【正文】 使用價格標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行；其他有關(guān)行業(yè)，凡是有價格浮動和優(yōu)惠的，可按規(guī)定執(zhí)行非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)最低價格。對研發(fā)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的生產(chǎn)性項(xiàng)目用地，實(shí)行與工業(yè)項(xiàng)目用地同等的供地方式。對新辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可采用劃撥或協(xié)議出讓的方式供地，土地出讓金可按不低于國家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)收取。中央設(shè)立專項(xiàng)補(bǔ)助投資，依據(jù)各地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平、老齡人口規(guī)模等， 積極支持地方社會養(yǎng)老服務(wù)體系發(fā)展，重點(diǎn)用于社區(qū)日 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 11 間照料中心和老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)設(shè)施建設(shè)。地方各級政府要切實(shí)履行基本公共服務(wù)職能，強(qiáng)化在社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)中的支出責(zé)任，安排財(cái)政性專項(xiàng)資金，支持公益性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)資金需多方籌措，多渠道解決。推動社會專業(yè)機(jī)構(gòu)以輸出管理團(tuán)隊(duì)、開展服務(wù)指導(dǎo)等方式參與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施運(yùn)營，引導(dǎo)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)向規(guī)模化、專業(yè)化、連鎖化方向發(fā)展。加強(qiáng)對非營利性社會辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的培育扶持，采取民辦公助等形式，給予相 應(yīng)的建設(shè)補(bǔ)貼或運(yùn)營補(bǔ)貼，支持其發(fā)展。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 10 鼓勵有條件或新建的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實(shí)行公建民營，通過公開招投標(biāo)選定各類專業(yè)化的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營。拓展養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)從基本生活照料向醫(yī)療健康、輔具配置、精神慰藉、法律服務(wù)、 緊急援助等方面延伸。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性產(chǎn)業(yè)政策分析本項(xiàng)目建設(shè)符合國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2022 年本）》第一類“ 鼓勵類 ”第三十七 項(xiàng)“其他服務(wù)業(yè)”第 10 款“ 養(yǎng)老服務(wù)”，為國家鼓勵類建設(shè)項(xiàng)目。XXXX 置業(yè)有限公司順應(yīng) 社會需求，依托磁山溫泉公園 優(yōu)美的自然景觀資源和豐厚的歷史文化底蘊(yùn)，打造了一個以養(yǎng)生為主題， 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 9 集醫(yī)療救護(hù)、養(yǎng)生保健、家政服務(wù)、文化休 閑等功能于一體的高檔養(yǎng)生社區(qū)磁山“頤生苑” 養(yǎng)老社區(qū)，以中國首創(chuàng)的全新養(yǎng)老模式，為老年人構(gòu)建一個最期望的晚年生活樂園?，F(xiàn)在城市緊張、嘈雜的生活環(huán)境，又讓老年人找不到晚年生活的樂趣。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)目的及必要性一、項(xiàng)目建設(shè)目的中國已進(jìn)入老年社會，讓那些為社會作出貢獻(xiàn)的老年人過上幸福充實(shí)、健康快樂的晚年生活，是子女和全社會的共同愿望，更是社會主義和諧社會建設(shè)的基本內(nèi)容和重要任務(wù)。按照要求，全市床位數(shù)年均增 長 10%以上，每年需增長 2630 張，2022 年需達(dá)到 42022 張（考慮 2022 年老年人口達(dá)到 140 萬）。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 8 截至 2022 年底，XX 市老年人口已達(dá) 萬人，占總?cè)丝诘?，而 XX 市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只有 208 個，床位總數(shù) 26305 張。 “十二五”時期，我國將出現(xiàn)第一個老年人口增長高峰，60 歲以上的老年人將新增 800 萬，總數(shù)將由 億增加到 億，老年人口比重將由 %增加到 16%，人口老齡化進(jìn)程將加快，社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)需求將大量增加。當(dāng)前我國老年消費(fèi)市場開發(fā)仍處于初級階段，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的供給不足、比重偏低、質(zhì)量不高，這些都不能滿足老年人日益增長的服務(wù)需求。