【正文】 .................................................. 10 （一）投資環(huán)境分析 ............................................................................................... 10 （二）市場分析 ...................................................................................................... 12 （三）規(guī)模分析 ...................................................................................................... 12 （四）本項目所在地區(qū)市場分析 .............................................................................. 13 三、項目 SWOT分析 ........................................................................................................ 15 （一）優(yōu)勢分析 ...................................................................................................... 15 （二）劣勢分析 ...................................................................................................... 15 （三）機會分析 ...................................................................................................... 15 （四）威脅分析 ...................................................................................................... 16 四、項目市場定位分析 ................................................................................................... 17 （一）產(chǎn)品定位 ...................................................................................................... 17 （二）目標(biāo)客戶定位 ............................................................................................... 17 （三）價格定位 ...................................................................................................... 17 五、戶型設(shè)計簡介 .......................................................................................................... 18 六、建設(shè)方式及進(jìn)度安排 ............................................................................................... 25 （一）建設(shè)方式 ...................................................................................................... 25 （二）進(jìn)度安排 ...................................................................................................... 27 七、項目財務(wù)經(jīng)濟分析 ................................................................................................... 28 （一）主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) ........................................................................................ 28 （二）項目財務(wù)分析 ............................................................................................... 31 八、項目評價 ................................................................................................................. 39 （一）經(jīng)濟效益評價 ............................................................................................... 39 （二）社會效益評價 ............................................................................................... 40 （三）環(huán)境效益評價 ............................................................................................... 41 九、相關(guān)圖片 ................................................................................................................. 41 西山花城項目初步可行性分析 2 西山花城 項目 初步 可行性分析 一、項目概況 （一） 開發(fā)單位 西山花城 由河北宏鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā) 河北宏鴻房地產(chǎn)有限公司成立與 2021 年 4 月，注冊資金 人民幣 2021 萬元 ， 經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)和舊城改 造項目，公司資金雄厚，各專業(yè)技術(shù)管理人員齊備，下設(shè)辦公室、項目部、財務(wù)部、人事部、工程部、銷售部。公司總部共有職工 60 人，其中具有大專以上學(xué)歷的 55人，具有中、高級專業(yè)技術(shù)職稱的 45 人，對房地產(chǎn)開發(fā)管理具有豐富的經(jīng)驗。公司成立以來銳意改革，勇于創(chuàng)新，積極引進(jìn)現(xiàn)代管理制度，不斷提升企業(yè)的整體素質(zhì)。 河北省宏鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有高素質(zhì)的管理核心和經(jīng)驗豐富的技術(shù)團(tuán)隊，具有規(guī)劃 設(shè)計 、征地拆遷、施工管理、市場營銷、物業(yè)管理、房屋租賃等綜合開發(fā)能力，能獨立開發(fā)建設(shè)各類大型房地產(chǎn)項目，年開工面積和竣工面積均處于行業(yè) 前沿位置 。 