【正文】 ─突破點(diǎn)：重點(diǎn)在營(yíng)銷推廣上進(jìn)行突破 ?可以分析出： ─在價(jià)格上，我們很難與世紀(jì)城抗衡； ─在品牌上，我們也比不過保利和萬科； ─如果我們走常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)之路，就相當(dāng)于在貴陽市場(chǎng)中又多了一個(gè)大盤，不具備競(jìng)爭(zhēng)力。他們既有共性，也有自己的個(gè)性。 ?開發(fā)建議： ─桃花溪走廊橫穿社區(qū)和高爾夫球場(chǎng)，在不同的節(jié)點(diǎn)可設(shè)置不同的景觀特色，可有茂林修竹、桃花溪谷、果林環(huán)繞、休閑亭臺(tái)等節(jié)點(diǎn)。 桃花溪走廊 ?定義：一條體現(xiàn)桃源風(fēng)光、田園風(fēng)情的濱水走廊。 ─高爾夫大宅要跟高爾夫的健康運(yùn)動(dòng)相契合，可以在運(yùn)動(dòng)中休閑，在休閑中運(yùn)動(dòng)，在休閑運(yùn)動(dòng)中實(shí)現(xiàn)商務(wù)交流。 ?② 營(yíng)造多層次觀景平臺(tái) ─在產(chǎn)品打造上，建議多采用大面積的陽臺(tái)、露臺(tái)、平臺(tái)、退臺(tái)、屋頂花園、私家泳池花園等，全方位感受到高爾夫大宅的景觀特色，保證每一戶都有擁有半室外休閑交流空間。 ─在氛圍營(yíng)造上重點(diǎn)突出居住的私密性和景觀的最大化，讓每棟別墅最大限度的獲得景觀資源。高爾夫運(yùn)動(dòng)是身份和尊貴的象征，高爾夫社區(qū)就是要吸引那些追求優(yōu)質(zhì)生活高品位的人。 ?說明： ─在貴陽，高爾夫資源還是稀缺資源。 （ 2）大教堂 ?定義：是高爾夫小鎮(zhèn)的標(biāo)志性建筑物，也是人們?cè)谛撵`和精神上的神圣之地。 ?神秘性：一個(gè)充滿神秘色彩的球場(chǎng) ?要點(diǎn)： ─神秘性主要是體現(xiàn)高爾夫的特性和個(gè)性，例如在球場(chǎng)設(shè)計(jì)時(shí)可利用視覺的錯(cuò)位、季風(fēng)的變化打造出球場(chǎng)的變幻莫測(cè)，看似下坡實(shí)為上坡，讓打球者對(duì)球場(chǎng)的神秘性充滿好奇。 ?挑戰(zhàn)性：一個(gè)貌似平和卻暗藏殺機(jī)的球場(chǎng) ?要點(diǎn)： ─在球道設(shè)計(jì)上增加球場(chǎng)難度，充分利用水岸線與坡地制造多層次景觀，提高打球的難度和興趣。 ?愉悅性：一個(gè)桃花源般的高爾夫球場(chǎng) ?要點(diǎn)： ─樂灣高爾夫要通過起伏的山地和環(huán)繞的河流進(jìn)行生態(tài)桃源氛圍營(yíng)造，可以在球場(chǎng)放養(yǎng)一些動(dòng)物，例如鴨子、水牛、小雞、羊等，體現(xiàn)生態(tài)性。在選擇樹種和草坪時(shí)要考慮到養(yǎng)護(hù)成本，注重可行性。 ─ 一個(gè)經(jīng)典的高爾夫球場(chǎng)一般要具備“觀賞性、益智性、愉悅性、挑戰(zhàn)性、神秘性”五大要素，建議樂灣高爾夫在這五個(gè)方面上進(jìn)行重點(diǎn)突破。 樂灣高爾夫開發(fā)建議 ?——高爾夫運(yùn)動(dòng)是一種紳士運(yùn)動(dòng)、綠色運(yùn)動(dòng)、貴族運(yùn)動(dòng)！ ─ 高爾夫運(yùn)動(dòng)不同于一般的競(jìng)技項(xiàng)目，是人、球、桿與果嶺的較量，也是一種自我挑戰(zhàn)。 ?④ 高爾夫球場(chǎng) ?定位： 打造山水田園型主題高爾夫球場(chǎng) ─充分發(fā)揮地塊的濱水和坡地優(yōu)勢(shì)，通過大地景觀意向，設(shè)計(jì)出具有山水田園型特色的主題高爾夫球場(chǎng)。 高爾夫會(huì)所內(nèi)部示意 高爾夫會(huì)所遠(yuǎn)眺球場(chǎng) ?② 溫泉 SPA中心：服務(wù)于高爾夫愛好者的養(yǎng)生中心 ─功能：引進(jìn)東南亞風(fēng)情的 SPA養(yǎng)生概念，重點(diǎn)面向高端人群，打造特色不同的山地度假休閑小屋，并引入溫泉，突出養(yǎng)生、養(yǎng)顏、養(yǎng)心三大主題概念。 （ 1）高爾夫俱樂部 ?