【正文】 向六車道車流量為45輛/分鐘，有12條公交線路。某市亞商圈的核心（三）商業(yè)環(huán)境以XXX和人民商場為兩極，中間加上經(jīng)四路人防地下商城、順和商業(yè)街、火車站等，共同組成某市的亞商業(yè)圈。社區(qū)環(huán)境較差，衛(wèi)生狀況不佳。因此，該區(qū)域的商業(yè)中心地位正在下降，而作為中心商務區(qū)（CBD）的地位正在上升。以XXX商場和人民商場為兩極，由經(jīng)四路地下商城相連接而組成的商業(yè)帶，成為某市的亞商業(yè)圈。從絕對數(shù)量上分析，區(qū)域內(nèi)商業(yè)場所的數(shù)量相對較少。這為本項目的開發(fā)提供了良好的大環(huán)境。%，%。%；，%。其中：中央屬單位在崗職工平均工資22394元，%；省屬單位在崗職工平均工資20498元，%；市級單位在崗職工平均工資14860元，%；縣及縣以下單位在崗職工平均工資12488元，%。全市男女性比例為102：100。（三）某市居民生活狀況與分析至2003年底，%。%。其中：，%；，%。經(jīng)濟和社會發(fā)展中存在的主要困難和問題是：經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐不快；外向經(jīng)濟依然薄弱；就業(yè)壓力仍然較大；城鄉(xiāng)居民收入差距擴大；社會保障體系尚需完善；保障水平有待提高等。其中：食品類、居住類、%～%；衣著類、家庭設備及維修服務類、醫(yī)療保健和個人用品類、交通和通訊類、%～%。同時，某市物價水平平穩(wěn)回升。：：。經(jīng)初步核算，%。具體區(qū)域為某市經(jīng)七路以北，經(jīng)一路以南，緯六路以東，順和高架路以西的區(qū)域。XXX項目總體策劃方案第一部分：項目市場調(diào)查報告一、調(diào)查說明（一）調(diào)查目的確定XXX項目區(qū)域概況，確定項目的市場定位，搞清在開發(fā)中不清楚的問題，對項目的可行性進行分析，并對項目的規(guī)劃設計提供建議和構(gòu)想。（二）調(diào)查內(nèi)容某市經(jīng)濟發(fā)展狀況本項目周邊區(qū)域狀況調(diào)查同類競爭性項目調(diào)查區(qū)域消費者調(diào)查（三）調(diào)查方法搜集二手信息、現(xiàn)場調(diào)查法、問卷調(diào)查法（四）調(diào)查范圍以XXX為中心，周邊約1公里的區(qū)域。（五）樣本量商場/超市：8個寫字樓：6個目標客戶（問卷）：350份（六）調(diào)查時間：2004年5月25日~6月9日（七）研究方法：定性分析與定量分析相結(jié)合二、本項目經(jīng)濟環(huán)境分析（一）2003年某市整體經(jīng)濟發(fā)展狀況2003年，某市國民經(jīng)濟快速發(fā)展。%；，%；，%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值23632元（按現(xiàn)行匯率折算為2855美元），%。%，降幅明顯縮小。%；原材料、燃料、%。（二）某市商業(yè)發(fā)展狀況2003年，%。按經(jīng)濟類型分，%；集體經(jīng)濟零售額78億元，%；，%；其他經(jīng)濟零售額69億元，%。　　限額以上批零貿(mào)易業(yè)（指批發(fā)業(yè)年銷售額2000萬元以上和零售業(yè)年銷售額500萬元以上的企業(yè)）商品銷售額586億元，%，連鎖商店商品銷售總額131億元，%。‰，‰，‰，%?！　?，%；在崗職工平均工資16232元，%。2003年，城市市區(qū)居民人均可支配收入為11013元，%；人均消費性支出8395元，%。城鄉(xiāng)居民的消費結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，生活質(zhì)量提高。（四）結(jié)論某市近年來，經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，商品市場繁榮興旺，人民的生活水平不斷提高，居民購買力不斷增強。三、本項目周邊環(huán)境分析（一）街區(qū)功能描述經(jīng)過實地調(diào)查統(tǒng)計，在該區(qū)域內(nèi)擁有城市主干道四條，分別為緯二路、經(jīng)七路、經(jīng)二路和經(jīng)一路；擁有城市支道六條；擁有銀行、證券、保險等金融網(wǎng)點57個，擁有商場、超市、專業(yè)市場等大型商業(yè)場所共15個，擁有學校、書店、圖書館等文化教育場所18個，擁有各種休閑娛樂場所共42個，擁有寫字樓、賓館等商務機構(gòu)30個。由于泉城路商業(yè)街的商圈優(yōu)勢逐步突出，加上該區(qū)域內(nèi)人民商場、XXX商場的營業(yè)狀況每況愈下，商業(yè)中心逐步轉(zhuǎn)移到泉城路區(qū)域。同時，區(qū)域內(nèi)金融機構(gòu)和商務場所的迅速發(fā)展，使得人流、物流、資金流都在此集中。（二）區(qū)域人文環(huán)境分析本區(qū)域為某市的老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)臨街建筑多為現(xiàn)代化的高樓，但高樓后面則是老式的危房、簡陋用房。居民特點：區(qū)域內(nèi)多為老某居民，素質(zhì)較高，購買力較強，對城市有強烈的感情。以經(jīng)營服裝、古文化用品、休閑娛樂、小吃等為主。道路中心設有人行天橋。XX路：城市主干道，雙向六車道，車流量約41輛/分鐘，有10條公交線路。（五）結(jié)論本區(qū)域道路干支交錯，可直達城市的各個區(qū)域，交通較為便利；區(qū)域環(huán)境狀況一般，現(xiàn)代化的建筑與老建筑相互交錯；居民素質(zhì)較高，購買力較強；有較好的商業(yè)基礎，具備成為中央商務區(qū)的條件。四、區(qū)域市場現(xiàn)狀判斷（一）本區(qū)域商圈范圍界定本區(qū)域商圈范圍可以向東、向北和向南延伸，東面可與人防地下商城、人民商場相連接，南面可以接上經(jīng)七路的繁華地段，北面可以連通到火車站。（二）區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點分布及競爭分析商業(yè)網(wǎng)點分布在該區(qū)域內(nèi)，對我公司項目有直接影響的商業(yè)網(wǎng)點有7個，分別是XXX商場、人民商場、人防商城、萬隆超市連鎖店（三個分店）和益康百姓超市。除此之外，對我公司項目有間接影響的商業(yè)網(wǎng)點有沃爾瑪、銀座、嘉華、華聯(lián)和大潤發(fā)的天橋店。競爭強度分析（1）人均超市面積分析在本項目所在的區(qū)域，大約包括經(jīng)二路、館驛街、魏家莊、XXX和經(jīng)七路共五個街道辦事處，；區(qū)域內(nèi)所有超市的營業(yè)面積大約為6140平方米，見下表：街道辦事處人口（萬人）超市名稱營業(yè)面積（m2）經(jīng)二路人民商場超市2100館驛街萬暢超市2000魏家莊萬隆經(jīng)七路店800XXX萬隆小緯二路店700經(jīng)七路萬隆館驛街店400益康百姓超市140共計共計6140根據(jù)以上數(shù)據(jù)計算，超市營業(yè)面積不足以滿足居民