【正文】 充分營(yíng)造了居住區(qū)的輕松氣氛。 從價(jià)格上看， 5500 元 /平方米左右的高檔商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)認(rèn)為最合理的價(jià)位，而目前市區(qū)商品房均價(jià)在 6000/元平方米左右，所以我公司定價(jià)合理，占據(jù)優(yōu)勢(shì)。這主要是由于底層上下方便，避免了要多上樓梯的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng) 采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢(shì)，因此成為近些年銷(xiāo)售的新變化。而面積達(dá)都在 90130 平方米之間。 從地理位置來(lái)看， 辛莊 村周?chē)貐^(qū)由于前幾年政府的投資和基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷(xiāo)售量居高于中心地區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市 GDP 增加值 14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)值 億元，帶 動(dòng)社會(huì)商品銷(xiāo)售 億元 。鹿泉市城區(qū)共辦理各類(lèi)房產(chǎn)交易 7938 起，面積達(dá) 萬(wàn) m2，比上年度增長(zhǎng) 25%和 35%，其中存量房買(mǎi)賣(mài) 2305 起，面積 ，成交金額 8800 萬(wàn)元。 表現(xiàn)之三：交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。表現(xiàn)之三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。主城區(qū)竣工商品房面積 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，消化空置房 2 萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，投資增幅達(dá) %占全市固定資產(chǎn)投資 %。居民住房質(zhì)量差顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。 1999年至今為房地產(chǎn)發(fā)展與規(guī)范階段。 鹿泉市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析 鹿泉市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)過(guò)了三個(gè)階段： 1988 年至 1993 年為第一階段，一房屋統(tǒng)計(jì)代建為主，所建所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。 （四）本項(xiàng)目所在地區(qū)市場(chǎng)分析 石家莊市區(qū)目前在售樓盤(pán)價(jià)格主要在 50008000 元 /平方米之間，高于鹿泉市的 平 均價(jià)格水平，在 價(jià)格方面我小區(qū)占優(yōu)勢(shì)。 山 前大道以西為主要的低密度住宅，依托雙龍秀美風(fēng)光，有山為屏，有水為渠，有數(shù)木掩映，有花草點(diǎn)綴，住宅與環(huán)境完全統(tǒng)合在一起。回遷戶主要一單元式為主，排列整齊又各不相同，集中綠地和組團(tuán)綠地穿插其中。 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 13 容積率山前大道以西為 1，山前大道以東 ，綠地率山前大道以西大于 40%，山前大道以東大于 35%，山前大道以東為遷村并點(diǎn)區(qū)，安置 辛莊 （ 120 戶）、大王廟（ 150 戶）、小李莊（ 155 戶）的村民共計(jì) 425 戶。居住 戶數(shù) 2181 戶，居住人口 7634 人?？偨ㄖ娣e四十萬(wàn)平方米。建設(shè)內(nèi)容包括住宅工程，公建工程包括小學(xué)、醫(yī)務(wù)所、活動(dòng)中心。西部山前區(qū) 是實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整的整體性工程也是實(shí)現(xiàn)石家莊三年大變樣的核心工程。受金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)銷(xiāo)售有所回落，但從總體看隨著市場(chǎng)形式的好轉(zhuǎn)，仍有較大回落，但從總體看隨著市場(chǎng)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，仍有較大的潛力和空間，石家莊“三年大變樣”的戰(zhàn)略核心為“北跨、西進(jìn)、東拓”。 （二）市場(chǎng)分析 近年來(lái)，石家莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅猛， 2021 年為 122 億元， 2021 年為 億元，2021 年為 億元， 2021 年為 億元。 