【正文】 約占推廣費(fèi)用總額的10%。B、電視廣告——包括形象廣告以及電視廣告雜志。因此在項(xiàng)目開盤前的媒介投入也至關(guān)重要，其次之后的銷售推廣仍將是推廣重點(diǎn)。 強(qiáng)銷期主要是集中對(duì)賣點(diǎn)整理組合打包，公布各種獲得信息和促銷優(yōu)惠政策，直接攻心，勾起購(gòu)買欲望，適當(dāng)施加壓力產(chǎn)生購(gòu)買行為。呼吁煽動(dòng)性原則在廣告?zhèn)鞑サ倪^(guò)程中，要用理性的價(jià)值平衡刺激潛在客戶的購(gòu)買欲望，并結(jié)合感性的煽動(dòng)使其產(chǎn)生購(gòu)買行為。 安全性原則活動(dòng)大多數(shù)都是現(xiàn)場(chǎng)組織，應(yīng)在保證人身財(cái)產(chǎn)的安全前提下做好前期風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和解決方案。 B、信息時(shí)報(bào)、南昌日?qǐng)?bào)C、江西日?qǐng)?bào)D、其他輔助3）專業(yè)雜志：主要任務(wù)：在業(yè)類樹立形象及口碑傳播。 從而達(dá)到廣告效果的最大化。第二階段：以令人耳目一新的異域風(fēng)情開場(chǎng)，利用前期營(yíng)造的潛在消費(fèi)需求環(huán)境，配合大事件同時(shí)炒作新鮮的異域風(fēng)情。 圍繞著項(xiàng)目“游艇別墅，生活特區(qū)”的整體形象定位，通過(guò)步步為營(yíng)的活動(dòng)、媒體引導(dǎo)、現(xiàn)場(chǎng)情景營(yíng)銷以及體驗(yàn)營(yíng)銷的手段，整合內(nèi)外營(yíng)銷資源和渠道，攻占市場(chǎng)。從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，水景概念、江景、海景等關(guān)于水的樓盤越來(lái)越多，這已成為未來(lái)住宅建設(shè)的潮流及趨勢(shì)。 第二節(jié)、 推廣主題概念及分析 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案價(jià)格歐洲城獨(dú)棟別墅： 10000—12000元平米萬(wàn)科聯(lián)排別墅： 3900元/平米綠地山莊聯(lián)排別墅：3800元/平米白金翰獨(dú)棟別墅：5500元/平米第十四節(jié)、 推盤方案及步驟建議一、推盤方案根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)策略，各類產(chǎn)品每期都有。同時(shí)在首期開發(fā)時(shí)，大部份配套景觀同步啟動(dòng)，為首期銷售創(chuàng)造好的景觀形象、配套條件，同時(shí)也為二期搭建好營(yíng)銷平臺(tái)。如歐洲城公寓推在前面；綠地山莊的先推聯(lián)排；主題公園先推公寓和排屋等。（四）、專家團(tuán)隊(duì)：選定區(qū)域經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)學(xué)、文化類方面的專家為主的專家團(tuán)，協(xié)助區(qū)域研究、經(jīng)營(yíng)模式、多種文化體系等模式體系的建立，配合營(yíng)銷推廣的若干媒體協(xié)作及活動(dòng)操作，并選定一至兩人為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)理論方面的形象代言人及帶頭人，并組織專家論壇，輿論造勢(shì)等工作。家庭智能化系統(tǒng)：包括家庭防盜系統(tǒng)、家庭自動(dòng)化、家庭安全報(bào)警系統(tǒng)。 特色應(yīng)主要考慮到瑤湖風(fēng)景區(qū)未來(lái)發(fā)展的購(gòu)物休閑需要。北美建筑風(fēng)格是集當(dāng)今世界住宅建筑精華之大成后，且融合了自由、活潑、善于創(chuàng)新等一些人文元素創(chuàng)立的，這種風(fēng)格使得北美住宅成為國(guó)際上最先進(jìn)、最人性化、最富有創(chuàng)意的住宅。 總體規(guī)劃指標(biāo)建議項(xiàng)目客戶群定位以及整體形象建議，決定了項(xiàng)目總體規(guī)劃上必須打造成低容積率、低密度的別墅區(qū)。那么如何把項(xiàng)目地塊特點(diǎn)（）與瑤湖最大化融合呢？答案是——游艇。 