【正文】 第十一部分 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) ................................................................ 52 方案一經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ........................................................................ 52 方案二經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ........................................................................ 58 方案三經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ........................................................................ 58 第十二部分 方案風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定及綜合評(píng)價(jià) .................................................... 59 1 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一部分 總論 項(xiàng)目名稱 玉林交通商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目 編制依據(jù) ? 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 ? 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估辦法與參數(shù)》（第三版） ? 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 ? 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 (GB/T50291— 1999) ? 《玉林市城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020）》 ? 《 2020 年玉林市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 ? 《玉林市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃 綱要》 ? 2020 年玉林房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，玉林市規(guī)劃局、國(guó)土資源局公布的土地出讓拍賣(mài)數(shù)據(jù)。 項(xiàng)目論證主要內(nèi)容包括：玉林市宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、玉林市城市發(fā)展定位與產(chǎn)業(yè)政策研究、項(xiàng)目地塊市場(chǎng)價(jià)值研究、項(xiàng)目投資潛力分 2 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 析、項(xiàng)目發(fā)展定位、項(xiàng)目運(yùn)作方案、投資效益測(cè)算以及投資風(fēng)險(xiǎn)分析。 2．項(xiàng)目地塊面積較大，項(xiàng)目順利建設(shè)，將成為玉林未來(lái) 5— 10 年內(nèi)規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最為豐富的一個(gè)綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，這對(duì)于玉林的城市運(yùn)營(yíng)建設(shè)以及集團(tuán)公司在玉林的發(fā)展戰(zhàn)略起到標(biāo)桿作用。 ，收益與風(fēng)險(xiǎn)各有差異， 集團(tuán)需慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上回避風(fēng)險(xiǎn) 。玉林二環(huán)南路接通、玉港高速公路連接玉林的一級(jí)公路建成后，與洛湛鐵路形成在項(xiàng)目所在地形成合圍，本項(xiàng)目地塊獨(dú)特的交通優(yōu)勢(shì)條件，將成為“玉林義烏小商品城”項(xiàng)目理想的進(jìn)駐地?，F(xiàn)轄玉州區(qū)、北流市、容縣、陸川縣、博白縣、興業(yè)縣和福綿管理區(qū)，總面積 12838 平方公里，總?cè)丝?641 萬(wàn)人。 玉林市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利快捷。以玉林為中心，半徑 200 公里范圍分布著南寧、北海、欽州、防城港、貴港、梧州、柳州、湛江、茂名等中心城市，輻射人口近 5000 萬(wàn)。 玉林資源與商貿(mào)概況 玉林市物產(chǎn)景觀豐富，商貿(mào)發(fā)達(dá)繁榮。玉林屬于典型的亞熱帶季風(fēng)氣候，是糧食 、水果、禽畜重要生產(chǎn)基地，容縣沙田柚原產(chǎn)地，全國(guó)著名的“荔枝之鄉(xiāng)”、“桂圓之鄉(xiāng)”、“三黃雞之鄉(xiāng)”、“沙田柚之鄉(xiāng)”。旖旎的南國(guó)山水風(fēng)光，奇特的古今建筑，特色的風(fēng)味小吃，商品交易市場(chǎng)健全發(fā)達(dá)，現(xiàn)代物流服務(wù)經(jīng)營(yíng)體系完備，擁有全國(guó)有名的中藥材市場(chǎng)、工業(yè)品服裝市場(chǎng)等，商貿(mào)流通輻射各?。