【正文】 環(huán)膠州灣組團功能定位示意圖 來源：****市規(guī)劃局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)****市總體規(guī)劃（2006－2020）確定了“依托主城、擁灣發(fā)展、組團布局、軸向輻射”的空間發(fā)展戰(zhàn)略。這些舉措預計在中長期將會切實增強環(huán)膠州灣地區(qū)的綜合競爭實力和對外輻射能力，促進****市經(jīng)濟的快速發(fā)展，為當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展提供堅實基礎。不過，隨著企業(yè)加大投資力度，住宅施工面積、新開工面積同比增速仍將繼續(xù)保持上升趨勢，2010年下半年市場供給將較為充足。而在2010年下半年，****房價或將隨著當?shù)刈≌山涣康牟▌佣呶徽鹗帯魃絽^(qū)位于****市區(qū)東部，與老市區(qū)相鄰，東南瀕臨黃海，2008年全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），%。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利稅（不含****卷煙廠），%。項目地塊位于午山西麓、松嶺路以東，三面環(huán)山，其周邊地區(qū)是****市的主要高檔住宅群。項目建設地點見附圖。環(huán)境――項目地處嶗山區(qū)午山西麓、三面環(huán)山，周圍沒有任何大型的工廠企業(yè)，居住環(huán)境良好。交通――項目緊臨****市的濱海大道（松嶺路），通過濱海大道與青銀高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。T－威脅競爭對手――項目周邊正在建設或將要建設較多，將對本項目將產(chǎn)生一定的威脅。該類群體占總體比例不多，但總量為數(shù)不少，且擁有大量的社會財富，購買了幾倍于其人數(shù)的住宅，是高檔樓盤的消費主體。不管是自住，還是其他用途，該類消費群體的市場需求一般是地段優(yōu)越、設施完善、景觀優(yōu)美的高檔樓盤，尤其強調樓盤的品質和稀缺性，以大房型為多；選擇的樓盤多具有地段不可替代性。他們具有較強的經(jīng)濟實力，是中高檔樓盤的消費主力；該類消費群體的市場需求注重樓盤的整體品質，比較在意地段區(qū)位，但不強求最佳；卻強調整體環(huán)境、服務配套、出行方便；在房型選擇上涵蓋面較廣，根據(jù)實際需求情況，從小房型的單身公寓到中大房型都有需求。需求量大，已占****高端房產(chǎn)投資客源的四分之一。奔波于居住與工作地之間的消費者，選擇靠近交通樞紐的樓盤，比較重視交通條件；自由職業(yè)者、工作時間、地點較為隨意的SOHO一族，選擇房型設計有利于其工作或個性的住宅；有更換工作意向的消費者，這類消費者則在購買住宅是就做好了兩手準備，不僅關注住宅的居住條件。年輕人向往市區(qū)的繁華熱鬧，老年人則希望有舒適、安逸的生活環(huán)境和良好的醫(yī)療保障。隨著經(jīng)濟發(fā)展，家庭居住結構也正發(fā)生改變。這樣當前社會家庭成員居住結構形成三種情況：⑴多代同堂或毗鄰而居；⑵近距離的分居；⑶完全的獨居。第一類要求住宅單體設計要有足夠的空間來滿足老中青三代人的需要。第二類則要求住宅開發(fā)的整體樓盤布局上考慮有多種房型配置。第三類則反映社會需求老年公寓。②　項目市場定位根據(jù)本項目的特點和項目承擔單位的情況，項目的主要消費群體將是經(jīng)濟富裕人群和新興的中產(chǎn)階層，面向事業(yè)有成、工作穩(wěn)定在****常住的消費者以及越來越多的外地投資客戶。 ③ 區(qū)域內項目分析新華錦愛丁堡國際公寓新華錦?愛丁堡國際公寓地處松嶺路和遼陽東路交接處，屬于****東城高尚居住區(qū)的核心位置；占地面積約10萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約27萬平方米，新華錦?愛丁堡國際公寓規(guī)劃建設沿街商業(yè)網(wǎng)點、公寓住宅、五星級酒店等。