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及領(lǐng)域廣等特點(diǎn)，并對上下游產(chǎn)業(yè)具有帶動效應(yīng)。養(yǎng)老正在突破傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式，形成家庭、社區(qū)、市 場化養(yǎng)老并存的局面，出現(xiàn)了異地養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、 “侯鳥式”養(yǎng)老以及生態(tài)養(yǎng)老等新模式。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步，人們的生活方式的多樣化， 單純的國家福利已經(jīng)難以滿足老年人生活多樣化的需求。投資估算與資金籌措方案本項(xiàng)目總投資估算為 33200 萬元，全部由 XXXX 置業(yè)有限公司解決。 該區(qū)域周圍環(huán)境狀況良好，周邊水體、大氣、土壤具有 較強(qiáng)的自凈化能力，且有一定的環(huán)境容量，適合本項(xiàng)目的建設(shè)。具體項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度情況見第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表。是一組由19 棟 510 層小體量建筑圍合而成的中心綠 化庭院， 規(guī)劃總戶數(shù)600 戶。本項(xiàng)目東至和尚營，西至山頂分水嶺，南至山頂分水嶺，北至陳家溝南坡界石。第二節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù)XXXX 置業(yè)有限公司關(guān)于委托我公司編制本項(xiàng)目可行性研究報告的委托書；國家、省、市有關(guān)政策、法律、法規(guī)、 規(guī)定要求；國家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；國家發(fā)改委關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求；《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（20222022 年） 》；《省民政廳關(guān)于社會福利機(jī)構(gòu)審批管理工作的實(shí)施意見》（魯民【2022】31 號）；《XX 市養(yǎng)老服 務(wù)機(jī)構(gòu)等級管理暫行辦法》；《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（中國電力出版社）； 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 4 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》第三版（中國計(jì)劃出版社）；省建筑工程消耗量定額；1省安裝工程消耗量定額；1建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。自金河集團(tuán)涉足房地產(chǎn)以來，以過人的氣魄，全新的理念，縝密的設(shè)計(jì)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕?，陸續(xù)開發(fā)建造了丹陽小區(qū)、黃金河工程、福州路工業(yè)園……，位于 XX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中心地 帶的金河大廈是金河建設(shè)的代表作。近幾年來，金河集團(tuán)各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持 20%以上的年增 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 3 長，成為 XX 民營企業(yè)中的佼佼者。集團(tuán)下轄 12 個法人企業(yè)，總資產(chǎn)超過 7 億元，擁有廠地面積150 萬平方米，在 3 個縣市區(qū)擁有 5 個工業(yè)園，在韓國設(shè)有海外分支機(jī)構(gòu)。金河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司始創(chuàng)于 1982 年 4 月，2022 年 6 月 18日，經(jīng)省工商局核準(zhǔn)組建。 （以上范圍不含須經(jīng)許可審批的項(xiàng)目）。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 1 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 第一章 總　 論第一節(jié) 投資方概況單位名稱： 單位住所： 法定代表人：注冊資本：壹仟萬元實(shí)收資本：壹仟萬元公司類型：有限責(zé)任公司（自然人投資或控股）經(jīng)營范圍：前置許可經(jīng)營項(xiàng)目：主食、熱菜、涼菜（有效期至 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 2 2022 年 7 月 15 日）；溫泉浴、游泳館、浴室、足浴（有效期至 2022 年 9 月 14 日）；住宿（有效期至 2022 年 9 月 13 日）。一般經(jīng)營項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、土木建筑工程、房屋工程、道路工程、市政工程、園林綠化工程設(shè)施工、物業(yè)管理（以上范圍須憑資質(zhì)經(jīng)營）：旅游項(xiàng)目開發(fā)。營業(yè)期限：2022 年 11 月 16 日至 2029 年 11 月 15 日投資方簡介：XXXX 置業(yè)有限公司是 金河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司下屬的具有獨(dú)立法人資質(zhì)的現(xiàn)代化企業(yè)，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、銷售，土木工程、房屋工程、道路施工、市政工程、園林綠 化、酒店、旅游、溫泉洗浴、物業(yè)管理等。