【正文】 設(shè)史上投入最多，變化最大的一年。隨著濟南市現(xiàn)代化城市建設(shè)步伐的加快和城市化進城的推進，濟南市房地產(chǎn)開發(fā)在逐年增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持了穩(wěn)定的增長速度，呈產(chǎn)銷兩旺的運行態(tài)勢。就目前情況來看濟南市房地產(chǎn)業(yè)進入高速增長期，房地產(chǎn)投資和供應(yīng)量急劇放大。住宅、辦公樓及商業(yè)三類物業(yè)均呈增長態(tài)勢，住宅投資增長速度明顯高于辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房，漸成投資主流；房屋銷售面積加速增長，空置面積有所下降，市場呈良性發(fā)展，市場預(yù)期看好，但風(fēng)險加大。房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營收入與經(jīng)營成本曲線開始拉大與實際銷售面積曲線的距離，價格逐步上揚?？傮w來說，2007年，濟南市房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)繼續(xù)上升的整體走勢，供求雙方不斷得到加強，土地政策控制更加嚴格，市政利好消息不斷推出，這都顯示市場中存在對價格的有利支持因素，這種市場形勢在近期內(nèi)不會有太大的變化。這些都為本舊居改造項目的成功運作提供了良好的機遇，該項目也將有良好的市場前景。2）宏觀經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟有著密切的關(guān)聯(lián)性，作為房地產(chǎn)重要內(nèi)容的住宅建設(shè)，對促進經(jīng)濟增長具有舉足輕重的作用。住宅建設(shè)的生產(chǎn)和消費，與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機械、儀表等50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門緊密相關(guān)，并直接影響到家用電器、家具、裝飾產(chǎn)品以及金融、旅游、運輸、商業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)是一項本身創(chuàng)造價值，又能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。宏觀經(jīng)濟政策要求房地產(chǎn)業(yè)在新的形勢下要有一個較大的發(fā)展。在東部城區(qū)，形成以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值制造業(yè)為主的現(xiàn)代化新城區(qū)。重點加快高新開發(fā)區(qū)建設(shè)，形成現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)。開發(fā)唐冶片區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)教育、文化、體育、社會福利等公共服務(wù)配套設(shè)施，形成服務(wù)于東部城區(qū)的地區(qū)中心。以舉辦第十一屆全運會為契機，加快奧體中心、政務(wù)中心建設(shè)，帶動周邊開發(fā)，配套完善服務(wù)設(shè)施，建成以行政辦公、文化、體育為主導(dǎo)的城市功能區(qū)，加快城市現(xiàn)代化進程，并以此帶動新區(qū)開發(fā)和老城提升，推動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城市建設(shè)步伐，全面塑造現(xiàn)代化省會城市新形象。目前國家對宏觀經(jīng)濟調(diào)控以及世界性金融危機影響到了房地產(chǎn)市場，今年的房地產(chǎn)市場最不缺乏焦點話題，在經(jīng)歷了“拐點論”、“降價論”、“斷供論”等風(fēng)波、論調(diào)之后，各地方政府和中央政府的救市政策相繼出臺，“救市論”成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外爭論的又一個熱點。關(guān)于“政府救市”，各種聲音紛至沓來，開發(fā)商有感到曙光來臨的，也有持懷疑態(tài)度的。　　財政部、國家稅務(wù)總局22日宣布，決定對個人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費。同時，財政部明確支持地方政府救市。而國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部此前也公開表示，地方政府有調(diào)控樓市的自由度。 