【正文】 。綜合結(jié)論：本項(xiàng)目基于充分的市場(chǎng)調(diào)研與分析，具有良好的盈利前景，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益良好。各種財(cái)務(wù)與市場(chǎng)分析證明，經(jīng)過(guò)開發(fā)商專業(yè)的規(guī)范操作，本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好，具有較好的贏利空間，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低。本項(xiàng)目的開發(fā)商某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家致力于開發(fā)房地產(chǎn)的專業(yè)公司，有充足的資金和實(shí)力開發(fā)、經(jīng)營(yíng)好本項(xiàng)目。2006年四季度起，進(jìn)入某傳統(tǒng)旺銷期，此時(shí)形象進(jìn)度已封頂，并進(jìn)行外立面施工，可向客戶充分展示項(xiàng)目實(shí)體和開發(fā)商實(shí)力，針對(duì)某客戶相對(duì)冷靜、理智的特點(diǎn)，以此促進(jìn)價(jià)格攀升。內(nèi)容2006200712341234商鋪商品房2006年二季度，擬以累計(jì)客戶收取定金為主，開始有少量現(xiàn)金流入。第四章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算第一節(jié) 項(xiàng)目進(jìn)度 一、建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度暫定為20個(gè)月，建設(shè)日起從2005年10月起，預(yù)計(jì)至2007年5月全部建成驗(yàn)收。 外地企業(yè)對(duì)某市場(chǎng)的投資力度對(duì)某市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)發(fā)展影響的不確定因素。良好的物業(yè)管理：本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)將使得本項(xiàng)目在投入使用后，其價(jià)值將得到更為充分的體現(xiàn)。區(qū)域發(fā)展機(jī)遇：本項(xiàng)目所處的海河畔意奧風(fēng)情區(qū)具有深厚的人文歷史沉淀，其地段價(jià)值遠(yuǎn)未得到充分的發(fā)掘。規(guī)模較小，影響力有限。物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目采用先進(jìn)的“共管公寓”的物業(yè)管理模式，在某市場(chǎng)上具有領(lǐng)先地位，可為項(xiàng)目業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理和后續(xù)經(jīng)營(yíng)服務(wù)。定位優(yōu)勢(shì)作為高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目，本項(xiàng)目在定位上不貪大求豪，而是做了嚴(yán)格的戶型控制，使得本項(xiàng)目的戶型面積控制在理想范圍之內(nèi)，面積的控制導(dǎo)致單位總價(jià)的降低，從而擴(kuò)大了客戶層面，極大的降低了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并與周邊的大戶型住宅項(xiàng)目形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。（3）本項(xiàng)目精心打造園林景觀，體現(xiàn)原味的歐式園林風(fēng)景，并近觀海河，在景觀環(huán)境上體現(xiàn)了均好性。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（1）本項(xiàng)目采用新古典主義的建筑風(fēng)格，外立面獨(dú)特經(jīng)典，是區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑。（3）本項(xiàng)目位于意大利風(fēng)情區(qū)與奧式商務(wù)區(qū)的黃金交集之內(nèi)，人文歷史積淀深厚，社區(qū)價(jià)值極為稀缺珍貴，無(wú)法復(fù)制。