【正文】 不包括膠州市和即墨市）為應對國際金融危機的沖擊，刺激住房消費和房地產(chǎn)投資，2008年11月，青島市政府出臺《關于支持居民購買住房的意見》，從公積金貸款、個人購房稅費、子女購房等五個方面支持市民購房。因此,“國11條”當中第一項措施“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”對于遏制房價的進一步上漲將會起重要的作用。只有在需求出現(xiàn)明顯萎縮的情況下,才會出現(xiàn)供需平衡或供大于求的局面。從未來供應規(guī)模來看,%,%,%。貸款比例以及個人信貸規(guī)模的大幅度增長反映出年內(nèi)充裕的流動性密集地進入了房地產(chǎn)領域,適度寬松的貨幣政策對2009年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了關鍵性的作用。同時,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他資金來源中,定金及預收款達到15914億元,%。根據(jù)公布的數(shù)據(jù),2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源達到57128億元,%。對比商品住宅的銷售面積和銷售額漲幅可以看出,銷售額上漲的幅度幾乎高出銷售面積漲幅的一倍,房價大幅走高成為2009年中國房地產(chǎn)市場運行情況的主要特征。其中,%。12月份,以全年最高值收官。根據(jù)青島市基本建設程序，特編制本可行性研究報告。隨著十幾年的建設，在東部已經(jīng)形成了一個環(huán)境優(yōu)美、設施完備的現(xiàn)代化新城區(qū)。1994年，隨著青島市行政區(qū)劃的調(diào)整，建設“大青島”的步伐正式啟動。表11 項目主要經(jīng)濟技術指標表指標名稱單位數(shù)量備注總用地面積公頃　總戶數(shù)戶4622　總居住人口人13866按每戶3人計總建筑面積（地上）平方米　725200　其中：住宅平方米　549200　公建平方米176000容積率　　最大建筑高度層18項目總投資萬元投資利潤率稅前%稅后%項目建設期年5第二部分 項目建設的背景和必要性改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，有力地推動了城鄉(xiāng)建設飛速發(fā)展，城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，人民群眾的居住條件日益改善。項目建設資金已基本落實，社會效益、經(jīng)濟效益良好。通過市場預測分析，項目市場前景良好，建設規(guī)模適宜。依據(jù)國家關于建設項目的財務評價方法和有關規(guī)定，結合該項目的具體情況和特點，對項目進行財務評價。根據(jù)工程建設方案提出消防、環(huán)保、節(jié)能等專業(yè)設計方案。在擬定的建設規(guī)模的基礎上對設計方案提出工程總體布局和平面布置構想，選定工程建筑結構方案，擬定公用工程建設方案。三、可行性研究的范圍和依據(jù)可行性研究的依據(jù)①　青島市規(guī)劃局《建設工程規(guī)劃審查函復意見書》（青規(guī)函業(yè)字[2006]276號）② 青島市規(guī)劃局《關于擴大嶗山區(qū)午山社區(qū)整村改造控規(guī)用地范圍的答復意見》（青規(guī)業(yè)字[2006]34號③ 青島市規(guī)劃局《建設工程規(guī)劃審查函復意見書》（青規(guī)函業(yè)字[2007]22號）④ 青島市國土資源和房屋管理局嶗山國土資源分局文件《嶗山國土資源分局關于午山片區(qū)舊村改造用地預審意見》（青嶗土預字[2007]14號）⑤ 青島市規(guī)劃局《建設工程規(guī)劃審查函復意見書》（青規(guī)函業(yè)字[2007]154號）⑥ 青島市城中村（居）改造領導小組辦公室《關于午山社區(qū)舊村改造項目和四姜社區(qū)舊村改造項目初審意見的函》（青建函字[2007]35號）⑦ 青島市規(guī)劃局《建設工程規(guī)劃審查函復意見書》（青規(guī)函業(yè)字 [2007]588號）⑧ 青島市規(guī)劃局《建設工程規(guī)劃審查函復意見書》（青規(guī)函業(yè)字[2008]138號）⑨　由嶗山區(qū)城市化建設指揮部辦公室編制的《嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造實施方案》可行性研究的范圍本報告主要研究范圍包括以下幾方面：通過對青島市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展情況的調(diào)查研究和分析，以及對周邊地區(qū)的消費情況的分析和趨勢預測，論證本項目建設的必要性。