【正文】 商業(yè)用房提供精裝修標(biāo)準(zhǔn)，即：a. 廳、過道的墻、頂抹灰，刷白，地面貼瓷磚；b. 衛(wèi)生間的地面、墻面（）貼瓷磚、頂棚吊石膏頂，并安裝坐便器和面盆；c. 設(shè)置照明、給水、污水排放、燃?xì)?、采暖等系統(tǒng)，并預(yù)埋電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管線。第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1 建筑面積和內(nèi)容本項(xiàng)目總建設(shè)用地面積110055平方米，總建筑面積588720平方米。另外，區(qū)域內(nèi)有人流量巨大的火車站和客運(yùn)站，為商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)提供了可能。d. 污水由中興路排出，污水主干線直徑為600mm,支線直徑為500mm?！捌咄ā睏l件具備項(xiàng)目所在地塊完成了該宗地的前期開發(fā)（七通）工作，能滿足項(xiàng)目投入使用后的有關(guān)要求。 產(chǎn)品定位為：具有國際化和人文特色的、充滿活力的中高檔公寓產(chǎn)品和大型的商貿(mào)物流商業(yè)項(xiàng)目群。一方面，蒼山縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，蔬菜產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了一大批產(chǎn)業(yè)人群收入的提高，他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)于老城區(qū)有較強(qiáng)的城市感情，高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品會(huì)比較符合他們的需求。b. 緊鄰多條公交線路，交通便利；c. 區(qū)域周邊有較為成熟的教育體系，社會(huì)配套設(shè)施比較完善；d. 本案周邊未來幾年內(nèi)將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂等配套。 （1）本項(xiàng)目周邊主要樓盤概況如下表32：項(xiàng)目東方明珠三慶現(xiàn)代城陽光花園總建筑面積（m2）110001200012000銷售均價(jià)（元/m2）320025002100產(chǎn)品類型高層板式多層板式多層板式主力戶型9614590150148190 （2）樓盤分析：周邊項(xiàng)目主要通過低密度、低容積率等優(yōu)勢(shì)特征來突出自身的宜居性，而在產(chǎn)品自身層面上并未有較大突破。項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析新車站區(qū)位于蒼山縣北部，地理?xiàng)l件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善，是縣及蒼山縣的經(jīng)濟(jì)、文體、衛(wèi)生、科教中心。更加詳盡地指出了蒼山縣城市建設(shè)的計(jì)劃和決心。蒼山縣十一五規(guī)劃明確指出“加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升縣城的輻射帶動(dòng)力和城市建設(shè)水平，加快城市圈建設(shè)，有序擴(kuò)張中心城區(qū)規(guī)模?！?000年后，蒼山縣的城市建設(shè)進(jìn)入了快車道，不僅開始了有史以來最大規(guī)模的拆危、拆違、拆臨工程，還建成了一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品住宅小區(qū)、生態(tài)花園小區(qū)和智能小區(qū)。雖然近幾年蒼山縣加大了兩大片區(qū)的居住建設(shè)力度，但由于其相關(guān)配套尚不到位，故此宜居水平較低。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在一定的缺陷，即短期內(nèi)容易推動(dòng)地價(jià)上漲；四是新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的原因，這里所說的成本上升，并不單指建材等價(jià)格上漲帶來的成本增加；五是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)，即中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量偏少，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的；六是多種住房需求旺盛推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升，除消費(fèi)需求外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在大量的投資需求。截至3月，%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國70城市價(jià)格漲幅。在今后的幾年中，新車站附近將作為政策扶持的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)將成為蒼山縣場(chǎng)新盤的最大萌發(fā)地。說明住宅商品房需求仍然旺盛。因而建設(shè)相當(dāng)規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)，以替代散亂的傳統(tǒng)市場(chǎng)，這對(duì)人們意識(shí)觀念的改變、商品流通渠道的疏理、城市生活環(huán)境的靜化、區(qū)域品牌經(jīng)濟(jì)的提升、完善產(chǎn)業(yè)之間發(fā)展的協(xié)和關(guān)系，都具有十分重要的意義。五天一集，農(nóng)民從四面八方匯聚—塊，成千上萬人山人海，有人稱之為“麻雀做市” 。由于市場(chǎng)處于城市中心、建設(shè)比較早，人氣指數(shù)很高。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及農(nóng)民生活水平的不斷改善和提高，市場(chǎng)經(jīng)營模式有了較大的改變，但是地?cái)?、帳蓬的方式依然隨處可見。2010年14月，到位資金53400萬元，其中上年節(jié)余15160萬元，本年到位38240萬元。2010年以來，蒼山縣房屋銷售價(jià)格指數(shù)呈小幅上升趨勢(shì)。批準(zhǔn)預(yù)（銷），同比下降了58%，%；批準(zhǔn)預(yù)（銷），%，環(huán)比增長(zhǎng)100%。，%。2010年14月，%；。其中別墅、%；，%；，%。表11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1總用地面積㎡1500752總建筑面積㎡5887203容積率4綠化率%305總停車數(shù)輛9006戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶7居住戶數(shù)戶24228居住人數(shù)人67819建設(shè)投資萬元7177810每平方米建設(shè)投資元121911投資利潤率%75%12全部投資投資回收期（稅前）年第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析當(dāng)前蒼山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本情況近年來，蒼山縣房地產(chǎn)開發(fā)投資處在一個(gè)高速增長(zhǎng)的時(shí)期。