【正文】 A8樓1645㎡ A9樓1645㎡ A10樓1540㎡ A11樓1540㎡ A12樓1540㎡ A13樓1540㎡ A14樓1540㎡ A15樓1560㎡ A16樓1560㎡ A17樓1450㎡ 小計(jì)　　 地下車庫(kù)2020㎡ 幼兒園、會(huì)所及衛(wèi)生站1200㎡ 小計(jì)　　 二道路園林道路、綠化、管線100萬(wàn)㎡小計(jì)　萬(wàn)㎡　三勘察設(shè)計(jì)及前期工程工程勘察　　　70工程設(shè)計(jì)　　　地質(zhì)災(zāi)害　　　8環(huán)境評(píng)估　　　地震評(píng)估　　　18可研報(bào)告　　　10臨水臨電　　　110四通一平　　　100小計(jì)　　　四前期手續(xù)費(fèi)規(guī)劃咨詢費(fèi)　　　施工圖審查3萬(wàn)㎡墻改辦、散裝水泥10萬(wàn)㎡229防雷審查3萬(wàn)㎡工程監(jiān)理費(fèi)　　　 勞動(dòng)工資保證金　　　 勞保統(tǒng)籌　　　 交易信息費(fèi)　　　 檔案保證金　　　 小計(jì)　　　五配套費(fèi)綜合配套費(fèi)185萬(wàn)㎡區(qū)內(nèi)變電配套費(fèi)120萬(wàn)㎡2748小計(jì)　　　六管理費(fèi)　　　 七不可預(yù)見費(fèi)　　　 八合計(jì)一+二+……+七　六地塊銷售：住宅按小產(chǎn)權(quán)4000元/平米，儲(chǔ)藏室按2500元/平米，商鋪按5000元/平米銷售計(jì)算。方案五：六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；一、二、三、五地塊全部由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開發(fā)、銷售。方案三：六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售；二、三地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開發(fā)、銷售，其他捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛。方案一：六、七地塊由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷售，捆綁用地面向社會(huì)公開招拍掛。如果不能上市交易只能以小產(chǎn)權(quán)房的形式出售，相對(duì)來(lái)說(shuō)銷售不會(huì)很順利。（含其成立的開發(fā)公司）參與捆綁用地的招牌掛并且保證拿到土地。 自籌資金的利用、。 政府給予的舊村改造政策對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)非常有利，要在3年內(nèi)盡快用足政策，防止政策變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。制約因素 啟動(dòng)資金需要自籌，而且相當(dāng)部分要投入到村民安置房的建設(shè)，資金相對(duì)不足。三 開發(fā)方案的分析與選擇開發(fā)原則本項(xiàng)目不同于一般房地產(chǎn)考開發(fā)項(xiàng)目，村民安置是首先需要考慮的因素，也是本項(xiàng)目前期產(chǎn)出投入比較小的特點(diǎn)。綜合評(píng)價(jià)結(jié)合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，本項(xiàng)目雖然存在一些劣勢(shì)，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與燕山板塊相比擁有地理位置優(yōu)勢(shì)，與中潤(rùn)世紀(jì)城等公共建筑相比有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。但該項(xiàng)目面對(duì)的主要是濟(jì)南市直機(jī)關(guān)公務(wù)員這類客戶群，估計(jì)對(duì)本項(xiàng)目影響不是很大。同時(shí)，08年10月份開始面向濟(jì)南市民預(yù)售。I． 中潤(rùn)世紀(jì)城、名士豪庭等大型項(xiàng)目的開發(fā)，在規(guī)模、售價(jià)等因素上與本項(xiàng)目類似，項(xiàng)目面臨著較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。H． 在燕山新區(qū)板塊內(nèi)，聚集了許多比之本項(xiàng)目更具有位置優(yōu)勢(shì)的高檔住宅項(xiàng)目。（4）威脅分析F． 與北京、深圳、廣州等住宅產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)相比較，濟(jì)南市居民選擇居住地點(diǎn)的區(qū)域性傾向較強(qiáng)烈，在一定程度上將限制本項(xiàng)目的客戶群來(lái)源。（3）機(jī)會(huì)分析A． 