投資規(guī)模及資金籌措，對外融資8億元,其余部分由建設單位自籌。二、項目概況項目建設地點本項目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓，西臨松嶺路、南至青島二中、北至翠嶺路。公司技術力量雄厚，管理體系現(xiàn)代化，且擁有一支精通房地產(chǎn)資本運作、項目開發(fā)、建筑設計、營銷策劃、工程管理、商業(yè)物業(yè)管理等業(yè)務的高素質(zhì)員工隊伍。青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造建設項目可行性研究報告目 錄第一部分 總 論 4 一、項目名稱及項目承建單位 4 二、項目概況 4 三、可行性研究的范圍和依據(jù) 5 第二部分 項目建設的背景和必要性 7 第三部分 市場分析 8 一、市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 8 二、2010年青島市房地產(chǎn)市場形勢展望 12 三、項目所在區(qū)域的市場調(diào)查與分析 14 四、項目定價 21 第四部分　項目建設地點及外部條件 22 一、項目建設地點 22 二、地質(zhì)條件 22 三、抗震設計 22 四、外部配套條件 22 第五章 建設規(guī)模與內(nèi)容 24 一、建設規(guī)模 24 二、建設內(nèi)容 24 第六部分　總體規(guī)劃 25 一、總體規(guī)劃的原則 25 二、總體規(guī)劃 25 三、綠化工程 27 四、豎向及場地整治 28 第七部分 單體建筑建設方案 29 一、單體建筑內(nèi)容 29 二、土建工程 29 三、建筑裝飾 30 四、豎向交通 30 第八部分 公用工程 31 一、給水工程 31 二、排水 32 三、電氣工程 32 四、弱電工程 34 五、采暖工程 35 六、燃氣工程 35 第九部分　　消防、環(huán)境保護 36 一、消防 36 二、環(huán)境保護 38 第十部分 能源消耗及節(jié)能措施 40 一、能源消耗 40 二、主要節(jié)能措施 40 第十一部分 組織機構與管理 41 一、組織機構 41 二、項目管理 41 第十二部分 招標、投標 43 一、項目概況 43 二、項目招標內(nèi)容 43 第十三部分 建設進度計劃 44 第十四部分 投資估算及資金籌措 45 一、 投資估算 45 二、資金籌措 46 第十五部分 項目財務評價 49一、財務評價的依據(jù)和范圍 49二、銷售收入及稅金測算 49三、 利潤計算 51四、敏感性分析 52第十六部分 可行性研究結論 53附 件 54第一部分 總 論一、項目名稱及項目承建單位項目名稱：青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)改造項目。項目承建單位：青島安信置業(yè)開發(fā)有限公司項目承建單位概況公司注冊資本金為人民幣3800萬元，具備房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)，是以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理為主的專業(yè)公司。公司先后開發(fā)的澳門花園、瑞士花園、櫸林美邸項目在島城引起強烈反響，在改善人居環(huán)境的同時，為島城創(chuàng)建了和諧溫馨的都市家園。建設規(guī)模與內(nèi)容本項目擬建設一處城市居住小區(qū)，總建設規(guī)模為725200平方米,其中商品住宅建筑面積249000平方米，海關住宅建筑面積70000平方米，安置住宅建筑面積230200平方米，公共建筑面積176000平方米。建設期本項目建設期為5年。通過對工程的經(jīng)營情況的分析，并結合項目其它建設條件，確定項目建設規(guī)模。