功能：高爾夫俱樂部主要包括 會(huì)所、溫泉 spa、練習(xí)場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng) 。 第四板塊 高爾夫小鎮(zhèn) ?板塊定位： ─高爾夫小鎮(zhèn)是項(xiàng)目中最為高端的一個(gè)板塊，以高爾夫球場(chǎng)環(huán)抱為特色，打造成貴陽最高端休閑居住區(qū)。 （ 4）麓山國(guó)際學(xué)校 ?定義：是項(xiàng)目的大教育配套設(shè)施，建議與 與中國(guó)名校（或 耀華中學(xué)）進(jìn)行合作，從幼兒園、小學(xué)到中學(xué)的提供 一條龍教育服務(wù)，這也是項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)之一。 （ 2）半山會(huì)所 ?定義：半山會(huì)所是麓山小鎮(zhèn)的社區(qū)配套性會(huì)所 ?功能：主要包括物業(yè)服務(wù)、棋牌室、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)、健身等功能。 （ 1）山脊廣場(chǎng) ?定義：山脊廣場(chǎng)是麓山小鎮(zhèn)的休閑觀景平臺(tái)。 第三板塊 麓山小鎮(zhèn) ?板塊定位： ─以山地休閑為主題，打造成依山就勢(shì)、錯(cuò)落有致的山地休閑小鎮(zhèn)。 ?功能： 休閑商業(yè)街區(qū)集 商業(yè)購物、休閑旅游、餐飲娛樂等功能于一體， 來這里不是單純的購物，更是為了休閑、體驗(yàn)、娛樂，以街區(qū)的形式進(jìn)行設(shè)計(jì)，營(yíng)造更多的休閑開放空間。 ─第三類，針對(duì)兒童方面的歡樂之泉，注重溫泉水上娛樂，內(nèi)容可簡(jiǎn)單，但要做的精致，與園林景觀充分融合。 ?（ 1）溫泉四季中心 ?是四季溫泉樂園的接待中心，也是溫泉養(yǎng)生中心，可設(shè)置接待大堂、度假客房、儷人館、養(yǎng)生館、兒童館、休閑餐飲及小型茶館、咖啡廳等功能。 ?功能：以東南亞所特有的養(yǎng)生保健功能為特色，形成溫泉洗浴、養(yǎng)生保健、水上娛樂等功能要素構(gòu)成的新一代主題化溫泉度假產(chǎn)品。重點(diǎn)通過一些雕塑、噴泉等小品來營(yíng)造出休閑氛圍。 ?功能構(gòu)建： ─小鎮(zhèn)匯聚溫泉洗浴、養(yǎng)生保健、休閑度假、商業(yè)娛樂、休閑餐飲等功能于一體，主要包括溫泉廣場(chǎng)、四季溫泉樂園、休閑商業(yè)街區(qū)、溫泉公寓等功能。 （ 3）商務(wù)居住區(qū) ?定義：是樂灣國(guó)際中心的核心居住區(qū)，重點(diǎn)圍繞商務(wù)人士，打造國(guó)際化的休閑居住組團(tuán)。 ?功能：溫泉國(guó)賓館主要用于貴陽的商務(wù)、政務(wù)接待，可申請(qǐng)作為 貴州旅發(fā)大會(huì)的永久性會(huì)址 ，打造成貴州的超級(jí)迎賓館。 二、功能提升 ?整體架構(gòu)： ?一心： ─樂灣國(guó)際中心 ?三鎮(zhèn)： ─麓山小鎮(zhèn) ─溫泉小鎮(zhèn) ─高爾夫小鎮(zhèn) 會(huì)議 酒店 山地 公園 國(guó)際學(xué)校 高爾夫 會(huì)所 練習(xí)場(chǎng) 溫泉 社區(qū) 溫泉社區(qū) (遠(yuǎn)期 )Spa、練習(xí)場(chǎng)、會(huì)所 高爾夫練習(xí)場(chǎng) 配套俱樂部 高爾夫社區(qū) 高爾夫大宅 桃花溪走廊 沿魚梁河一線 酒店 會(huì)議 山地 公園 國(guó)際學(xué)校 高爾夫 會(huì)所 練習(xí)場(chǎng) 溫泉 公寓 溫泉社區(qū) (遠(yuǎn)期 ) 麓山社區(qū) 麓山 社區(qū) 高爾夫 社區(qū) 高爾夫 社區(qū) 高爾夫 社區(qū) 高爾夫 社區(qū) 商務(wù) 社區(qū) 高爾夫 社區(qū) 高爾夫 社區(qū) 廣場(chǎng) 教堂 桃花溪走廊 山脊廣場(chǎng) Spa中心 第一板塊 樂灣國(guó)際中心 ?板塊定位： ─形象展示中心、商務(wù)會(huì)議中心、休閑居住中心 ?