【正文】 環(huán)膠州灣組團(tuán)功能定位示意圖 來(lái)源：青島市規(guī)劃局，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)青島市總體規(guī)劃（2006－2020）確定了“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”的空間發(fā)展戰(zhàn)略。這些舉措預(yù)計(jì)在中長(zhǎng)期將會(huì)切實(shí)增強(qiáng)環(huán)膠州灣地區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和對(duì)外輻射能力，促進(jìn)青島市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。不過(guò)，隨著企業(yè)加大投資力度，住宅施工面積、新開(kāi)工面積同比增速仍將繼續(xù)保持上升趨勢(shì)，2010年下半年市場(chǎng)供給將較為充足。而在2010年下半年，青島房?jī)r(jià)或?qū)㈦S著當(dāng)?shù)刈≌山涣康牟▌?dòng)而高位震蕩。嶗山區(qū)位于青島市區(qū)東部，與老市區(qū)相鄰，東南瀕臨黃海，2008年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），%。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅（不含青島卷煙廠），%。項(xiàng)目地塊位于午山西麓、松嶺路以東，三面環(huán)山，其周邊地區(qū)是青島市的主要高檔住宅群。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)見(jiàn)附圖。環(huán)境――項(xiàng)目地處嶗山區(qū)午山西麓、三面環(huán)山，周圍沒(méi)有任何大型的工廠企業(yè)，居住環(huán)境良好。交通――項(xiàng)目緊臨青島市的濱海大道（松嶺路），通過(guò)濱海大道與青銀高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。T－威脅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手――項(xiàng)目周邊正在建設(shè)或?qū)⒁ㄔO(shè)較多，將對(duì)本項(xiàng)目將產(chǎn)生一定的威脅。該類群體占總體比例不多，但總量為數(shù)不少，且擁有大量的社會(huì)財(cái)富，購(gòu)買了幾倍于其人數(shù)的住宅，是高檔樓盤的消費(fèi)主體。不管是自住，還是其他用途，該類消費(fèi)群體的市場(chǎng)需求一般是地段優(yōu)越、設(shè)施完善、景觀優(yōu)美的高檔樓盤，尤其強(qiáng)調(diào)樓盤的品質(zhì)和稀缺性，以大房型為多；選擇的樓盤多具有地段不可替代性。他們具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，是中高檔樓盤的消費(fèi)主力；該類消費(fèi)群體的市場(chǎng)需求注重樓盤的整體品質(zhì)，比較在意地段區(qū)位，但不強(qiáng)求最佳；卻強(qiáng)調(diào)整體環(huán)境、服務(wù)配套、出行方便；在房型選擇上涵蓋面較廣，根據(jù)實(shí)際需求情況，從小房型的單身公寓到中大房型都有需求。需求量大，已占青島高端房產(chǎn)投資客源的四分之一。奔波于居住與工作地之間的消費(fèi)者，選擇靠近交通樞紐的樓盤，比較重視交通條件；自由職業(yè)者、工作時(shí)間、地點(diǎn)較為隨意的SOHO一族，選擇房型設(shè)計(jì)有利于其工作或個(gè)性的住宅；有更換工作意向的消費(fèi)者，這類消費(fèi)者則在購(gòu)買住宅是就做好了兩手準(zhǔn)備，不僅關(guān)注住宅的居住條件。年輕人向往市區(qū)的繁華熱鬧，老年人則希望有舒適、安逸的生活環(huán)境和良好的醫(yī)療保障。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，家庭居住結(jié)構(gòu)也正發(fā)生改變。這樣當(dāng)前社會(huì)家庭成員居住結(jié)構(gòu)形成三種情況：⑴多代同堂或毗鄰而居；⑵近距離的分居；⑶完全的獨(dú)居。