【正文】 目前老百姓十分關(guān)注的消費(fèi)投資熱點(diǎn)。這就迫切需要一種在實(shí)際中特別適用的理論方法對(duì)其進(jìn)行定性與定量分析，以便國(guó)家在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)上做出正確發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃并引導(dǎo)消費(fèi)者作出理智的投資選擇。土地供應(yīng)是形成住宅有效供應(yīng)的源頭。而且，從土地供應(yīng)至形成住宅供應(yīng)還須 1 至 3 年時(shí)間。即將推出的廉租房提供給那些最為貧困的民眾，滿足“ 住”的需求；經(jīng)濟(jì)適用房出售給那些依靠銀行或公積金貸款基本可以承受得起的群眾；農(nóng)民保障性住房則是面向越來(lái)越多涌入城市里的農(nóng)民提供的一種更為廉價(jià)的住房；商品房則是提供給富裕程度較高的群體。住宅保障不僅具有社會(huì)保障的作用，而且還有為市場(chǎng)解壓的功效。有三條措施可供政府決策參考： 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 11 一是盡快擴(kuò)大廉租房政策的覆蓋面。 二是提高監(jiān)管中等偏下收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)民保障性住房的措施。同時(shí)，動(dòng)用銀行個(gè)人貸款證詢、房管部門住房保有量查詢、居委會(huì)入房調(diào)查、監(jiān)理所機(jī)動(dòng)車保有量調(diào)查等多種方法監(jiān)管適用購(gòu)買人群，從而把經(jīng)濟(jì)適用房供給真正需要的人群。限制樓面價(jià)格拍賣土地、嚴(yán)格執(zhí)行 70/90 政策、制定交房標(biāo)準(zhǔn)和配套標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)名制購(gòu)買等措施是緩解中產(chǎn)階級(jí)自住需求的有效途徑，比較適于面向中等收入群體。 四是大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)?！? 鹿泉的房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸成熟，租賃市場(chǎng)更為重要，它既是對(duì)交易市場(chǎng)的有效補(bǔ)充，又能在很大程度上緩解購(gòu)房需求壓力。今年一季度，二手房租賃與銷售的交易比率 4： 1，可見租賃市場(chǎng)的活躍。 市區(qū)整體規(guī)劃執(zhí)行國(guó)家 70/90 政策。不針對(duì)某一個(gè)住宅項(xiàng)目執(zhí)行，而是按照需求梯次落實(shí)政策。 6． 2021 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性 的房地產(chǎn)也更是如此。 2021 年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)許多方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)定的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。 同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示， 2021 年“國(guó)防統(tǒng)計(jì)指數(shù)”值達(dá)到 點(diǎn)，比上一年增加 點(diǎn)，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下幾點(diǎn)： 房地產(chǎn)開發(fā)投資于到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng)； 商品房銷售面積與銷售收入增勢(shì)強(qiáng)勁 。 因此，國(guó)家宏觀經(jīng) 濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。 2021 年施工面積達(dá) 1111 萬(wàn)平米。向西依托太行山 ，打造旅游度假、體育休閑、生態(tài)居住為主的高檔功能區(qū)。 （三）規(guī)模分析 項(xiàng)目規(guī)劃擬建廠址位于我市西山腳下，用地南面為槐安路，西側(cè)為西山，北側(cè)為高原住宅區(qū)，東面是青銀高速，規(guī)劃總用地面積為 397000 ㎡ .該場(chǎng)址位置優(yōu)越。商業(yè)等。其中住宅面積 平方米，公建面積 平方米 ，開發(fā)用地 176000平方米，回遷用地 221000 平方米。 地塊為一長(zhǎng)方形，地勢(shì)有緩坡，整體北高南低，西高東低。 山前大道以東為回遷區(qū)， 辛莊 村 425 戶均要回遷此地。回遷住宅的一層為儲(chǔ)藏室， 2 至 5 層為住戶，戶型工兩種，一種 126 平方米，一種為 94 平方米。