【正文】 增長(zhǎng)23%。2005年，%，分點(diǎn)。三、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目的區(qū)位及用地楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目位于定州市西南部，東臨貫通定州南北的主干道博陵街、北臨定州最繁華的道路——中山西路、西臨107國(guó)道，行政區(qū)劃屬于西城區(qū)，距離定州市最繁華地段的大世界、時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)大約2公里。根據(jù)定州市舊城改造的政策，納入舊城改造范圍內(nèi)的社區(qū)集體建設(shè)用地全部變更為國(guó)有建設(shè)用地，原土地使用人繼續(xù)使用。2）地勢(shì)狀況項(xiàng)目地勢(shì)平坦，地質(zhì)良好，適宜作開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目起步區(qū)地上附著物詳見(jiàn)下表：附著物數(shù)量備注居民住宅137處閑散空置土地124畝小企業(yè)14家項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套配套設(shè)施分類(lèi)名稱(chēng)教育設(shè)施河北農(nóng)大中獸醫(yī)學(xué)院、雛鷹幼兒園、西關(guān)小學(xué)、定州二中、市委黨校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施協(xié)和醫(yī)院、第二醫(yī)院、眼科醫(yī)院商業(yè)設(shè)施大世界、時(shí)代廣場(chǎng)金融設(shè)施中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行市場(chǎng)農(nóng)機(jī)一條街、外貿(mào)倉(cāng)庫(kù)、大世界超市文化設(shè)施定州電影院公園人民公園體育設(shè)施河北農(nóng)大體育館項(xiàng)目市政配套分析1）道路情況項(xiàng)目北臨貫通定州東西的主干道——中山路，路寬30米，向東直達(dá)定州市商業(yè)中心；西接107國(guó)道，路寬大約20米。項(xiàng)目西側(cè)為107國(guó)道是重要的交通要道，向南可達(dá)石家莊、向北可達(dá)保定。排水：在中山路有直徑1200的排水管、在博陵街有直徑800的排水管、在中興街有直徑1000排水管，可以選擇引出排水管。通訊：在中山西路現(xiàn)狀有12孔網(wǎng)通電纜。由于項(xiàng)目改造范圍比較大，改造區(qū)域內(nèi)配套由開(kāi)發(fā)商自行建設(shè)。2）土地出讓金。為調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)企業(yè)的積極性，市政府將根據(jù)規(guī)劃區(qū)內(nèi)不同地段把收取的土地出讓金按比例返還，用于項(xiàng)目的改造建設(shè)，具體返還比例90%。基礎(chǔ)工作情況178。178?？傮w戶(hù)數(shù)1700戶(hù)。178。在我公司的努力下，市政府對(duì)楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目先后召開(kāi)了四次專(zhuān)題會(huì)議，就社區(qū)改造項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備做了具體的部署和指示并責(zé)成市規(guī)劃局、西城區(qū)、楊莊子社區(qū)、新華公司盡快拿出科學(xué)、合理的實(shí)施方案。 政府讓協(xié)議雙方按政府項(xiàng)目招商程序進(jìn)行規(guī)范，再一次簽訂了“定州市區(qū)片改造意向書(shū)”并報(bào)政府備案。項(xiàng)目進(jìn)展情況216。216。216。216。216。市政府主要領(lǐng)導(dǎo)，各區(qū)及管理部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)和全市范圍內(nèi)的社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)參加會(huì)議。216。216。 市政府對(duì)楊莊子社區(qū)舊城改造項(xiàng)目總體規(guī)劃方案的批復(fù)。 定州市建設(shè)局招標(biāo)辦，發(fā)布楊莊子社區(qū)區(qū)片舊城改造項(xiàng)目法人招標(biāo)公告。 經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)定，河北新華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為中標(biāo)單位，并發(fā)中標(biāo)通知書(shū)。 河北省人民政府把該項(xiàng)目已批復(fù)為建設(shè)用地。 拆遷前期準(zhǔn)備工作基本完畢。集團(tuán)定位區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市運(yùn)營(yíng)，建設(shè)項(xiàng)目涵蓋環(huán)渤海區(qū)域，在小城鎮(zhèn)建設(shè)和舊城改造方面有豐富經(jīng)驗(yàn)?！?“河北新華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”（簡(jiǎn)稱(chēng)“河北新華”）是“新華集團(tuán)”的子公司，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元。以沿線(xiàn)中心城市和正在發(fā)展的中等城市為公司戰(zhàn)略發(fā)展布局。規(guī)范運(yùn)作，合法經(jīng)營(yíng)，誠(chéng)信為本，創(chuàng)新共贏。（二）、“河北新華”公司定位與發(fā)展愿景公司定位通過(guò)與專(zhuān)業(yè)投資管理公司的合作，重點(diǎn)在河北投資住宅物業(yè)，發(fā)掘三、四線(xiàn)城市物業(yè)的地產(chǎn)價(jià)值，獲得長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益和資產(chǎn)增值及運(yùn)作收益。