【正文】 某市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響分析今年111月份，某房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控大環(huán)境下，整體市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn)，從去年開始的房地產(chǎn)過(guò)熱勢(shì)頭也得到有效遏制，成交規(guī)模及成交均價(jià)均未出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。我們認(rèn)為某房地產(chǎn)市場(chǎng)主要靠自住型需求拉動(dòng)，房地產(chǎn)泡沫是比較小的?！　《⑶捌谕恋赝度氤掷m(xù)減少， 。今年上半年某市累計(jì)開發(fā)土地面積268萬(wàn)平方米，%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年全市商品房累計(jì)銷售現(xiàn)房 ，銷售額 ，分別比上年同期增長(zhǎng) %和 %，比上年同期增幅趨緩。四、城市居民可支配收入與消費(fèi)性支出分析城鄉(xiāng)居民收入增幅提高。據(jù)抽樣調(diào)查，全年城市居民人均可支配收入11467元，%。2004年城市居民人均消費(fèi)性支出8802元，%。五、某市場(chǎng)趨勢(shì)分析中心城區(qū)市場(chǎng)蓄勢(shì)待發(fā)今年，海河改造工程已見規(guī)模，河北區(qū)的海河大道、河?xùn)|區(qū)的海河新天地、紅橋區(qū)將有老城廂、奧園、水木天成新組團(tuán)、龍悅海上國(guó)際花園等新項(xiàng)目入市，和平區(qū)也有賽頓中心、華門 改善性需求占據(jù)消費(fèi)主體2005年，隨著拆遷因素對(duì)住宅需求影響逐漸減弱，某商品房成交量隨后有所回落，改善型置業(yè)需求占據(jù)主流位置。城市住宅高層化成發(fā)展主流高層和小高層住宅的主流化已經(jīng)成為城市住宅的主要發(fā)展趨勢(shì)之一，并且目前市場(chǎng)上大多數(shù)高層項(xiàng)目已經(jīng)基本解決了供水、電梯等方面的傳統(tǒng)建筑瓶頸。而土地供應(yīng)限制政策的出臺(tái)，則為高層住宅項(xiàng)目的大規(guī)模上市奠定了基礎(chǔ)。除了墻體結(jié)構(gòu)要求外，城市土地資源的日益稀缺也要求城市建筑密度相應(yīng)提高，以提高土地使用效率。同時(shí)其獨(dú)棟建筑的高密度特點(diǎn)，也使高層住宅在觀景性方面具有優(yōu)勢(shì)，而居住社區(qū)也可以因?yàn)楦邔幼≌ㄖ芏鹊南鄬?duì)降低，進(jìn)行更多的社區(qū)環(huán)境建設(shè)，增加綠地、休閑區(qū)域等面積。2005年上半年，某房?jī)r(jià)上漲較快，受總價(jià)制約因素影響，中、小戶型住宅需求上升。今年下半年，一些主打中、小戶型的項(xiàng)目批量上市，還有一些計(jì)劃在2006年上市的項(xiàng)目，也對(duì)戶型配比加以調(diào)整，經(jīng)濟(jì)型、實(shí)用型商品房比例有所上升。七、2006年某房地產(chǎn)展望經(jīng)濟(jì)環(huán)境展望外資的加大投入，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的定位為某提供經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)力。2005年，某人均GDP將達(dá)到4000美元，隨著恩格爾系數(shù)進(jìn)一步降低，居民用于住房的開支將增加。①?gòu)捏w制來(lái)看，某市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制已有很大進(jìn)展，民間投資全面激活，活力全面迸發(fā)。這說(shuō)明市場(chǎng)機(jī)制正在全面發(fā)揮作用，迫使每個(gè)人努力工作?？鐕?guó)公司尤其是大型跨國(guó)公司紛紛看好某，并大規(guī)模地將制造基地轉(zhuǎn)移到某，外資的大量進(jìn)入對(duì)某經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有很大促進(jìn)作用。