第一類要求住宅單體設(shè)計(jì)要有足夠的空間來(lái)滿足老中青三代人的需要。第二類則要求住宅開(kāi)發(fā)的整體樓盤布局上考慮有多種房型配置。第三類則反映社會(huì)需求老年公寓。②　項(xiàng)目市場(chǎng)定位根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和項(xiàng)目承擔(dān)單位的情況，項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體將是經(jīng)濟(jì)富裕人群和新興的中產(chǎn)階層，面向事業(yè)有成、工作穩(wěn)定在青島常住的消費(fèi)者以及越來(lái)越多的外地投資客戶。 ③ 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析新華錦愛(ài)丁堡國(guó)際公寓新華錦?愛(ài)丁堡國(guó)際公寓地處松嶺路和遼陽(yáng)東路交接處，屬于青島東城高尚居住區(qū)的核心位置；占地面積約10萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積約27萬(wàn)平方米，新華錦?愛(ài)丁堡國(guó)際公寓規(guī)劃建設(shè)沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公寓住宅、五星級(jí)酒店等。小高層住宅設(shè)計(jì)為9到11層，高層規(guī)劃為20到24層，標(biāo)準(zhǔn)戶型在56平方米到180平方米之間項(xiàng)目3年后落成。海上海上實(shí)上實(shí)海上海項(xiàng)目定位于高端豪宅，5棟高層，總建筑面積6萬(wàn)平。5棟板式高層。目前銷售均價(jià)在30000元/平方米恒基新天地恒基新天地項(xiàng)目位于香港東路千禧龍?jiān)窎|、美林小鎮(zhèn)西，恒基新天地由九棟別墅和疊加花園洋房及三棟小高層電梯公寓組成。恒基新天地可提供戶均雙車位車庫(kù)，電梯直達(dá)地下車庫(kù)，戶均雙車位的設(shè)計(jì)。恒基新天地每戶設(shè)一套日本大金空調(diào)（DAIKIN）系統(tǒng)。、6個(gè)原鄉(xiāng)歐洲小鎮(zhèn)集合建筑規(guī)模約22萬(wàn)平方米，物業(yè)形式為別墅、洋房、多層、小高層，戶型面積從90到500平米不等，設(shè)計(jì)有套一、套二、套三、套多種戶型。海逸翠庭海逸翠庭由青島宏基物業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，臨青島石老人國(guó)家旅游度假區(qū)。20%超低密度。特色：增加南向采光，樓基座面積小。海逸翠庭330平大戶型起價(jià)13998/平，最低462萬(wàn)/套。四、項(xiàng)目定價(jià)住宅定價(jià)以市場(chǎng)比較定價(jià)法來(lái)確定價(jià)格。為了使比較實(shí)例的選取科學(xué)、準(zhǔn)確，我們根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，選取了該區(qū)域內(nèi)比較典型的、距離本項(xiàng)目較近的嶗山區(qū)以上幾個(gè)項(xiàng)目為比較實(shí)例。商業(yè)用房定價(jià)商業(yè)用房的價(jià)格受到地理位置、周邊商業(yè)用房?jī)r(jià)格等因素比較大，具有一定趨同性。第四部分　項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及外部條件一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓、西臨松嶺路、南至青島二中、北至翠嶺路。三、抗震設(shè)計(jì)根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112001），青島市抗震設(shè)防烈度為六度，該地塊為對(duì)建筑抗震一般地段，建筑物抗震設(shè)計(jì)按六度設(shè)防。周邊的市政配套等基礎(chǔ)設(shè)施非常完善，完全可以滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。松嶺路建有城市自來(lái)水管網(wǎng)，可滿足項(xiàng)目需要。電力青島市目前電力供應(yīng)較為充足，項(xiàng)目用電可由臨近的城市變電所或輸電線路接至。