【正文】 部分 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，有力地推動了城鄉(xiāng)建設(shè)飛速發(fā)展，城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，人民群眾的居住條件日益改善。項(xiàng)目建設(shè)資金已基本落實(shí)，社會效益、經(jīng)濟(jì)效益良好。通過市場預(yù)測分析，項(xiàng)目市場前景良好，建設(shè)規(guī)模適宜。依據(jù)國家關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)方法和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況和特點(diǎn)，對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)。根據(jù)工程建設(shè)方案提出消防、環(huán)保、節(jié)能等專業(yè)設(shè)計(jì)方案。在擬定的建設(shè)規(guī)模的基礎(chǔ)上對設(shè)計(jì)方案提出工程總體布局和平面布置構(gòu)想，選定工程建筑結(jié)構(gòu)方案，擬定公用工程建設(shè)方案。三、可行性研究的范圍和依據(jù)可行性研究的依據(jù)①　青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字[2006]276號）② 青島市規(guī)劃局《關(guān)于擴(kuò)大嶗山區(qū)午山社區(qū)整村改造控規(guī)用地范圍的答復(fù)意見》（青規(guī)業(yè)字[2006]34號③ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字[2007]22號）④ 青島市國土資源和房屋管理局嶗山國土資源分局文件《嶗山國土資源分局關(guān)于午山片區(qū)舊村改造用地預(yù)審意見》（青嶗土預(yù)字[2007]14號）⑤ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字[2007]154號）⑥ 青島市城中村（居）改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目和四姜社區(qū)舊村改造項(xiàng)目初審意見的函》（青建函字[2007]35號）⑦ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字 [2007]588號）⑧ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)字[2008]138號）⑨　由嶗山區(qū)城市化建設(shè)指揮部辦公室編制的《嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造實(shí)施方案》可行性研究的范圍本報(bào)告主要研究范圍包括以下幾方面：通過對青島市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展情況的調(diào)查研究和分析，以及對周邊地區(qū)的消費(fèi)情況的分析和趨勢預(yù)測，論證本項(xiàng)目建設(shè)的必要性。投資規(guī)模及資金籌措，對外融資8億元,其余部分由建設(shè)單位自籌。二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓，西臨松嶺路、南至青島二中、北至翠嶺路。公司技術(shù)力量雄厚，管理體系現(xiàn)代化，且擁有一支精通房地產(chǎn)資本運(yùn)作、項(xiàng)目開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、營銷策劃、工程管理、商業(yè)物業(yè)管理等業(yè)務(wù)的高素質(zhì)員工隊(duì)伍。青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一部分 總 論 4 一、項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目承建單位 4 二、項(xiàng)目概況 4 三、可行性研究的范圍和依據(jù) 5 第二部分 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 7 第三部分 市場分析 8 一、市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 8 二、2010年青島市房地產(chǎn)市場形勢展望 12 三、項(xiàng)目所在區(qū)域的市場調(diào)查與分析 14 四、項(xiàng)目定價(jià) 21 第四部分　項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及外部條件 22 一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 22 二、地質(zhì)條件 22 三、抗震設(shè)計(jì) 22 四、外部配套條件 22 第五章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 24 一、建設(shè)規(guī)模 24 二、建設(shè)內(nèi)容 24 第六部分　總體規(guī)劃 25 一、總體規(guī)劃的原則 25 二、總體規(guī)劃 25 三、綠化工程 27 四、豎向及場地整治 28 第七部分 單體建筑建設(shè)方案 29 一、單體建筑內(nèi)容 29 二、土建工程 29 三、建筑裝飾 30 四、豎向交通 30 第八部分 公用工程 31 一、給水工程 31 二、排水 32 三、電氣工程 32 四、弱電工程 34 五、采暖工程 35 六、燃?xì)夤こ? 35 第九部分　　消防、環(huán)境保護(hù) 36 一、消防 36 二、環(huán)境保護(hù) 38 第十部分 能源消耗及節(jié)能措施 40 一、能源消耗 40 二、主要節(jié)能措施 40 第十一部分 組織機(jī)構(gòu)與管理 41 一、組織機(jī)構(gòu) 41 二、項(xiàng)目管理 41 第十二部分 招標(biāo)、投標(biāo) 43 一、項(xiàng)目概況 