xx項(xiàng)目總體策劃方案-文庫吧資料
2025-04-28 22:32本頁面
【正文】 。（五）威脅分析XXX區(qū)域?qū)儆谀呈械睦铣菂^(qū)，并非城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，而且由于各方面原因，本項(xiàng)目要得到市領(lǐng)導(dǎo)的極力幫助存在很大不確定性。若我公司能同時啟動這一項(xiàng)目，則能和“天上人間”一起炒熱XXX商業(yè)區(qū)，并在經(jīng)營上互為補(bǔ)充。（四）機(jī)會分析屬于本項(xiàng)目的機(jī)會并不多，從目前來看，可以利用的機(jī)會是XXX商場和北京一家“天上人間”娛樂公司的合作。我公司的主要業(yè)務(wù)是超市的運(yùn)作，對于商業(yè)房地產(chǎn)尤其是商場的運(yùn)作可以說沒有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，因此在此處開發(fā)綜合商城對我公司的運(yùn)作能力是一個挑戰(zhàn)。該項(xiàng)目拆遷會牽涉到產(chǎn)權(quán)單位達(dá)20多個，其中不少是目前正在經(jīng)營的商戶，拆遷的阻力會非常大，拆遷成本也會比較高。目前，該區(qū)域居民購物的超市主要是人民商場的超市、萬暢超市和區(qū)域內(nèi)的小型連鎖超市，但區(qū)域外的大潤發(fā)、沃爾瑪、嘉華購物廣場、市華聯(lián)、銀座等都對本項(xiàng)目構(gòu)成競爭。另據(jù)調(diào)查，該區(qū)域居民收入相差懸殊，一部分低收入的居民根本不去超市購物。區(qū)域的人口密度較小，地廣人稀。由于項(xiàng)目占地面積過小，無法建造大面積的停車場和休閑廣場，使得大量的客流無法保存下來。由于XXX商場的經(jīng)營落后，來此處購物的顧客越來越少，也無法帶動周邊商業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致該區(qū)域“人氣”漸失，商業(yè)地位不斷下降，形成惡性循環(huán)。可見該區(qū)域居民的消費(fèi)水平要高于城市的平均水平，購買力也較強(qiáng)。經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域內(nèi)每年人均超市消費(fèi)金額近2400元。作為擁有70多年歷史的老字號商場，XXX的知名度是相當(dāng)高的，每年都有眾多的外地顧客慕名而來。本項(xiàng)目臨近主干道，共有22條公交線路能夠直接到達(dá)XXX，這對開發(fā)商鋪來說是得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。本項(xiàng)目位于城市的主干道緯二路與經(jīng)四路的交匯處，為某市的亞商業(yè)中心和商務(wù)中心區(qū)域，人流、物流、資金流比較集中。其次，%的居民習(xí)慣于步行去購物，26%的居民會騎自行車去逛商場。各商場或超市的免費(fèi)購物班車可以減小距離對居民購物的影響。同時，零售業(yè)的迅速發(fā)展使得居民能夠在最近的地方買到理想的商品。這些因素主要包括購物環(huán)境、店員服務(wù)態(tài)度、產(chǎn)品質(zhì)量、價格等，其中購物環(huán)境主要指停車、臨時歇腳、結(jié)賬等方面存在的困難。居民家庭月消費(fèi)零售商品金額分析由下圖可以分析，%，區(qū)域居民家庭每月平均消費(fèi)零售商品的金額為521元，大體上等于平均每周購物次數(shù)與每次購物金額乘積的四倍。居民每次購物金額分析根據(jù)調(diào)查，該區(qū)域居民每次購物的金額集中在20~60元，%。就本項(xiàng)目所輻射的區(qū)域而言，要高于市中區(qū)的平均水平。本項(xiàng)目所輻射區(qū)域主要包括該區(qū)的經(jīng)二路、館驛街、魏家莊、XXX和經(jīng)七路共五個街道辦事處。