交易倉儲(chǔ)中心的建成,為整頓目前該區(qū)域零散的交易和倉儲(chǔ),提升該區(qū)域物流環(huán)境提供了良好整合平臺(tái)；項(xiàng)目建設(shè)將成為蒼山縣發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠,互動(dòng),協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟(jì)力量。加之房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)采取環(huán)?？刂朴行Т胧ＷC了對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)造成污染，本項(xiàng)目土建與公用工程建設(shè)具有生態(tài)建設(shè)有利條件，注重環(huán)保與建筑節(jié)能，所以項(xiàng)目前景看好。本項(xiàng)目商品樓住宅共分兩大類型，現(xiàn)代化的商貿(mào)物批發(fā)城14層，精致的高層塔樓526層、多樣化的高層酒店式公寓533層。：SkyVen Capital PteL,td （新加坡投資控股集團(tuán)） 中鋼集團(tuán)山東礦業(yè)有限公司山東星發(fā)生物科技股份有限公司臨沂三山進(jìn)出口貿(mào)易有限公司：項(xiàng)目擬建總建筑面積588720平方米，根據(jù)蒼山的規(guī)劃和龍沂莊的位置、面積，市場(chǎng)可以將其分為“物流中心”、“小商品批發(fā)中心”、 “大型超市”三大區(qū)。全力打造魯南一流的，高度云集科技、信息、物流、商住、休閑、娛樂、生態(tài)于一體的高品位、多層次、親自然的魯南商貿(mào)物流集散中心。在宏觀調(diào)控的作用下，有效擠壓了房地產(chǎn)投資的因素，但部分投資熱點(diǎn)以及部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷售量仍呈小幅上升趨勢(shì)，可以預(yù)見：房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資達(dá)到81億元，年均增長(zhǎng)35%；，%；金融機(jī)構(gòu)存、37億元，%、%。2009年，蒼山縣緊緊圍繞“突破蒼山”戰(zhàn)略，保持了經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值193億元，增長(zhǎng)14%；一二三產(chǎn)業(yè)增加值分別增長(zhǎng)4%、16%和15%。山東星發(fā)生物科技股份有限公司作為蒼山縣的龍頭企業(yè)，注冊(cè)資本11079萬元。蒼山縣商貿(mào)物流城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 實(shí)施舊村改造建設(shè)商貿(mào)物流城可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論 4項(xiàng)目建設(shè)背景 4項(xiàng)目概況 5可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 7研究結(jié)論與建議 7主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 8第二章 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 10當(dāng)前蒼山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 10蒼山縣商品房供需情況分析 14房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況預(yù)測(cè) 16第三章 市場(chǎng)研究與項(xiàng)目定位 20蒼山縣房地產(chǎn)發(fā)展背景分析 20項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 21蒼山縣商貿(mào)物流城住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位 22第四章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 25項(xiàng)目選址 25建設(shè)條件 25第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 27建筑面積和內(nèi)容 27功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 27工程項(xiàng)目一覽表 29第六章 建設(shè)方案 30建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 30總體規(guī)劃布局 32建筑方案設(shè)計(jì) 34結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 36公用設(shè)施方案 37消防 37通風(fēng)空調(diào) 37節(jié)能措施 40第七章 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)保護(hù) 41主要污染源狀況 41污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn) 41勞動(dòng)安全保護(hù) 41建筑節(jié)能 41環(huán)境綠化 41安全衛(wèi)生 42第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 43第九章 投資估算與資金籌措 45投資估算 45資金籌措 46效益分析 37分析結(jié)論 37第十章 項(xiàng)目組織及運(yùn)營 48項(xiàng)目管理系統(tǒng) 48項(xiàng)目實(shí)施方案 48第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 50市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 50經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析 50敏感性分析 50第十二章 社會(huì)效益分析 52第一章 總論項(xiàng)目建設(shè)背景隨著蒼山縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度的加快，發(fā)展的速度明顯快于其他縣區(qū)。如何滿足廣大群眾對(duì)于居住品質(zhì)的迫切要求，不僅是政府部門長(zhǎng)期以來的重要課題，也是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新的社會(huì)責(zé)任之一。中鋼集團(tuán)山東礦業(yè)有限公司自成立來由于專家、工程師、高管、員工大部分來自外地,住房醫(yī)療教育等問題成為公司的一個(gè)重大問題,為此公司極力參與該項(xiàng)目的籌備和建設(shè),以期能在項(xiàng)目建設(shè)上解決上述問題,三山集團(tuán)同時(shí)為該項(xiàng)目引進(jìn)了外資公司SkyVen Capital PteL,td進(jìn)行投資建設(shè)，為該項(xiàng)目的資金問題得到有效解決。農(nóng)民人均純收入6235元，%。根據(jù)蒼山縣房管局提供的數(shù)字表明：房地產(chǎn)投資仍高速增長(zhǎng)，到2009年12月房地產(chǎn)投資同比達(dá)到了80%。為了拓展城區(qū)的發(fā)展空間，徹底改變?cè)摰貐^(qū)老舊差的面貌，本項(xiàng)目本著建設(shè)高品質(zhì)住宅，營造城區(qū)商業(yè)氛圍的理念，努力將該項(xiàng)目建設(shè)成為城區(qū)的房地產(chǎn)旗幟，乃至全省第一、全國一流，營造出與整