ㄊ校﹨^(qū)，“嶺南都會(huì)”煥發(fā)出新的活力與魅力，是區(qū)域性商貿(mào)物流中心。電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，玉林經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等十大工業(yè)園區(qū)（集中區(qū)）成為投資發(fā)展的“洼地”。中小企業(yè)商機(jī)博覽會(huì)（中國(guó)玉林市是黎湛鐵路與洛湛鐵路的交匯處。工商業(yè)發(fā)展成熟，擁有中藥材市場(chǎng)、工業(yè)品服裝市場(chǎng)等全國(guó)有名的專業(yè)市場(chǎng)，形成了區(qū)域性商貿(mào)物流中心。 總體而言，玉林城市發(fā)展處于快速發(fā)展階段，有較為雄厚的發(fā)展基礎(chǔ)。 ? 城市規(guī)劃區(qū) 《規(guī)劃》的具體范圍包括： 玉州區(qū)的 玉城、南江、名山、城西、城北五個(gè)街道辦事處以及茂林、仁東、仁厚和大塘 4 鎮(zhèn)； 福綿管理區(qū)的 福綿鎮(zhèn)和新橋鎮(zhèn)； 陸川縣的 珊羅鎮(zhèn)，以及馬坡鎮(zhèn)的靖西、靖東、珠砂、新山、東西等 5 個(gè)行政村和馬坡林場(chǎng)，玉林城 市規(guī)劃區(qū)總用地面積約為 740 平方公里。 南拓：向南主要發(fā)展的區(qū)域?yàn)榻蠀^(qū)和城南區(qū)。 玉林中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模：至 2020 年為 80 平方公里，至 2020 年為 98 平方公里。 8 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 玉林市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 2020 年玉林市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 統(tǒng)計(jì)顯示， 2020 年玉林市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)連續(xù) 5 年保持在兩位數(shù)以上，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，比上年下降 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，比上年上升 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，比上年上升 個(gè)百分點(diǎn)。 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)概況 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %，其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額 億元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %。商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，商品房銷(xiāo)售額 億元，下降 %。 分城鄉(xiāng)看， 城市消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %， 縣以下 消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)、住宿與餐飲業(yè)消費(fèi)品零售額分別實(shí)現(xiàn) 億元、 億元，分別增長(zhǎng) %與 %。 人均可支配收入概況 城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加，人民生活水平穩(wěn)步提高。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14156 元，同比增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入 4123 元，比上年增加587 元，增長(zhǎng) %。根據(jù)玉林市“十一五”規(guī)劃，至 2020 年玉林 GDP 約為 630 億元，人均 GDP 達(dá)到 10000元的目標(biāo)，可以看出玉林市將超額完成十一五規(guī)劃的總體經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，表明玉林經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，這有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 經(jīng)過(guò) 2020 年玉林房地產(chǎn)迅速發(fā)展后， 2020年土地供應(yīng)宗數(shù) 雖然與 2020 年基本持平，但出讓面積有所上升，漲幅在30%以上。 2020 年出讓土地面積大，超過(guò) 50 畝土地供應(yīng)多且位置稍微偏，所以平均出讓土地單價(jià)與 2020 年相比下降。 玉林市 2020 年土地市場(chǎng)成交情況 2020 年 111 月份玉林土地出讓 /掛牌宗數(shù)以城東區(qū)居多有 11 宗，其次為江南 9 宗；城西與城北區(qū)共有 5 宗，在土地出讓面積方面，由于城東 11 玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 區(qū)所出讓的土地面積多數(shù)為超過(guò) 50 畝，該區(qū)域出讓的土地面積占總量的66%。