五、區(qū)域消費(fèi)者行為分析（一）區(qū)域消費(fèi)者的人口規(guī)模及分布本項(xiàng)目位于某市的市中區(qū)，是某市的老城區(qū)之一。從另一方面看，該區(qū)域內(nèi)目前多數(shù)寫字樓是采用出售方式經(jīng)營的，采用出租方式的只有XXX大廈、XX商住樓和其他一些已經(jīng)投入使用的寫字樓，而且XXX大廈已經(jīng)基本出租完畢、XX商住樓沒有競爭力。寫字樓市場前景從該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅淖馐矍闆r分析，總體上看寫字樓的市場前景還是比較好的。（2）租售比例分析目前該區(qū)域內(nèi)寫字樓的租售比例大致如下表：樓盤名稱租售比例XXX大廈95%XXX大廈55%XX商務(wù)港75%XX大廈30%XX商住樓0%整體上看，區(qū)域內(nèi)的寫字樓租售狀況相差懸殊。其余樓盤的租金和售價都是目前正在執(zhí)行的價位。（1）租金/售價分析該區(qū)域內(nèi)的寫字樓部分采用出售方式，部分采用出租方式進(jìn)行營銷，也有部分樓盤同時采用出售和出租兩種方式。區(qū)域內(nèi)集聚了明珠國際商務(wù)港、匯寶大廈、魯能大廈等一大批高檔的寫字樓，加上區(qū)域內(nèi)的山東賓館、某賓館、金橋賓館、山東郵電賓館等以及多達(dá)57個的金融網(wǎng)點(diǎn)，使得整個城市的人流、物流、資金流匯集于此，從而推動該區(qū)域成為某市的CBD商務(wù)中心。他們普遍認(rèn)為XXX商場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單調(diào)，商品不全，服務(wù)質(zhì)量差，而且商品價格貴，與商品的檔次不符。居民對該區(qū)域商業(yè)前景的看法根據(jù)問卷調(diào)查結(jié)果，居民對該區(qū)域的商業(yè)前景還是比較樂觀的。在調(diào)查對該區(qū)域投資回報(bào)的信心時，%的商戶認(rèn)為很難說，%的商戶比較有信心。（三）本區(qū)域商業(yè)前景分析區(qū)域內(nèi)商戶對其商業(yè)前景的看法在該區(qū)域內(nèi)，%，%，%的商戶認(rèn)為該區(qū)域的商業(yè)前景一般，與過去相比有很大的差距。因此，該區(qū)域飽和賣場面積應(yīng)為9077平方米，但目前該區(qū)域已有超市面積大約為6140平方米。由此可知，該區(qū)域居民人均月消費(fèi)品支出金額約為200元。（注：以上數(shù)據(jù)是各超市每10分鐘的客戶流量）（3）市場飽和度指數(shù)分析根據(jù)區(qū)域內(nèi)各超市的人流量統(tǒng)計(jì)，結(jié)合居民平均每次購物的金額，可以計(jì)算出區(qū)域內(nèi)各個超市每月的營業(yè)額。在本項(xiàng)目的區(qū)域內(nèi)，人民商場的客流最多，其次是XXX區(qū)域的萬隆超市和萬暢超市。居民問卷調(diào)查的結(jié)果也顯示，%的居民在區(qū)域之外的超市如大潤發(fā)、華聯(lián)等購物。其中，沃爾瑪超市在泉城路，銀座購物廣場在濼源大街，嘉華商場在，華聯(lián)商場在，大潤發(fā)天橋店在堤口路。在分布上，XXX商場、人防商城、人民商場分布在經(jīng)四路的兩側(cè)，萬隆連鎖超市的三個分店分布在經(jīng)七路、小緯二路和館驛街，益康百姓超市分布在經(jīng)五路和緯三路交叉口。本區(qū)域商圈的范圍基本上就是以經(jīng)四路東段為主，以人民商場和XXX商場為兩端，輻射周圍區(qū)域的。因此，該區(qū)域比較符合本項(xiàng)目的條件。道路比較完善，交通較為便利XX路：城市次干道，雙向兩車道，車流量約為27輛/分鐘。（四）道路交通系統(tǒng)XX路：城市支道，基本上是小吃一條街，很少有機(jī)動車通過。XX路：城市主干道，緯二路以西為雙向四車道，以東為雙
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