【正文】 青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一部分 總 論 4 一、項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目承建單位 4 二、項(xiàng)目概況 4 三、可行性研究的范圍和依據(jù) 5 第二部分 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 7 第三部分 市場分析 8 一、市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 8 二、2010年青島市房地產(chǎn)市場形勢展望 12 三、項(xiàng)目所在區(qū)域的市場調(diào)查與分析 14 四、項(xiàng)目定價(jià) 21 第四部分　項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及外部條件 22 一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 22 二、地質(zhì)條件 22 三、抗震設(shè)計(jì) 22 四、外部配套條件 22 第五章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 24 一、建設(shè)規(guī)模 24 二、建設(shè)內(nèi)容 24 第六部分　總體規(guī)劃 25 一、總體規(guī)劃的原則 25 二、總體規(guī)劃 25 三、綠化工程 27 四、豎向及場地整治 28 第七部分 單體建筑建設(shè)方案 29 一、單體建筑內(nèi)容 29 二、土建工程 29 三、建筑裝飾 30 四、豎向交通 30 第八部分 公用工程 31 一、給水工程 31 二、排水 32 三、電氣工程 32 四、弱電工程 34 五、采暖工程 35 六、燃?xì)夤こ? 35 第九部分　　消防、環(huán)境保護(hù) 36 一、消防 36 二、環(huán)境保護(hù) 38 第十部分 能源消耗及節(jié)能措施 40 一、能源消耗 40 二、主要節(jié)能措施 40 第十一部分 組織機(jī)構(gòu)與管理 41 一、組織機(jī)構(gòu) 41 二、項(xiàng)目管理 41 第十二部分 招標(biāo)、投標(biāo) 43 一、項(xiàng)目概況 43 二、項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容 43 第十三部分 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 44 第十四部分 投資估算及資金籌措 45 一、 投資估算 45 二、資金籌措 46 第十五部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 49一、財(cái)務(wù)評價(jià)的依據(jù)和范圍 49二、銷售收入及稅金測算 49三、 利潤計(jì)算 51四、敏感性分析 52第十六部分 可行性研究結(jié)論 53附 件 54第一部分 總 論一、項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目承建單位項(xiàng)目名稱：青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)改造項(xiàng)目。項(xiàng)目承建單位：青島安信置業(yè)開發(fā)有限公司項(xiàng)目承建單位概況公司注冊資本金為人民幣3800萬元，具備房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)，是以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理為主的專業(yè)公司。公司技術(shù)力量雄厚，管理體系現(xiàn)代化，且擁有一支精通房地產(chǎn)資本運(yùn)作、項(xiàng)目開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、營銷策劃、工程管理、商業(yè)物業(yè)管理等業(yè)務(wù)的高素質(zhì)員工隊(duì)伍。公司先后開發(fā)的澳門花園、瑞士花園、櫸林美邸項(xiàng)目在島城引起強(qiáng)烈反響，在改善人居環(huán)境的同時(shí)，為島城創(chuàng)建了和諧溫馨的都市家園。二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓，西臨松嶺路、南至青島二中、北至翠嶺路。建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容本項(xiàng)目擬建設(shè)一處城市居住小區(qū)，總建設(shè)規(guī)模為725200平方米,其中商品住宅建筑面積249000平方米，海關(guān)住宅建筑面積70000平方米，安置住宅建筑面積230200平方米，公共建筑面積176000平方米。投資規(guī)模及資金籌措，對外融資8億元,其余部分由建設(shè)單位自籌。建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期為5年。