金融、房地產(chǎn)、商貿(mào)、旅游、會(huì)展、物流、醫(yī)療、文化、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展，將使某服務(wù)業(yè)的對(duì)外輻射能力大大提高，成為某經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的穩(wěn)定動(dòng)力。①外部需求對(duì)某房地產(chǎn)市場(chǎng)日益重要，這與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大不同，一般區(qū)域市場(chǎng)是滿足區(qū)域需求，而某是開放的，是需求日益補(bǔ)充和強(qiáng)化的市場(chǎng)。按照世界銀行的分析，人均GDP在1萬(wàn)美元以下，房地產(chǎn)業(yè)將處于快速增長(zhǎng)期。某市政府提出未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)要占到GDP比例10%，每年的增量也就是2000萬(wàn)平方米，也就是人均1平方米增長(zhǎng)，到2010年就是增加7～8平方米，達(dá)到20平方米，這是與人均1萬(wàn)美元的目標(biāo)相稱的。③從政府調(diào)控政策上來(lái)看，某政府對(duì)土地供應(yīng)量控制已經(jīng)開始逐步顯示效果和力度，市場(chǎng)逐漸走向成熟，在一個(gè)房地產(chǎn)正常增長(zhǎng)的趨勢(shì)下，留出了合理價(jià)格的波動(dòng)空間。八、結(jié)論 某市整體宏觀條件優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成績(jī)斐然，帶動(dòng)了城市各方面的加速發(fā)展；尤其是房地產(chǎn)業(yè)受益匪淺，銷售價(jià)格增幅大于銷售面積增幅。某房地產(chǎn)正在步入全面上升期。：東至慶安街、南至步云里、西至平安街，北至建國(guó)路。：項(xiàng)目已完成動(dòng)拆遷與三通平，開始施工。（按危改項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策補(bǔ)辦出讓手續(xù)）：公司股權(quán)收購(gòu)。根據(jù)城市的總體規(guī)劃以及項(xiàng)目基地的具體狀況，建筑物為獨(dú)幢設(shè)計(jì)，從中間向兩翼跌落，呈“L”型布局，把沿街空間充分利用起來(lái)，裙房設(shè)計(jì)為商鋪，使商業(yè)空間和城市空間交匯融合，充分挖掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。注重建筑環(huán)境的通透性及城市環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，豐富商務(wù)公寓的空間環(huán)境，力求創(chuàng)造一個(gè)布局和諧，空間豐富，多功能的城市多維社區(qū)，使人和建筑在綠意盎然的環(huán)境中和諧共處。二、項(xiàng)目技術(shù)分析： 交通組織和道路系統(tǒng)在平安街口設(shè)計(jì)小區(qū)的出入口。商層的車行動(dòng)向與小區(qū)的車輛分開，以保證小區(qū)的安全及功能劃分合理。耐火等級(jí)地上部分不低于一級(jí)，地下部分為一級(jí)。并配以室外消防栓及接口，消防供水由平安街、建國(guó)道各引一路消防水管。商場(chǎng)設(shè)置濕式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，噴淋系統(tǒng)設(shè)置兩個(gè)水泵接合器。 綠化本項(xiàng)目綠化率≥30%，整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)綠意環(huán)抱，形成了住宅與綠化造景相互交匯融合的一個(gè)和諧佳境。環(huán)境清新、品位時(shí)尚、底蘊(yùn)濃厚是本項(xiàng)目的鮮明特色。項(xiàng)目地下一層，地上最高18層，其中一、二層為商業(yè)、三層以上為住宅，所有住宅單位均設(shè)置電梯，住宅部分由四個(gè)單元組成。地下一層為汽車庫(kù)和設(shè)備用房。