成為河北最大的、穩(wěn)健的三線(xiàn)城市地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)投資運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)商。創(chuàng)造資源整合條件，架構(gòu)資本運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。（三）、“河北新華”核心管理團(tuán)隊(duì)董事長(zhǎng)田桂文。曾任天津某區(qū)建委主任，大型房地產(chǎn)集團(tuán)首席執(zhí)行官等職。負(fù)責(zé)的項(xiàng)目有天津郊縣多個(gè)大型居住區(qū)、世紀(jì)華明衛(wèi)星城等，其中世紀(jì)華明衛(wèi)星城是天津小城鎮(zhèn)改造的“示范項(xiàng)目”。“新華集團(tuán)”河北公司總經(jīng)理，中共黨員，工程師。對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、公司管理等有非常豐富的經(jīng)驗(yàn)和執(zhí)行能力。副總裁閆和聲。曾在大型國(guó)企負(fù)責(zé)技術(shù)和管理工作，曾任項(xiàng)目經(jīng)理、建筑公司副總經(jīng)理、房地產(chǎn)副總經(jīng)理等職。負(fù)責(zé)的項(xiàng)目有天津梅江區(qū)片改造項(xiàng)目、天津郊縣大型居住區(qū)等。工程師。項(xiàng)目經(jīng)理師濤。曾在大型國(guó)企負(fù)責(zé)技術(shù)工作，在焦化、化工企業(yè)負(fù)責(zé)建廠籌備工作，曾任工程經(jīng)理、副廠長(zhǎng)等職，對(duì)項(xiàng)目管理、工程組織等有豐富經(jīng)驗(yàn)。曾獨(dú)立創(chuàng)業(yè)，在民營(yíng)企業(yè)負(fù)責(zé)銷(xiāo)售和市場(chǎng)工作，曾任民營(yíng)企業(yè)負(fù)責(zé)人等職，對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等有豐富經(jīng)驗(yàn)。大衛(wèi)營(yíng)銷(xiāo)公司經(jīng)理，策劃師。顧問(wèn)委員杜濟(jì)軍。曾在河北省某廳負(fù)責(zé)技術(shù)和財(cái)務(wù)工作，曾任某廳總工程師等職，對(duì)項(xiàng)目管理有豐富經(jīng)驗(yàn)。市人大專(zhuān)職委員。杜慶保。五、風(fēng)險(xiǎn)分析合作方式及條件1）合作方：楊莊子社區(qū)居委會(huì) 投資方：新華集團(tuán)2）合作方式社區(qū)決定進(jìn)行改造，經(jīng)社區(qū)班子反復(fù)討論決定選擇投資企業(yè)進(jìn)行合作，為此楊莊子社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)組織居民代表對(duì)天津新華公司進(jìn)行考察，經(jīng)過(guò)民主程序，決定與我們合作，并簽訂了協(xié)議書(shū)。項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀土地所有權(quán)歸屬：集體土地（省政府已批復(fù)為建設(shè)用地）土地用途：建設(shè)用地土地政策：納入舊城改造的社區(qū)，土地全部變?yōu)閲?guó)有。3）已取得的項(xiàng)目文件向定州市項(xiàng)目審批大廳請(qǐng)示進(jìn)行社區(qū)改造申請(qǐng)，項(xiàng)目審批大廳進(jìn)行登記。楊莊子社區(qū)和新華集團(tuán)簽訂合作協(xié)議。定州市市委、市政府舉辦項(xiàng)目招商會(huì)，河北新華房地產(chǎn)公司與定州市西城區(qū)辦事處簽訂了《定州市楊莊子社區(qū)區(qū)片舊城改造意向書(shū)》。 定州市項(xiàng)目審批大廳，準(zhǔn)予啟動(dòng)區(qū)立項(xiàng)批復(fù)。河北省人民政府關(guān)于建設(shè)用地的批復(fù)，冀政轉(zhuǎn)征函【2008】0328號(hào)。 先期簽訂合作協(xié)議，確定合作伙伴；216。 在政府主導(dǎo)下，簽訂招標(biāo)前“片區(qū)改造意向書(shū)”；216。 社區(qū)為組織單位，市里充分尊重社區(qū)意見(jiàn)，擬定準(zhǔn)入條件；216。主要針對(duì)目標(biāo)企業(yè)設(shè)置。 以“打捆招標(biāo)方式”確定楊莊子社區(qū)改造總體項(xiàng)目的中標(biāo)人，為項(xiàng)目法人和實(shí)施單位；216。 進(jìn)入項(xiàng)目實(shí)施階段。為了加快推進(jìn)城中村改造，定州市實(shí)行“建設(shè)項(xiàng)目捆綁招標(biāo)方案”，以“政府主導(dǎo)、企業(yè)實(shí)施、城市守信、政府要業(yè)績(jī)、企業(yè)要效益、群眾要得實(shí)惠”的原則實(shí)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，社區(qū)是組織單位。我們和社區(qū)已簽訂了合作協(xié)議，進(jìn)行了大量的社區(qū)工作。舊城改造已是首要政務(wù)，我司適時(shí)進(jìn)入該區(qū)域市場(chǎng)，已經(jīng)建立了良好的政府形象，政府、部門(mén)和社會(huì)已經(jīng)支持新華進(jìn)行全方位的工作；l 政策扶持力度。已經(jīng)做好了社區(qū)的基礎(chǔ)工作。l 新華和社區(qū)已經(jīng)簽訂過(guò)協(xié)議，又在政府主導(dǎo)下重新規(guī)范，這也是我們順利取得項(xiàng)目的資格。風(fēng)險(xiǎn)控制：l 由于我們前期作了扎實(shí)、深入的工作，進(jìn)行了入戶(hù)調(diào)查，居民改造的積極性非常高，特別擁護(hù)我們公司進(jìn)行社區(qū)改造。l 一期拆遷戶(hù)數(shù)為151戶(hù)，拆遷戶(hù)數(shù)少，并且有空地，可以保證項(xiàng)目按期實(shí)施。2）項(xiàng)目“捆綁招標(biāo)”中標(biāo)后，繳納為起步區(qū)248畝土地的出讓金，因?yàn)槭谴蚶φ袠?biāo)，新華為中標(biāo)人、項(xiàng)目法人、實(shí)施單位，保證了總體改造范圍的權(quán)益。l 該項(xiàng)目采用實(shí)物還遷“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”的方式操作，充分保證了我公司的權(quán)益。六、市場(chǎng)分析（