【正文】 以下根據(jù)資金情況對項目前期運作進行一個大致的分析：項目階段性資金情況匯總表節(jié)點時間2008年12月2009年6月2009年8月2010年4月貸款資金（萬元）35000　　　一地塊摘牌（萬元）17900　　　一地塊前期費用（萬元）　5000　3000　一地塊資金返還（萬元）　　14320　六七地塊建安付款（萬元）　　　21000六地塊住宅銷售（萬元）　　　8000一地塊建安付款（萬元）　　　7500一地塊住宅銷售（萬元）　　　18350資金結余（萬元）17100121002642022270說明：在貸款額度確定后，貸款根據(jù)項目進度需要分期到位，盡量降低資金成本。一、二、三、六、（+++=），考慮一、二、三、按80%（*220*=），（++=），不考慮建設期貸款利息，（+=） 由此可見，六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后獨立開發(fā)，其他土地全部掛牌拍賣，項目利潤較高（該方案前期資金壓力較大，三地塊全部為公建，因前期人氣不足，不能形成居住規(guī)模，銷售較困難，建議該地塊拖后建設，其他地塊可分期進行施工，以減輕前期資金壓力），但該方案中規(guī)劃住宅區(qū)域地塊全部由村委會摘牌，五地塊規(guī)劃為公建，單獨掛牌難度較大。方案三 ： 六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；二、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。根據(jù)前期與業(yè)主的溝通，業(yè)主對于七地塊的商業(yè)用房，考慮不出售，以村集體財產(chǎn)的形式進行出租。方案四：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)、銷售，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。 應考慮面向村民私募資金5000萬元—1億元以上。因此，項目具有交通便利、市場認可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點，從而凸顯出該地塊的開發(fā)價值。這些項目對本項目有直接影響，將威脅本項目的一期開發(fā)。，該小區(qū)（包括整個高新區(qū)）暫時無商業(yè)配套（超市、酒店、娛樂場所等），對購房者購房熱情會產(chǎn)生一定影響。無污染源，西靠玉頂山，自然生態(tài)良好，環(huán)境較優(yōu)越；D．六、七、八地塊為國家劃撥土地，不需土地成本，六地塊對外銷售，相對利潤空間較大；一、二、三、五地塊經(jīng)招拍掛上市交易，村委會組織摘牌，土地出讓金的80%返回村委會作為舊居改造。大衛(wèi)國際綜合商務樓目前剩余部分寫字間未銷售或租賃，面積約5000平米。該項目的建設屬于高新區(qū)招商引資項目，有高新區(qū)負責投融資，引進入園單位，目前意向入園單位已經(jīng)落實40家左右。形成功能配套完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。因此，就本項目來說作為開發(fā)主體南胡村委會對四個地塊的開發(fā)應該就有非常強的優(yōu)勢。就在2008年10月19日的座談會上,山東各地房產(chǎn)商的一致意見是,山東房產(chǎn)市場正處于上升期　。今年深圳等一線城市率先進行房價調(diào)整，濟南市房價也出現(xiàn)了一定的調(diào)整，比如打折、贈物業(yè)費、降價等，銷售速度也在下降，但是降價的空間比較小，沒有對多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)造成致命性的影響。省政府近期已經(jīng)就救市問題召開了兩次多部門高層聯(lián)席的房地產(chǎn)形勢調(diào)度會,相關政策正在醞釀中。以舉辦第十一屆全運會為契機，加快奧體中心、政務中心建設，帶動周邊開發(fā)，配套完善服務設施，建成以行政辦公、文化、體育為主導的城市功能區(qū)，加快城市現(xiàn)代化進程，并以此帶動新區(qū)開發(fā)和老城提升，推動城市基礎設施建設，加快城市建設步伐，全面塑造現(xiàn)代化省會城市新形象。這些都為本舊居改造項目的成功運作提供了良好的機遇，該項目也將有良好的市場前景。項目市場分析及市場定位21項目周邊市場整體評價及發(fā)展前景簡析211周邊市場整體分析1）濟南市城市住宅和房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀九十年代以來，濟南市的經(jīng)濟發(fā)展水平和速度都高于全國的平均水平，住宅建設也迅速發(fā)展，一大批布局合理、設計新穎 、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)不斷涌現(xiàn)，城區(qū)居民的居住條件進一步改善，住房功能不斷完善，住房成套率不斷提高，與之相配套的城市供水、供熱、燃氣、排污管網(wǎng)、電力、通訊、有線電視等基礎設施也日趨完善?？梢?guī)劃用地萬m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178。/hm178?！〉叵峦＼嚱ㄖ娣e萬m178。