26 年來，金河人以“ 正直、人和、創(chuàng)業(yè)、勤儉” 為廠訓(xùn) ，以“認(rèn)識 革新、管理革新、技術(shù)革新”為方針，謙虛自勵，奮發(fā)向上，締造了一個蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代化民營企業(yè)集團(tuán)。現(xiàn) 有員工 1300 人，其中各類專業(yè)技術(shù)人員 450 多人。2022 年，企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值15 億元，實(shí)現(xiàn)利稅 億元，出口創(chuàng)匯 3500 萬美元。這座金河集團(tuán)自己的商務(wù)大廈氣魄弘大、設(shè)計(jì)新穎，風(fēng)格獨(dú)特， 位置優(yōu)越，吸引了眾多高端客戶競相入駐興業(yè)，形成 XX 開發(fā)區(qū)新的商務(wù)中心，成為魅力 XX 一道亮麗的風(fēng)景線。第三節(jié) 研究范圍及內(nèi)容項(xiàng)目申辦因由和目的需求分析與機(jī)構(gòu)規(guī)模建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件建設(shè)方案環(huán)境和生態(tài)影響分析節(jié)能分析社區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度投資估算和資金籌措財(cái)務(wù)分析1社會影響分析1工程招標(biāo)1可行性研究結(jié)論與建議 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 5 第四節(jié) 項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱：磁山“ 頤生苑”養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)地點(diǎn)：本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 XX 開發(fā)區(qū)磁山。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模磁山“頤生苑 ”養(yǎng)老社區(qū)，占地面積 平方米，地上建筑面積 平方米，地下建筑面積 平方米 。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期為 2 年，計(jì)劃于 2022 年 12 月開始，至 2022 年11 月結(jié)束。環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 XX 開發(fā)區(qū)磁山。本項(xiàng)目主要的污染源有污水、廢氣、噪音、固體廢棄物等污染，除此之外基本無其他污染物排放，經(jīng)過適當(dāng)處理后，能夠 達(dá)到國家和地方的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和污染物排放標(biāo)準(zhǔn)，對 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 6 周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較小。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 7 第二章 項(xiàng)目申辦因由和目的第一節(jié) 項(xiàng)目申辦因由到 2022 年底，中國 65 歲以上老人所占比例已經(jīng)達(dá)到 %，超過世界平均水平。面對老年人口的現(xiàn)狀，中國未來可能通過財(cái)政補(bǔ)貼、減免稅收、購買服務(wù)甚至養(yǎng)老專項(xiàng)按揭貸款等手段加快解決老齡問題。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始走出一條與國際經(jīng)驗(yàn)接軌的社會化、市場化的道路。老齡人口的增多拉動產(chǎn)生老齡人群的服務(wù)需求增長，比如對醫(yī)療衛(wèi)生、休閑保健、托管托養(yǎng)、家政服務(wù)、文化娛樂、信息咨詢等服務(wù)需求。從國內(nèi)市場來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于“ 沉睡” 階段，很多商機(jī)有待開發(fā)。未來 510 年間，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。預(yù)計(jì)到 2022 年， XX 市 60 歲以上老年人口總量將增加到 140 萬人，占總?cè)丝诘谋壤龑⑸仙?%。本項(xiàng)目依托磁山省級地質(zhì)公園，充分挖掘利用磁山優(yōu)越，建設(shè)以養(yǎng)老為主題，集養(yǎng)老康復(fù)、醫(yī)療護(hù)理、休 閑 度假、觀光旅游、養(yǎng)生保健、生態(tài)農(nóng)業(yè)等于一體、設(shè)施完備、功能豐富的高檔養(yǎng)老康復(fù)中心，為社會功臣提供一個幸?？禈贰⒏咂焚|(zhì)的晚年生活平臺。傳統(tǒng)的敬老院養(yǎng)老模式，子女養(yǎng)老模式，無法適應(yīng)老年社會的發(fā)展。全社會迫切期待一種全新的、適合老年人精神、生理和物質(zhì)需求的養(yǎng)老模式和養(yǎng)老環(huán)境。頤生養(yǎng)老區(qū)以“仁” 、“孝” 為核心價值，以高檔化、人性化的服務(wù)設(shè)施和關(guān)懷服務(wù)奉行對老人之孝，以“替天下兒女盡孝，為天下父母皆有”為己任，以“親情、和諧”的家文化為依托，倡導(dǎo)“健康、快樂”的老年新生活。發(fā)展規(guī)劃分析（1）《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年（2022—2022 年 ）規(guī)劃綱要》指出：加快發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)，培育壯大老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)公益性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，鼓勵社會資本興辦具有護(hù)理功能的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，每千名老人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到 30 張。