【正文】 資產(chǎn)負債率是比較低的，資產(chǎn)負債率最高時（第 3 年）僅 47﹪。詳見表 9 和表 10。 表 8 利潤表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 6 1 經(jīng)營收入 20671 1557 7005 7186 4094 829 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 20486 185 1557 7005 7133 53 4028 66 763 66 2 經(jīng)營成本 12348 948 4266 4328 2384 423 商品房經(jīng)營成本 出租房經(jīng)營成本（攤銷） 12341 7 948 4266 4326 2 2381 3 420 3 3 出租房經(jīng)營費用 31 9 11 11 4 自營部分經(jīng)營費用 5 自營部分折舊，攤銷 6 自營部分財務費 西山花城項目初步可行性分析 33 7 經(jīng)營稅金及附加 1137 86 385 395 225 46 8 土地增值稅 2202 163 732 754 454 99 9 利潤總額 4954 360 1662 1700 1020 251 10 彌補以前年度虧損 11 應納稅所得額 4954 360 1622 1700 1020 251 12 所得稅 1635 119 535 561 337 83 13 稅后利潤 3319 242 1087 1139 683 168 公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 166 332 12 24 54 109 57 114 34 68 8 17 14 加：年 初未分配利潤 205 1129 15 可供投資者分配的利潤 205 1129 2098 581 143 16 應付利潤 2821 2098 581 143 A方 B 方 C 方 2821 2098 581 143 17 年末未分配利潤 205 1129 商品房投資利潤率 =總投資率利潤總額 100﹪ = 23914954 100﹪ =40﹪ 商品房資本金凈利潤率 ==資本金稅后利潤 100﹪ =30003391 100﹪ =110﹪ 項目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為 %，在預期可接受內(nèi)部收益率為 20%時，項目凈現(xiàn)值為 781萬元，項目投資回收期為 年。與項目業(yè)主投入的資本金 3000 萬元相比，在 6 年內(nèi)項目盈利和繳納稅金的絕對額是相當高的，表明項目的盈利能力是比較強的（詳見表 表 7 和表 8）。 2 盈利能力分析 項目在計算期內(nèi)營業(yè)收入 20761 萬元，可獲利潤 4954 萬元，扣除所的稅，公益金，公積金后還有 2821 萬元可分配利潤。營業(yè)用房另一半出租，租價為每年 1000 元每平方米，建設期出租房不預租，且計算期結束時，即出租期 3 年后轉售，預計凈轉售收入 44 萬。各類房屋銷售計劃見表 5 表 5 房屋銷售計劃表 西山花城項目初步可行性分析 31 2 3 4 5 合計 比例（ %） 面積（平方米） 比例（ %） 面積（平方米） 比例（ %） 面積（平方米） 比例（ %） 面積（平方米） 比例（ %） 面積（平方米） 高層樓房 40 36400 40 36400 20 18300 100 91000 多層樓房 30 9300 30 9300 30 9300 10 3100 100 31000 營業(yè)用房 30 198 30 193 40 264 100 660 合計 45898 45898 27764 3100 100 122600 根據(jù) 2021 年 時近期相同的房地產(chǎn)項目的租售價和居民購買的預測，計劃 西山花城 小區(qū)高層住宅售價 1800元每平方米，多層住宅售價 1250元每平方米，營業(yè)用房一半出售，售價為 3500 元每平方米。住宅樓從項目開工第二年開始預售，分期付款，按 20%、 70%和 10%分 3年付清。 表 2 項目總投資估算表 單位：萬元 序號 項目 總投資 估算說明 1 開發(fā)建設總投資 12391 土地費用 前期工程費 基礎設施建設費 建筑安裝工程費 公共配套設施建設費 開發(fā)間接費 管理費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費 財務費用 420 28 10 9917 96 99 99 367 183 449 722 前 10 項之和 x4% 表 10— 1 2 經(jīng)營資金 3 項目總投資 12391 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 12391 西山花城項目初步可行性分析 30 表 3 投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 6 1 總投資 12391 1983 3824 6119 233 155 78 自營資產(chǎn)投資 自營資產(chǎn)投資借款建設期利息 自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：不含財務費用 財務費用 12391 11669 722 1983 1968 14 3824 3754 70 6119 5947 172 233 233 155 155 78 78 2 資金籌措 12391 1983 3824 6119 233 155 78 序號 項目 合計 1 2 3 4 5 6 資本金 銷售收入 預租收入 其他收入 其他 借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資建設期利息借款 經(jīng)營資金人名幣借款 3000 5501 3891 3891 3891 1500 483 483 483 1500 941 1383 1383 1383 4094 2025 2025 2025 233 155 78 貸款條件 年利率 %，按季、按單利計息，寬限期 3年， 3 年等額還本，借款期間利息照付。 