河北省宏鴻房地產(chǎn)公司是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、招投標(biāo)、物業(yè)管理等多種經(jīng)營與一體的綜合性集團(tuán)公司，有清晰的企業(yè)文化，秉承可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了 實 用經(jīng)濟，清新 雅致 的人文居住園區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，帶動了建材、冶金、化工、輕工、等數(shù)十個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提供了大量的就業(yè)機會 ，已成為目前帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的一個先導(dǎo)性行業(yè)。 西部山前區(qū)屬于石家莊“三年大變樣”中的重點組成部分，是城市的西花園。本規(guī)劃區(qū)域內(nèi)居民住宅區(qū)集中設(shè)置，大部分土地均為旅游及休閑用地，居住休閑度假區(qū)?，F(xiàn)各個集中居住區(qū)項目均已先后啟動，本項目屬于總體規(guī)劃中的 D 區(qū)，緊貼西山腳下，項目位置優(yōu)越，本項目附近現(xiàn)已有奧克蘭風(fēng)情小鎮(zhèn)，弗萊明戈登開發(fā)項目在建。本項目投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，在項目投資、營建、營銷和管理的各個環(huán)節(jié)必然會受到國家宏觀經(jīng)濟形勢及產(chǎn)業(yè)政策的影響。 鹿泉市近幾年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，無論從道路交通 上，還是從住房條件、市區(qū)環(huán)境上都建設(shè)了許多重點項目。該項目已取得了土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證 項目建設(shè)的必要性：石家莊與全國其他大中城市相比，本市屬于新興城市，發(fā)展建設(shè)過程中城市范圍擴大的趨勢非常之快。按照省政府目前出臺的《關(guān)于加快壯大中心城市促進(jìn)城市群加速發(fā)展的意見》，要求石市爭取 2020 年前城市規(guī)模達(dá)到 300 萬人左右，遠(yuǎn)期規(guī)模達(dá)到 500 萬人左右。這次大規(guī)模改造完成之后，石家莊的城市建設(shè)將會有一個大的飛躍，城市綜合環(huán)境將會有較大的改觀，人民生活也將會得到較大的改善。同時，尤 為值得關(guān)注的是隨著城市化進(jìn)程加快，原郊區(qū)村莊的改造將為當(dāng)?shù)鼐用窈腿w市民的居住和生活質(zhì)量的提高帶來非凡而深遠(yuǎn)的影響，因此加快城郊的改造是城市發(fā)展的必然結(jié)果。同時 辛莊 村現(xiàn)有村民 425 戶，房屋基本為平房，更有大部分 7080年代的破舊房屋，村民生活質(zhì)量急待改善。 由此可見，本項目建設(shè)是必要的，而且是刻不容緩的?；匚鞅保瑬|高南低，一條農(nóng)業(yè)灌溉渠蜿蜒而過。即將形成的槐安路改造工程為 辛莊小區(qū)提供一站式的服務(wù)。隨著西山山前區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程加快，此風(fēng)水寶地必將成為居民選擇第一居所的首選。 辛莊 村 辛莊 村現(xiàn)狀人口 1233 人， 362 戶，宅基地 450 戶，居民點面積為 畝，獨立工礦用地 畝，總計為 畝建設(shè)用地。 大王廟村 西山花城項目初步可行性分析 5 大王廟村現(xiàn)狀人口 471 人， 180 戶宅 基地 194 戶，居民點面積 139 畝，獨立工礦用地 畝，總計為 畝建設(shè)用地。 小李莊村 小李莊村現(xiàn)狀人口 655 人， 180 戶宅基地 194 戶，居民點面積 139 畝，獨立工礦用地，總計為 。 三村莊的總?cè)丝?2359 人，總戶數(shù) 661 戶?？偨ㄖ娣e 123320 平方米。 居住戶數(shù) 2181 戶，居住人口 7634 人 。 容積率山前大道以西為 1，山前大道以東 ，綠地率山前大道以西大于 40%，山前大西山花城項目初步可行性分析 6 道以東大于 35%，山前大道以東為遷村并點區(qū) 安置 辛莊 （ 450 戶）、大王廟（ 150 戶）、小李莊（ 192 戶）的村民共計 792 戶?；剡w戶主要一單元式為主，排列整齊又各不相同，集中綠地和組團(tuán)綠地穿插其中。 山前大道以西為主要的低密度住宅，依托雙龍秀美風(fēng)光，有山為屏，有水為渠，有數(shù)木掩映，有花草點綴，住宅與環(huán)境完全統(tǒng)合在一起。 回遷樓 ：二室兩廳 95㎡ 和三室兩廳 125 ㎡ 兩種戶型 項目建成效果圖如下圖⑴⑵ 圖⑴ 西山花城項目初步可行性分析 7 圖⑵西山花城項目初步可行性分析 8 （五）配套設(shè)施情況 低密度住宅南部出入口利用 辛莊 村南部的橋梁（涵洞）設(shè)置， 修建好了沒幾年，質(zhì)量較好，設(shè)計荷載（軸重 13 頓），可以滿足一般車輛通行要求。回遷區(qū)北部和中部出入口與規(guī)劃道路銜接 小區(qū)道路總體呈 “樹枝”狀布置，山前大道以西、以東兩條南北向主干路和山前大道猶如一顆大樹的主干，東西向宅前路就是樹的小側(cè)枝，住宅當(dāng)然就是樹的葉子了。 3．停車位置設(shè)置 小區(qū)停車系統(tǒng)分地面停車和車庫停車兩部分，地面停車主要利用小區(qū)兩側(cè)，外援空地和宅間消極空間。 4．小區(qū)步行系統(tǒng) 以共享廣場為核心，以貫穿小區(qū)的帶狀綠地、水洗為骨架向小區(qū)內(nèi)部滲透。 人們?nèi)找嬷匾暽畹馁|(zhì)量對于居住要求不僅于一個遮風(fēng)避雨的“蝸居”， 而是 愈來愈注重整體的環(huán)境質(zhì)量，因而居住小區(qū)環(huán)境的塑造對于改善居民生活質(zhì)量，建設(shè)現(xiàn)代都市家園以及提高擇屋購買力起到相當(dāng)重要的作用。 精心設(shè)計的共享廣場和步行是貫穿小區(qū)東西的“綠色步行走廊 ，既是小區(qū)居民理想、安全的步行景觀空間，又形成小區(qū)較有特色的綠色人文景觀空間。構(gòu)成都市家園的景觀核心和高潮。 6．景觀設(shè)計 小區(qū)內(nèi)景設(shè)計主要以人文景觀較強的步行林蔭大道和自然園林化得帶狀綠地、水體構(gòu)成，步行廣場強調(diào)對景，建筑與空間的過度，帶動并提高周邊建筑的品質(zhì)。 西山花城項目初步可行性分析 10 二、市場投資環(huán)境和市場研究 （一）投資環(huán)境分析 投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。 1．據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)得健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房 市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對增量房反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。 3． 進(jìn)入 21 世紀(jì)，隨著我國社會 主義 市場經(jīng)濟的發(fā)展及居民消費水平的提高，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟中一個十分重要的產(chǎn)業(yè)，也是