除了大幅調(diào)整房地產(chǎn)稅率，財政部明確表示：“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策”。目前杭州、西安、長沙、廈門、上海等城市紛紛出臺樓市救市措施，主要包括放寬第二套房貸款、減免購房的相關(guān)稅費、為購房者提供財政補貼、延長還款期限、調(diào)高公積金貸款上限、購買商品房可辦理戶口等。省政府近期已經(jīng)就救市問題召開了兩次多部門高層聯(lián)席的房地產(chǎn)形勢調(diào)度會,相關(guān)政策正在醞釀中。濟南市相關(guān)部門正在進行一輪關(guān)于“救市”的摸底調(diào)查。濟南的房地產(chǎn)市場是健康的、無泡沫的。保守的城市文化使得濟南的房地產(chǎn)市場一直不是很活躍，濟南房地產(chǎn)市場最欠缺的就是成交量，與省會城市身份明顯不匹配?！仁小且碳な袌龇睒s，把交易量提上去，像濟南這樣的城市每年應(yīng)該有400500萬平方米的交易量。政策‘救市’行為，卻向消費者傳達了一個重要的信號，國家要穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)度很明顯，有利于恢復(fù)購房者的置業(yè)信心。讓房地產(chǎn)商做出普遍樂觀判斷的一個重要依據(jù)是,濟南房價封閉、遲鈍、滯后,宏觀經(jīng)濟調(diào)控對濟南房價影響有限,這基本上也是開發(fā)商的一致看法。去年，全國房價瘋張的時候，濟南市房價雖然也出現(xiàn)了一定程度的上漲，但是相比一線跟多數(shù)二線城市的房價，上漲幅度比較有限。今年深圳等一線城市率先進行房價調(diào)整，濟南市房價也出現(xiàn)了一定的調(diào)整，比如打折、贈物業(yè)費、降價等，銷售速度也在下降，但是降價的空間比較小，沒有對多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)造成致命性的影響。今后濟南市房價也將維持在一個比較平穩(wěn)的水平上，上下有小幅波動，同時成交量會慢慢增加。今年以來濟南市的房價一直維持在一個水平線略有下降的狀態(tài)，今后濟南市房地產(chǎn)在一段時間內(nèi)，也將維持在一個比較平穩(wěn)的狀態(tài)，出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。首先濟南市是一個比較封閉的市場，外來購房者比較少，據(jù)多年的研究表明，一直少于10%。其次，市場比較小，規(guī)模一直沒有做大。再次，與外地的開放式經(jīng)濟不同的是，國有企業(yè)是主要的經(jīng)濟實體，政府公務(wù)員、大學(xué)老師和國有企業(yè)員工的收入屬于中上等，暴富跟收入偏少的群體比較少，這些因素都影響到了濟南市房價長期走勢。212發(fā)展前景簡析1）目前，財政部和人民銀行已經(jīng)就房貸政策和房地產(chǎn)稅率進行了大幅調(diào)整，同時，國家關(guān)于二套房、二手房等方面的政策正在籌劃中，這些政策出臺以后，可能會對濟南樓市有一定刺激作用，很可能帶動一定量的銷售。就在2008年10月19日的座談會上,山東各地房產(chǎn)商的一致意見是,山東房產(chǎn)市場正處于上升期　。2）高新區(qū)范圍內(nèi)CIIIC園區(qū)的建設(shè)，知識經(jīng)濟總部基地的建設(shè)以及浪潮工業(yè)園、省立醫(yī)院的建設(shè)將帶來大量的就業(yè)崗位。據(jù)了解，CIIIC園區(qū)一期工程15萬平米年內(nèi)即將開工，初步統(tǒng)計有40個左右單位將入住該園區(qū)。這些項目增加的崗位基本都是白領(lǐng)階層。給本項目的銷售對象奠定了良好的基礎(chǔ)。3）本項目的競爭優(yōu)勢所在本項目開發(fā)建設(shè)不同于其他商業(yè)地產(chǎn)項目，在土地成本上由于享受政府給予的舊村改造政策，因此，實際上對與本項目的開發(fā)主體南胡村委會來說，在一、二、三、五地塊上土地成本僅僅為上繳國家的土地出讓金的20%。按照規(guī)劃部門批復(fù)的修建性詳規(guī)，一、三、按照土地掛牌價220萬/畝計算，折合到樓面地價為183（2200000**=183）~275(2200000*)元/平方米，因為土地價差帶來的房屋銷售純利潤在700元/平米以上。這是任何房地產(chǎn)公司無法比擬的優(yōu)勢。因此，就本項目來說作為開發(fā)主體南胡村委會對四個地塊的開發(fā)應(yīng)該就有非常強的優(yōu)勢。22 項目周邊商業(yè)市場研究。