濟(jì)南市政府對(duì)舊村改造的高度重視，必將對(duì)本項(xiàng)目有較大的優(yōu)惠政策，項(xiàng)目以其相對(duì)較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。H、資金方面的劣勢(shì)。、舜華路規(guī)劃建設(shè)的公共建筑由于高新區(qū)政策的緣故土地成本非常低，對(duì)本項(xiàng)目公共建筑部分對(duì)外銷售和租賃形成極大威脅。，距離東部城區(qū)主干道竟是東路距離較遠(yuǎn)，規(guī)劃中的劉智遠(yuǎn)路尚未形成，銷售會(huì)受到一定影響。（省直宿舍、北胡、大漢峪、小漢峪舊村改造）緊鑼密鼓的建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目起到進(jìn)一步提升作用。同時(shí)，村委會(huì)（含其置業(yè)公司）作為開發(fā)主體實(shí)施一、二、三、五塊的開發(fā)，相對(duì)開發(fā)商摘牌拿地土地成本要省80%，即只需土地出讓金的20%作為土地成本。旅游路及規(guī)劃中的鳳凰路、體育場(chǎng)南路從社區(qū)前經(jīng)過(guò)，交通出行便利，位于濟(jì)南東部新城區(qū)的中心地帶，周邊匯集眾多公共服務(wù)設(shè)施，是濟(jì)南“東拓”發(fā)展的前沿地區(qū)，地理位置優(yōu)越； C．地塊內(nèi)土地較平整，六、七、八地塊全部屬于基本農(nóng)田用地，不存在拆遷問(wèn)題，一、二、三地塊拆遷由村委會(huì)組織自行拆遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及拆遷難度相對(duì)開發(fā)商組織要容易。2）商業(yè)市場(chǎng)分析根據(jù)以上周邊商業(yè)建設(shè)及計(jì)劃建設(shè)情況，南胡舊村改造項(xiàng)目中三、五商業(yè)用房不宜過(guò)早開工，應(yīng)在居住區(qū)建設(shè)過(guò)程中作為專題進(jìn)行深入研究。中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)已建成40萬(wàn)平米寫字樓。環(huán)保科技園區(qū)已建成并投入使用，目前該項(xiàng)目物業(yè)基本銷售完畢。E、建成商業(yè)情況齊魯軟件園項(xiàng)目建設(shè)已經(jīng)完成并投入使用，通過(guò)07年及08年的招商引資，目前該園區(qū)已經(jīng)全部銷售或租賃完畢，不能滿足需求。總建筑面積38萬(wàn)平方米。有五星級(jí)酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓主題商業(yè)、特色餐飲及相應(yīng)配套等。B、黃金時(shí)代廣場(chǎng)位于燕山新區(qū)B地塊范圍內(nèi)，黃金置業(yè)集團(tuán)計(jì)劃建設(shè)商務(wù)寫字樓及酒店式公寓40萬(wàn)平米，年底8萬(wàn)平米計(jì)劃開工建設(shè)?，F(xiàn)代商貿(mào)與金融產(chǎn)業(yè)基地總規(guī)劃建筑面積200萬(wàn)平方米，是全市商貿(mào)金融產(chǎn)業(yè)及市級(jí)商業(yè)服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)。以浪潮集團(tuán)軟件研發(fā)與技術(shù)試驗(yàn)為主，一期工程已經(jīng)開工。 重點(diǎn)發(fā)展電子制造業(yè)、IT服務(wù)與軟件、計(jì)算機(jī)、工業(yè)電子、汽車電子與電信基礎(chǔ)設(shè)備四大產(chǎn)業(yè)，主要承擔(dān)個(gè)別電子制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，計(jì)算機(jī)產(chǎn)業(yè)集群和工業(yè)電子、汽車電子、電信基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備等電子信息外延產(chǎn)業(yè)集群。研發(fā)區(qū)規(guī)劃利用現(xiàn)有資源，發(fā)展IT服務(wù)和軟件產(chǎn)業(yè)集群，區(qū)內(nèi)劃分為核心發(fā)展、孵化支撐、產(chǎn)業(yè)輻射三大產(chǎn)業(yè)版塊，共形成教育科研基地、孵化基地、研發(fā)基地、總部基地、IT服務(wù)與軟件基地、創(chuàng)業(yè)示范基地等六類研發(fā)產(chǎn)業(yè)基地，并建設(shè)與之配套的商業(yè)生活配套設(shè)施。 研發(fā)區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)位于濟(jì)南東部產(chǎn)業(yè)帶的東西兩端，相距13公里。22 項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)研究。