熱力松嶺路鋪有市政熱力管網(wǎng)，熱源為高溫蒸汽，可滿足項(xiàng)目需要。鳥(niǎo)瞰圖第五章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容一、建設(shè)規(guī)模，根據(jù)青島市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書的要求，該宗地的總建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在725478平方米內(nèi)。二、建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括單體建筑的土建及公用工程、綠化工程、道路工程及室外公用工程。合理性：嚴(yán)格按照城市規(guī)劃的統(tǒng)一要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。方便性：交通組織順暢自然，平面布置緊湊合理，充分發(fā)揮臨近午山的特點(diǎn)，為廣大業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境和休閑環(huán)境。美觀性：因形就勢(shì)，充分利用自然優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)流暢的建筑空間與優(yōu)美的天際線之間親切對(duì)話，利用高低錯(cuò)落的建筑群落營(yíng)造出詩(shī)一般的意境。是良好的可建設(shè)向陽(yáng)坡地，地理位置十分理想。為充分利用自然光線，滿足日照要求，建筑物基本上呈南北向布置。在小區(qū)的中央，坐落著中央綠地和小溪、水池，該區(qū)域既作為小區(qū)的中央綠地，又是共享空間和交流空間。建筑沿綠地周圍層層環(huán)繞，開(kāi)闊的空間視野將山勢(shì)與園林美景串聯(lián)起來(lái)，將大自然的美麗風(fēng)光引入到了小區(qū)的內(nèi)部。鳥(niǎo)瞰圖2道路系統(tǒng)①　路網(wǎng)布置道路路網(wǎng)根據(jù)建筑物的密度確定，整個(gè)路網(wǎng)既具有交通功能，同時(shí)又是內(nèi)部景觀的游覽路線，沿路而行，景色逐次展開(kāi)。道路的走向充分考慮了對(duì)小區(qū)環(huán)境的維護(hù)，基本沿建筑物的兩側(cè)山墻布置，對(duì)建筑物的噪音干擾降至最低。在樓前、綠地，設(shè)步行路，便于居民散步和內(nèi)部組團(tuán)間的聯(lián)系。②　道路結(jié)構(gòu)主干道寬度為6m，在靠近小區(qū)出入口附近，寬度為8m?！?m，為一塊板構(gòu)造，瀝青混凝土路面。③、出入口設(shè)計(jì)小區(qū)共設(shè)三個(gè)出入口，全部在松嶺路上。除必要的道路、停車場(chǎng)和其它硬化地面外，建筑物周圍的所有土地均進(jìn)行綠化，完全避免裸露土地。根據(jù)周邊環(huán)境和氣候特點(diǎn)，選擇合適的景觀樹(shù)種和草種，以降低養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。綠化系統(tǒng)四、豎向及場(chǎng)地整治盡量保持原有地形地貌，對(duì)原有豎向不做大的變動(dòng)，減少土石方挖填量，爭(zhēng)取土石方自我平衡。第七部分 單體建筑建設(shè)方案一、單體建筑內(nèi)容本項(xiàng)目的單體建筑包括高層住宅、多層住宅和公建項(xiàng)目。單體建筑外觀采用歐式建筑風(fēng)格。住宅平面采用多種戶型組合，保證每間房屋均有直接對(duì)外的窗戶，主臥室和主客廳均位于南側(cè)。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)由于目前尚無(wú)該地塊的詳細(xì)地質(zhì)勘探資料，各單體建筑的基礎(chǔ)需根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。三、建筑裝飾本項(xiàng)目主要為住宅，因此建筑物外裝修按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一施工，室內(nèi)則僅進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，由入住的各業(yè)主自行進(jìn)行精裝修。建筑物外窗均采用鋁合金窗，住宅分戶門采用防盜門，內(nèi)門采用空心木門。