43 二、項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容 43 第十三部分 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 44 第十四部分 投資估算及資金籌措 45 一、 投資估算 45 二、資金籌措 46 第十五部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 49一、財(cái)務(wù)評價(jià)的依據(jù)和范圍 49二、銷售收入及稅金測算 49三、 利潤計(jì)算 51四、敏感性分析 52第十六部分 可行性研究結(jié)論 53附 件 54第一部分 總 論一、項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目承建單位項(xiàng)目名稱：青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)改造項(xiàng)目。項(xiàng)目承建單位：青島安信置業(yè)開發(fā)有限公司項(xiàng)目承建單位概況公司注冊資本金為人民幣3800萬元，具備房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)，是以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理為主的專業(yè)公司。公司先后開發(fā)的澳門花園、瑞士花園、櫸林美邸項(xiàng)目在島城引起強(qiáng)烈反響，在改善人居環(huán)境的同時，為島城創(chuàng)建了和諧溫馨的都市家園。建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容本項(xiàng)目擬建設(shè)一處城市居住小區(qū)，總建設(shè)規(guī)模為725200平方米,其中商品住宅建筑面積249000平方米，海關(guān)住宅建筑面積70000平方米，安置住宅建筑面積230200平方米，公共建筑面積176000平方米。建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期為5年。通過對工程的經(jīng)營情況的分析，并結(jié)合項(xiàng)目其它建設(shè)條件，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營特點(diǎn)提出本項(xiàng)目管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員編制方案。根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對項(xiàng)目的土建工程、公用工程等進(jìn)行詳細(xì)測算，提出項(xiàng)目的總投資額?？尚行匝芯拷Y(jié)論項(xiàng)目的建設(shè)符合青島市城市建設(shè)總體規(guī)劃，對改善周邊地區(qū)的城市面貌，改善午山社區(qū)居民居住條件及解決青島海關(guān)職工的住房條件有著積極的推動作用。該項(xiàng)目外部配套條件好，方案可行。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表11。青島市的城市建設(shè)也有了迅速發(fā)展，城市面貌日新月異，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民生活水平穩(wěn)步提高。青島市委、市政府決定，將城市的行政、經(jīng)濟(jì)、金融和文化中心東移，在青島東部建設(shè)現(xiàn)代化新城區(qū)，推動青島市向現(xiàn)代化國際城市的目標(biāo)邁進(jìn)，從而拉開了青島市城市建設(shè)新的一輪飛躍。為加快嶗山區(qū)的城市化建設(shè)進(jìn)程，認(rèn)真貫徹市政府關(guān)于加快午山社區(qū)整村改造、解決青島海關(guān)職工住房的指示精神，2005年青島市政府在午山海關(guān)職工宿舍樓建設(shè)專題會議上就午山社區(qū)改造做專項(xiàng)批示，嶗山區(qū)政府和區(qū)城市化建設(shè)指揮部對此非常重視，將午山舊村改造列入村莊改造建設(shè)計(jì)劃，并結(jié)合午山舊村改造與解決青島海關(guān)職工宿舍樓工作，會同有關(guān)部門對午山舊村改造的控制性規(guī)劃方案進(jìn)行了重新修訂，編制了修建性詳細(xì)規(guī)劃方案，青島市規(guī)劃局據(jù)此下達(dá)了《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》。第三部分 市場分析一、市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析國家統(tǒng)計(jì)局19日公布的2009年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況顯示,2009年,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元,%。 值得注意的是,根據(jù)公布的數(shù)據(jù),2009年全國商品房銷售面積93713萬平方米,%,。不過與此同時,2009年商品房銷售額達(dá)到43995億元,%,%。 另外,2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源也顯示出不一樣的變化。其中,國內(nèi)貸款達(dá)到11293億元,%。個人按揭貸款達(dá)到8403億元,%。 根據(jù)數(shù)據(jù),2009年全國新建商品住宅市場顯著供不應(yīng)求,%,%。 這預(yù)示著2010年商品住宅供應(yīng)量將比2009年增大一些,但增量不會過多。就全國而言,2010年新建商品住宅供應(yīng)依然會偏少,這將影響房價(jià)的回調(diào)。 青島房地產(chǎn)市場行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析①　市場成交：全年住宅銷售面積同比增幅超過130%，12月中高端住宅占比超過40%。