【正文】 市化同步進(jìn)行。無庸置疑，一個成功的企業(yè)品牌必有一個鶴立于市場的核心競爭力，一個城市也一樣。綜合評研：南昌市作為內(nèi)陸的一個中部省會城市，首先是有著一定的文化底蘊(yùn)，對于廣大南昌市民來說，滕王閣的巍然屹立、英雄城的美譽(yù)一直以來就是他們心中不倒的豐碑、不滅的信仰。南昌市現(xiàn)有五星級酒店共兩家，為江西賓館和凱萊大酒店。但從人才市場年度報告中顯示，盡管經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，職業(yè)薪資統(tǒng)計(jì)中，像企業(yè)經(jīng)理、媒體及廣告行業(yè)主管都集中在5000元左右。從南昌近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢來看，不管是從經(jīng)濟(jì)總量還是從增長速度方面，都呈現(xiàn)出良性發(fā)展的趨勢。這一“國字號”基地的成功落戶，為南昌市的產(chǎn)業(yè)輻射和形成新的支柱產(chǎn)業(yè)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。早在2003年，國家火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地金廬軟件園區(qū)工程就落戶南昌，江西擬將其建成區(qū)域性的軟件產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心和全國性的軟件產(chǎn)品生產(chǎn)和出口基地。南昌市目前有市級以上開發(fā)區(qū)11個，其中國家級開發(fā)區(qū)有2個南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。南昌科教事業(yè)發(fā)達(dá)，擁有科研和技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)136家。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展方向城市化的發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)鏈，需要造血功能，其根本動力應(yīng)在于工業(yè)化，工業(yè)化是城市化的發(fā)動機(jī)。2004年，南昌社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢迅猛，成績卓著，已突破了四個百億：即全市財(cái)政總收入首次突破100億元，GDP較去年增加了100億元，全社會固定資產(chǎn)投資增加了100億元，江鈴銷售收入突破100億元。2001年及2002年兩年，%，居中部第一；固定資產(chǎn)投資、利用外資增幅居全國第一；世界500強(qiáng)已有17家進(jìn)入江西。南昌市的水域面積高達(dá)28%，2004年南昌市的空氣質(zhì)量排名，在省會城市中名列第八。一城景色半城湖，湖光水影映洪城。此外，中共紅色革命也是從這打響了武裝反抗的第一槍，造就了南昌市“英雄城”的美名，八一南昌起義紀(jì)念館市中心一柱獨(dú)擎。 道路運(yùn)輸面向全國各地，水路運(yùn)輸通達(dá)長江沿岸，遠(yuǎn)洋運(yùn)輸通達(dá)日韓等國及港臺地區(qū)，一個以南昌為中心，以公路為主骨架，以水路為主通道，以港站為主樞紐，干支銜接、水陸相聯(lián)、鐵路、公路、水路、民航為一體的交通網(wǎng)絡(luò)基本形成，較好的適應(yīng)了南昌經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要。1031320等三條國道交匯于此，浙贛線與京九線在南昌形成鋼鐵十字架，使南昌成為中國鐵路的重要樞紐。建成區(qū)面積65平方公里，總?cè)丝?00萬人，屬全國百萬以上人口的特大城市之一。 