【正文】 出8802元，％。3．3某微電子、汽車、石油化工、精品鋼和現(xiàn)代裝備、船舶6大重點產(chǎn)業(yè)基地建設，直接拉動周邊地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展。3．1指導思想從原先重點考慮外環(huán)線以內(nèi)中心城區(qū)，發(fā)展為覆蓋某11920平方公里整個區(qū)域，努力實現(xiàn)“市區(qū)體現(xiàn)某的繁榮繁華，郊區(qū)體現(xiàn)某的實力水平”的目標，提高某城市能級。根據(jù)《某城市總體規(guī)劃》綱要，某在實施新一輪城市總體規(guī)劃時，前瞻性地研究城市發(fā)展和規(guī)劃實施中的重大問題，提高城市規(guī)劃的科學水平，引導城市健康、有序地發(fā)展。最近，溫總理講：“加快某濱海新區(qū)開放開發(fā)是環(huán)渤海區(qū)域及全國發(fā)展戰(zhàn)略布局中重要的一步棋。其中一軸銜接了首都東部發(fā)展帶，形成一個完整的“交通經(jīng)濟帶”。二、新一輪城市規(guī)劃催生新機遇環(huán)渤海—“京津塘”走廊開辟了地產(chǎn)發(fā)展通道，2003年北京總體修編，確定了“兩軸、兩帶、多中心”發(fā)展戰(zhàn)略，其中東部經(jīng)濟發(fā)展帶“懷柔—通縣—廊坊—楊村—某老城—塘沽”等一路下來，直指濱海。2005年海外房地產(chǎn)基金開始運營，大量收購國內(nèi)成熟物業(yè)；從高成長的房地產(chǎn)市場中獲取高資本的升值。完成長泰河、％，住宅集中供熱率達到80％，加大城市排水設施建設投入，鋪設雨水和污水管道101公里。為加快城市基礎設施建設，成立了某城投集團。％,％，％，％,％。商品房銷售創(chuàng)歷史最高紀錄,，％％。受海河開發(fā)和路橋建設帶動，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，％。在2008年奧運會和環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)的雙重利好刺激下，某房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全面上揚。財政收入保持快速增長，按可比口徑計算，％。％、％％。第二產(chǎn)業(yè)是推動全市經(jīng)濟快速增長的主要力量，％。三大產(chǎn)業(yè)全面增長。按可比價格計算，％。目前，百城地產(chǎn)較為明確的后續(xù)開發(fā)意向已達2000畝，發(fā)展前景可期。目前，某集團在北京、廣州、深圳、某、青島等城市開展了房地產(chǎn)業(yè)務，現(xiàn)已投資的主要項目包括：2004年6月某集團由某市政府招商引進，由上海置尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收購某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，從而收購了某城堡項目；并成立了某百城地產(chǎn)投資有限公司，作為華北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的事業(yè)總部。二、某集團的房地產(chǎn)業(yè)務在集團規(guī)模與盈利迅猛增長的基礎上，某適時開展了多元化經(jīng)營，除進行以時尚類產(chǎn)品為主軸的原主營業(yè)務的多元化經(jīng)營外，房地產(chǎn)業(yè)務已成為公司發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。 依托香港股東美麗寶集團的海外市場優(yōu)勢，某集團已多年保持為香港最大的連鎖零售鞋商，有較高的市場美譽度和占有率；目前某品牌產(chǎn)品已批量出口歐美；某投巨資在美國發(fā)展連鎖鞋業(yè)經(jīng)營，連鎖店已在紐約等城市開業(yè)，經(jīng)銷某系列品牌產(chǎn)品；某日本公司及連鎖機構(gòu)也在籌劃建設中。某集團自營核心品牌某(BELLE)被評為中國名牌產(chǎn)品。目前，公司自營品牌包括某(BELLE)、思加圖(STACCATO)、真美詩(JOYamp。某集團生產(chǎn)系統(tǒng)包括深圳、東莞等地的多個制造業(yè)基地；銷售系統(tǒng)由10個區(qū)域總部組成，覆蓋中國大陸全部省、自治區(qū)、直轄市，在一百五十多個城市建立了終端銷售機構(gòu)，連鎖經(jīng)營門店超過3000間，是中國最大的時裝類自營連鎖銷售機構(gòu)，員工人數(shù)達4萬多人。集團資金雄厚，銷售業(yè)績以每年60%的速率增長，2005年銷售額預計超過80億元，某集團將于2006年底在香港上市。第一章 開發(fā)商簡介第一節(jié) 開發(fā)商基本情況名稱：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住所：某開發(fā)區(qū)類型：有限責任公司（國內(nèi)合資）資質(zhì)：暫定法定代表人： 注冊資本：1000萬經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營第二節(jié) 開發(fā)商背景情況一、某集團概況某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是某集團全資下屬企業(yè)。