三、可行性研究的范圍和依據(jù)可行性研究的依據(jù)①　青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字[2006]276號(hào)）② 青島市規(guī)劃局《關(guān)于擴(kuò)大嶗山區(qū)午山社區(qū)整村改造控規(guī)用地范圍的答復(fù)意見》（青規(guī)業(yè)字[2006]34號(hào)③ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字[2007]22號(hào)）④ 青島市國土資源和房屋管理局嶗山國土資源分局文件《嶗山國土資源分局關(guān)于午山片區(qū)舊村改造用地預(yù)審意見》（青嶗土預(yù)字[2007]14號(hào)）⑤ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字[2007]154號(hào)）⑥ 青島市城中村（居）改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目和四姜社區(qū)舊村改造項(xiàng)目初審意見的函》（青建函字[2007]35號(hào)）⑦ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字 [2007]588號(hào)）⑧ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字[2008]138號(hào)）⑨　由嶗山區(qū)城市化建設(shè)指揮部辦公室編制的《嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造實(shí)施方案》可行性研究的范圍本報(bào)告主要研究范圍包括以下幾方面：通過對青島市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展情況的調(diào)查研究和分析，以及對周邊地區(qū)的消費(fèi)情況的分析和趨勢預(yù)測，論證本項(xiàng)目建設(shè)的必要性。通過對工程的經(jīng)營情況的分析，并結(jié)合項(xiàng)目其它建設(shè)條件，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。在擬定的建設(shè)規(guī)模的基礎(chǔ)上對設(shè)計(jì)方案提出工程總體布局和平面布置構(gòu)想，選定工程建筑結(jié)構(gòu)方案，擬定公用工程建設(shè)方案。根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營特點(diǎn)提出本項(xiàng)目管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員編制方案。根據(jù)工程建設(shè)方案提出消防、環(huán)保、節(jié)能等專業(yè)設(shè)計(jì)方案。根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對項(xiàng)目的土建工程、公用工程等進(jìn)行詳細(xì)測算，提出項(xiàng)目的總投資額。依據(jù)國家關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)方法和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況和特點(diǎn)，對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)。可行性研究結(jié)論項(xiàng)目的建設(shè)符合青島市城市建設(shè)總體規(guī)劃，對改善周邊地區(qū)的城市面貌，改善午山社區(qū)居民居住條件及解決青島海關(guān)職工的住房條件有著積極的推動(dòng)作用。通過市場預(yù)測分析，項(xiàng)目市場前景良好，建設(shè)規(guī)模適宜。該項(xiàng)目外部配套條件好，方案可行。項(xiàng)目建設(shè)資金已基本落實(shí)，社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益良好。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表11。表11 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注總用地面積公頃　總戶數(shù)戶4622　總居住人口人13866按每戶3人計(jì)總建筑面積（地上）平方米　725200　其中：住宅平方米　549200　公建平方米176000容積率　　最大建筑高度層18項(xiàng)目總投資萬元投資利潤率稅前%稅后%項(xiàng)目建設(shè)期年5第二部分 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，有力地推動(dòng)了城鄉(xiāng)建設(shè)飛速發(fā)展，城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，人民群眾的居住條件日益改善。青島市的城市建設(shè)也有了迅速發(fā)展，城市面貌日新月異，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民生活水平穩(wěn)步提高。1994年，隨著青島市行政區(qū)劃的調(diào)整，建設(shè)“大青島”的步伐正式啟動(dòng)。青島市委、市政府決定，將城市的行政、經(jīng)濟(jì)、金融和文化中心東移，在青島東部建設(shè)現(xiàn)代化新城區(qū)，推動(dòng)青島市向現(xiàn)代化國際城市的目標(biāo)邁進(jìn)，從而拉開了青島市城市建設(shè)新的一輪飛躍。隨著十幾年的建設(shè)，在東部已經(jīng)形成了一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備的現(xiàn)代化新城區(qū)。