地方政策環(huán)境自2004年以來，南昌市根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策，堅(jiān)持“壟斷一級市場，調(diào)控二級市場，激活三級市場，全面繁榮房地產(chǎn)市場”的指導(dǎo)思想，使全市房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)、健康、有序的發(fā)展態(tài)勢，使房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，這表明在地方政策上會根據(jù)南昌的市場特點(diǎn)掌控調(diào)整的幅度及對象（例如近期政府將加大力度控制大戶型高檔公寓的開發(fā)），促進(jìn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。 三、有的銀行甚至嚴(yán)控別墅項(xiàng)目貸款和按揭貸款。央行在去年調(diào)升貸款利率，今年又再次調(diào)升，倍受廣大投資者及開發(fā)商的關(guān)注。而對別墅用地的供應(yīng)更是同步進(jìn)行，早在前年，國土資源部就發(fā)布緊急通知，決定至少5年內(nèi)，國家將不再為別墅類建設(shè)提供土地，因此，現(xiàn)有的別墅用地都是在此之前批出的，這表明別墅的供給量會有所放緩。去年下半年，國土資源部下令，2004年8月31日前停止一切土地的協(xié)議轉(zhuǎn)讓，改為以公開招投標(biāo)方式轉(zhuǎn)讓，出價最高者才能中標(biāo)。 交通不好從市區(qū)到項(xiàng)目活路只有一條，就是紫陽大道，道路網(wǎng)尚未成形，公交線路也少。 二、第二節(jié)、 這是一個不好的項(xiàng)目一、區(qū)域不成熟，認(rèn)知度低項(xiàng)目所處瑤湖板塊房地產(chǎn)開發(fā)滯后，區(qū)域不成熟，現(xiàn)今只有其旁的艾溪湖萬科長島支撐，盡管銷售不錯，但購房者心理認(rèn)知度不高，驅(qū)動力不強(qiáng)，與紅谷灘、象湖、青山湖的認(rèn)知度不可同日而語，區(qū)域形象未改變，雖有高校園區(qū)的拉動，但是仍然沒有從根本上改變大勢。昌東高校區(qū)的興建直接喚醒了千年沉睡的瑤湖，加上國家級的高新區(qū)，使京東版塊成為全省高學(xué)位人才最集中的首智之區(qū)，文化氛圍之濃厚無出其右者。六、項(xiàng)目文化底蘊(yùn)本案依傍瑤湖，瑤湖不僅景色卓絕，而且歷史文化底蘊(yùn)豐厚?，幒悄喜谐菛|近郊地區(qū)最大的內(nèi)陸天然湖泊，現(xiàn)有水面近三萬畝，其水面面積相當(dāng)于南昌城內(nèi)城外八個湖泊面積的總和。商業(yè)配套及生活設(shè)施也有了一定的完善，已建設(shè)或規(guī)劃了文化中心、體育中心（田徑場、游泳館、面積達(dá)10000平方米的體育館）、服務(wù)中心（超市、餐飲、超級市場）等一系列設(shè)施，這表明在不遠(yuǎn)的將來項(xiàng)目周邊大配套會日漸成熟。從發(fā)展趨勢看，本案所處的板塊交通大格局形成，將做活南昌發(fā)展的大勢。寬達(dá)60米的紫陽大道對于南昌市整體交通的東部輻射是處于“咽喉”的關(guān)節(jié)，是勾通贛東北的交通主動脈，連接長三角的江西第一路，而昌東大道和樂溫高速構(gòu)建的城市外環(huán)線更是徹底打開了南昌東大門。一個以生態(tài)、游憩、文化為主體的標(biāo)志性形象地區(qū)可望形成。 這種條狀形地塊私密性強(qiáng)，好規(guī)劃，建筑好布局，容易開發(fā)個性化產(chǎn)品。項(xiàng)目西鄰昌東高校園區(qū)（與“江西師范大學(xué)僅學(xué)院路一路相隔，東臨瑤湖，南臨昌峽公路。 、建立多元化的高中低多種作戰(zhàn)平臺，形成主線清晰的綜合立體推廣體系；——點(diǎn)線面聯(lián)動運(yùn)作以此作為本文的開始。 ——高位切入，中端發(fā)力（四） 、在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目的文化、休閑、商務(wù)、生活、居家、旅游、健康、娛樂等無形資源體系的整體建立；大規(guī)模開發(fā)產(chǎn)品體系是基礎(chǔ)，但產(chǎn)品以外的文化附加才是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目及企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的關(guān)鍵。 ——天與不受，反受其咎（二）（二）、本方案將建立一個完善、科學(xué)、系統(tǒng)、具有方向性的市場、產(chǎn)品、推廣體系；（三）、本次方案在市場與產(chǎn)品、營銷與經(jīng)營、現(xiàn)時與未來、生存與發(fā)展、大與小等問題上無法平衡與解決的情況下，將以前者為首要考慮。（一）、鑒于本方案是項(xiàng)目全程策劃總體方案，故本次報告將集中側(cè)重于戰(zhàn)略及策略方面的闡述；因而在此過程中我們將以百分百的激情與智慧尋求命題的解決之道：如何將項(xiàng)目開發(fā)、資源整合、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)很好的遞延，并且富有執(zhí)行性？如何從紛繁復(fù)雜的市場競爭中尋求項(xiàng)目的突破口及市場空檔？如何從政策的層面上尋求項(xiàng)目風(fēng)險的規(guī)避和實(shí)現(xiàn)利潤最大化的決策平衡點(diǎn)？如何構(gòu)架一個從戰(zhàn)略到策略上的一氣呵成，打開市場的攻擊體系？如何建立一個戰(zhàn)略發(fā)展體系及戰(zhàn)略性發(fā)展平臺，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目立體的推廣體系？如何在一片尚未成熟及尚未開發(fā)的處女地上建立一個錯位發(fā)展地產(chǎn)品牌？如何演繹大南昌京東生活板塊及全新郊區(qū)生活方式？……荒島及我們的團(tuán)隊(duì)帶著對以上問題的思考，帶著強(qiáng)烈的憂患與使命感執(zhí)筆！說明對于本項(xiàng)目的市場研究，是一件富有激情與創(chuàng)造力的事。 1 南昌瑤湖項(xiàng)目全程策劃總體方案序言說明總體工作思路第一部分：市場部分第一章 本項(xiàng)目地塊條件分析第一節(jié) 這是一個好的項(xiàng)目第二節(jié) 這是一個不好的項(xiàng)目第二章 本項(xiàng)目產(chǎn)品市場環(huán)境初析第一節(jié)宏觀政策環(huán)境分析第二節(jié)城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析第三章 本項(xiàng)目市場需求的有效性判定第一節(jié)城市發(fā)展戰(zhàn)略分析第二節(jié)南昌房地產(chǎn)總體現(xiàn)狀第三節(jié)板塊競爭態(tài)勢第四節(jié)本項(xiàng)目市場需求有效性結(jié)論第四章 未來別墅市場研判第一節(jié)當(dāng)前別墅市場態(tài)勢第二節(jié)未來別墅市場趨勢第五章 項(xiàng)目的機(jī)遇和挑戰(zhàn)第六章 市場切入時機(jī)建議第二部分：產(chǎn)品部分第一章 項(xiàng)目客層定位及需求分析第一節(jié)目標(biāo)客戶的定位第二節(jié)目標(biāo)客戶特點(diǎn)及需求第二章 賣點(diǎn)整合第一節(jié)項(xiàng)目定位第二節(jié)賣點(diǎn)細(xì)分第三章 產(chǎn)品建議第一節(jié)項(xiàng)目整體形象建議第二節(jié)總體規(guī)劃指標(biāo)建議第三節(jié)規(guī)劃理念建議第四節(jié)景觀打造建議第五節(jié)建筑風(fēng)格建議第六節(jié)戶型、空間設(shè)計(jì)建議第七節(jié)商業(yè)配套建議第八節(jié)會所等生活配套及經(jīng)營模式建議第九節(jié)智能化配備建議第十節(jié)戰(zhàn)略協(xié)作伙伴建議第十一節(jié)工程建設(shè)管理建議第十二節(jié)項(xiàng)目開發(fā)策略建議第十三節(jié)價格定位第十四節(jié)推盤方案及步驟建議第三部分：企劃推廣第一章 品牌形象之推廣總精神及廣告主題第一節(jié)整合傳播平臺搭建第二節(jié)推廣主題及概念分析第二章 企劃推廣策略建議第一節(jié)媒體策略第二節(jié)活動策略第三節(jié)廣告策略第三章 廣告表現(xiàn)第四章 企劃推廣介入時機(jī)及推廣步驟擬定第五章 廣告推廣預(yù)算及分配第四部分：操作實(shí)力部分第一章 荒島介紹及操作案例第二章 提案團(tuán)隊(duì)介紹及操案優(yōu)勢闡述第三章 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及團(tuán)隊(duì)人員名單第五部分：其它序言敝公司深蒙貴公司賞識之榮幸，為南昌瑤湖項(xiàng)目（以下簡稱本項(xiàng)目）提供《項(xiàng)目全程策劃總體方案》，并多謝貴公司相關(guān)部門、人士協(xié)作提供寶貴資料及作切中扼要的概述。