【正文】 地上總?cè)莘e率萬m178。建筑密度%綠地率%40居住停車率%80居住停車位輛1321地面停車率%居住地面停車位輛141統(tǒng)征儲備用地（地塊一）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目單位數(shù)量居住戶數(shù)/人口數(shù)戶/人1104/3533總建筑面積萬m178。二、非配套建筑面積萬m178。/hm178。地下建筑面積萬m178。266住宅建筑面積凈密度萬m178。總建筑面積萬m178。地上總?cè)莘e率1地下總?cè)莘e率建筑密度%綠地率%35停車位個 統(tǒng)征儲備用地（地塊五）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目單位數(shù)量總用地萬m178。將來必定成為濟(jì)南市的新城市中心，地塊樓盤升值潛力極大?？傮w來說，2007年，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)繼續(xù)上升的整體走勢，供求雙方不斷得到加強(qiáng)，土地政策控制更加嚴(yán)格，市政利好消息不斷推出，這都顯示市場中存在對價格的有利支持因素，這種市場形勢在近期內(nèi)不會有太大的變化。開發(fā)唐冶片區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)教育、文化、體育、社會福利等公共服務(wù)配套設(shè)施，形成服務(wù)于東部城區(qū)的地區(qū)中心。目前杭州、西安、長沙、廈門、上海等城市紛紛出臺樓市救市措施，主要包括放寬第二套房貸款、減免購房的相關(guān)稅費(fèi)、為購房者提供財政補(bǔ)貼、延長還款期限、調(diào)高公積金貸款上限、購買商品房可辦理戶口等。去年，全國房價瘋張的時候，濟(jì)南市房價雖然也出現(xiàn)了一定程度的上漲，但是相比一線跟多數(shù)二線城市的房價，上漲幅度比較有限。212發(fā)展前景簡析1）目前，財政部和人民銀行已經(jīng)就房貸政策和房地產(chǎn)稅率進(jìn)行了大幅調(diào)整，同時，國家關(guān)于二套房、二手房等方面的政策正在籌劃中，這些政策出臺以后，可能會對濟(jì)南樓市有一定刺激作用，很可能帶動一定量的銷售。這是任何房地產(chǎn)公司無法比擬的優(yōu)勢。重點(diǎn)發(fā)展電子制造業(yè)、IT服務(wù)與軟件、計算機(jī)、工業(yè)電子、汽車電子與電信基礎(chǔ)設(shè)備四大產(chǎn)業(yè)，主要承擔(dān)個別電子制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，計算機(jī)產(chǎn)業(yè)集群和工業(yè)電子、汽車電子、電信基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備等電子信息外延產(chǎn)業(yè)集群。現(xiàn)代商貿(mào)與金融產(chǎn)業(yè)基地總規(guī)劃建筑面積200萬平方米，是全市商貿(mào)金融產(chǎn)業(yè)及市級商業(yè)服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)。E、建成商業(yè)情況齊魯軟件園項目建設(shè)已經(jīng)完成并投入使用，通過07年及08年的招商引資，目前該園區(qū)已經(jīng)全部銷售或租賃完畢，不能滿足需求。旅游路及規(guī)劃中的鳳凰路、體育場南路從社區(qū)前經(jīng)過，交通出行便利，位于濟(jì)南東部新城區(qū)的中心地帶，周邊匯集眾多公共服務(wù)設(shè)施，是濟(jì)南“東拓”發(fā)展的前沿地區(qū)，地理位置優(yōu)越； C．地塊內(nèi)土地較平整，六、七、八地塊全部屬于基本農(nóng)田用地，不存在拆遷問題，一、二、三地塊拆遷由村委會組織自行拆遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及拆遷難度相對開發(fā)商組織要容易。、舜華路規(guī)劃建設(shè)的公共建筑由于高新區(qū)政策的緣故土地成本非常低，對本項目公共建筑部分對外銷售和租賃形成極大威脅。H． 在燕山新區(qū)板塊內(nèi)，聚集了許多比之本項目更具有位置優(yōu)勢的高檔住宅項目。綜合評價結(jié)合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，本項目雖然存在一些劣勢，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與燕山板塊相比擁有地理位置優(yōu)勢，與中潤世紀(jì)城等公共建筑相比有價格優(yōu)勢。 