功能構(gòu)建： ─一個(gè)新城需要有一個(gè)核心形象標(biāo)志區(qū)，樂灣國(guó)際中心是形象展示、商務(wù)交流、高端居住于一體的標(biāo)志區(qū)，主要包括溫泉國(guó)賓館、國(guó)際會(huì)議中心、商務(wù)居住等功能。 ─尊重自然環(huán)境，對(duì)地形地貌和植被等盡量合理利用而不破壞。 第三部分 功能提升 ?一、提升原則 ?二、功能優(yōu)化 一、提升原則 ? 突出主題，強(qiáng)化概念 ─項(xiàng)目要依托高爾夫、溫泉、酒店等資源形成特色鮮明的板塊主題。 ?（ 2）五類產(chǎn)品組合 建筑形態(tài) 特點(diǎn) 高爾夫大宅 以高爾夫景觀為核心賣點(diǎn)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上重點(diǎn)突出高爾夫景觀的最大化 麓山別墅 以山地特色為主要賣點(diǎn)，重點(diǎn)在退臺(tái)式設(shè)計(jì)以及依山就勢(shì)的布局上進(jìn)行突破 溫泉度假別墅 以溫泉度假為賣點(diǎn)，通過溫泉入戶，強(qiáng)化養(yǎng)生保健等配套設(shè)施，打造養(yǎng)生型產(chǎn)品 森林別墅 森林別墅以森林為景觀意向，通過種植大量樹木，將房子半隱于森林之中 花園洋房 花園洋房重點(diǎn)突出洋房的山景、水景、高爾夫景觀的多角度視野，強(qiáng)化洋房的休閑化 六、功能定位 ?樂灣國(guó)際項(xiàng)目規(guī)模大，不是一個(gè)常規(guī)的地產(chǎn)項(xiàng)目或旅游項(xiàng)目，而是一個(gè)集豐富城市功能于一體國(guó)際休閑城，主要包括休閑居住、溫泉度假、高爾夫運(yùn)動(dòng)、商業(yè)娛樂等功能。 ─度假兼常住型主要面向貴陽之外貴州之內(nèi)的人群，他們對(duì)于交通、居家氛圍的要求不是很高，他們更加注重項(xiàng)目整體品質(zhì)。 ?在保證社區(qū)高檔性的同時(shí)，可以適當(dāng)豐富產(chǎn)品類型以及目標(biāo)客戶的多樣化來降低項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 ? 三級(jí)市場(chǎng)： ─珠三角、中西部地區(qū)等省外區(qū)域，愛好高爾夫、避暑養(yǎng)老、休閑度假以及投資等客戶群體。 ?國(guó)際生活：國(guó)際化圈層 ─通過高標(biāo)準(zhǔn)的休閑配套設(shè)施營(yíng)造一種國(guó)際化的生活方式，在這里不僅可以享受休閑，還可以進(jìn)行商務(wù)交流、溫泉養(yǎng)生、高球運(yùn)動(dòng)，營(yíng)造是一個(gè)國(guó)際化高端休閑圈層。夏天可以在這里避暑度假，冬天可以在這里溫泉養(yǎng)生，春天可以感受無限春光，秋天可以在藍(lán)天白云下盡情揮桿。 二、總體定位 打造貴陽首座國(guó)際休閑城 ─ 依托自然的山水環(huán)境，通過高爾夫、溫泉、會(huì)議中心等國(guó)際休閑設(shè)施的配套，營(yíng)造一種“桃源仙境，品質(zhì)生活”的新境界，構(gòu)筑貴陽首座國(guó)際化的休閑生活城，最終打造成為代表貴陽城市形象的“休閑客廳”。 ─本案未來最有可能成為所有來貴州休閑避暑的高端接待交流平臺(tái)，這里將成為一個(gè)休閑避暑的目的地和集散地。我們要在推廣中預(yù)留好管線，通過輿論引導(dǎo)、公關(guān)活動(dòng)等各種推廣手段，形成好戲連臺(tái)，話題不斷的局面，最終樹立起項(xiàng)目和企業(yè)的品牌形象，為后續(xù)的全國(guó)性擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)。 ?思路二：打好休閑牌 ——彰顯資源優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)項(xiàng)目特色 ─ “休閑主題”是項(xiàng)目的最大特色和亮點(diǎn)，我們做的一切工作都要圍繞這個(gè)主題展開，結(jié)合項(xiàng)目自身生態(tài)優(yōu)勢(shì)，通過休閑特色避免常規(guī)地產(chǎn)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，走出一條休閑地產(chǎn)的突破之路。 發(fā)展思路