資金籌措 項目總投資 12391 萬元。 表 1 用款計劃表 項目 合計（萬元） 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 土地費用 420 100% 前期工程費 28 100% 基礎設施建設費 10 100% 建筑安裝工程費 9917 10% 33% 57% 公共配套設施建設費 96 63% 33% 4% 開發(fā)間接費 管理費用 99 33% 33% 33% 銷售費用 99 17% 50% 32% 開發(fā)期稅費 367 41% 33% 26% 其他費用 183 55% 33% 12% 不可預見費 449 33% 33% 34% 以上合計 11669 1968 3754 5947 財務費用 722 14 70 172 233 155 78 以上合計（萬元） 12391 1982 3824 6119 233 155 78 注：①由于表中有效數(shù)字是四舍五入取整，但計算過程中仍然保持足夠的有效位數(shù)，可能造成表中合西山花城項目初步可行性分析 29 計數(shù)與各年數(shù)字之和不等，以后各表同。經(jīng)村委會詳細調(diào)研，按現(xiàn)有住房的結構情況，將拆遷房屋的現(xiàn)金補償劃分為了六 級十二類，補償價格為 480 元∕平方米 —— 280 元∕平方米（面積以村里錄像丈量時的面積為準）；除房間外吃水井每眼補償 5000 元（有水或超過 10 米深），沼氣池每個補償 2021 元。戶口沒在本村的外來戶不享受此條件。如一家一處宅基地，有兩個兒子，大兒子大于 18 周歲，可多給一套兩室兩廳樓房，無兒多女戶其中一個女兒可按一個兒子對待。 實物補償 補償標準從每戶宅基地為單位，拆遷戶宅基地的四間（等于或小于 270 平方米），給一套兩室兩廳（ 95 平方米）和一套三室兩廳（ 125 平方米）樓房，宅基地是舞劍（）大于 270平方米），給兩套三室兩廳（大于等于 120 平方米）樓房。 應用崇尚自然、依托自然地設計手法，在總體布局中，規(guī)劃了一定量的生態(tài)用地，塑造良好的生態(tài)環(huán)境，來建設人與自然和諧統(tǒng)一的高檔社區(qū)。 合理布局 、統(tǒng)一規(guī)劃。 強調(diào)與城市的互動和諧。 低密度住宅區(qū)會所布置與其用地南部，結合其西部的輪掘坑設計為本事的中心綠地，打造本區(qū)的景觀中心，綠心。 低密度住宅區(qū)包括獨棟區(qū)、聯(lián)排區(qū)和疊拼區(qū)，獨棟區(qū)布置與中西部地勢高處；聯(lián)排區(qū)布置于中東不，疊拼區(qū)布置與北部。 如圖⑿ 圖⑿ 西山花城項目初步可行性分析 24 三室兩廳 125 ㎡ ， 該戶型為一層戶型，其中有兩個臥室、一個書房、一個客廳、一個餐廳、一個廚房、兩個陽臺、兩個衛(wèi)生間。 如圖⑽ 圖⑽ D2 戶型 平方米，該戶型為一層戶型，其中有三個臥室、主臥有衛(wèi)生間、其中一個臥室旁邊有儲藏室、另一個臥室旁邊是書房、一個客廳、一個餐廳、一個廚房、還有一個西山花城項目初步可行性分析 23 公共衛(wèi)生間和衣帽間。 如圖⑻ 圖⑻ 西山花城項目初步可行性分析 22 C3 戶型 平方米， 該戶型為一層戶型，其中有四個臥室、一個客廳 、一個餐廳、一個廚房、兩個衛(wèi)生間、三個陽臺。 如圖⑹ 圖⑹ C1 戶型 平方米， 該戶型為一層戶型，其中有兩個臥室、一個書房、一個餐廳、西山花城項目初步可行性分析 21 一個客廳、一個廚房、一個衛(wèi)生間、兩個陽臺、一處玄關。 如圖⑷ 圖⑷ B1 戶型 平方米， 該戶型為一層戶型，其中有三個臥室、一個客廳、一個餐廳、西山花城項目初步可行性分析 20 一個廚房、兩個衛(wèi)生間、兩個陽臺、一個露臺。 （三）價格定位 西山花城項目初步可行性分析 18 五、戶型設計簡介 商品房： 開發(fā)區(qū)低密度住宅戶型工有九種 : A1 戶型 平方米 ,上下兩層，一層有 車庫、庭院、中廚、西廚、餐廳、衛(wèi)生間、內(nèi)庭院、陽臺、客廳；二 層有 3 陽臺、 2 臥室、 2 個衛(wèi)生間、 1書房、 1 客廳、 1 餐廳、 1 廚房。商品房戶型面積有 155—— 445㎡之間多種戶型，滿足不同人群的需求，采用大客廳大主衛(wèi)，廚房分為西廚和中廚，專門設有工人房，洗手間，動靜分開，功能分明。本小區(qū)以精致產(chǎn)品舒適和包容性、多樣性、可選擇性為設計的主要指導思想。 。 。 ，項目具有后發(fā)優(yōu)勢。 。 。 ，項目具有后發(fā)優(yōu)勢。 、基本配套設施老舊。 ，噪音 、空氣污染較大，治安環(huán)境受影響。 （二）劣勢分析 ，據(jù)石家莊較遠，商業(yè)價值較低。從人們的群體心理特征、居住文化理解入手，結合自然環(huán)境營造宜人的景觀環(huán)境空間。新莊的舊村改造工程肩負著省會三 年大變樣的歷史責任，必將為新石家莊形象的塑造增添亮麗色彩。 西山花城項目初步可行性分析 15 三、項目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢分析 在規(guī)劃設計中，強調(diào)“以人為本”的目標和與自然相融合的設計原則，處處以區(qū)內(nèi)的居民需求為出發(fā)點，住宅設計將更多的需求和功能空間細化，對生活環(huán)境提出高標準的要求，更加高度重視私密性和對個人的尊重；而開放的便于交流的公共空間，豐富便捷的社區(qū)生活，生態(tài)自然的環(huán)境以及獨特的社區(qū)居住文化，也將在建筑規(guī)劃設計中充分體現(xiàn)。 從樓盤環(huán)境看，由于消費者需求提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，我市發(fā)展商都十分注重環(huán)境的美化和完善。建筑立面造型簡約卻層次豐富，不乏細部的精心雕琢，