編制可行性研究報告的目的。舊區(qū)改造項目可行性分析報告舊區(qū)改造項目可行性分析報告舊區(qū)改造項目可行性分析報告前 言本項目可行性報告是在國家有關(guān)方針、政策、法規(guī)的指導下，根據(jù)發(fā)展商以往的開發(fā)實踐經(jīng)驗，并通過對本項目市場的客觀調(diào)查分析，及認真、仔細、嚴謹?shù)难芯?，結(jié)合目前某房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，及未來的發(fā)展趨勢，總結(jié)出本項目最大利益價值所在的方案。希望通過本方案的可行性報告來減少或避免投資決策的失誤，最大化地規(guī)避市場風險，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。，以便合理有效地進行資金運作。，闡述成功開發(fā)此項目的客觀依據(jù)。某集團是以鞋類、皮具、服裝等時尚類產(chǎn)品為主營業(yè)務，集設計、生產(chǎn)、銷售、物流、房地產(chǎn)開發(fā)為一體的大型多元化企業(yè)集團。某集團秉承品牌建設和連鎖化經(jīng)營的經(jīng)營理念，形成了在業(yè)內(nèi)獨具特色的某模式。 某皮鞋從1999年起連續(xù)六年取得全國同類產(chǎn)品銷售額第一的佳績，成為中國“鞋王”。PEACE)、天美意(TEENMIX)、他她（TATA）等。在發(fā)展自營品牌的同時，某積極開展國際知名品牌的代理業(yè)務，是世界第一大鞋業(yè)零售品牌BATA在中國大陸的唯一合作伙伴，同時是世界第一體育用品商耐克（nike）、歐洲第一體育用品商阿迪達斯(adidas)公司、“世界第一條牛仔褲”Levi′s公司、美國市場排名第二的體育用品公司紐巴倫(new balance)等著名品牌在中國最大代理商。某連鎖經(jīng)營模式的跨國擴張順應了經(jīng)濟全球化潮流，進一步增強了某品牌的核心競爭力。某集團在上海全資設立的子公司——上海置尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是某集團在中國大陸的房地產(chǎn)業(yè)務總部，統(tǒng)籌管理某集團全國的地產(chǎn)業(yè)務。2005年將是公司業(yè)務發(fā)展迅猛的一年。第二章 市場分析第一節(jié) 宏觀市場分析一、2004年某市經(jīng)濟情況與市場情況2004年經(jīng)濟總量國民經(jīng)濟快速穩(wěn)定增長。全市人均生產(chǎn)總值首次突破3萬元人民幣，為31550元，折合美元為3812美元。％。％。％、％％。房地產(chǎn)業(yè)2004年，某樓市依然保持供求兩旺、高位運行的態(tài)勢。，％。％。土地和房屋價格持續(xù)上升。基礎設施建設2004年城市基礎設施建設和改造快速發(fā)展。地鐵一號線南北高架橋主體全部完工，全線地下車站主體完工，地下盾構(gòu)雙線掘進全部完成。金融市場2004年央行緊縮銀根的政策導致許多開發(fā)商資金短缺，繼而為境外數(shù)量巨大的海外房地產(chǎn)基金形成了市場機會。2005年初，澳洲麥格里集團旗下基金MGPA收購新加坡嘉德置地的新茂大廈，新加坡嘉德集團收購北京華聯(lián)全國性商業(yè)物業(yè)組合等均已證明外資資本進入市場初露端倪。而按照《某市城市總體規(guī)劃（2004~2020年）》方案，某市未來將形成“一軸兩帶三區(qū)”的市城空間布局，以“中心城區(qū)—濱海新區(qū)核心區(qū)”為主體，結(jié)合東部沿海發(fā)展帶構(gòu)筑“T”型帶狀組團式布局結(jié)構(gòu)。某濱海新區(qū)納入全國總體戰(zhàn)略布局，成為中國經(jīng)濟增長第三極?！杯h(huán)渤海區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)列入國家“十一五”計劃的專項規(guī)劃。因此，某新一輪城市規(guī)劃給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來新機遇。3．2在郊區(qū)城市化進程中優(yōu)化城鎮(zhèn)布局，尤其是塘沽、大港、漢沽，三個新城已成為某房地產(chǎn)市場的新熱點。三、某市消費特點分析人均可支配收入及消費性支出均快速增長據(jù)抽樣調(diào)查，2004年全年城市居民人均可支配收入11467元，％。居民家庭消費性支出穩(wěn)步增長，消費結(jié)構(gòu)升級，生活質(zhì)量提高 消費結(jié)構(gòu)進一步升級，服務性消費增長迅速，其中居住、交通通訊和醫(yī)療保健三項支出增幅居前，％、％％。其中，％；％。居住消費增幅顯著2004年居民家庭用于居住方面的支出家庭人均為1096元，％。生活質(zhì)量的改善使居民家庭用于水電燃料等方面支出增加，人均611元。隨著生活水平的不斷提高，居民購買個人飾品及用品支出增加，檔次提高。第二節(jié)