【正文】 老年住宅物業(yè)管理于老年住宅建設(shè)之間的關(guān)系可以分為以下幾點(diǎn)：（1）并非補(bǔ)充，而是重要組成部分老年住宅社區(qū)對(duì)服務(wù)產(chǎn)品的需求量大，定制式和菜單式的社區(qū)服務(wù)上升到了老年人生活基本需要的層面上，因此，以社區(qū)服務(wù)為主的物業(yè)管理也從社區(qū)的補(bǔ)充成分上升到了必要成分的地位，常規(guī) 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 58 性物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)兩者缺一不可，這是老年住宅物業(yè)管理與一般住宅物業(yè)管理最大的不同點(diǎn)。（2）供水器具采用節(jié)水型，衛(wèi)生間要有節(jié)水措施，一要選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，二要盡量使用凈化后的污水。目前所有保溫材料為擠塑聚苯乙烯保溫隔熱板，它具有閉孔型結(jié)構(gòu)，使得材料吸水率和透濕率均很小，壓縮強(qiáng) 度大，具有出色的保溫隔熱性能，優(yōu)越的抗?jié)裥院秃芨叩目箟簭?qiáng)度。第七章 節(jié)能分析 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 53 一、 節(jié)能規(guī)范和能耗計(jì)算綜合節(jié)能規(guī)范和設(shè)計(jì)依據(jù)（1）《節(jié)能中長(zhǎng)期規(guī)劃》（2022 年 11 月 25 日）（2）《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》（國(guó)發(fā)〔2022〕28 號(hào)）（3）《中國(guó)能源技術(shù)政策大綱》（2022 年 12 月）（4）《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工作的通知》（發(fā)改投資（2022）2787 號(hào)）（5）《節(jié)能減排綜合性工作方案》（2022 年 6 月 3 日）（6）《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》（7）《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的若干意見》（國(guó)發(fā)〔2022〕22 號(hào)）（8）固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查暫行辦法（國(guó)家發(fā)展改革委令〔2022〕第 6 號(hào)）（9）《省節(jié)約能源條例》（10）省政府印發(fā)《節(jié)能減排綜合性工作實(shí)施方案》（11）《省人民政府辦公廳關(guān)于切實(shí)做好固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估審查工作的通知》（魯政辦發(fā)〔2022〕42 號(hào)）建筑節(jié)能規(guī)范和設(shè)計(jì)依據(jù)（1）《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)手冊(cè)》（中國(guó)建筑工業(yè)出版社）（2）《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)技術(shù)》（中國(guó)建筑工業(yè)出版社）（3）《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（2022 年 1 月 1 日起實(shí)施） 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 54 （4）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) DBJ 140362022）（5）《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（采暖居住建筑部分）JGJ 2695（6）《用能單位能源計(jì)量器具配備和管理通則》（GB171672022）（7）《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJ2022)（8）《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5017693）（9）《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500282022）（10）XX 市人民政府《 關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的實(shí)施意見 》煙政發(fā)〔2022〕98 號(hào)能耗計(jì)算本項(xiàng)目耗能品種電力、熱力、天然氣、耗能工質(zhì)為新水。