45%C、中低等文化層次 占40％B、主城區(qū) 第一章一黃金周，截留部份潛在客戶，為年前開盤打下基礎(chǔ)。第六章C、周邊環(huán)境：地塊對(duì)面環(huán)境較差。 市區(qū)由于空氣質(zhì)素及環(huán)境的影響，人們會(huì)更傾向選擇郊區(qū)山、水個(gè)性化別墅，作享受、休閑、養(yǎng)生、度假第二居所之用，同時(shí)也是財(cái)富的固化和一種精神享受。二、 別墅在南昌的發(fā)展軌跡在南昌，別墅其實(shí)是較早啟動(dòng)的項(xiàng)目，至今，其開發(fā)投資已經(jīng)歷了四個(gè)階段。未來(lái)別墅市場(chǎng)研判第一節(jié)二、結(jié)論：從這四大版塊的區(qū)域分布來(lái)看其現(xiàn)狀，紅谷灘板塊得政策之風(fēng)，使其得以迅速崛起，而其它板塊則有天時(shí)、地利之便，銷售業(yè)績(jī)不俗?！幒?，地產(chǎn)下一站縱觀整個(gè)南昌市的房地產(chǎn)板塊，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，樓盤分布已呈現(xiàn)出越來(lái)越明顯的區(qū)域特點(diǎn)。 由于南昌市商品房市場(chǎng)的需求旺盛，顯示了它的較強(qiáng)發(fā)展后勁。 為把南昌的框架做好，南昌市委市政府正在籌劃環(huán)南昌的高速公路，使大昌北形成一個(gè)150平方公里的新城區(qū)。 其次，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定增長(zhǎng)也使南昌這座城市的面貌近些年來(lái)發(fā)生著日新月異的變化。市民消費(fèi)環(huán)境及能力消費(fèi)環(huán)節(jié)與經(jīng)濟(jì)收入、商業(yè)格局、市場(chǎng)氛圍、觀念引導(dǎo)等一系列因素是密不可分的。南昌市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布合理，工業(yè)門類齊全，現(xiàn)已形成了機(jī)械、紡織、輕工、電子、化工、建材、冶金、電力、航空、醫(yī)藥、食品等35個(gè)行業(yè)、141個(gè)門類、30000多個(gè)企業(yè)、50萬(wàn)產(chǎn)業(yè)大軍的工業(yè)體系。一直以來(lái)，就有親水南昌的美譽(yù)。汽車站27個(gè)，貨運(yùn)配載市場(chǎng)3個(gè)，立式碼頭25個(gè)，泊位67個(gè)，港口年吞吐能力在800萬(wàn)噸。 及時(shí)有效地對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度紊亂給予了遏制。三、周邊環(huán)境及配套不好地塊對(duì)面的農(nóng)民屋項(xiàng)目北面結(jié)合部處高校園區(qū)發(fā)展用地未開發(fā)高校區(qū)相關(guān)的配套還是紙上談兵瑤湖景觀工程還沒實(shí)施第二章作為地產(chǎn)開發(fā)來(lái)講，這里則擁有全市第一流的天然教育配套，以及匯聚人流的巨大聚集效應(yīng)。四、項(xiàng)目周邊配套昌東高校園區(qū)中，江西師范大學(xué)與本案一壁之隔，從投資情況來(lái)看，通過(guò)各種投資渠道，江西師范大學(xué)的校區(qū)建設(shè)的投資總量已超過(guò)了十個(gè)億。 第一部分:市場(chǎng)部分第一章 總體工作思路我們?cè)陂_展本項(xiàng)目的各項(xiàng)工作時(shí)，應(yīng)遵循這樣一些思路：（一）、建立在對(duì)項(xiàng)目擁有瑤湖風(fēng)景區(qū)及昌東高校園區(qū)兩種有形資源基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)品的開發(fā)研究，深層次進(jìn)行與項(xiàng)目的對(duì)接，實(shí)現(xiàn)天造一半，人造一半的自然與人文的無(wú)縫結(jié)合。廣告推廣預(yù)算及分配第四部分：操作實(shí)力部分第一章 荒島介紹及操作案例第二章 提案團(tuán)隊(duì)介紹及操案優(yōu)勢(shì)闡述第三章 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及團(tuán)隊(duì)人員名單第五部分：其它序言敝公司深蒙貴公司賞識(shí)之榮幸，為南昌瑤湖項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目）提供《項(xiàng)目全程策劃總體方案》，并多謝貴公司相關(guān)部門、人士協(xié)作提供寶貴資料及作切中扼要的概述。 