為加快嶗山區(qū)的城市化建設(shè)進(jìn)程，認(rèn)真貫徹市政府關(guān)于加快午山社區(qū)整村改造、解決青島海關(guān)職工住房的指示精神，2005年青島市政府在午山海關(guān)職工宿舍樓建設(shè)專題會(huì)議上就午山社區(qū)改造做專項(xiàng)批示，嶗山區(qū)政府和區(qū)城市化建設(shè)指揮部對此非常重視，將午山舊村改造列入村莊改造建設(shè)計(jì)劃，并結(jié)合午山舊村改造與解決青島海關(guān)職工宿舍樓工作，會(huì)同有關(guān)部門對午山舊村改造的控制性規(guī)劃方案進(jìn)行了重新修訂，編制了修建性詳細(xì)規(guī)劃方案，青島市規(guī)劃局據(jù)此下達(dá)了《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》。根據(jù)青島市基本建設(shè)程序，特編制本可行性研究報(bào)告。第三部分 市場分析一、市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析國家統(tǒng)計(jì)局19日公布的2009年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況顯示,2009年,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元,%。12月份,以全年最高值收官。 值得注意的是,根據(jù)公布的數(shù)據(jù),2009年全國商品房銷售面積93713萬平方米,%,。其中,%。不過與此同時(shí),2009年商品房銷售額達(dá)到43995億元,%,%。對比商品住宅的銷售面積和銷售額漲幅可以看出,銷售額上漲的幅度幾乎高出銷售面積漲幅的一倍,房價(jià)大幅走高成為2009年中國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的主要特征。 另外,2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源也顯示出不一樣的變化。根據(jù)公布的數(shù)據(jù),2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源達(dá)到57128億元,%。其中,國內(nèi)貸款達(dá)到11293億元,%。同時(shí),在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他資金來源中,定金及預(yù)收款達(dá)到15914億元,%。個(gè)人按揭貸款達(dá)到8403億元,%。貸款比例以及個(gè)人信貸規(guī)模的大幅度增長反映出年內(nèi)充裕的流動(dòng)性密集地進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域,適度寬松的貨幣政策對2009年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了關(guān)鍵性的作用。 根據(jù)數(shù)據(jù),2009年全國新建商品住宅市場顯著供不應(yīng)求,%,%。從未來供應(yīng)規(guī)模來看,%,%,%。 這預(yù)示著2010年商品住宅供應(yīng)量將比2009年增大一些,但增量不會(huì)過多。只有在需求出現(xiàn)明顯萎縮的情況下,才會(huì)出現(xiàn)供需平衡或供大于求的局面。就全國而言,2010年新建商品住宅供應(yīng)依然會(huì)偏少,這將影響房價(jià)的回調(diào)。因此,“國11條”當(dāng)中第一項(xiàng)措施“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”對于遏制房價(jià)的進(jìn)一步上漲將會(huì)起重要的作用。 青島房地產(chǎn)市場行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析①　市場成交：全年住宅銷售面積同比增幅超過130%，12月中高端住宅占比超過40%。2009年3月以來住宅銷售面積環(huán)比大幅增長，全年銷售面積同比增幅超過130% 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（注：2009年統(tǒng)計(jì)口徑不包括膠州市，2008年統(tǒng)計(jì)口徑不包括膠州市和即墨市）為應(yīng)對國際金融危機(jī)的沖擊，刺激住房消費(fèi)和房地產(chǎn)投資，2008年11月，青島市政府出臺(tái)《關(guān)于支持居民購買住房的意見》，從公積金貸款、個(gè)人購房稅費(fèi)、子女購房等五個(gè)方面支持市民購房。2009年，在購房優(yōu)惠政策以及寬松的貨幣環(huán)境的雙重刺激下，青島市房地產(chǎn)市場快速回暖，住宅銷售面積從3月份開始環(huán)比大幅增長，；下半年銷售面積依舊保持在月均89萬平方米的高位水平，全年商品住宅銷售面積達(dá)866萬平方米，達(dá)到歷史最高水平，較2008年增長138%。②　市場供給：出清周期快速下降，短期內(nèi)供求關(guān)系趨于緊張，但中長期市場供應(yīng)為充足出清周期由年初的歷史高位19個(gè)月大幅下降至年末的5個(gè)月 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系在住宅銷售快速回暖的刺激下，開發(fā)企業(yè)加大推盤力度，在2009年住宅銷售面積同比增長138%的市場環(huán)境下，住宅可售面積由09年5月的歷史高位（619萬平方米）下降到12月的482萬平方米，%。不過住宅出清周期仍由2月的最高位（19個(gè)月）銳減到年末的5個(gè)月，短期內(nèi)市場供求關(guān)系仍較為緊張，預(yù)計(jì)這種狀況將會(huì)持續(xù)到2010年上半年。③　價(jià)格表現(xiàn)：房價(jià)顯著上升，