商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中趨升； 商品房施工總量不斷擴(kuò)大； 新開(kāi)工程項(xiàng)目快速增加，各級(jí)政府消化空置面積的努力初見(jiàn)成效，商品房控制面積出現(xiàn)大幅回落，房地產(chǎn)市穩(wěn)定發(fā)展，場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的局面。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的發(fā)展，企業(yè)效益和財(cái)政西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 12 收入大幅增加，經(jīng)濟(jì) 運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。因此， 對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。廉租房按照 50㎡ 、60 ㎡ 戶型 90 ㎡ 以上配比。按照鹿泉年度住宅時(shí)間常規(guī)化開(kāi)工量，整體控制70/90 政策。政府應(yīng)該建立一套完整的住房租賃體系，房管部門(mén)牽頭，除了目前實(shí)施的廉租房制度外，還應(yīng)通過(guò)政策性補(bǔ)貼，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商建設(shè)類(lèi)似外地現(xiàn)有的“大學(xué)生公寓”等類(lèi)型的租賃用房。歐洲等發(fā)達(dá)國(guó)家住房租賃市場(chǎng)的地位很高，大約 50%的居民是通過(guò)租賃解決居住問(wèn) 題的。 2021 年的“國(guó)十五條”中曾明確規(guī)定“積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)，引導(dǎo)居民通過(guò)換購(gòu)、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)。實(shí)施限價(jià)房土地供應(yīng)和適量放開(kāi)建設(shè)規(guī)模已經(jīng)成熟。 三是推廣完善限價(jià)商品房政策。經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)民保障性住房建設(shè)規(guī)模、套數(shù)的比重保持在年度開(kāi)工總量的 15% 以內(nèi)比較合適。切實(shí)落實(shí)九部委聯(lián)合頒發(fā)的《廉租房保障辦法》，同時(shí)在政策主導(dǎo)的前提下，運(yùn)作 多樣化、靈活化的機(jī)制，鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)參與到廉租房的建設(shè)和運(yùn)作中來(lái)，提高廉價(jià)房在年度開(kāi)竣工面積中的所占比例，并不少于 20%。只有建立健全的保障制度，才能避免把鹿泉市的中低收入群體擠壓到純粹的商品住宅市場(chǎng)， 從而緩解商品住宅市場(chǎng)的需求壓力。 5． 加快推進(jìn)住房保障。土地，規(guī)劃部門(mén)可以分類(lèi)提供不需求的住宅用地供應(yīng)：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)民保障性住房、商品房。依照目前我市住宅需求的巨大潛力，必須保持相當(dāng)規(guī)模的土地供應(yīng)量，才能使市場(chǎng)整體供需維持平衡。 4． 按不同需求提供住宅用地的土地供應(yīng)量。從房地產(chǎn)業(yè)本身來(lái)講，它具有投資額度大、投資周期長(zhǎng)、 風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。 2．國(guó)家有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開(kāi)發(fā)用地的管理，使得鹿泉市本就緊張的可開(kāi)發(fā)利用地更為緊缺，更突顯了該地的稀缺和重要性，再加上該地極優(yōu)的地理位置，成為鹿泉市房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。改革開(kāi)放30 年來(lái)，尤其是進(jìn)入 21 世紀(jì)以來(lái)，房地開(kāi)發(fā)行業(yè)的行成，發(fā)展與壯大，使其成為城市第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，成為新的、十分活躍的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。帶狀綠地水系以自然造景手法為主，平緩起伏的草地，群落成蔭的樹(shù)木，低矮的灌木叢，點(diǎn)綴的景 石，蜿 蜒的水體，曲折的步道，構(gòu)成豐富的景觀，使居民在都市中能享受自然的 氣息，親近自然。 在院落的空間組合上，通過(guò)宅棟的錯(cuò)落，使各院空間生動(dòng)活潑，使周邊綠化和院落綠化完美 契 合在一起。廣場(chǎng)設(shè)有水池、鐘塔，綠帶西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 9 設(shè)小品、臨水平臺(tái)、曲路，引人駐足，引人遐想。 貫穿小區(qū)內(nèi)部的綠化帶和共享廣場(chǎng)的水景，樹(shù)陣形成小區(qū)綠色核心，外圍行車(chē)和停車(chē)系統(tǒng)保證了這塊相對(duì)完整的空間提供給居民安全、優(yōu)越的綠 色 居住環(huán)境，使住戶能體驗(yàn)到“抬頭步行，出門(mén)踏青”的意境。