根據(jù)項目經(jīng)營特點提出本項目管理體制、機構設置和人員編制方案。根據(jù)本項目的建設標準，對項目的土建工程、公用工程等進行詳細測算，提出項目的總投資額?？尚行匝芯拷Y論項目的建設符合青島市城市建設總體規(guī)劃，對改善周邊地區(qū)的城市面貌，改善午山社區(qū)居民居住條件及解決青島海關職工的住房條件有著積極的推動作用。該項目外部配套條件好，方案可行。項目主要技術經(jīng)濟指標如表11。青島市的城市建設也有了迅速發(fā)展，城市面貌日新月異，城市的基礎設施建設和居民生活水平穩(wěn)步提高。青島市委、市政府決定，將城市的行政、經(jīng)濟、金融和文化中心東移，在青島東部建設現(xiàn)代化新城區(qū)，推動青島市向現(xiàn)代化國際城市的目標邁進，從而拉開了青島市城市建設新的一輪飛躍。為加快嶗山區(qū)的城市化建設進程，認真貫徹市政府關于加快午山社區(qū)整村改造、解決青島海關職工住房的指示精神，2005年青島市政府在午山海關職工宿舍樓建設專題會議上就午山社區(qū)改造做專項批示，嶗山區(qū)政府和區(qū)城市化建設指揮部對此非常重視，將午山舊村改造列入村莊改造建設計劃，并結合午山舊村改造與解決青島海關職工宿舍樓工作，會同有關部門對午山舊村改造的控制性規(guī)劃方案進行了重新修訂，編制了修建性詳細規(guī)劃方案，青島市規(guī)劃局據(jù)此下達了《建設工程規(guī)劃審查函復意見書》。第三部分 市場分析一、市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析國家統(tǒng)計局19日公布的2009年全國房地產(chǎn)市場運行情況顯示,2009年,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元,%。 值得注意的是,根據(jù)公布的數(shù)據(jù),2009年全國商品房銷售面積93713萬平方米,%,。不過與此同時,2009年商品房銷售額達到43995億元,%,%。 另外,2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源也顯示出不一樣的變化。其中,國內(nèi)貸款達到11293億元,%。個人按揭貸款達到8403億元,%。 根據(jù)數(shù)據(jù),2009年全國新建商品住宅市場顯著供不應求,%,%。 這預示著2010年商品住宅供應量將比2009年增大一些,但增量不會過多。就全國而言,2010年新建商品住宅供應依然會偏少,這將影響房價的回調(diào)。 青島房地產(chǎn)市場行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析①　市場成交：全年住宅銷售面積同比增幅超過130%，12月中高端住宅占比超過40%。2009年，在購房優(yōu)惠政策以及寬松的貨幣環(huán)境的雙重刺激下，青島市房地產(chǎn)市場快速回暖，住宅銷售面積從3月份開始環(huán)比大幅增長，；下半年銷售面積依舊保持在月均89萬平方米的高位水平，全年商品住宅銷售面積達866萬平方米，達到歷史最高水平，較2008年增長138%。不過住宅出清周期仍由2月的最高位（19個月）銳減到年末的5個月，短期內(nèi)市場供求關系仍較為緊張，預計這種狀況將會持續(xù)到2010年上半年。%，其中中心城區(qū)漲幅高于5個縣級市。中國指數(shù)研究院中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）顯示，青島市住宅價格指數(shù)自2009年5月以來呈上升趨勢，漲幅較為明顯。預計2010年在地方政府的大力支持下，青島市房地產(chǎn)市場仍將會保持平穩(wěn)發(fā)展，成交量仍將保持較高水平。青島市作為國內(nèi)外知名旅游城市，將吸引更多外地人前來置業(yè)著名旅游度假城市，% 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)青島市作為中國首批優(yōu)秀旅游城市，憑借著優(yōu)美的海濱風景和特殊的歷史積淀，吸引著越來越多的國內(nèi)外游客前來觀光旅游。2001年以來，%?！皳頌嘲l(fā)展”空間發(fā)展戰(zhàn)略將增強環(huán)膠州灣地區(qū)的綜合競爭實力和對外輻射能力，提升購房需求