如表 3— 2 所示。 玉林市 2020 年上半年土地市場(chǎng)交易情況 2020 年上半年，玉林市總共掛牌 11 宗土地，其中 4 宗是工業(yè)用地，土地均價(jià)較低，范圍從 萬(wàn)至 萬(wàn)； 5 宗可用做城鎮(zhèn)住宅用地，土地均價(jià)范圍為 萬(wàn)元至 80 萬(wàn)元，其中 江南區(qū)金港路與中山路交叉口西側(cè)的一塊土地可用做商服用地，即可做農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)之用，其余兩塊用地為教育用地和加油站用地。 上半年玉林市平均土地掛牌價(jià)為 萬(wàn)元 /畝，主要是上半年出讓工業(yè)用地較多，總體價(jià)格下降幅度較大，出讓的 5 宗房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)用地，均價(jià)達(dá)到了 67 萬(wàn)元 /畝，這反映了玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖在拉動(dòng)土地市場(chǎng)的需求。 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在二級(jí)市場(chǎng)，土地競(jìng)拍最終價(jià)格一般是掛牌價(jià)的 100 萬(wàn)元左右。根據(jù)與玉林土地規(guī)劃部門(mén)的了解，本項(xiàng)目周邊地塊土地拍價(jià)估計(jì)要到 60 萬(wàn)元 /畝左右。所推售的物業(yè)中，多層最多，占所有物業(yè)量的 %；小高層、高層兩種物業(yè)量基本持平。其次為城東與中心區(qū)域。 2020 年全年商業(yè)市場(chǎng)受市場(chǎng)的規(guī)范以及相關(guān)政策影響，全年供求都較為冷淡，全年供應(yīng)量約為 5 萬(wàn)平米，去化量約為 萬(wàn)平米，后期存量約為 萬(wàn)平米 ,銷(xiāo)售率約為 54%,銷(xiāo)售價(jià)格約為 萬(wàn)元 /平米。 經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)情況 2020 年玉林市場(chǎng)無(wú) 經(jīng)濟(jì)適用房 推出，從相關(guān)渠道了解，玉林市目前有少量廉租房已開(kāi)始動(dòng)工，但對(duì)玉林整體的商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)影響不大。玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)還是商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)為主，天地樓和經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較低。物業(yè)的銷(xiāo)售以多層、小高層為主，多層占總量的 %，小高層占 %。 表 42 玉林市物業(yè)銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目 江南 城東 中心 城北 城西 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 多層 49130 % 27000 % 32320 % 55550 100% 小高層 35150 % 33000 % 25650 % 高層 19250 % 31300 % 總計(jì) 84280 % 81250 % 89270 % 55550 % 2．商業(yè)部分銷(xiāo)售量分析 08 年玉林城區(qū) 3 個(gè)項(xiàng)目有新的商務(wù)物業(yè)推出，其它項(xiàng) 目基本為消化07 年的剩余量。 由于受金融危機(jī)的影響，消費(fèi)者市場(chǎng)的預(yù)期降低，對(duì)物業(yè)的消費(fèi)保持觀望和謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)的狀態(tài)， 2020 未銷(xiāo)售完的物業(yè)基本留在 2020 年初消化，這是 2020 上半年玉林樓市回暖緩慢的主要因素之一，而玉林的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還在穩(wěn)定的上升增長(zhǎng)階段，因此整體市場(chǎng)的需求量會(huì)逐步增加，并且隨著城市建設(shè)發(fā)展，住宅和其 他商業(yè)物業(yè)的需求也將會(huì)繼續(xù)保持增大，雖然 2020 年經(jīng)過(guò)了一些經(jīng)濟(jì)層面上負(fù)面的影響，但是玉林作為一個(gè)大型的二級(jí)城市，將會(huì)保持良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)， 09 年全年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售量預(yù)測(cè)將會(huì)打破 100 萬(wàn)平方米的業(yè)績(jī)。憑借其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，玉林市提出傾力打造全國(guó)中小企業(yè)名城的目標(biāo)， 以中小企業(yè)為依托，重點(diǎn)發(fā)展機(jī)械、水泥陶瓷、健康、服裝皮革等四大特色產(chǎn)業(yè)集群，從而走出一條獨(dú)具玉林特色的發(fā)展道路。