（2）《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（20222022 年）》指出：充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，為各類服務(wù)主體營造平等參與、公平競爭的環(huán)境，實(shí)現(xiàn)社會養(yǎng)老服務(wù)可持續(xù)發(fā)展。負(fù)責(zé)運(yùn)營的機(jī)構(gòu)應(yīng)堅(jiān)持公益性質(zhì)，通過 服務(wù)收費(fèi)、慈善捐贈、政府 補(bǔ)貼等多種渠道籌集運(yùn)營費(fèi)用，確保自身的可持續(xù)發(fā)展。鼓勵民間資本投資建設(shè)專業(yè)化的服務(wù)設(shè)施，開展社會養(yǎng)老服務(wù)。鼓勵社會辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收養(yǎng)政府供養(yǎng)對象，共享資源，共擔(dān)責(zé)任。要充分發(fā)揮市場機(jī)制的基礎(chǔ)性作用，通過用地保障、信貸支持、補(bǔ)助貼息和政府采購等多種形式，積極引導(dǎo)和鼓勵企業(yè)、公益慈善組織及其他社會力量加大投入，參與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、運(yùn)行和管理。民政部本級福利彩票公益金及地方各級彩票公益金要增加資金投入，優(yōu) 先保障社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)。（3）為鼓勵扶持養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，省規(guī)定，凡創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)的，注冊 資本均可按法定最低注冊資本執(zhí)行；養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)在辦理年度檢驗(yàn)和工商登記事項(xiàng)時，依法從快從簡辦理。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益性的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，經(jīng)依法批準(zhǔn)可使用集體所有的土地。非營利性社會養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)還可享受免交征地管理費(fèi)，適當(dāng)減免城建行政事業(yè)性收費(fèi)等規(guī)費(fèi)優(yōu)惠。（4）XX 市政府制定出臺了 《關(guān)于加快社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》，明確了“ 十二五” 時期全市社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的總體目標(biāo)、主要任 務(wù)和保障措施，特別對養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的資金扶持政策作出了詳細(xì)規(guī)定。 “十二五”期間，資助社會力量興辦非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)床位 10000 張。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 12 二是給予養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)運(yùn)營補(bǔ)助。綜上所述，XXXX 置業(yè)有限公司順應(yīng)社會需求，依托磁山溫泉公園優(yōu)美的自然景觀資源和豐厚的歷史文化底蘊(yùn)，打造了一個以養(yǎng)生為主題，集醫(yī)療救護(hù)、養(yǎng)生保健、家政服 務(wù) 、文化休閑等功能于一體的高檔養(yǎng)生社區(qū)磁山“ 頤生苑” 養(yǎng)老社區(qū)，是必要的。同時，老齡化進(jìn)程與高齡化、空巢化、失能化相伴隨，社會養(yǎng)老服 務(wù)需求急劇增加?！笆濉蹦?， 老年人口將達(dá) 1923 萬，需要養(yǎng)老床位 萬張。截至 2022 年底，XX 市老年人口已達(dá) 萬人，占總?cè)丝诘?，而 XX 市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只有 208 個，床位總數(shù) 26305 張。按照要求，全市床位數(shù)年均增 長 10%以上，每年需增長 2630 張，2022 年需達(dá)到 42022 張（考慮 2022 年老年人口達(dá)到 140 萬）。磁山“頤生苑 ”養(yǎng)老社區(qū)，占地面積 平方米，地上建筑面積 平方米，是一組由 19 棟 510 層小體量建筑圍合而成的中心綠化庭院。62 至 107 平方米的黃金建筑面積，精雕細(xì)琢的房型設(shè)計(jì)，充分考慮和滿足老年人生活特點(diǎn)。兩棟面積 13000 平方米的服務(wù)中心、活動中心配套餐飲、住宿、保健、家政、文化、娛樂等各種功能， 為整個小區(qū)提供全 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 16 方位支持，營造便捷、舒適的生活環(huán)境?！邦U生苑”以子女化的服務(wù)理念和服務(wù)配套，開創(chuàng)中國最新的全程化養(yǎng)老模式，以居家式，租住式、安養(yǎng)式、度假式等養(yǎng)老方式，讓住在這里的老年人舒心，讓子女放心。緊急呼叫系統(tǒng)， 24 小時全天候響應(yīng)，解除老年人后顧之憂。“頤生苑”采用人防與技防相結(jié)合的安全防范模式，封閉式管理，24 小 時警衛(wèi)及車輛管理，營造安心生活。各種 專業(yè)人員都進(jìn)過嚴(yán)格培訓(xùn)，持證上崗，提供一流服務(wù)。