第三節(jié) 項(xiàng)目地塊的SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)分析(Strength)區(qū)域優(yōu)勢(shì)（1）本項(xiàng)目所在的海河上游中心區(qū)域是某市政府大力打造，集中投資的重點(diǎn)區(qū)域，已形成良好的區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)。六、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理分析優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)與配套對(duì)提升物業(yè)價(jià)值具有重要意義，本項(xiàng)目的產(chǎn)品與地段價(jià)值決定了其兼具居住與投資價(jià)值。市場(chǎng)定位依據(jù)本項(xiàng)目所處的區(qū)域、項(xiàng)目總體定位、及本項(xiàng)目商業(yè)部分的建筑形態(tài)等因素，本項(xiàng)目商業(yè)定位為：① 其形態(tài)為街鋪；② 業(yè)態(tài)以高檔商務(wù)區(qū)、居住區(qū)的商服配套為主，包括銀行、郵政、便利店、咖啡廳、美容美發(fā)，等等。（2）某集團(tuán)具有豐富的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，可進(jìn)一步提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 （5）商鋪建筑面積從小到大，選擇性、組合性強(qiáng)，可靈活的適應(yīng)各種商業(yè)形態(tài)的需要。（3）本項(xiàng)目商業(yè)部分的產(chǎn)品形態(tài)較好，進(jìn)深淺，限于兩層，無(wú)商業(yè)價(jià)值死角。② 產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)（1）本項(xiàng)目地塊特點(diǎn)是沿建國(guó)道、平安街兩街有特別長(zhǎng)的沿街面，沿街設(shè)置商鋪，形成較高的商業(yè)價(jià)值。（2）海河、金湯橋、古文化街的商務(wù)旅游聯(lián)動(dòng)效用。四、價(jià)格分析綜上所述，本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品在7000元左右的價(jià)位上將可以實(shí)現(xiàn)快速去化。根據(jù)項(xiàng)目定位并通過(guò)一段時(shí)間以來(lái)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，“某城堡”的目標(biāo)客戶有以下特征： 年齡30—45歲，非一次置業(yè)的高收入人群；主要包括企事業(yè)管理人員、政府公務(wù)員、教師等； 事業(yè)有成，追求高品質(zhì)生活，擁有藝術(shù)氣質(zhì)的成功人士、學(xué)者、私營(yíng)企業(yè)主； 擁有豐富地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的人士；對(duì)國(guó)外生活有著深刻理解的外籍人士、海歸派人士。三、項(xiàng)目定位與客戶定位根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域、產(chǎn)品分析及市場(chǎng)調(diào)查，本項(xiàng)目的定位是中高檔住宅及優(yōu)質(zhì)商服配套社區(qū)。③ 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)獨(dú)特，用料考究，必將成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑，價(jià)值凸現(xiàn)。比較分析通過(guò)對(duì)周邊項(xiàng)目的比較分析，可以看到本項(xiàng)目存在的優(yōu)勢(shì)：① 本項(xiàng)目在海河開發(fā)中的區(qū)域優(yōu)勢(shì)突出，其價(jià)值具有不可復(fù)制性與稀缺性。 ③ 海河之子 位于和平區(qū)赤峰橋頭，張自忠路與承德道交口，總建筑面積6萬(wàn)平米，一棟主體28層的板式高層，主力戶型：100—150平米，均價(jià)：9880元/平米，銷售率：不詳。 綜述：項(xiàng)目區(qū)位賣點(diǎn)有限，但戶型配比與定價(jià)較為合理，市場(chǎng)反映良好，11月26號(hào)剛開盤就取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。