【正文】 我們前期確定地塊一2008年12月啟動土地摘牌，根據(jù)上表可見，在2010年4月，資金情況完全可以滿足整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度建安付款及二、三地塊土地摘牌的需要。一、二、三地塊土地由村委會成立公司對土地摘牌后獨(dú)立進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建設(shè)期間資金缺口需以貸款方式解決。考慮一、二、三、四、若按60%（*220*=），若按80%（*220*=），由以上分析可見，捆綁用地按80%進(jìn)行返還，不能滿足償還建設(shè)資金貸款的需要，在不考慮貸款利息的情況下，仍存在3000萬元以上的資金缺口，該方案不合理。 自籌資金的利用、。H． 在燕山新區(qū)板塊內(nèi)，聚集了許多比之本項(xiàng)目更具有位置優(yōu)勢的高檔住宅項(xiàng)目。旅游路及規(guī)劃中的鳳凰路、體育場南路從社區(qū)前經(jīng)過，交通出行便利，位于濟(jì)南東部新城區(qū)的中心地帶，周邊匯集眾多公共服務(wù)設(shè)施，是濟(jì)南“東拓”發(fā)展的前沿地區(qū)，地理位置優(yōu)越； C．地塊內(nèi)土地較平整，六、七、八地塊全部屬于基本農(nóng)田用地，不存在拆遷問題，一、二、三地塊拆遷由村委會組織自行拆遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及拆遷難度相對開發(fā)商組織要容易?，F(xiàn)代商貿(mào)與金融產(chǎn)業(yè)基地總規(guī)劃建筑面積200萬平方米，是全市商貿(mào)金融產(chǎn)業(yè)及市級商業(yè)服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)。這是任何房地產(chǎn)公司無法比擬的優(yōu)勢。去年，全國房價(jià)瘋張的時(shí)候，濟(jì)南市房價(jià)雖然也出現(xiàn)了一定程度的上漲，但是相比一線跟多數(shù)二線城市的房價(jià)，上漲幅度比較有限。開發(fā)唐冶片區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)教育、文化、體育、社會福利等公共服務(wù)配套設(shè)施，形成服務(wù)于東部城區(qū)的地區(qū)中心。將來必定成為濟(jì)南市的新城市中心，地塊樓盤升值潛力極大。總建筑面積萬m178。地下建筑面積萬m178。二、非配套建筑面積萬m178。地上總?cè)莘e率萬m178。村民安置生活保障（地塊六、七、八）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量居住戶數(shù)/人口數(shù)戶/人1652/5286總建筑面積萬m178。南胡舊村改造項(xiàng)目總體策劃方案一、 濟(jì)南市城市總體規(guī)劃與城市發(fā)展戰(zhàn)略概述濟(jì)南市總體規(guī)劃是以“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”為城市發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)施沿經(jīng)十路、沿小清河、沿黃河、沿鐵路線“四沿”帶動戰(zhàn)略，形成現(xiàn)代化的城市建設(shè)管理體系，進(jìn)一步提升城市建設(shè)管理水平，爭創(chuàng)“國家環(huán)保模范城”、“中國人居環(huán)境獎(jiǎng)”。方案四：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設(shè)，一、二、三地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌后進(jìn)行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛方案五：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設(shè)，一、二、三、五塊在土地招拍掛后由村委會摘牌成立公司后進(jìn)行開發(fā)。/hm178。地下中水建筑面積萬m178。②配套公建面積萬m178。可規(guī)劃用地萬m178。市政府的東遷及奧體中心的建設(shè)對地塊價(jià)值及項(xiàng)目品質(zhì)的提升都有很大的積極作用。重點(diǎn)加快高新開發(fā)區(qū)建設(shè)，形成現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)。讓房地產(chǎn)商做出普遍樂觀判斷的一個(gè)重要依據(jù)是,濟(jì)南房價(jià)封閉、遲鈍、滯后,宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控對濟(jì)南房價(jià)影響有限,這基本上也是開發(fā)商的一致看法。按照規(guī)劃部門批復(fù)的修建性詳規(guī)，一、三、按照土地掛牌價(jià)220萬/畝計(jì)算，折合到樓面地價(jià)為183（2200000**=183）~275(2200000*)元/平方米，因?yàn)橥恋貎r(jià)差帶來的房屋銷售純利潤在700元/平米以上。文化體育產(chǎn)業(yè)基地占地81公頃，總建筑面積36萬平方米，核心建筑為“奧體中心”，2008年底竣工。項(xiàng)目素質(zhì)分析（1）項(xiàng)目優(yōu)勢A．項(xiàng)目規(guī)模大，規(guī)劃為融住宅、商業(yè)、娛樂為一體的大型社區(qū)，各種功能規(guī)劃齊備，有利于營造良好的居住氛圍； B．緊臨正在建設(shè)中的濟(jì)南奧體中心、政務(wù)中心、省立醫(yī)院、省直宿舍區(qū)正在籌建,舜華路東側(cè)規(guī)劃有近70萬平米的知識經(jīng)濟(jì)總部產(chǎn)業(yè)基地且正在建設(shè)中，其中有怡科產(chǎn)學(xué)研綜合樓幾近竣工。G． 從濟(jì)南市整體市場格局來看，在消費(fèi)能力較強(qiáng)的歷下區(qū)、市中區(qū)和歷城區(qū)板塊內(nèi)，聚集著較多的項(xiàng)目，對我們吸引這幾個(gè)區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。開發(fā)前提條件 根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模及本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，村委會需考慮能夠爭取到3億元以上的銀行貸款。