地下總容積率萬m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178?！∫?、居住、配套建筑面積萬m178。/hm178。二、非配套建筑面積萬m178?！∫?、居住、配套建筑面積萬m178。旅游路及規(guī)劃中的鳳凰路從門前經(jīng)過。在東部城區(qū)，形成以發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)、高附加值制造業(yè)為主的現(xiàn)代化新城區(qū)。本項目由一、二、三、四、五、六、七、八塊地塊組成。方案三：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設，二、三地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌后進行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛?！〉叵峦＼嚱ㄖ娣e萬m178。215住宅建筑面積凈密度萬m178。居住地下容積率萬m178?！〉叵峦＼嚱ㄖ娣e萬m178。/hm178。?、僮≌ㄖ娣e萬m178。住宅平均層數(shù)層20人口毛密度人/hm178。建筑密度%綠地率%37居住停車率%80居住停車位輛572地面停車率%居住地面停車位輛60統(tǒng)征儲備用地（地塊三）主要技術經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量總用地萬m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178。周圍有高新區(qū)政府、齊魯軟件園、齊魯軟件學院、知識經(jīng)濟總部基地、浪潮工業(yè)園、山東省立醫(yī)院、計劃建設的CIIC園區(qū)、大小漢峪及北胡村舊村改造項目、山東省省直宿舍以及奧體東地塊建設、成熟社區(qū)黃金時代等。住宅、辦公樓及商業(yè)三類物業(yè)均呈增長態(tài)勢，住宅投資增長速度明顯高于辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房，漸成投資主流；房屋銷售面積加速增長，空置面積有所下降，市場呈良性發(fā)展，市場預期看好，但風險加大。在東部城區(qū)，形成以發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)、高附加值制造業(yè)為主的現(xiàn)代化新城區(qū)。而國家住房和城鄉(xiāng)建設部此前也公開表示，地方政府有調(diào)控樓市的自由度。政策‘救市’行為，卻向消費者傳達了一個重要的信號，國家要穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)度很明顯，有利于恢復購房者的置業(yè)信心。其次，市場比較小，規(guī)模一直沒有做大。3）本項目的競爭優(yōu)勢所在本項目開發(fā)建設不同于其他商業(yè)地產(chǎn)項目，在土地成本上由于享受政府給予的舊村改造政策，因此，實際上對與本項目的開發(fā)主體南胡村委會來說，在一、二、三、五地塊上土地成本僅僅為上繳國家的土地出讓金的20%。研發(fā)區(qū)規(guī)劃利用現(xiàn)有資源，發(fā)展IT服務和軟件產(chǎn)業(yè)集群，區(qū)內(nèi)劃分為核心發(fā)展、孵化支撐、產(chǎn)業(yè)輻射三大產(chǎn)業(yè)版塊，共形成教育科研基地、孵化基地、研發(fā)基地、總部基地、IT服務與軟件基地、創(chuàng)業(yè)示范基地等六類研發(fā)產(chǎn)業(yè)基地，并建設與之配套的商業(yè)生活配套設施。以浪潮集團軟件研發(fā)與技術試驗為主，一期工程已經(jīng)開工?？偨ㄖ娣e38萬平方米。2）商業(yè)市場分析根據(jù)以上周邊商業(yè)建設及計劃建設情況，南胡舊村改造項目中三、五商業(yè)用房不宜過早開工，應在居住區(qū)建設過程中作為專題進行深入研究。，距離東部城區(qū)主干道竟是東路距離較遠，規(guī)劃中的劉智遠路尚未形成，銷售會受到一定影響。（4）威脅分析F． 與北京、深圳、廣州等住宅產(chǎn)業(yè)較發(fā)達地區(qū)相比較，濟南市居民選擇居住地點的區(qū)域性傾向較強烈，在一定程度上將限制本項目的客戶群來源。但該項目面對的主要是濟南市直機關公務員這類客戶群，估計對本項目影響不是很大。 政府給予的舊村改造政策對本項目的建設非常有利，要在3年內(nèi)盡快用足政策，防止政策變動帶來的風險。方案一：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售，捆綁用地面向社會公開招拍掛。銷售收入詳見下表：六地塊銷售收入?yún)R總表二編號類型建筑面積（m2）銷售價格（元/m2）銷售收入(萬元)1住宅259985240136232儲藏室157825003商鋪109960004銷售合計286755營業(yè)稅%6所得稅利潤的25%7銷售收入本方案資金來源主要靠六地塊內(nèi)房屋銷售資金及捆綁土地出讓返還金來支撐。銷售收入詳見下表：一地塊銷售收入?yún)R總表編號類型建筑面積（m2）銷售價格（元/m2）銷售收入(萬元)1住宅1191005240624082車庫及儲藏室37200250093003商鋪