正對(duì)雙龍風(fēng)景區(qū)的林蔭步道，錯(cuò)落有致的臨水平臺(tái)，依 附語(yǔ)帶狀綠地的園林曲路，共同構(gòu)成了小區(qū)的步行系統(tǒng)的主題。車(chē)庫(kù)停車(chē)設(shè)在獨(dú)棟、雙拼、 聯(lián) 排等住宅的一層（層高 米），規(guī)劃停車(chē)位可達(dá)先去住戶的 80%。小區(qū)支路及宅前道基本為直線布置，車(chē)輛形勢(shì)方便?；剡w區(qū)南部出口設(shè)置，將此段山前大道適當(dāng)擴(kuò)展，小區(qū)大門(mén)適當(dāng)后退設(shè)置，既滿足視距要求，有保證人員及車(chē)輛出入安全。開(kāi)發(fā)區(qū)低密度住宅戶型工有九種， A1 戶型 平方米 ,A2 戶型 平方米， B1 戶型 平方米， B2 戶型 平方米， C1戶型 平方米， C2 戶型 平方米， C3 戶型 平方米， D1 戶型 平方米，D2 戶型 平方米?；剡w住宅的一層為儲(chǔ)藏室， 2 至 5 層為住戶，戶型工兩種，一種 126 平方米，一種為 94 平方米。 山前大道以東為回遷區(qū)， 辛 莊 村 425 戶均要回遷此地。 地塊為一長(zhǎng)方形，地勢(shì)有緩坡，整體北高南低，西高東低。其中住宅面積 ，公建面積 萬(wàn)平方米 ， 開(kāi)發(fā)用地 萬(wàn) 平方米，回遷用地 萬(wàn) 平方米。 項(xiàng)目所處的位置衛(wèi)星拍攝圖 (四 )項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 3970 ㎡ ， 建設(shè)內(nèi)容包括住宅工 程，公建工程包括小學(xué)、醫(yī)務(wù)所、活動(dòng)中心、商業(yè)??等。耕地 畝，園林 ，其他 畝。耕地 畝，園林 21 畝，森林 ，其他 畝。耕地 畝，園地 ，森林 畝，其他 畝。 ②村莊現(xiàn)狀 工程周邊需要回遷的村莊有 辛莊 村、大王廟村和小李莊村。 獨(dú)有的生態(tài)旅游環(huán)境，本項(xiàng)目緊貼山前腳下，生態(tài)環(huán)境良好，地下水源豐富，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有一眼幾百年歷 史的古泉，可謂要山有山，要水有水；項(xiàng)目西側(cè)緊鄰雙龍山公園，居民出門(mén)即可進(jìn)入公園休閑娛樂(lè)。本區(qū)環(huán)境良好，空氣清新，風(fēng)景宜人。 （三）地理位置及現(xiàn)狀 ① 區(qū)域位置 辛 莊 西山花城 位于鹿泉市上莊鎮(zhèn) 辛莊 村，地處槐安路西 路與山前大道交界（槐安西路北、山前大道兩側(cè)） ，太行山脈的腳下，距石家莊市區(qū)進(jìn) 僅 8 公里，自然條件優(yōu)越，交通便利，槐安西路為無(wú)障礙路段，項(xiàng)目近鄰景觀大道槐安路，有高架橋聯(lián)通市內(nèi)，由本項(xiàng)目至市中心車(chē)程僅為 15 分鐘，交通條件便利， 具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目建成后，村民將全部搬進(jìn)生活舒適、便利的樓房，提高生活水平。 石家莊現(xiàn)正在實(shí)施“三年大變樣”，本項(xiàng)目位于“西進(jìn)”區(qū)域，屬于鹿泉市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目，符合城市發(fā)展趨勢(shì)。 從一個(gè)城市的宏觀上講，首先表現(xiàn)在：土地作為城市的寶貴資源，未能實(shí)現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益；其次，城中村未能體現(xiàn)以人為本的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應(yīng)該充分體現(xiàn)城市中“人”的地位和作用，不斷滿足人西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 4 們的物質(zhì)和精神需求，促進(jìn)人的身心和個(gè)性的健康發(fā)展。市委市政府在此時(shí)提 出舊村改造的計(jì)劃，真正符合石家莊市發(fā)展建設(shè)戰(zhàn)略上的需要，符合廣大市民的需要，符合城市村民的需要。但是，我市因?yàn)闅v史原因，城市范圍比較小，其發(fā)展速度已經(jīng)滯后。 辛莊 花城 為舊村改造重點(diǎn)項(xiàng)目之一。當(dāng)然要準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)宏觀面對(duì)本項(xiàng)目的影響程度，做出量化分析。 目前全國(guó)投資環(huán)境： 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)受價(jià)格、宏觀調(diào)節(jié)的影響嚴(yán)重，市場(chǎng)正發(fā)生著深刻的變化。本規(guī)劃區(qū)域內(nèi) 居民住宅區(qū)集中設(shè)置，大部分土地均為旅游及休閑用地，居住用地極為稀少。根據(jù)《石家莊是城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020）》及《鹿泉市總體規(guī)劃》顯示，西部山前區(qū)定位為旅游休閑度假區(qū)。 