【文章內容簡介】 2000元/㎡，高層17000元/㎡，海關住宅按政府定價為6000元/㎡。商業(yè)用房定價商業(yè)用房的價格受到地理位置、周邊商業(yè)用房價格等因素比較大，具有一定趨同性。通過對周邊地區(qū)商業(yè)用房的銷售定價的橫向比較，目前其銷售價格在1800025000元/㎡之間，考慮到本項目的位置、周邊環(huán)境等因素，確定商業(yè)用房的價格為20000元/㎡。第四部分　項目建設地點及外部條件一、項目建設地點本項目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓、西臨松嶺路、南至青島二中、北至翠嶺路。二、地質條件目前尚無該地塊的正式地質勘察報告，無法判定該地塊在地下深層的詳細地質情況。三、抗震設計根據《建筑抗震設計規(guī)范》（GB500112001），青島市抗震設防烈度為六度，該地塊為對建筑抗震一般地段，建筑物抗震設計按六度設防。四、外部配套條件本項目西鄰剛建設完成的濱海大道（松嶺路）。周邊的市政配套等基礎設施非常完善，完全可以滿足項目建設的需要。給水給水主要為生活用水、消防用水和部分綠化用水，水源采用城市自來水。松嶺路建有城市自來水管網，可滿足項目需要。排水本項目排水實行雨污分流制，雨水、污水分別排至松嶺路道路排水管網。電力青島市目前電力供應較為充足，項目用電可由臨近的城市變電所或輸電線路接至。電訊青島市電訊事業(yè)非常發(fā)達，目前城市程控交換機總容量已達300萬門，寬帶網絡建設較為完善，且項目臨近松嶺路等城市干道，可滿足項目電訊需要。熱力松嶺路鋪有市政熱力管網，熱源為高溫蒸汽，可滿足項目需要。交通項目緊臨青島市的濱海大道（松嶺路），通過濱海大道與青銀高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。鳥瞰圖第五章 建設規(guī)模與內容一、建設規(guī)模，根據青島市規(guī)劃局建設工程規(guī)劃審查函復意見書的要求，該宗地的總建設規(guī)模應控制在725478平方米內。根據上述要求，經過對不同的單體建筑組合形式的比較，確定本項目的總建設規(guī)模為725200平方米其中商品住宅建筑面積249000平方米，海關住宅建筑面積70000平方米，安置住宅建筑面積230200平方米，公共建筑面積176000平方米。二、建設內容項目建設內容包括單體建筑的土建及公用工程、綠化工程、道路工程及室外公用工程。第六部分　總體規(guī)劃一、總體規(guī)劃的原則在整個規(guī)劃編制的過程中，始終本著合理性、方便性、經濟性、美觀性“四效統(tǒng)一”的原則進行設計。合理性：嚴格按照城市規(guī)劃的統(tǒng)一要求進行規(guī)劃設計。小區(qū)內部的功能分區(qū)布局合理，清晰明確，組團結構合理，便于實施。方便性：交通組織順暢自然，平面布置緊湊合理，充分發(fā)揮臨近午山的特點，為廣大業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境和休閑環(huán)境。經濟性：選擇合理的建設方案，用盡可能少的投資創(chuàng)造最好的投資效果。美觀性：因形就勢，充分利用自然優(yōu)勢，促進流暢的建筑空間與優(yōu)美的天際線之間親切對話，利用高低錯落的建筑群落營造出詩一般的意境。二、總體規(guī)劃總平面布置項目用地為三面環(huán)山，西鄰路，地形為南高北低、東高西低，最低海拔高程39米、最高海拔高程達到179米，山體自然形成的沖溝橫穿用地將用地分割成四大片區(qū)。是良好的可建設向陽坡地，地理位置十分理想。為充分利用優(yōu)越的自然條件，總的布置原則是外圍緊，中央松，將小區(qū)中央區(qū)域作為共享空間和中央綠地，使小區(qū)綠化與背景山勢形成連貫的綠色長廊，創(chuàng)造出具有田園風光特色的居住環(huán)境。