2009年，在購房優(yōu)惠政策以及寬松的貨幣環(huán)境的雙重刺激下，青島市房地產(chǎn)市場快速回暖，住宅銷售面積從3月份開始環(huán)比大幅增長，；下半年銷售面積依舊保持在月均89萬平方米的高位水平，全年商品住宅銷售面積達(dá)866萬平方米，達(dá)到歷史最高水平，較2008年增長138%。不過住宅出清周期仍由2月的最高位（19個月）銳減到年末的5個月，短期內(nèi)市場供求關(guān)系仍較為緊張，預(yù)計(jì)這種狀況將會持續(xù)到2010年上半年。%，其中中心城區(qū)漲幅高于5個縣級市。中國指數(shù)研究院中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）顯示，青島市住宅價(jià)格指數(shù)自2009年5月以來呈上升趨勢，漲幅較為明顯。預(yù)計(jì)2010年在地方政府的大力支持下，青島市房地產(chǎn)市場仍將會保持平穩(wěn)發(fā)展，成交量仍將保持較高水平。青島市作為國內(nèi)外知名旅游城市，將吸引更多外地人前來置業(yè)著名旅游度假城市，% 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)青島市作為中國首批優(yōu)秀旅游城市，憑借著優(yōu)美的海濱風(fēng)景和特殊的歷史積淀，吸引著越來越多的國內(nèi)外游客前來觀光旅游。2001年以來，%?！皳頌嘲l(fā)展”空間發(fā)展戰(zhàn)略將增強(qiáng)環(huán)膠州灣地區(qū)的綜合競爭實(shí)力和對外輻射能力，提升購房需求環(huán)膠州灣組團(tuán)功能定位示意圖 來源：青島市規(guī)劃局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)青島市總體規(guī)劃（2006－2020）確定了“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”的空間發(fā)展戰(zhàn)略。這些舉措預(yù)計(jì)在中長期將會切實(shí)增強(qiáng)環(huán)膠州灣地區(qū)的綜合競爭實(shí)力和對外輻射能力，促進(jìn)青島市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。不過，隨著企業(yè)加大投資力度，住宅施工面積、新開工面積同比增速仍將繼續(xù)保持上升趨勢，2010年下半年市場供給將較為充足。而在2010年下半年，青島房價(jià)或?qū)㈦S著當(dāng)?shù)刈≌山涣康牟▌佣呶徽鹗?。嶗山區(qū)位于青島市區(qū)東部，與老市區(qū)相鄰，東南瀕臨黃海，2008年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），%。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅（不含青島卷煙廠），%。項(xiàng)目地塊位于午山西麓、松嶺路以東，三面環(huán)山，其周邊地區(qū)是青島市的主要高檔住宅群。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)見附圖。環(huán)境――項(xiàng)目地處嶗山區(qū)午山西麓、三面環(huán)山，周圍沒有任何大型的工廠企業(yè)，居住環(huán)境良好。交通――項(xiàng)目緊臨青島市的濱海大道（松嶺路），通過濱海大道與青銀高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。T－威脅競爭對手――項(xiàng)目周邊正在建設(shè)或?qū)⒁ㄔO(shè)較多，將對本項(xiàng)目將產(chǎn)生一定的威脅。該類群體占總體比例不多，但總量為數(shù)不少，且擁有大量的社會財(cái)富，購買了幾倍于其人數(shù)的住宅，是高檔樓盤的消費(fèi)主體。不管是自住，還是其他用途，該類消費(fèi)群體的市場需求一般是地段優(yōu)越、設(shè)施完善、景觀優(yōu)美的高檔樓盤，尤其強(qiáng)調(diào)樓盤的品質(zhì)和稀缺性，以大房型為多；選擇的樓盤多具有地段不可替代性。他們具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，是中高檔樓盤的消費(fèi)主力；該類消費(fèi)群體的市場需求注重樓盤的整體品質(zhì)，比較在意地段區(qū)位，但不強(qiáng)求最佳；卻強(qiáng)調(diào)整體環(huán)境、服務(wù)配套、出行方便；在房型選擇上涵蓋面較廣，根據(jù)實(shí)際需求情況，從小房型的單身公寓到中大房型都有需求。需求量大，已占青島高端房產(chǎn)投資客源的四分之一。奔波于居住與工作地之間的消費(fèi)者，選擇靠近交通樞紐的樓盤，比較重視交通條件；自由職業(yè)者、工作時間、地點(diǎn)較為隨意的SOHO一族，選擇房型設(shè)計(jì)有利于其工作或個性的住宅；有更換工作意向的消費(fèi)者，這類消費(fèi)者則在購買住宅是就做好了兩手準(zhǔn)備，不僅關(guān)注住宅的居住條件。年輕人向往市區(qū)的繁華熱鬧，老年人則希望有舒適、安逸的生活環(huán)境和良好的醫(yī)療保障。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，家庭居住結(jié)構(gòu)也正發(fā)生改變。這樣當(dāng)前社會家庭成員居住結(jié)構(gòu)形成三種情況：⑴多代同堂或毗鄰而居；⑵近距離的分居；⑶完全的獨(dú)居。第一類要求住宅單體設(shè)計(jì)要有足夠的空間來滿足老中青三代人的需要。第二類則要求住宅開發(fā)的整體樓盤布局上考慮有多種房型配置。第三類則反映社會需求老年公寓。②　項(xiàng)目市場定位根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和項(xiàng)目承擔(dān)單位的情況，項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體將是經(jīng)濟(jì)富裕人群和新興的中產(chǎn)階層，面向事業(yè)有成、工作穩(wěn)定在青島常住的消費(fèi)者以及越來越多的外地投資客戶。 ③ 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析新華錦愛丁堡國際公寓新華錦?愛丁堡國際公寓地處松嶺路和遼陽東路交接處，屬于青島東城高尚居住區(qū)的核心位置