市場(chǎng)切入時(shí)機(jī)建議第二部分：產(chǎn)品部分第一章 本項(xiàng)目地塊條件分析第一節(jié) 這是一個(gè)好的項(xiàng)目第二節(jié) 這是一個(gè)不好的項(xiàng)目第二章 （一）、鑒于本方案是項(xiàng)目全程策劃總體方案，故本次報(bào)告將集中側(cè)重于戰(zhàn)略及策略方面的闡述； 、在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目的文化、休閑、商務(wù)、生活、居家、旅游、健康、娛樂等無(wú)形資源體系的整體建立；大規(guī)模開發(fā)產(chǎn)品體系是基礎(chǔ)，但產(chǎn)品以外的文化附加才是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目及企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的關(guān)鍵。 這種條狀形地塊私密性強(qiáng)，好規(guī)劃，建筑好布局，容易開發(fā)個(gè)性化產(chǎn)品。寬達(dá)60米的紫陽(yáng)大道對(duì)于南昌市整體交通的東部輻射是處于“咽喉”的關(guān)節(jié)，是勾通贛東北的交通主動(dòng)脈，連接長(zhǎng)三角的江西第一路，而昌東大道和樂溫高速構(gòu)建的城市外環(huán)線更是徹底打開了南昌東大門。六、項(xiàng)目文化底蘊(yùn)本案依傍瑤湖，瑤湖不僅景色卓絕，而且歷史文化底蘊(yùn)豐厚。 有的銀行甚至嚴(yán)控別墅項(xiàng)目貸款和按揭貸款。 建成區(qū)面積65平方公里，總?cè)丝?00萬(wàn)人，屬全國(guó)百萬(wàn)以上人口的特大城市之一。此外，中共紅色革命也是從這打響了武裝反抗的第一槍，造就了南昌市“英雄城”的美名，八一南昌起義紀(jì)念館市中心一柱獨(dú)擎。2004年，南昌社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)迅猛，成績(jī)卓著，已突破了四個(gè)百億：即全市財(cái)政總收入首次突破100億元，GDP較去年增加了100億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增加了100億元，江鈴銷售收入突破100億元。早在2003年，國(guó)家火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地金廬軟件園區(qū)工程就落戶南昌，江西擬將其建成區(qū)域性的軟件產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心和全國(guó)性的軟件產(chǎn)品生產(chǎn)和出口基地。南昌市現(xiàn)有五星級(jí)酒店共兩家，為江西賓館和凱萊大酒店。再次，解構(gòu)南昌市消費(fèi)能力，進(jìn)行地域橫向比較，我們可以發(fā)覺并不是很強(qiáng)，這是與作為內(nèi)陸城市的本身經(jīng)濟(jì)基數(shù)小是相呼應(yīng)的。近期發(fā)展規(guī)劃：到2005年，力爭(zhēng)把南昌市建成國(guó)家衛(wèi)生城市、全國(guó)文明城市、環(huán)保模范城市和國(guó)家園林城市。原因很簡(jiǎn)單，東部有高校園區(qū)的才智、瑤湖的環(huán)境和承接長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的空間及腹地。 ∶1。 歐洲城等。板塊之間自然免不了相互分享市場(chǎng)蛋糕的競(jìng)爭(zhēng)，但把它放到整個(gè)南昌樓市，它們各為其內(nèi)之一份子，若要無(wú)損于整體，則又必須走合作之路。三、項(xiàng)目該板塊內(nèi)有高新開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、昌東高校園區(qū)，產(chǎn)生了一批收入頗豐的企業(yè)主、高層管理人員、醫(yī)生、教師等，這批現(xiàn)實(shí)和潛在的消費(fèi)群體，必然會(huì)成為項(xiàng)目的需求基點(diǎn)。 