但因土地招拍掛及資金返還需較長時(shí)間，建設(shè)資金需以貸款方式解決。本方案資金來源主要靠一、二、三、六地塊內(nèi)房產(chǎn)銷售資金及捆綁土地出讓金返還來支撐。本方案僅考慮靜態(tài)投資情況，若村兩委通過該方案，我們將對本方案進(jìn)一步細(xì)化,并進(jìn)行動態(tài)分析。銷售收入詳見下表：二、三地塊銷售收入?yún)R總表編號類型建筑面積（m2）銷售價(jià)格（元/m2）銷售收入(萬元)1住宅745005240390382車庫及儲藏室32500250081253商鋪5752260004銷售合計(jì)1645225銷售成本% 6營業(yè)稅%7所得稅利潤的25%8銷售利潤164522本方案資金來源主要靠二、三、六地塊內(nèi)房屋銷售資金及一、二、三、五地塊捆綁土地出讓金返還來支撐。1）方案一：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售，捆綁用地面向社會公開招拍掛。因此，本項(xiàng)目應(yīng)該遵循“合理分期、優(yōu)先安置、資源均衡、顧全大局、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、陽光操作、廉政建設(shè)、利益共享” 的開發(fā)原則。目前對南胡方面來說自由資金非常有限，啟動資金全靠貸款解決。山東省科技大廈項(xiàng)目建筑面積2萬平米，目前該項(xiàng)目基本竣工，處于招商過程中。 建設(shè)規(guī)劃以輻射全國的 IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展極核為規(guī)劃目標(biāo)，以ICT產(chǎn)業(yè)研發(fā)、孵化、服務(wù)為主導(dǎo)功能，形成集生產(chǎn)和生活于一體的“創(chuàng)新、活力”的CIIIC園區(qū)。據(jù)了解，CIIIC園區(qū)一期工程15萬平米年內(nèi)即將開工，初步統(tǒng)計(jì)有40個(gè)左右單位將入住該園區(qū)。濟(jì)南的房地產(chǎn)市場是健康的、無泡沫的。住宅建設(shè)的生產(chǎn)和消費(fèi)，與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、儀表等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門緊密相關(guān)，并直接影響到家用電器、家具、裝飾產(chǎn)品以及金融、旅游、運(yùn)輸、商業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展。　地上建筑面積萬m178。/hm178。建筑密度%綠地率%38居住停車率%80居住停車位輛1050地面停車率%居住地面停車位輛150統(tǒng)征儲備用地（地塊二）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量居住戶數(shù)/人口數(shù)戶/人660/2112總建筑面積萬m178?！、僮≌ㄖ娣e萬m178。地下建筑面積萬m178。本項(xiàng)目各地塊用地性質(zhì)及可規(guī)劃面積見下表：地塊一地塊二地塊三地塊四地塊五地塊六、七、八性質(zhì)居住居住商業(yè)市政商業(yè)居住面積（畝）本方案針對六、七、八地塊范圍內(nèi)安置和保障用房的開發(fā)建設(shè)及一、二、三、五地塊自行開發(fā)提出五種方案(四地塊為市政公共用地,暫不考慮)。以舉辦第十一屆全運(yùn)會為契機(jī)，加快奧體中心、政務(wù)中心建設(shè)，帶動周邊開發(fā)，配套完善服務(wù)設(shè)施，建成以行政辦公、文化、體育為主導(dǎo)的城市功能區(qū)，加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程，并以此帶動新區(qū)開發(fā)和老城提升，推動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城市建設(shè)步伐，全面塑造現(xiàn)代化省會城市新形象。②配套公建面積萬m178。居住地上容積率萬m178。651住宅建筑套密度（凈）套/hm178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178。可規(guī)劃用地萬m178。隨著濟(jì)南市現(xiàn)代化城市建設(shè)步伐的加快和城市化進(jìn)城的推進(jìn)，濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)在逐年增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持了穩(wěn)定的增長速度，呈產(chǎn)銷兩旺的運(yùn)行態(tài)勢。　　財(cái)政部、國家稅務(wù)總局22日宣布，決定對個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費(fèi)。今年以來濟(jì)南市的房價(jià)一直維持在一個(gè)水平線略有下降的狀態(tài)，今后濟(jì)南市房地產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)，也將維持在一個(gè)比較平穩(wěn)的狀態(tài)，出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。 研發(fā)區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)位于濟(jì)南東部產(chǎn)業(yè)帶的東西兩端，相距13公里。有五星級酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓主題商業(yè)、特色餐飲及相應(yīng)配套等。（省直宿舍、北胡、大漢峪、小漢峪舊村改造）緊鑼密鼓的建設(shè)對本項(xiàng)目起到進(jìn)一步提升作用。同時(shí)，08年10月份開始面向濟(jì)南市民預(yù)售。如果不能上市交易只能以小產(chǎn)權(quán)房的形式出售，相對來說銷售不會很順利。 方案二：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一地塊由村委會成立公司進(jìn)行摘牌后自行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。銷售收入詳見下表：五地塊銷售收入?yún)R總表編號類型建筑面積（m2）銷售價(jià)格（元/m2）銷售收入(萬元)2車庫250069753商鋪、寫字樓6000718204銷售合計(jì)787955銷售成本% 6營業(yè)稅%7所得稅利潤的25%66778銷售利潤本方案