小高層住宅設計為9到11層，高層規(guī)劃為20到24層，標準戶型在56平方米到180平方米之間項目3年后落成。海上海上實上實海上海項目定位于高端豪宅，5棟高層，總建筑面積6萬平。5棟板式高層。目前銷售均價在30000元/平方米恒基新天地恒基新天地項目位于香港東路千禧龍苑東、美林小鎮(zhèn)西，恒基新天地由九棟別墅和疊加花園洋房及三棟小高層電梯公寓組成。恒基新天地可提供戶均雙車位車庫，電梯直達地下車庫，戶均雙車位的設計。恒基新天地每戶設一套日本大金空調（DAIKIN）系統(tǒng)。、6個原鄉(xiāng)歐洲小鎮(zhèn)集合建筑規(guī)模約22萬平方米，物業(yè)形式為別墅、洋房、多層、小高層，戶型面積從90到500平米不等，設計有套一、套二、套三、套多種戶型。海逸翠庭海逸翠庭由****宏基物業(yè)有限公司開發(fā)，臨****石老人國家旅游度假區(qū)。20%超低密度。特色：增加南向采光，樓基座面積小。海逸翠庭330平大戶型起價13998/平，最低462萬/套。四、項目定價住宅定價以市場比較定價法來確定價格。為了使比較實例的選取科學、準確，我們根據(jù)該項目的特點，選取了該區(qū)域內比較典型的、距離本項目較近的嶗山區(qū)以上幾個項目為比較實例。商業(yè)用房定價商業(yè)用房的價格受到地理位置、周邊商業(yè)用房價格等因素比較大，具有一定趨同性。第四部分　項目建設地點及外部條件一、項目建設地點本項目位于****市嶗山區(qū)午山西麓、西臨松嶺路、南至****二中、北至翠嶺路。三、抗震設計根據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》（GB500112001），****市抗震設防烈度為六度，該地塊為對建筑抗震一般地段，建筑物抗震設計按六度設防。周邊的市政配套等基礎設施非常完善，完全可以滿足項目建設的需要。松嶺路建有城市自來水管網(wǎng)，可滿足項目需要。電力****市目前電力供應較為充足，項目用電可由臨近的城市變電所或輸電線路接至。熱力松嶺路鋪有市政熱力管網(wǎng)，熱源為高溫蒸汽，可滿足項目需要。鳥瞰圖第五章 建設規(guī)模與內容一、建設規(guī)模，根據(jù)****市規(guī)劃局建設工程規(guī)劃審查函復意見書的要求，該宗地的總建設規(guī)模應控制在725478平方米內。二、建設內容項目建設內容包括單體建筑的土建及公用工程、綠化工程、道路工程及室外公用工程。合理性：嚴格按照城市規(guī)劃的統(tǒng)一要求進行規(guī)劃設計。方便性：交通組織順暢自然，平面布置緊湊合理，充分發(fā)揮臨近午山的特點，為廣大業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境和休閑環(huán)境。美觀性：因形就勢，充分利用自然優(yōu)勢，促進流暢的建筑空間與優(yōu)美的天際線之間親切對話，利用高低錯落的建筑群落營造出詩一般的意境。是良好的可建設向陽坡地，地理位置十分理想。為充分利用自然光線，滿足日照要求，建筑物基本上呈南北向布置。在小區(qū)的中央，坐落著中央綠地和小溪、水池，該區(qū)域既作為小區(qū)的中央綠地，又是共享空間和交流空間。建筑沿綠地周圍層層環(huán)繞，開闊的空間視野將山勢與園林美景串聯(lián)起來，將大自然的美麗風光引入到了小區(qū)的內部。鳥瞰圖2道路系統(tǒng)①　路網(wǎng)布置道路路網(wǎng)根據(jù)建筑物的密度確定，整個路網(wǎng)既具有交通功能，同時又是內部景觀的游覽路線，沿路而行，景色逐次展開。道路的走向充分考慮了對小區(qū)環(huán)境的維護，基本沿建筑物的兩側山墻布置，對建筑物的噪音干擾降至最低。在樓前、綠地，設步行路，便于居民散步和內部組團間的聯(lián)系。②　道路結構主干道寬度為6m，在靠近小區(qū)出入口附近，寬度為8m?！?m，為一塊板構造，瀝青混凝土路面。③、出入口設計小區(qū)共設三個出入口，全部在松嶺路上。除必要的道路、停車場和其它硬化地面外，建筑物周圍的所有土地均進行綠化，完全避免裸露土地。根據(jù)周邊環(huán)境和氣候特點，選擇合適的景觀樹種和草種，以降低養(yǎng)護費用。