綜述：項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，單位價(jià)格上有較大上升空間，但戶型普遍較大，總價(jià)款較高，導(dǎo)致去化速度較慢。二、周邊項(xiàng)目概況及分析選取周邊項(xiàng)目樣本作對(duì)照，評(píng)估本項(xiàng)目的價(jià)格與定位及優(yōu)劣勢(shì)情況?？梢哉f(shuō)本項(xiàng)目區(qū)域是一塊集合了傳統(tǒng)商貿(mào)服務(wù)區(qū)、現(xiàn)代商業(yè)辦公區(qū)，高尚親水住宅區(qū)的某中央價(jià)值區(qū)，這種對(duì)接國(guó)際產(chǎn)生的區(qū)域內(nèi)涵最大化提升，最終必將體現(xiàn)在土地的價(jià)值和地上建筑之上。以馬可某唯一的玻璃橋—金湯橋、造型獨(dú)特的獅子林橋、仿造塞納河畔亞歷山大橋的北安橋造型各異，同時(shí)也成為連接海河兩岸的重要交通紐帶。600年來(lái)不同時(shí)期的風(fēng)云人物都相繼將宅邸選址于此，舊時(shí)代的九國(guó)租界留下的幢幢洋樓與現(xiàn)代建筑交織在一起，既保留了區(qū)域遺存建筑又與新的建筑相融合。只需五分鐘車程就可以到達(dá)金街、鼓樓、古文化街、百盛、正西側(cè)為奧匈商務(wù)區(qū)、原奧匈領(lǐng)事館，北側(cè)為“海河大道”，東接意大利風(fēng)情街，隔海河與和平、南開兩區(qū)相接壤，充分符合“寸金寸土”、“地段至上”、“不可復(fù)制”的地產(chǎn)概念。上游段也就是中心城區(qū)段，河流長(zhǎng)度約19公里，規(guī)劃面積是42平方公里，這段規(guī)劃定位為體現(xiàn)親水的國(guó)際化大都市形象，以現(xiàn)代化的公共設(shè)施為核心，整體上形成一個(gè)內(nèi)涵豐富、功能多樣的經(jīng)濟(jì)帶、文化帶和景觀帶。從起點(diǎn)到外環(huán)線為上游段，從外環(huán)線到二道閘為中游段，從二道閘到入?？跒橄掠味?。從地圖上看，海河就向一條龍，橫臥在某大地上，龍頭朝向大海。 　　海河起源三岔河口，也就是南運(yùn)河與子牙河交口，上游穿越了中心城區(qū)的紅橋、河北、河?xùn)|、南開、和平、河西六個(gè)區(qū)，中游經(jīng)過(guò)東麗區(qū)、津南區(qū)，下游經(jīng)過(guò)塘沽匯入渤海。在市第八次黨代會(huì)上，提出了“實(shí)施海河兩岸的綜合開發(fā)改造，形成獨(dú)具特色的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶和景觀帶”的要求。本項(xiàng)目濱臨海河。四、周邊交通條件本項(xiàng)目處于內(nèi)環(huán)線內(nèi),與金街、古文化街商圈近在咫尺，并臨近火車站，快速便捷的交通優(yōu)勢(shì)明顯，多條公交線路可到達(dá)市內(nèi)任何區(qū)域，此外，未來(lái)的京津城際軌道交通與本項(xiàng)目相鄰，某地鐵二號(hào)線在本項(xiàng)目附近設(shè)有站點(diǎn)，充分體現(xiàn)出“條條大路通城堡”的成熟的立體交通優(yōu)勢(shì)。流量小計(jì)17700立方米/時(shí)。 火災(zāi)警報(bào)及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)地下車庫(kù)、樓梯間、公共走廊、設(shè)備用房、消控室、一、二層商業(yè)用房設(shè)火災(zāi)報(bào)警探測(cè)系統(tǒng)， 其他智能化設(shè)計(jì)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)了周界防范、電子巡更、背景音樂(lè)、停車場(chǎng)道閘等先進(jìn)的一體化智能設(shè)施，確保樓宇的安全與居住品質(zhì)。 安保系統(tǒng)本項(xiàng)目設(shè)樓宇服務(wù)可視對(duì)講系統(tǒng)，主機(jī)設(shè)在底層中控室。 建筑防雷與接地 本項(xiàng)目建筑物屬于第三類防雷建筑物，采用避雷帶作接閃器，采用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)主鋼筋作自然接地體。在汽車庫(kù)、主要走道設(shè)有事故照明。 供電系統(tǒng)地下室部分的用電設(shè)備由配電所引出后，采用直埋方式敷設(shè)至各用電負(fù)荷；地上各層用電負(fù)荷電源采用電纜沿供電系井敷設(shè)，各用電負(fù)荷先由分支電纜沿供電管井敷設(shè)至每層電表箱，再分配到各用戶配電箱。經(jīng)過(guò)配電所分配后放射性向區(qū)域變電所及用戶變電所供電。 電氣設(shè)計(jì)