【正文】 公司參股及銷售回款滾動建設，本項目采取這幾種渠道結合使用，在項目建設過程中，采用預售手段，實現(xiàn)資金快速回籠，保證項目建設并開始償還貸款。研究結論與建議本項目建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策和蒼山縣經(jīng)濟發(fā)展方向，適應蒼山縣城市規(guī)劃以及商貿(mào)物流、房地產(chǎn)發(fā)展的需要，并且配合政府加大城區(qū)舊村改造的政策，區(qū)位條件優(yōu)越，市政配套和生活配套較為完善，市場定位清晰，具有良好的升值潛力和發(fā)展前景。物流中心項目建設，符合國家和省市有關促進現(xiàn)代服務業(yè)的商貿(mào)、物流業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；項目建設用地符合要求；項目的建設將推動市委、市政府倡導的現(xiàn)代商貿(mào)服務業(yè)“雙輪驅動”，發(fā)展大商貿(mào)，建設大市場，搞活大流通，努力把蒼山縣打造成為北進南出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務業(yè)中心要求。項目的建設將成為推動蒼山蔬菜市場的有利補充，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構調整。項目財務內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準收益率，投資回收期低于行業(yè)基準投資回收期，項目具有一定的抗風險能力等。主要經(jīng)濟技術指標項目主要經(jīng)濟技術指標見表11。%，%，完成投資占本年度計劃投資的91%。按用途分：，同比增長120%。2009年房屋建筑施工面積26萬平方米，%。住宅施工面積中別墅、%；辦公樓施工面積4萬平方米，%，%，其他用房施工面積4萬平方米，%。從投資構成增長幅度看，商品住宅投資63500萬元，%，經(jīng)濟適用住房投資11100萬元，同比增長了33倍；90平方米以下投資17800萬元；140平方米以上4300萬元；別墅、高檔公寓投資3600萬元，同比增長14%；辦公樓投資2500萬元，%；商業(yè)營業(yè)用房投資9500萬元，%；其他投資2000萬元，%。其中，住宅竣工面積為15萬平米，%；，%；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為3萬平方米，%；，%。%。%，%； 2010年14月，%；，%。%；%。%。圖23 2009年不同價位商品房供求結構、建設項目資金來源基本情況，%。%，%，%%。其中國內(nèi)貸款6130萬元元，%；銀行貸款4700萬元，%；非金融機構貸款200萬元，%；企業(yè)自籌資金24120萬元，%；其他資金來源7990萬元，%。位置大致分為兩種：第一種在公路兩邊，第二種在路邊下的空地；銷售的人員大致分兩種：第一種長期流動性，專門流動于市集；第二種離家比較近的農(nóng)民。市場效益雖然比較低，但是，與傳統(tǒng)的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)相比，效益依然較為突出，是農(nóng)村經(jīng)濟的組成部分。北大棚是蔬菜、衣服類零售市場，南大棚是食品批發(fā)市場。但是，其經(jīng)營環(huán)境較差，道路也不暢通，存在著嚴重的消防安全隱患。蒼山的傳統(tǒng)市場比較多，從農(nóng)村集鎮(zhèn)到蒼山縣城，趕集是集市貿(mào)易的—種主要商品交流方式。市場交易物品玲瑯滿目，這也呈現(xiàn)出蒼山傳統(tǒng)市場的興隆景象。由于城市建設規(guī)模的不斷擴大澎漲，經(jīng)濟運轉速率不斷提高，人們生活節(jié)奏的不斷加快，傳統(tǒng)市場已遠遠不能適應現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的需要。蒼山縣住宅商品房房屋實際登記銷售面積在連續(xù)下降兩年多的情況下，2010年3月開始回升，4月漲幅超過了20%，特別是商品住房兩年來首次增長，而且漲幅超過了13%。來自蒼山縣房管局的統(tǒng)計數(shù)字表明：%%；，房屋空置率也在較高點位浮動。 區(qū)位供需分析：2009年新開盤面世的項目以新城區(qū)為最多，此種局面在2010年的蒼山縣房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)，新城區(qū)位于蒼山縣東北部，地理條件優(yōu)越，硬件設施完善，擁有數(shù)量眾多的樓盤，價格也相對其他區(qū)域較貴一些。房地產(chǎn)市場發(fā)展情況預測蒼山縣2009年市場放量相較前一年增加不多，待開發(fā)土地面積增加，從2009年的數(shù)據(jù)上不難看出，2002010年將是蒼山縣房地產(chǎn)項目放量較大的一年。%。價格漲幅趨緩的原因之一在于商品房供應量的增加，另一個重要原因則是宏觀調控的作用，使得原本處于曾經(jīng)在全國各城市居于前列的房地產(chǎn)增幅得到回落。一是房屋的土地成本、建筑材料成本、勞動力成本和住房供求關系左右著房價走勢；二是無論由于居民住房消費支撐的主動需求還是由于城市房屋拆遷帶來的被動需求，強大的市場需求推動放價上漲；三是地價上漲是當前房價上漲中的重要因素，土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。如蒼山縣周邊盟市的投資有相當比重投向蒼山縣的房地產(chǎn)，推動了蒼山縣房價的上升。蒼山縣高速增長的的經(jīng)濟發(fā)展速度帶動了城市化進程，整個城市正在由一個小型城市蛻變?yōu)橹行统鞘校菂^(qū)住宅的連片開發(fā)使得老百姓能夠更加便捷地享受城市生活。