開發(fā)區(qū)低密度住宅戶型工有九種， A1 戶型 平方米 ,A2 戶型 平方米， B1 戶型 平方米， B2 戶型 平方米， C1戶型 平方米， C2 戶型 平方米， C3 戶型 平方米， D1 戶型 平方米，D2 戶型 平方米。在建筑形態(tài)方面，石家莊市目前以高層和小高層為主，而我小區(qū)以底層和低密度住宅為主，人員簡(jiǎn)單，安全便捷，環(huán)境優(yōu)美符合現(xiàn)代人類居住要求。 1994 年至 1998 年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)改造和逐漸興起。以市區(qū)南部“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)第一輪高潮。到目前為止，鹿泉市房地產(chǎn)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。 2021 年至今為第三階段，鹿泉市房地產(chǎn)特征主要表現(xiàn)以下幾個(gè)方面： 表現(xiàn)之一：投資增幅較大。 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 14 表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷兩旺。城市人均住房建筑面積已達(dá) 26 平方米。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲 17%，凈增 400 元 /m2 左右。全市全年共辦理各類房地產(chǎn)交易 萬(wàn)起。 表現(xiàn)之四：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)上繳國(guó)家稅收 2800 億元。 從戶型設(shè)計(jì)方面來(lái)看，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。 從樓盤的層高上看，底層樓盤的銷售開始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。 從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面帶來(lái)突破的結(jié)果，價(jià)格也略低一些，對(duì)客戶有一定吸引力，銷售也比較順利。 從樓盤設(shè)計(jì)上看，近些年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場(chǎng)日益張揚(yáng)個(gè)性化需求，而我小區(qū)建筑風(fēng)格以美國(guó)的田園風(fēng)格為基調(diào)，整個(gè)小區(qū)的色彩 都采用大地的顏色，赭石色、米白色的墻面，天然石材的裝飾，牟定的窗楞，這一切組成的建筑物靜靜的融合在雙龍山優(yōu)美的自然環(huán)境中。并且從城市設(shè)計(jì)的角度考慮城市風(fēng)貌的營(yíng)造，仔細(xì)推敲沿街建筑立面高度變化和色彩的變化。因此此小區(qū)的發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。 2．地域化 新中國(guó)由西柏坡走來(lái)，高品質(zhì)社區(qū)由新莊啟航，新莊地處雙龍山景區(qū)，依山傍水，繼承地域文脈及原有地形地貌，營(yíng)造一個(gè)功能合理、環(huán)境優(yōu)雅、舒適安全的宜人環(huán)境。 專業(yè)化的設(shè)計(jì)理念及手段為創(chuàng)造小區(qū)的獨(dú)特性和高品質(zhì)提供支持。 強(qiáng)調(diào)小區(qū)與城市的關(guān)系，尊重城市總體規(guī)劃和城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局，滿足城市對(duì)建設(shè)場(chǎng)地的規(guī)劃要求，充分發(fā)揮城市空間布局形態(tài)，配備完善的居住服務(wù)功能。 ，建筑格局?jǐn)[布受到限制。 ，居民生活質(zhì)量受到一定影響。 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 16 （三）機(jī)會(huì)分析 ，政策的支持對(duì)于舊城改造形成了有力支撐。 ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場(chǎng)需求可挖掘空間巨大。 5．財(cái)務(wù)壓力較輕，仍有很大融資空間。 （四）威脅分析 莊現(xiàn)處于三年大變樣時(shí)期，政策的支持對(duì)于舊城改造形成了有力支撐。 ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場(chǎng)需求可挖掘空間巨大。 ，仍有很大融資空間。 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 17 四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 （一）產(chǎn)品定位 根據(jù)當(dāng)今住宅 發(fā)展趨勢(shì)，并適應(yīng)高端階層的要求。