四、豎向交通高層建筑物內(nèi)部設(shè)電梯，電梯原則上采用住宅專用梯。第八部分 公用工程一、給水工程給水量計(jì)算小區(qū)總?cè)藬?shù)為13866人，人均用水指標(biāo)取200L/人?d。表81用水量計(jì)算表名 稱單位數(shù)量用水指標(biāo)日用水量居民用水人13866200（L/人d）333（m3/d）小計(jì)　　3106（m3/d）不可預(yù)計(jì)水量　　388（m3/d）日用水量合計(jì)（m3/d）　　3494最大小時(shí)用水量（m3/h）　　室外給水管網(wǎng)由松嶺路市政給水管網(wǎng)引來(lái)兩路水源，管徑為DN200，接入小區(qū)給水管網(wǎng)。支管布置成枝狀管網(wǎng)，接往各單體建筑。室內(nèi)給水室內(nèi)給水管道采用PPR塑料給水管，給水干管采用熱熔連接，支管采用粘接連接。加壓給水采用集中供應(yīng)方式，整個(gè)小區(qū)共設(shè)兩處給水泵房，分別向就近的高層建筑物供水，蓄水池與水泵房合建。二、排水本項(xiàng)目排水采用雨污分流制。根據(jù)青島市暴雨強(qiáng)度公式：q5＝8725/（t+28）整個(gè)地塊降雨量為2097l/s。建筑物雨水系統(tǒng)均采用外排水方式，管材選用UPVC塑料排水管，豎管管徑均為DN100。室外雨水管網(wǎng)在道路下敷設(shè)，水力坡度基本與地面坡度相近，坡度變化較大處在下游設(shè)跌水井消能。在道路兩側(cè)、室外停車場(chǎng)周圍設(shè)雨水口，收集地面徑流。②　室外污水管網(wǎng)室外污水管網(wǎng)在道路下敷設(shè)，水力坡度基本與地面坡度相近，坡度變化較大處在下游設(shè)跌水井消能。③室內(nèi)污水管網(wǎng)高層建筑污水立管在管道井內(nèi)暗敷，設(shè)專用通氣立管，立管最低兩層污水單獨(dú)排放。三、電氣工程１、用電負(fù)荷計(jì)算項(xiàng)目用電負(fù)荷計(jì)算詳見(jiàn)表82。分別由不同的城市變電所接來(lái)兩路高壓電源，接入開(kāi)閉所，電壓等級(jí)為10KV。開(kāi)閉所采取單母線分段運(yùn)行方式。其中一座變電所為高層區(qū)專用變電所，由開(kāi)閉所的不同母線段接來(lái)兩路10KV電源，變壓器高壓側(cè)采用單母線結(jié)線方式，兩路電源同時(shí)供電，互為備用。用于向多層建筑供電的變電所，采取單電源進(jìn)線方式。在變電所內(nèi)設(shè)置繼電保護(hù)裝置，對(duì)變壓器、高壓進(jìn)線、母線等進(jìn)行保護(hù)。建筑物配電系統(tǒng)低壓配電系統(tǒng)采用TNS系統(tǒng)，樹(shù)干式與放射式結(jié)合，一、二級(jí)負(fù)荷采用放射式配線，三級(jí)負(fù)荷采用樹(shù)干式配線。對(duì)高層住宅樓的照明、插座和一般動(dòng)力系統(tǒng)采用分區(qū)樹(shù)干式配電。事故照明電源直接引自變電所低壓屏的事故照明回路。各樓層的照明和插座回路分開(kāi)設(shè)置。在屋頂設(shè)備間的頂部安裝避雷針，并在屋面上裝設(shè)不大于10米10米的金屬網(wǎng)格，突出屋面的物體其頂部四周裝接閃器。引下線利用混凝土柱中的鋼筋，間距不大于18米；也可以單獨(dú)設(shè)專用引下線，間距不大于18米，采用8mm以上圓鋼或者扁鋼。利用建筑物基礎(chǔ)內(nèi)的鋼筋做防雷接地體，接地電阻不大于10Ω。所有帶電設(shè)備的外殼及插座的中性點(diǎn)均與配電系統(tǒng)的專用保護(hù)線（PE線）或接地體連接，保護(hù)接地采用基礎(chǔ)內(nèi)的鋼筋做接地體，接地電阻不大于10Ω。小區(qū)內(nèi)室外通信線路穿塑料管埋地暗敷，過(guò)路處穿鋼管保護(hù)。有線電視有線電視線路接自城市有線電視網(wǎng)絡(luò)，小區(qū)內(nèi)有線電視線路穿塑料管埋地敷設(shè)，過(guò)路處穿鋼管保護(hù)。計(jì)算機(jī)寬帶網(wǎng)絡(luò)室內(nèi)外預(yù)留計(jì)算機(jī)寬帶網(wǎng)通道，日后根據(jù)需要布設(shè)。五、采暖工程熱負(fù)荷需要采暖的面積包括住宅及商業(yè)，單位面積負(fù)荷指標(biāo)取70W/m2，項(xiàng)目總熱負(fù)荷為50711KW。小區(qū)共設(shè)兩處換熱站，分別向各單體建筑供熱。室內(nèi)采暖系統(tǒng)室內(nèi)采用散熱器采暖，管網(wǎng)設(shè)在管