蒼山縣正處在城市建設的中期，民眾對于城市化生活的追逐心理仍居于高位，相對而言，城區(qū)的商業(yè)、教育、衛(wèi)生醫(yī)療等服務設施較之郊區(qū)對蒼山縣民眾有更大的吸引力。“十五”期間，蒼山縣中心區(qū)要“拉開城市框架，拓展城市空間，打通城市干道，提高城市品位，實現(xiàn)城市‘五化’(美化、亮化、硬化、綠化、凈化)。目前，居民生活環(huán)境和生活質量得到了極大改善。第三章 市場研究與項目定位蒼山縣房地產(chǎn)發(fā)展背景分析 “十一五”發(fā)展規(guī)劃《蒼山縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中明確指出：“十一五”時期是加快蒼山縣城市化進程，構建和諧蒼山縣的關鍵時期。打造城市建設新形象，全力實施“44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升城市建設品位。而所謂“44331”工程，就是“四區(qū)、四個中心、三帶、三園和一批”的簡稱。在今后的幾年中，蒼山縣不僅要建設一批20萬平方米以上的精品住宅小區(qū)，還要建設10個以上四星、五星級酒店賓館。 近年蒼山縣房地產(chǎn)投資情況（表31）：年度200720082009投資額（億元）.由上表可知，蒼山縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展期，隨著城市化進程的進一步加快，房地產(chǎn)投資增速明顯，2008年房地產(chǎn)漲幅曾居國內(nèi)各城市首位，2009年后，宏觀調控政策對樓市投資產(chǎn)生影響，但蒼山縣房地產(chǎn)投資仍處在高位運行。城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)較早，擁有數(shù)量眾多的樓盤，品質較高，價格也相對其他區(qū)域較貴一些。區(qū)域內(nèi)2000元/平米左右的樓盤區(qū)域內(nèi)戶型多以中大戶型為主，精致小戶型在區(qū)域內(nèi)尚未形成氣候。各項目的銷售價格也在不同階段有著較大的漲幅，戶型比例上都以中大戶型的兩居至四居為主，說明大多數(shù)樓盤購買對象多是以家庭為單位的，小戶型產(chǎn)品相對稀缺。蒼山縣商貿(mào)物流城住宅項目市場定位Strength:a. 地理位置優(yōu)越，區(qū)域升值潛力巨大。Weak:a. 本案價格預期較高，對前期上市推廣不利；b. 本案地處周邊城市環(huán)境仍需改善。Threat:a. 同區(qū)域內(nèi)，存在價格、品質相差不大的其他產(chǎn)品；b. 政府一系列房地產(chǎn)調控政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和項目操作的限制。另一方面，蒼山縣“十一五規(guī)劃”中明確提出：“加快城鎮(zhèn)化進程，提升蒼山縣的輻射帶動力和城市建設水平，加快蒼山縣城市圈建設，有序擴張中心城區(qū)規(guī)模?！币虼烁鶕?jù)蒼山縣整體的變遷過程，該項目的客戶群主要是本地中青年居民以及區(qū)內(nèi)其他城市移民。第四章 項目選址和建設條件本項目位于蒼山縣中心地帶。 該區(qū)所處地理位置優(yōu)越，周邊車站、商業(yè)、住宿、醫(yī)療、學校配套設施完善，擁有得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢。具體標準為：a. 道路：按規(guī)劃要求實現(xiàn)出讓宗地紅線外周邊市政道路。c. 雨水由中興路排出，雨水主干線直徑為1000mm,支線直徑為600mm。e. 通訊及電力、燃氣在中興路接入。項目所處的蒼山縣新城區(qū)是縣以及蒼山縣的文化、教育、衛(wèi)生、經(jīng)濟中心，高素質勞動力資源十分豐富。項目周邊有成熟的教育體系，以及醫(yī)療衛(wèi)生體系。該建設項目總共占地面積225畝,以舊村改造為主,這部分土地地上建筑全部為危舊住房,希望通過本項目進行舊城區(qū)改造、開發(fā)能夠徹底改變這里的居住生活環(huán)境，合理節(jié)約其他土地200多畝，為蒼山的發(fā)展騰出空間。容積率：≤。2 功能設施標準本項目建筑使用功能為：商業(yè)、住宅及配套。B、商品房部分設施標準為：a. 可供菜單式選擇的精裝修方案，而且方案設計融入了最in的時尚元素；b. 廚衛(wèi)潔具均是進口品牌產(chǎn)品；c. 大部分明廚明衛(wèi)，室內(nèi)錯層的格局讓空間更加立體化；d. 簡潔時尚的外立面，在區(qū)域內(nèi)獨樹一幟，與眾不同；e. 室內(nèi)所見，均是品牌產(chǎn)品；f. 智能安防和門禁系統(tǒng)，高科技保證安全和人性化；g. 24小時熱水；24小時電梯；24小時直接入戶；h. 小區(qū)局域網(wǎng)；衛(wèi)星電視；監(jiān)控系統(tǒng)將讓住戶更放心。90平米以下的一居至小三居，占比70%；90平米以上的中大戶型，占比30%。表51 主要工程量一覽表序號項目名稱說明1土建工程建筑面積588720㎡高層住宅地下停車庫商務酒店寫字樓配套商業(yè)物流建筑面積148500㎡建筑面積21200㎡建筑面積9900㎡建筑面積19800㎡建筑面積440220㎡2給排水工程水泵機房100㎡3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程（強電）變電站300㎡5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通電話配線（端子接單元口）7火災報警安全監(jiān)視公共場所火災報警，可視防盜門8通風工程地下停車庫通風9閉路電視有線電視機房50㎡10室外工程室外文化