中共中央、國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)工作高度重視，把加快房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)，拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)了以市場(chǎng)化為取向的一系列政策，為我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了便利條件，并在工作上給予了強(qiáng)有力的支持。 （二）項(xiàng)目背景 改革開(kāi)放三十多年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個(gè)新的增長(zhǎng)階段，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迫切要求調(diào)整西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 3 和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)。公司堅(jiān)持 “ 開(kāi)拓進(jìn)取、團(tuán)結(jié)協(xié)作、科學(xué)決策、規(guī)范管理、誠(chéng)信為本、追求卓越”的質(zhì)量方 針，自 2021年成立以來(lái)，以優(yōu)良的質(zhì)量和信譽(yù)廣受用戶的信賴。今年來(lái)，宏鴻人堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，恪守“干大事業(yè)，廣交朋友”的企業(yè)宗旨弘揚(yáng)“開(kāi)拓進(jìn)取、團(tuán)結(jié)協(xié)作、科學(xué)決策、規(guī)范管理、誠(chéng)信為本、追求卓越”的 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，凝聚賢達(dá)人才，整合內(nèi)部資源，建立了完善的生產(chǎn)、管理、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售體系，積極推進(jìn)現(xiàn)代化企業(yè)管理進(jìn)程，大力實(shí)施品牌戰(zhàn)略，使企業(yè)很快發(fā)展成了一個(gè)具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)實(shí)力的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。 河北宏鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 是由河北省建設(shè)廳核準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四級(jí)企業(yè)。石家莊理工職業(yè)學(xué)院課程設(shè)計(jì) 題目： 西山花城 項(xiàng)目 初步可行性研究報(bào)告 姓 名： 學(xué) 號(hào)： 09120211 系 別： 建筑工程系 專(zhuān) 業(yè)： 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià) 班 級(jí)： （ 1）班 指導(dǎo)教師： 路秋蘭 2021年 5 月 24 日 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 1 目 錄 一、項(xiàng)目概況 ................................................................................................................... 2 （一）開(kāi)發(fā)單位 ........................................................................................................ 2 （二）項(xiàng)目背景 ........................................................................................................ 2 （三）地理位置及現(xiàn)狀 .............................................................................................. 4 (四 )項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 ...................................................................................................... 5 （五）配套設(shè)施情況 ................................................................................................. 8 二、市場(chǎng)投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 ......................................