自籌資金的利用、。方案三：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；二、三地塊由村委會成立公司進(jìn)行摘牌后自行開發(fā)、銷售，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛?？紤]一、二、三、四、若按60%（*220*=），若按80%（*220*=），由以上分析可見，捆綁用地按80%進(jìn)行返還，不能滿足償還建設(shè)資金貸款的需要，在不考慮貸款利息的情況下，仍存在3000萬元以上的資金缺口，該方案不合理。一、六、（+=），考慮一、二、三、按80%（*220*=），（+=），不考慮建設(shè)期貸款利息，（+=） 由此可見，六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一地塊由村委會成立公司進(jìn)行摘牌后獨(dú)立開發(fā)，其他土地全部掛牌拍賣（該方案掛牌土地規(guī)劃住宅面積較小，招拍掛存在一定難度），項目利潤較低（該方案前期資金壓力較大，可分期進(jìn)行施工，以減輕前期資金壓力）。一、二、三地塊土地由村委會成立公司對土地摘牌后獨(dú)立進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建設(shè)期間資金缺口需以貸款方式解決。該部分資金作為項目長期使用資金，在項目實施過程中僅考慮返還貸款利息，不考慮分期返還本金。我們前期確定地塊一2008年12月啟動土地摘牌，根據(jù)上表可見，在2010年4月，資金情況完全可以滿足整個項目進(jìn)度建安付款及二、三地塊土地摘牌的需要。方案五：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三、五地塊全部由村委會成立公司進(jìn)行摘牌后自行開發(fā)。按現(xiàn)有圖紙、資料，二、三地塊投資估算見下表：二地塊投資估算序號　　項目名稱單價（m2/元）單位數(shù)量合計（萬元）一建安造價 住宅及配套1樓 m2 2樓 m2 3樓 m2 4樓 m2 5樓 m2 地下車庫 m2 小計　　 二道路園林 道路、綠化、管線 　 　　小計　　　 三勘察設(shè)計及前期工程 工程勘察　　　 工程設(shè)計　　　 地質(zhì)災(zāi)害　　　 環(huán)境評估　　　 地震評估　　　 可研報告　　　 臨水臨電　　　 四通一平　　　 小計　　　 四前期手續(xù)費(fèi) 規(guī)劃咨詢費(fèi)　　　 施工圖審查 萬m2 墻改辦、散裝水泥 萬m2 防雷審查 萬m2 工程監(jiān)理費(fèi)　　　 勞動工資保證金　　　 勞動統(tǒng)籌　　　 交易信息費(fèi)　　　 檔案保證金　　　 小計　　　 五配套費(fèi) 綜合配套費(fèi) 　 區(qū)內(nèi)變電配套費(fèi) 　 小計　　　 六土地出讓金 畝 七管理費(fèi)　　　 八不可預(yù)見費(fèi)　　　 九合計　　　 三地塊投資估算序號　　項目名稱單價（m2/元）單位數(shù)量合計（萬元）一建安造價 寫字樓 m2 地下車庫 m2 小計　　 二道路園林 道路、綠化、管線 　 　　小計　　　 三勘察設(shè)計及前期工程 工程勘察　　　 工程設(shè)計　　　 地質(zhì)災(zāi)害　　　 環(huán)境評估　　　 地震評估　　　 可研報告　　　 臨水臨電　　　 四通一平　　　 小計　　　 四前期手續(xù)費(fèi) 規(guī)劃咨詢費(fèi)　　　 施工圖審查 萬m2 墻改辦、散裝水泥 萬m2 防雷審查 萬m2 工程監(jiān)理費(fèi)　　　 勞動工資保證金　　　 勞動統(tǒng)籌　　　 交易信息費(fèi)　　　 檔案保證金　　　 小計　　　 五配套費(fèi) 綜合配套費(fèi) 　 區(qū)內(nèi)變電配套費(fèi) 　 小計　　　 六土地出讓金 畝 七管理費(fèi)　　　 八不可預(yù)見費(fèi)　　　 九合計　　　 二、三地塊銷售：住宅按產(chǎn)權(quán)房5240元/平米，地下停車場、儲藏室按2500元/平米，商鋪、寫字樓按6000元/平米銷售計算。故我們在這里單獨(dú)考慮七地塊商業(yè)用房出租，該部分成本3014萬元（13698*2200=3014萬），該部分商業(yè)用房按1元/天/平方米計算，每年租金為500萬元（365*13698*1=500萬），由以