綠化系統(tǒng)四、豎向及場地整治盡量保持原有地形地貌，對原有豎向不做大的變動，減少土石方挖填量，爭取土石方自我平衡。第七部分 單體建筑建設方案一、單體建筑內容本項目的單體建筑包括高層住宅、多層住宅和公建項目。單體建筑外觀采用歐式建筑風格。住宅平面采用多種戶型組合，保證每間房屋均有直接對外的窗戶，主臥室和主客廳均位于南側。結構設計由于目前尚無該地塊的詳細地質勘探資料，各單體建筑的基礎需根據(jù)現(xiàn)場實際情況進行相應的調整。三、建筑裝飾本項目主要為住宅，因此建筑物外裝修按照設計圖紙進行統(tǒng)一設計，統(tǒng)一施工，室內則僅進行簡單裝修，由入住的各業(yè)主自行進行精裝修。建筑物外窗均采用鋁合金窗，住宅分戶門采用防盜門，內門采用空心木門。四、豎向交通高層建筑物內部設電梯，電梯原則上采用住宅專用梯。第八部分 公用工程一、給水工程給水量計算小區(qū)總人數(shù)為13866人，人均用水指標取200L/人?d。表81用水量計算表名 稱單位數(shù)量用水指標日用水量居民用水人13866200（L/人d）333（m3/d）小計　　3106（m3/d）不可預計水量　　388（m3/d）日用水量合計（m3/d）　　3494最大小時用水量（m3/h）　　室外給水管網(wǎng)由松嶺路市政給水管網(wǎng)引來兩路水源，管徑為DN200，接入小區(qū)給水管網(wǎng)。支管布置成枝狀管網(wǎng)，接往各單體建筑。室內給水室內給水管道采用PPR塑料給水管，給水干管采用熱熔連接，支管采用粘接連接。加壓給水采用集中供應方式，整個小區(qū)共設兩處給水泵房，分別向就近的高層建筑物供水，蓄水池與水泵房合建。二、排水本項目排水采用雨污分流制。根據(jù)****市暴雨強度公式：q5＝8725/（t+28）整個地塊降雨量為2097l/s。建筑物雨水系統(tǒng)均采用外排水方式，管材選用UPVC塑料排水管，豎管管徑均為DN100。室外雨水管網(wǎng)在道路下敷設，水力坡度基本與地面坡度相近，坡度變化較大處在下游設跌水井消能。在道路兩側、室外停車場周圍設雨水口，收集地面徑流。②　室外污水管網(wǎng)室外污水管網(wǎng)在道路下敷設，水力坡度基本與地面坡度相近，坡度變化較大處在下游設跌水井消能。③室內污水管網(wǎng)高層建筑污水立管在管道井內暗敷，設專用通氣立管，立管最低兩層污水單獨排放。三、電氣工程１、用電負荷計算項目用電負荷計算詳見表82。分別由不同的城市變電所接來兩路高壓電源，接入開閉所，電壓等級為10KV。開閉所采取單母線分段運行方式。其中一座變電所為高層區(qū)專用變電所，由開閉所的不同母線段接來兩路10KV電源，變壓器高壓側采用單母線結線方式，兩路電源同時供電，互為備用。用于向多層建筑供電的變電所，采取單電源進線方式。在變電所內設置繼電保護裝置，對變壓器、高壓進線、母線等進行保護。建筑物配電系統(tǒng)低壓配電系統(tǒng)采用TNS系統(tǒng)，樹干式與放射式結合，一、二級負荷采用放射式配線，三級負荷采用樹干式配線。對高層住宅樓的照明、插座和一般動力系統(tǒng)采用分區(qū)樹干式配電。事故照明電源直接引自變電所低壓屏的事故照明回路。各樓層的照明和插座回路分開設置。在屋頂設備間的頂部安裝避雷針，并在屋面上裝設不大于10米10米的金屬網(wǎng)格，突出屋面的物體其頂部四周裝接閃器。引下線利用混凝土柱中的鋼筋，間距不大于18米；也可以單獨設專用引下線，間距不大于18米，采用8mm以上圓鋼或者扁鋼。利用建筑物基礎內的鋼筋做防雷接地體，接地電阻不大于10Ω。所有帶電設備的外殼及插座的中性點均與配電系統(tǒng)的專用保護線（PE線）或接地體連接，保護接地采用基礎內的鋼筋做接地體，接地電阻不大于10Ω。小區(qū)內室外通信線路穿塑料管埋地暗敷，過路處穿鋼管保護。有線電視有線電視線路接自城市有線電視網(wǎng)絡，小區(qū)內有線電視線路穿塑料管埋地敷設，過路處穿鋼管保護。計算機寬帶網(wǎng)絡室內外預留計算機寬帶網(wǎng)通道，日后根據(jù)需要布設。五、采暖工程熱負荷需要采暖的面積包括住宅及商業(yè)，單位面積負荷指標取70W/m2，項目總熱負荷為50711KW。小區(qū)共設兩處換熱站，分別向各單體建筑供熱。室內采暖系統(tǒng)室內采用散熱器采暖，管網(wǎng)設在管道