二、第二節(jié) 隨著外地開發(fā)商的市場(chǎng)細(xì)分、產(chǎn)品概念的創(chuàng)新性，別墅開發(fā)的升級(jí)是必然趨勢(shì)，6000—8000元的市場(chǎng)將成為外地開發(fā)商的主攻方向。C、地塊形狀：521畝長(zhǎng)條形地塊，利于景觀規(guī)劃及建筑布局。 C、需求空間：南昌區(qū)域各工業(yè)區(qū)鎮(zhèn)大量居民亟待改善居住狀況D、兩種資源：高校區(qū)與瑤湖風(fēng)景區(qū)適宜產(chǎn)品個(gè)性化開發(fā)。WO戰(zhàn)略：避重就輕、引導(dǎo)為主，“區(qū)域大勢(shì)”托起“項(xiàng)目小市”局部資源差異化和區(qū)域發(fā)展的利好炒作雙管齊下，強(qiáng)化區(qū)域開發(fā)大機(jī)會(huì)將帶來(lái)項(xiàng)目升值的小機(jī)會(huì)，政府關(guān)注必將導(dǎo)致城市化，必然導(dǎo)致區(qū)域交通、配套、市容等方面的改善和提升，項(xiàng)目受益首當(dāng)其沖。 B、資產(chǎn)上升型客戶群有能力買綠地山莊、天賜良緣等，而不滿足其樓房素質(zhì)及項(xiàng)目文化品質(zhì)的客戶群體。 對(duì)健康和生活品質(zhì)有著較高的要求，注重自由、時(shí)尚、人文、環(huán)境、子女教育及產(chǎn)品質(zhì)素，與市中心的高價(jià)公寓房相比，更愿意選擇比較便利的近郊區(qū)價(jià)格差不多的聯(lián)排別墅。因此在項(xiàng)目定位上務(wù)必以差別化及補(bǔ)位發(fā)展原則來(lái)統(tǒng)攬項(xiàng)目的整體定位。因此，出于項(xiàng)目的總體定位是“偏高檔別墅特區(qū)”，在昌北及其它區(qū)域不是以水就是以教育為攻擊手段的情況下，該項(xiàng)目必須尋找別具一格而又現(xiàn)實(shí)的攻擊手段，使項(xiàng)目得以風(fēng)生水起。 第三節(jié)、 規(guī)劃理念建議鑒于項(xiàng)目的地塊形狀、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位、整體形象建議，在規(guī)劃理念上建議為南加州長(zhǎng)堤（以陽(yáng)光、海水、沙灘、游艇聞名）風(fēng)情為版本，打造成如巴黎左岸“城市沙灘”樣式的整體景觀帶和軸線，以區(qū)別于目前市場(chǎng)上的各種景觀概念和形象，創(chuàng)造出一個(gè)休閑、浪漫、時(shí)尚、品味、身份的人文別墅區(qū)。第六節(jié)、戶型、空間設(shè)計(jì)建議獨(dú)立別墅面積建議：300——320平米之間客廳挑高建議：6米功能建議：門廳、仆人房、單車庫(kù)、洗衣房、廚房、主客廳、多功能廳、餐廳、主人套房（衣帽間）、貯藏室、客房、休閑室、前后花園、家庭廳及多露臺(tái)等房型建議：5/6房3廳結(jié)構(gòu)建議：框架結(jié)構(gòu)/木結(jié)構(gòu)平面布局建議：動(dòng)靜區(qū)分、潔污分區(qū)、主次、尊卑要區(qū)分性能建議：2層半結(jié)構(gòu)安全、節(jié)能環(huán)保雙并別墅：面積建議：220——250平米之間客廳挑高建議：6米功能建議：門廳、仆人房、單車庫(kù)、洗衣房、廚房、主客廳、多功能廳、餐廳、主人套房（衣帽間）、貯藏室、客房、休閑室、前后花園、家庭廳及多露臺(tái)等房型建議：5/4房3廳結(jié)構(gòu)建議：2層半框架結(jié)構(gòu)平面布局建議：動(dòng)靜區(qū)分、潔污分區(qū)、主次、尊卑要區(qū)分性能建議：結(jié)構(gòu)安全、節(jié)能環(huán)保聯(lián)排別墅：面積建議：180——200平米之間客廳挑高建議：5米功能建議：門廳、仆人房、單車庫(kù)、洗衣房、廚房、主客廳、餐廳、主人套房（衣帽間）、貯藏室、客房、休閑室、前后花園、多露臺(tái)等房型建議：4/3房2廳（3+1）結(jié)構(gòu)建議：框架結(jié)構(gòu)平面布局建議：動(dòng)靜區(qū)分、潔污分區(qū)、主次、尊卑要區(qū)分性能建議：結(jié)構(gòu)安全、節(jié)能環(huán)保車庫(kù)設(shè)計(jì)建議：半地下式設(shè)計(jì)。 補(bǔ)位方面凈菜市場(chǎng)小型超市或便利店美容、美發(fā)中餐酒樓其它智能物業(yè)管理系統(tǒng)：包括綜合保安系統(tǒng)、綜合監(jiān)控集