村民回遷樓戶型分為二室兩廳和三室兩廳兩種戶 型，均為一梯兩戶，采光和通風(fēng)良好，戶型面積為 95 ㎡ 和 125 ㎡二種。 （二）目標(biāo)客戶定位 以中 高階 層 為主，借助項(xiàng)目得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，打造省會(huì)高品質(zhì)經(jīng)典樓盤，補(bǔ)填省會(huì)在高端住宅領(lǐng)域的空白。如圖⑶ .1 和圖⑶ .2 圖⑶ .1 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 19 圖⑶ .2 A2 戶型 平方米， 上下兩層， 一層有廚房、衛(wèi)生間、客廳、餐廳、兩個(gè)南北走向的陽(yáng)臺(tái)、二層有兩個(gè)臥室、一個(gè)衛(wèi)生間、三個(gè)陽(yáng)臺(tái)、其中兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)南北走向、另一個(gè)陽(yáng)臺(tái)在西北角。 如圖⑸ 圖⑸ B2 戶型 平方米， 該戶型為一層戶型，其中有三個(gè)臥室、一個(gè)書 房、一個(gè)客廳、一個(gè)餐廳、兩個(gè)廚房分為主廚和西廚、兩個(gè)衛(wèi)生間、兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)。 如圖⑺ 圖⑺ C2 戶型 平方米， 該戶型為一層戶型，其中有兩個(gè)臥室、主臥有衛(wèi)生間、次臥有陽(yáng)臺(tái)、一個(gè)書房、一個(gè)客廳、一個(gè)餐廳、一個(gè)廚房、一個(gè)公共衛(wèi)生間、一個(gè)儲(chǔ)藏室、廚房旁邊有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)、該戶型設(shè)有空中庭院。 如圖⑼ 圖⑼ D1 戶型 平方米， 該戶型為一層戶型，其中有三個(gè)臥室、一個(gè)客廳、一個(gè)餐廳、一個(gè)廚房、廚房帶有陽(yáng)臺(tái)、兩個(gè)衛(wèi)生間、另外客廳旁邊帶有陽(yáng)臺(tái)。 如圖⑾ 圖⑾ 回遷樓 ： 二室兩廳 95㎡ ， 該戶型為一層 戶型，其中有兩個(gè)臥室、主臥有陽(yáng)臺(tái)、一個(gè)起居室、一個(gè)餐廳、一個(gè)廚房、一個(gè)衛(wèi)生間。 如圖⒀ 圖⒀西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 25 六、建設(shè)方式及進(jìn)度安排 （一）建設(shè)方式 場(chǎng)地北山前大道分割成兩部分，山前大道以西為低密度住宅區(qū)（開發(fā)區(qū)），以東為回遷區(qū)。 回遷區(qū)包括三部分，最北部為集中共建區(qū)，包括小學(xué)、居委會(huì)和垃 圾轉(zhuǎn)運(yùn)站；中部規(guī)劃為 辛莊 村回遷區(qū)，南部規(guī)劃為大王廟村和韓莊村的回遷區(qū)。 在 辛莊 村回遷的西側(cè)沿山前大道布置了商業(yè)等公建，小學(xué)校、托兒所等布置在北部，回遷區(qū)的會(huì)所、醫(yī)務(wù)所結(jié)合中心綠地布置在 辛莊 村回遷區(qū)的中部；在南部回遷的西部布置較大的商業(yè)中心，在適當(dāng)位置布置了輔助等設(shè)施。造型優(yōu)美的燭照建筑及線條飄逸的商業(yè)文化服務(wù)建筑、眼底節(jié)和城市道路的綠化帶，對(duì)城市傳出和諧共處、理解與尊重 。使各功能去相對(duì)獨(dú)立又統(tǒng)一協(xié)調(diào)，對(duì)內(nèi)、對(duì)外空間完整，形象均衡。 拆遷補(bǔ)償主要分為十五補(bǔ)償和現(xiàn)金補(bǔ)償。如一家人給一處宅基地的，且有三代以上家庭成員 （含三代），可按當(dāng)時(shí)樓房?jī)r(jià)低于市場(chǎng)價(jià) 1000 元每平方購(gòu)兩室兩廳樓房一套。本村女兒結(jié)匯后戶口為遷出且男方戶口遷入本村西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 26 的可按樓房當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)低于 1000 元每平方購(gòu)置兩室兩廳一套。 現(xiàn)金補(bǔ)償 拆遷戶與村里簽訂拆遷換房協(xié)議后，舊村改造拆遷安置工作辦公室將根據(jù)村民現(xiàn)有住房的情況給予一定金額的現(xiàn)金補(bǔ)償。 