其與生俱來的魅力，決定了本次《南昌瑤湖項(xiàng)目全程策劃總體方案》也如其本身一樣充滿著激情及與生俱來的沖擊力。 總體工作思路我們在開展本項(xiàng)目的各項(xiàng)工作時，應(yīng)遵循這樣一些思路：（一）、建立在對項(xiàng)目擁有瑤湖風(fēng)景區(qū)及昌東高校園區(qū)兩種有形資源基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)品的開發(fā)研究，深層次進(jìn)行與項(xiàng)目的對接，實(shí)現(xiàn)天造一半，人造一半的自然與人文的無縫結(jié)合。 ——多元化的文化嫁接，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體增值（三） 、對項(xiàng)目的開發(fā)樹立戰(zhàn)略發(fā)展的意識：在區(qū)域經(jīng)濟(jì)板塊的基礎(chǔ)上運(yùn)用城市運(yùn)營手法進(jìn)行高度造勢；對項(xiàng)目進(jìn)行資源整合、產(chǎn)業(yè)嫁接的運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)盈利的多樣性及企業(yè)戰(zhàn)略的延續(xù)性。 第一部分:市場部分第一章 本項(xiàng)目地塊條件分析第一節(jié) 這是一個好的項(xiàng)目一、項(xiàng)目地塊本項(xiàng)目占地面積347333平米（521畝），扣除沿湖景觀用地后，建筑用地面積219144平米（329畝）。,包括退讓瑤湖75—100米范圍，,呈東西窄，南北長的條狀格局。二、 區(qū)位項(xiàng)目位于南昌市東部瑤湖風(fēng)景區(qū)和高校區(qū)結(jié)合部，獨(dú)享兩種資源：高校區(qū)的人文教育資源與瑤湖天然湖泊資源，前者是教育產(chǎn)業(yè)的功能布局，而后者是瑤湖環(huán)湖產(chǎn)業(yè)，而腹地則是南昌高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)，是未來南昌產(chǎn)、學(xué)、研、居住、休閑、度假等陽光產(chǎn)業(yè)開發(fā)的功能區(qū)，隨著各項(xiàng)配套工程的實(shí)施，離八一廣場僅10公里的瑤湖板塊可謂紫氣東來，正慢慢吹進(jìn)大南昌。三、交通條件本案處于瑤湖大橋之側(cè)，紫陽大道已建成通車，地段在交通上的便利性日益明顯。此外，建設(shè)中的京福高速也橫穿瑤湖而過。四、項(xiàng)目周邊配套昌東高校園區(qū)中，江西師范大學(xué)與本案一壁之隔，從投資情況來看，通過各種投資渠道，江西師范大學(xué)的校區(qū)建設(shè)的投資總量已超過了十個億。五、項(xiàng)目核心資源本案地處瑤湖風(fēng)景區(qū)，可借瑤湖水面打造核心競爭力。春夏之際，湖面開闊，煙波浩渺；秋色之時，更有數(shù)以萬計(jì)的珍奇候鳥紛至棲息，美不勝收?，幒把睾司啊奔疵鞔ㄖ阌⑺⒊菑R、大慶古寺、長江古渡、二圣明燈等，神奇的民間傳說，豐富的文化名勝，形成了瑤湖獨(dú)特的景觀線。作為地產(chǎn)開發(fā)來講，這里則擁有全市第一流的天然教育配套，以及匯聚人流的巨大聚集效應(yīng)。風(fēng)往北吹已成定局，但紫氣東來尚假時日。 三、周邊環(huán)境及配套不好地塊對面的農(nóng)民屋項(xiàng)目北面結(jié)合部處高校園區(qū)發(fā)展用地未開發(fā)高校區(qū)相關(guān)的配套還是紙上談兵瑤湖景觀工程還沒實(shí)施第二章 本項(xiàng)目產(chǎn)品市場環(huán)境初析第一節(jié)、宏觀政策環(huán)境分析