222周邊商業(yè)項目市場研究1）周邊商業(yè)項目建設(shè)情況A、CIIIC園區(qū)建設(shè)CIIIC園區(qū)規(guī)劃CIIIC建設(shè)規(guī)劃是在Garter公司編制的《CIIIC發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》確定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下編制的園區(qū)空間發(fā)展規(guī)劃，形成“一園（CIIIC）二區(qū)（研發(fā)區(qū)、生產(chǎn)區(qū)）”的空間布局結(jié)構(gòu)。 研發(fā)區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)位于濟南東部產(chǎn)業(yè)帶的東西兩端，相距13公里。其中，研發(fā)區(qū)由高新區(qū)賢文片區(qū)和漢峪片區(qū)組成，規(guī)劃建設(shè)用地面積11平方公里。研發(fā)區(qū)規(guī)劃利用現(xiàn)有資源，發(fā)展IT服務(wù)和軟件產(chǎn)業(yè)集群，區(qū)內(nèi)劃分為核心發(fā)展、孵化支撐、產(chǎn)業(yè)輻射三大產(chǎn)業(yè)版塊，共形成教育科研基地、孵化基地、研發(fā)基地、總部基地、IT服務(wù)與軟件基地、創(chuàng)業(yè)示范基地等六類研發(fā)產(chǎn)業(yè)基地，并建設(shè)與之配套的商業(yè)生活配套設(shè)施。 產(chǎn)業(yè)區(qū)由孫村片區(qū)和兩河片區(qū)組成， 。重點發(fā)展電子制造業(yè)、IT服務(wù)與軟件、計算機、工業(yè)電子、汽車電子與電信基礎(chǔ)設(shè)備四大產(chǎn)業(yè)，主要承擔(dān)個別電子制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，計算機產(chǎn)業(yè)集群和工業(yè)電子、汽車電子、電信基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備等電子信息外延產(chǎn)業(yè)集群。形成功能配套完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 建設(shè)規(guī)劃以輻射全國的 IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展極核為規(guī)劃目標(biāo)，以ICT產(chǎn)業(yè)研發(fā)、孵化、服務(wù)為主導(dǎo)功能，形成集生產(chǎn)和生活于一體的“創(chuàng)新、活力”的CIIIC園區(qū)。 其中，IT總部基地總建筑面積約70萬平方米，已開工建筑面積16萬平方米，2009年將全部竣工。，以浪潮集團軟件研發(fā)與技術(shù)試驗為主，一期工程已經(jīng)開工。文化體育產(chǎn)業(yè)基地占地81公頃，總建筑面積36萬平方米，核心建筑為“奧體中心”，2008年底竣工?，F(xiàn)代商貿(mào)與金融產(chǎn)業(yè)基地總規(guī)劃建筑面積200萬平方米，是全市商貿(mào)金融產(chǎn)業(yè)及市級商業(yè)服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)。該項目的建設(shè)屬于高新區(qū)招商引資項目，有高新區(qū)負責(zé)投融資，引進入園單位，目前意向入園單位已經(jīng)落實40家左右。B、黃金時代廣場位于燕山新區(qū)B地塊范圍內(nèi)，黃金置業(yè)集團計劃建設(shè)商務(wù)寫字樓及酒店式公寓40萬平米，年底8萬平米計劃開工建設(shè)。C、奧體東路地塊建設(shè)該范圍內(nèi)計劃規(guī)劃建設(shè)80公頃用地范圍，全運會完成后造成大型成熟社區(qū)。有五星級酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓主題商業(yè)、特色餐飲及相應(yīng)配套等。D、魯商國奧城項目位于濟南市奧體片區(qū)核心區(qū)域，東至賢文路，西臨山東省高級人民法院，南臨經(jīng)十東路，北至解放東路。，總建筑面積38萬平方米。建成后將成為集寫字樓、酒店、商業(yè)、休閑、娛樂及銀座商城主力店于一體大型綜合標(biāo)志性城市建筑組群。E、建成商業(yè)情況齊魯軟件園項目建設(shè)已經(jīng)完成并投入使用，通過07年及08年的招商引資，目前該園區(qū)已經(jīng)全部銷售或租賃完畢，不能滿足需求。大衛(wèi)國際綜合商務(wù)樓目前剩余部分寫字間未銷售或租賃，面積約5000平米。環(huán)?？萍紙@區(qū)已建成并投入使用，目前該項目物業(yè)基本銷售完畢。山東省科技大廈項目建筑面積2萬平米，目前該項目基本竣工，處于招商過程中。中潤世紀廣場已建成40萬平米寫字樓