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 27 （二）進(jìn)度安排 項(xiàng)目建設(shè)周期規(guī)劃 本項(xiàng)目建設(shè)期五年，擬四期連續(xù)開發(fā)，具體規(guī)劃分為以下階段： ⑴前期調(diào)研及論證工作 ⑵初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段 ⑶項(xiàng)目前期手續(xù)辦理階段 ⑷舊房拆遷及場(chǎng)地平整 ⑸ 土建施工 ⑹ 工程竣工驗(yàn)收，業(yè)主入住 施工進(jìn)度安排 ①、前期調(diào)研及論證工作 1—— 2 月 ②、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì) 3—— 6 月 ③ 項(xiàng)目前期手續(xù)辦理 3—— 8 月 ④ 舊房拆遷及場(chǎng)地平整 6—— 8 月 ⑤ 土建施工 9—— 36 月 ⑥ 工程竣工驗(yàn)收，業(yè)主入住 37—— 48 月西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 28 七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì) 分析 （一）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 投資估算 本項(xiàng)目總投資為 12391 萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用 420 萬(wàn)元、前期工程費(fèi) 28 萬(wàn)元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 10 萬(wàn)元、建筑安裝工程費(fèi) 9917 萬(wàn)元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 96 萬(wàn)元、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用各 99 萬(wàn)元（按建筑安裝工程費(fèi)的 1%計(jì)）、開發(fā)期稅費(fèi) 367萬(wàn)元、其他費(fèi)用 183 萬(wàn)元、不可預(yù)見費(fèi) 449 萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用 772 萬(wàn)元（詳見表 2）。 ②表中財(cái)務(wù)費(fèi)用數(shù)據(jù)是作者對(duì)原案例進(jìn)行的增加，它來(lái)自表 11，可以先計(jì)算出來(lái)，再填入此表中。其中項(xiàng)目資本金 3000 萬(wàn)元，分兩年等額投入；商業(yè)銀行貸款3891 萬(wàn)元， 3 年的貸款比例分別為 %、 %和 52%；不足部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決（詳見表 3）。 因此，有效利率為 % 稅利率見表 4 表 4 稅費(fèi)率表 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率（ %） 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率（ %） 營(yíng)業(yè)稅 5 公益金 5 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 法定盈余公積金 10 教育費(fèi)附加 3 任意盈余公積金 0 企業(yè)所得稅 33 不可預(yù)見費(fèi) 4 房產(chǎn)稅（按租金） 12 土地增值稅 50 超稅累進(jìn) 銷售與出租計(jì)劃 西山花城 項(xiàng)目高層、多層住宅和部分營(yíng)業(yè)用房計(jì)劃在 4年內(nèi)全部出售。出租第 4年開始出租，出租率第 4 年為 80%，以后各年平均為 100%。售房加權(quán)平均價(jià)為 1670 元每平方米。 （二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 1 分析依據(jù) 建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)》（中國(guó)計(jì)劃出版社， 2021）。項(xiàng)目繳納的營(yíng)業(yè)稅金為 1137 萬(wàn)元，所得稅為 1635 萬(wàn)元土地增值稅為 2202 萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金 4973 萬(wàn)元。 年 份 類 型 西山花城項(xiàng)目初步可行性分析 32 表 6 銷售收入與營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 20486 1557 7005 7133 4028 763 可銷售面積（平方米） 平均售價(jià)（元每平方米） 銷售比例（ %） 122660 100 45898 1696 37 45898 1696 37 27764 1632 23 3100 1250 3 2 營(yíng)業(yè)稅金及附加 1127 86 385 392 222 42 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 1024 72 31 78 5 2 350 25 11 357