為充分利用自然光線，滿足日照要求，建筑物基本上呈南北向布置。高層建筑呈平行或錯位布置，避免了對北側多層建筑的遮擋，保證每戶居民均能得到充足的日照時間。在小區(qū)的中央，坐落著中央綠地和小溪、水池，該區(qū)域既作為小區(qū)的中央綠地，又是共享空間和交流空間。步行小徑穿行其中，將各組團連接成為一個有機和諧的整體。建筑沿綠地周圍層層環(huán)繞，開闊的空間視野將山勢與園林美景串聯(lián)起來，將大自然的美麗風光引入到了小區(qū)的內部。項目總平面布置詳見附圖。鳥瞰圖2道路系統(tǒng)①　路網布置道路路網根據建筑物的密度確定，整個路網既具有交通功能，同時又是內部景觀的游覽路線，沿路而行，景色逐次展開。主干道呈環(huán)行布置，使小區(qū)內部交通和對外聯(lián)絡變得十分順暢，保持小區(qū)內部適中具有良好的可達性。道路的走向充分考慮了對小區(qū)環(huán)境的維護，基本沿建筑物的兩側山墻布置，對建筑物的噪音干擾降至最低。在小區(qū)內部個建筑物前，設宅間路，將各單體建筑與主干道連接起來。在樓前、綠地，設步行路，便于居民散步和內部組團間的聯(lián)系。所有道路適當設置曲折路段，以減少行車速度和降低路面坡度。②　道路結構主干道寬度為6m，在靠近小區(qū)出入口附近，寬度為8m。主干道為雙向雙車道，兩塊板構造，瀝青混凝土路面?！?m，為一塊板構造，瀝青混凝土路面。步行到采取自由松散的道路結構，寬度、走向根據地形和空間的要求，富有變化，路面分別采用不同的材料鋪貼。③、出入口設計小區(qū)共設三個出入口，全部在松嶺路上。交通系統(tǒng)三、綠化工程小區(qū)綠化共分兩個等級：公共綠地和樓前綠化，公共綠地包括大面積的公共綠地和道路兩側的綠化、行道樹。除必要的道路、停車場和其它硬化地面外，建筑物周圍的所有土地均進行綠化，完全避免裸露土地。綠化工程采用立體空間體系，將草坪、灌木與喬木有機地合起來，形成層次分明、搭配得當?shù)木G化體系。根據周邊環(huán)境和氣候特點，選擇合適的景觀樹種和草種，以降低養(yǎng)護費用。%,整個小區(qū)的公共綠地占地面積為221852 ㎡。綠化系統(tǒng)四、豎向及場地整治盡量保持原有地形地貌，對原有豎向不做大的變動，減少土石方挖填量，爭取土石方自我平衡。對需加固的邊坡分別采取自然放坡、擋土墻、錨桿等方法加固，對填方區(qū)采取分層夯實，土質低劣區(qū)進行換土處理。第七部分 單體建筑建設方案一、單體建筑內容本項目的單體建筑包括高層住宅、多層住宅和公建項目。二、土建工程建筑設計采用組團式布局，將不同戶型、高度的住宅單元結合地形、地貌形態(tài)，分別組合成單元數(shù)目不等的住宅樓，在保證戶戶向陽的前提下，按照編排有序的結構分布。單體建筑外觀采用歐式建筑風格。外墻面使用不同顏色的涂料涂刷，結合優(yōu)美的小區(qū)自然環(huán)境，形成色彩艷麗、層次分明的景色。住宅平面采用多種戶型組合，保證每間房屋均有直接對外的窗戶，主臥室和主客廳均位于南側。高層住宅根據實際情況分別采用一梯三戶、一梯四戶。結構設計由于目前尚無該地塊的詳細地質勘探資料，各單體建筑的基礎需根據現(xiàn)場實際情況進行相應的調整。高層住宅采用鋼筋混凝土剪力墻結構，基礎采用柱下獨立基礎或片筏基礎。三、建筑裝飾本項目主要為住宅，因此建筑物外裝修按照設計圖紙進行統(tǒng)一設計，統(tǒng)一施工，室內則僅進行簡單裝修，由入住的各業(yè)主自行進行精裝修。建筑物外墻全部采用高級外墻涂料罩面，臨近主要道路的高層裙房部分的外墻面采用天然花崗巖板或大理石板裝飾，臺階均采用天然石材。建筑物外窗均采用鋁合金窗，住宅分戶門采用防盜門，內門采用空心木門。住宅的每單元底層設電子防盜門。四、豎向交通高層建筑物內部設電梯，電梯原則上采用住宅專用梯。