玉林市政府形成了把分散的中小企業(yè)聚集起來(lái)，集中力量實(shí)施培育中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群戰(zhàn)略。 機(jī)械產(chǎn)業(yè)集群。 健康產(chǎn)業(yè)集群。 水泥陶瓷產(chǎn)業(yè)集群。 服裝皮革產(chǎn)業(yè)集群。 電子信息產(chǎn)業(yè)集群。 在走廊沿線的興業(yè)、北流、容縣已聚集了一大批電子企業(yè)，它們都是近兩年?yáng)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中飛來(lái)的“金鳳凰”。 目前，玉林已成為全國(guó)最大的內(nèi)燃機(jī)生產(chǎn)基地、全國(guó)最大的日用陶瓷生產(chǎn)出口基地之一、國(guó)家級(jí)的建材生產(chǎn)出口基地、陶瓷工業(yè)基地、皮革服裝基地和食品加工基地。其中，五大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群的工業(yè)總產(chǎn)值占 全市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比重超過(guò) 80%。該市場(chǎng)由港 商 投資建設(shè)，第一期工程占地 160 畝，其中主體市場(chǎng) 60 畝，鋪面式市場(chǎng) 100 畝，總投資 億元，建筑面積約20 萬(wàn)平方米，主體市場(chǎng)攤位近 7000 個(gè)，外圍鋪面門(mén)店 800 多間。 市場(chǎng)功能齊全，管理規(guī)范，服務(wù)周到，交通便利，有力地吸引著各地客商，日均客流量達(dá) 5— 6 萬(wàn)人次；主要經(jīng)營(yíng)品種有：服裝、布匹、針織品、五金、百貨、家用電器、鞋類等 20 多個(gè)大類 11000 多個(gè)品種，入駐市場(chǎng)共有 138 個(gè)知名品牌，為市場(chǎng)的持續(xù)繁榮發(fā)展注入了新的活力，商品輻 射 廣東、湖南、湖北、江西、福建、浙江、河北、貴州、云南等 20 多個(gè)省、市（直轄市）；形成了龐大的流通交易市場(chǎng)群體和廣泛的名企品牌效應(yīng)。 在工業(yè)品市場(chǎng)的輻謝、帶動(dòng)下，工業(yè)品市場(chǎng)的概念得到延伸，周邊相繼建成了機(jī)電五金市場(chǎng)、電腦城、新民商行、太陽(yáng)商城、陶瓷商行、運(yùn)美貨運(yùn)市場(chǎng)、新民菜市場(chǎng)和田豐菜市場(chǎng)等，形成了玉林市大市場(chǎng)群。位于玉林市中秀路，距離玉林火車(chē)站 800 米，地理位置優(yōu)越，交通方便，市場(chǎng)占面積 17500 平方米，于 1988 年 12 月建成并投入使用，總投資 800 多萬(wàn)元，共有門(mén)店 812 間，是“全國(guó)文明市場(chǎng)”。市場(chǎng)內(nèi)設(shè)有：銀行、車(chē)隊(duì)、郵電、停車(chē)場(chǎng)、曬藥場(chǎng)、裝卸隊(duì)、倉(cāng)庫(kù)保管、信息中心、藥材培訓(xùn)中心、藥材監(jiān)督檢驗(yàn)所、飲食、住宿。目前，市場(chǎng)內(nèi)共有經(jīng)營(yíng)戶 809 戶，從業(yè)人員 3000 多人，經(jīng)營(yíng)品種達(dá) 900 多種，市場(chǎng)年成交額 5億元，年創(chuàng)稅 1000 多萬(wàn)元。 市場(chǎng)占地 146 畝，建筑面積 18668 平方米，共有鋪面 520 多間。市場(chǎng)設(shè)有建材、鋼材、木材、沙石磚、裝飾材料、獸藥飼料及舊貨行業(yè)，現(xiàn)有個(gè)體戶 160 戶，企業(yè) 20 家，私營(yíng)企業(yè)５戶。日客流量 2020 多人，市場(chǎng)月成交額達(dá) 33000 多萬(wàn)元，每年向國(guó)家上繳 380萬(wàn)多的稅款，市場(chǎng)還設(shè)有治安保衛(wèi)、倉(cāng)儲(chǔ)保管、金融、通訊、運(yùn)輸、裝卸等的配套服 務(wù)設(shè)施。市場(chǎng)位于玉林市城區(qū)外環(huán)南路、玉林火車(chē)站貨臺(tái)對(duì)面，交通便利。有市場(chǎng)固定門(mén)店場(chǎng) 500 多間，倉(cāng)儲(chǔ) 3500 平方米，外省及區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶 1000 多戶。市場(chǎng)內(nèi)設(shè)有工商、稅務(wù)、銀行、郵電、保安等管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)，并根據(jù)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)設(shè)置了停車(chē)場(chǎng)、地磅 、倉(cāng)儲(chǔ)、水電、住宿等服務(wù)設(shè)施。 （五） 玉林市新城副食品專業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)介 玉林市新城副食品專業(yè)市場(chǎng)于 1991 年 5 月建成開(kāi)業(yè)，位于玉林市外環(huán)西路，東面緊靠通往廣東、梧州等地的必經(jīng)路，西鄰出入北海、南寧等地的主通道，交通十分便利。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品主要有各種酒類、糖類、餅干、涼果、醬油、腐乳、豆類、 木耳、大米等副食品和日用百貨，商品主要銷(xiāo)往廣西各地以及廣東、海南、貴州、云南、湖南等省區(qū)，交易活躍，年商品成交額超 億元，是目前廣西