這是任何房地產(chǎn)公司無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。3）本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)不同于其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在土地成本上由于享受政府給予的舊村改造政策，因此，實(shí)際上對(duì)與本項(xiàng)目的開發(fā)主體南胡村委會(huì)來(lái)說(shuō)，在一、二、三、五地塊上土地成本僅僅為上繳國(guó)家的土地出讓金的20%。這些項(xiàng)目增加的崗位基本都是白領(lǐng)階層。2）高新區(qū)范圍內(nèi)CIIIC園區(qū)的建設(shè)，知識(shí)經(jīng)濟(jì)總部基地的建設(shè)以及浪潮工業(yè)園、省立醫(yī)院的建設(shè)將帶來(lái)大量的就業(yè)崗位。212發(fā)展前景簡(jiǎn)析1）目前，財(cái)政部和人民銀行已經(jīng)就房貸政策和房地產(chǎn)稅率進(jìn)行了大幅調(diào)整，同時(shí)，國(guó)家關(guān)于二套房、二手房等方面的政策正在籌劃中，這些政策出臺(tái)以后，可能會(huì)對(duì)濟(jì)南樓市有一定刺激作用，很可能帶動(dòng)一定量的銷售。其次，市場(chǎng)比較小，規(guī)模一直沒(méi)有做大。今年以來(lái)濟(jì)南市的房?jī)r(jià)一直維持在一個(gè)水平線略有下降的狀態(tài)，今后濟(jì)南市房地產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)，也將維持在一個(gè)比較平穩(wěn)的狀態(tài)，出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。去年，全國(guó)房?jī)r(jià)瘋張的時(shí)候，濟(jì)南市房?jī)r(jià)雖然也出現(xiàn)了一定程度的上漲，但是相比一線跟多數(shù)二線城市的房?jī)r(jià)，上漲幅度比較有限。政策‘救市’行為，卻向消費(fèi)者傳達(dá)了一個(gè)重要的信號(hào)，國(guó)家要穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)度很明顯，有利于恢復(fù)購(gòu)房者的置業(yè)信心。保守的城市文化使得濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直不是很活躍，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)最欠缺的就是成交量，與省會(huì)城市身份明顯不匹配。濟(jì)南市相關(guān)部門正在進(jìn)行一輪關(guān)于“救市”的摸底調(diào)查。目前杭州、西安、長(zhǎng)沙、廈門、上海等城市紛紛出臺(tái)樓市救市措施，主要包括放寬第二套房貸款、減免購(gòu)房的相關(guān)稅費(fèi)、為購(gòu)房者提供財(cái)政補(bǔ)貼、延長(zhǎng)還款期限、調(diào)高公積金貸款上限、購(gòu)買商品房可辦理戶口等。而國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部此前也公開表示，地方政府有調(diào)控樓市的自由度?！　∝?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局22日宣布，決定對(duì)個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費(fèi)。目前國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控以及世界性金融危機(jī)影響到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)最不缺乏焦點(diǎn)話題，在經(jīng)歷了“拐點(diǎn)論”、“降價(jià)論”、“斷供論”等風(fēng)波、論調(diào)之后，各地方政府和中央政府的救市政策相繼出臺(tái)，“救市論”成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外爭(zhēng)論的又一個(gè)熱點(diǎn)。開發(fā)唐冶片區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)教育、文化、體育、社會(huì)福利等公共服務(wù)配套設(shè)施，形成服務(wù)于東部城區(qū)的地區(qū)中心。在東部城區(qū)，形成以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值制造業(yè)為主的現(xiàn)代化新城區(qū)。因此，房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)本身