每單元設一部消防電梯，與客梯兼用。第八部分 公用工程一、給水工程給水量計算小區(qū)總人數(shù)為13866人，人均用水指標取200L/人?d。用水量計算詳見表81。表81用水量計算表名 稱單位數(shù)量用水指標日用水量居民用水人13866200（L/人d）2773（m3/d）綠化用水m2221852（L/m2d）333（m3/d）小計　　3106（m3/d）不可預計水量　　388（m3/d）日用水量合計（m3/d）　　3494最大小時用水量（m3/h）　　室外給水管網由松嶺路市政給水管網引來兩路水源，管徑為DN200，接入小區(qū)給水管網。區(qū)內給水主管布置為環(huán)狀管網，敷設在小區(qū)主環(huán)行干道下，管徑為DN200。支管布置成枝狀管網，接往各單體建筑。室外給水管材選用球墨給水鑄鐵管，承插連接。室內給水室內給水管道采用PPR塑料給水管，給水干管采用熱熔連接，支管采用粘接連接。高層建筑采用豎向分區(qū)給水，其中地上6層以下（含第6層）由室外管網直接供水，6層以上由水泵加壓供水，供水設備采用恒壓變量微機變頻給水裝置。加壓給水采用集中供應方式，整個小區(qū)共設兩處給水泵房，分別向就近的高層建筑物供水，蓄水池與水泵房合建。高層建筑給水豎管在管道井內暗敷，配水支管采用明裝敷設。二、排水本項目排水采用雨污分流制。雨水建筑物降雨重現(xiàn)期取一年，小區(qū)降雨重現(xiàn)期取三年。根據青島市暴雨強度公式：q5＝8725/（t+28）整個地塊降雨量為2097l/s。建筑物屋面降雨由雨水斗收集后，經雨落管排至室外的雨水井，排往小區(qū)室外雨水管網。建筑物雨水系統(tǒng)均采用外排水方式，管材選用UPVC塑料排水管，豎管管徑均為DN100。地下車庫入口處設截水溝，室內設集水井，將地面集水用潛污泵提升至室外雨水管網。室外雨水管網在道路下敷設，水力坡度基本與地面坡度相近，坡度變化較大處在下游設跌水井消能。室外雨水管選用鋼筋混凝土排水管，在轉彎和管道交匯處，以及直管段的一定距離內設檢查井。在道路兩側、室外停車場周圍設雨水口，收集地面徑流。污水①　污水量計算污水流量按給水量的85％計算，日排水量為3940m3。②　室外污水管網室外污水管網在道路下敷設，水力坡度基本與地面坡度相近，坡度變化較大處在下游設跌水井消能。室外污水管選用鋼筋混凝土排水管，在轉彎和管道交匯處，以及直管段的一定距離內設檢查井。③室內污水管網高層建筑污水立管在管道井內暗敷，設專用通氣立管，立管最低兩層污水單獨排放。室內污水系統(tǒng)管材選用UPVC塑料排水管。三、電氣工程１、用電負荷計算項目用電負荷計算詳見表82。表82用電負荷計算名 稱單位數(shù)量單位用電指標用電量（KW）住宅戶46226（KW/戶）27732公建平方米17600060（W/m2）10560裝機負荷合計　　　38292計算負荷24890變電設計小區(qū)設高壓開閉所二座，位于小區(qū)南北兩個負荷集中區(qū)域內。分別由不同的城市變電所接來兩路高壓電源，接入開閉所，電壓等級為10KV。開閉所作為整個小區(qū)的電源輸出點，分別向小區(qū)各個區(qū)域內的變電所供電。開閉所采取單母線分段運行方式。小區(qū)內共設五座10KV/，分別向臨近的建筑物輸出380V/220V低壓電源，路燈照明設專用路燈箱式變壓器。其中一座變電所為高層區(qū)專用變電所，由開閉所的不同母線段接來兩路10KV電源，變壓器高壓側采用單母線結線方式，兩路電源同時供電，互為備用。變壓器低壓側采用單母線分段運行，對一、二級負荷設必保母線，與發(fā)電機相連，保證供電的安全性，專門向高層住宅供電。用于向多層建筑供電的變電所，采取單電源進線方式。按照《供電規(guī)則》的要求，采用靜電電容器補償。在變電所內設置繼電保護裝置，對變壓器、高壓進線、母線等進行保護。變電所設置在小