樓宇從中間向兩翼跌落，考慮了日照，觀景，配以綠化景觀，以確保寧?kù)o的居住環(huán)境。 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)滿足各種單元經(jīng)濟(jì)實(shí)用，規(guī)范合理，各單元直接做到對(duì)外的通風(fēng)及采光，并設(shè)陽(yáng)臺(tái)。地基基礎(chǔ)：本工程采用樁基。墻體材料：外墻采用250厚空心混凝土小砌塊，M5混合砂漿砌筑。本項(xiàng)目臨建國(guó)道與平安街的沿街立面全部采用高級(jí)干掛石材，內(nèi)側(cè)外墻為涂料，沿街窗一律采用中空玻璃。住宅、商場(chǎng)生活泵房，供水系統(tǒng)完全獨(dú)立。 排水系統(tǒng) 本項(xiàng)目室內(nèi)采用污、廢水分流，室外雨、污水分流。屋面雨水采取外排水，室外雨水管網(wǎng)就近排入市政雨水管網(wǎng)。地下設(shè)有消防水池、消防水泵、樓頂設(shè)有消防水箱，各層公共部位設(shè)立消火栓系統(tǒng)。本項(xiàng)目高低壓變配電設(shè)備考慮為干式，其設(shè)備房按規(guī)范配置手提式滅火器。本工程地下室設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)按中危險(xiǎn)2級(jí)設(shè)計(jì)，流量27秒/升，商場(chǎng)、辦公樓自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)按中危險(xiǎn)1級(jí)設(shè)計(jì)，用水量21升/秒，系統(tǒng)為高壓消防給水系統(tǒng)。 空調(diào)及通風(fēng) 空調(diào) 本項(xiàng)目不設(shè)中央空調(diào)，設(shè)計(jì)上預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位置。 通風(fēng) 住宅和一二層采用自然進(jìn)風(fēng)，C單元18層住宅防煙樓梯間合消防電梯合用前室分別設(shè)加壓送風(fēng)防排煙設(shè)施。地下室水泵房和配電間設(shè)機(jī)械送風(fēng)。由市政管網(wǎng)引入南北小區(qū)各兩路獨(dú)立的10KV電源埋地引入小區(qū)，在小區(qū)設(shè)一個(gè)配電所。 負(fù)荷本項(xiàng)目住宅、商場(chǎng)電負(fù)荷為三級(jí)，消防電負(fù)荷為一級(jí)。 照明設(shè)計(jì)燈具、插座按規(guī)范設(shè)計(jì)。照度標(biāo)準(zhǔn)：公建為200LX，設(shè)備用房為100LX，商場(chǎng)單元公共部分為50LX。 弱電設(shè)計(jì) 通訊系統(tǒng)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置通信及寬帶線路。 有線電視本項(xiàng)目設(shè)置雙向有線電視網(wǎng)，電視信號(hào)引自市有線電視網(wǎng)，每戶按兩只終端配置。1 動(dòng)力設(shè)計(jì)住宅每戶設(shè)一只6立方米/時(shí)的煤氣表，煤氣供煤氣灶和煤氣熱水器。本項(xiàng)目供氣總計(jì)18700立方米/時(shí)。第二節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、地理位置與區(qū)域價(jià)值海河是某的母親河，是某獨(dú)特的、具有標(biāo)志性的寶貴資源。對(duì)海河兩岸進(jìn)行開發(fā)改造是某市邁向國(guó)際化大都市的重要標(biāo)志。海河全長(zhǎng)約72公里。全長(zhǎng)72公里的海河從總體上分成3個(gè)自然的段落。三段確定了不同產(chǎn)業(yè)功能和景觀特色。某城堡位于意大利風(fēng)情街和奧式商務(wù)區(qū)黃金交集的絕版旺地，距海河僅百米之遙。本項(xiàng)目地處海河上風(fēng)口，這里不僅是城市的中心，更是某不可多得的藏風(fēng)聚水的寶地，被河水環(huán)抱，稱為“玉帶環(huán)身”十分適宜居住。梁?jiǎn)⒊?、李叔同、曹禺與袁世凱、馮國(guó)璋等故居都坐落于此，就更加可以說(shuō)明此地的價(jià)值。本項(xiàng)目雖然處于市中心，但由于海河改造工程的統(tǒng)一規(guī)劃，海河沿岸的住宅