本項(xiàng)目將設(shè)置一個(gè)污水總排放口，按照排污口設(shè)置及規(guī)范要求，在排放口設(shè)置環(huán)保部門統(tǒng)一制定的排污標(biāo)志牌和計(jì)量?jī)x表。（2）在工程場(chǎng)地內(nèi)，確定適宜的建筑土方臨時(shí)堆存點(diǎn)，挖取的土方盡量做到及時(shí)回填，并避免雨天挖、填土方作業(yè)，以減輕水土流失。二、環(huán)境保護(hù)治理措施及方案 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 50 （一）施工期產(chǎn)污位置、污染物種類及治理措施施工期產(chǎn)污位置、 污染物種類（1）場(chǎng)地平整在場(chǎng)地平整，存在著施工噪聲、揚(yáng)塵對(duì)周邊環(huán)境的影響。春季受西南風(fēng)影響，氣溫回升較快，空氣干燥，蒸發(fā)量大；夏季受東南季風(fēng)控制，降水集中，降水量占全年降水量的 60%左右；秋季降水減少；冬季冷空氣活動(dòng)頻繁，經(jīng)常出現(xiàn)冷流降雪天氣。（2）管網(wǎng)體系：電器多回路配線技術(shù)；管道集中暗設(shè)系統(tǒng)技術(shù)；空調(diào)室外機(jī)統(tǒng)一就位安裝技術(shù)；天然氣管線輸送技術(shù)；新型管材應(yīng)用。網(wǎng)絡(luò)采用千兆以太 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 46 網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)光纖到樓、五類線到戶。其中也有彩度上升的。臥室宜采用可調(diào)節(jié)亮度的開關(guān)，并應(yīng)在床頭方便的位置設(shè)置照明開關(guān)。廚房及衛(wèi)生間的采暖溫度不應(yīng)低于其他房間，如感到浴室內(nèi)不夠溫暖，可采用電加熱設(shè)備，但應(yīng)注意其安全性。應(yīng)選用操作安全簡(jiǎn)單，具有防止誤操作功能的產(chǎn)品，并應(yīng)考慮維護(hù)簡(jiǎn)單，消 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 42 耗品更換容易。平開門應(yīng)采用杠桿式把手，避免使用不易用力的球形把手。（4）門窗的選用戶內(nèi)所有的門，包括廚房、衛(wèi)生問、陽臺(tái)的 門凈寬( 通行寬度)均不應(yīng)小于 ，以保證輪椅的通過。扶手的高度、材質(zhì)和形狀應(yīng)根據(jù)使用特點(diǎn)來選扦，安裝必須堅(jiān)固、可靠以確保使用的安全性。浴缸需采用防滑材料，浴缸邊緣離地 350450mm為宜，適合方便跨越浴缸和坐在浴缸邊緣出入。櫥柜及臺(tái)面 應(yīng)選用易于清潔的材質(zhì)。因此老年人住宅內(nèi)的地面應(yīng)取消所有高差，包括衛(wèi)生間及陽臺(tái)內(nèi)外的地面高差。不 應(yīng)使用長(zhǎng)毛的蹭鞋地毯，蹭鞋地毯應(yīng)和其他材料保 持在一個(gè)平而上。老年人住宅墻面應(yīng)采用那些即使擦著身體也很難擦傷的墻面材料。（5）戶型設(shè)計(jì)由于戶型設(shè)計(jì)直接關(guān)系到老年人的生活質(zhì)量，因此，在老年住宅的戶型設(shè)計(jì)上也有特別的要求： 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 35 ①保證 有良好的采光、通風(fēng)， 為老年人提供一個(gè)健康的生活環(huán)境；②與子女同住的單元住宅應(yīng)盡可能分門出入，客廳的設(shè)計(jì)既要可以滿足家庭成員會(huì)客、看電視、聊天等娛樂交往活動(dòng)的需要，又可兼作餐廳，這樣，可避免家庭成員之間因工作、學(xué)習(xí)、休息、娛樂及習(xí)慣的不同相互干擾，同時(shí)也便于生活上的互相照顧；③獨(dú)立的老年住宅應(yīng)至少設(shè)置兩個(gè)房間，為老年人陪護(hù)者提供居住的空間；④老年人因?yàn)樯眢w機(jī)能的退化，使用衛(wèi)生間的次數(shù)會(huì)增多，因此應(yīng)該在臥室內(nèi)設(shè)立獨(dú)立的衛(wèi)生間；⑤室內(nèi)的樓梯應(yīng)采用三段式樓梯，降低了坡度也為老年人上下提供了更多的緩沖空間；⑥所有房 間應(yīng)在同一平面上，避免室內(nèi)的階梯，保證老年人行動(dòng)的安全。在就本課題進(jìn)行訪談?wù){(diào)研時(shí)，幾乎所有的已入住老年社區(qū)的老人都表示，良好的生活環(huán)境是他們購(gòu)買住宅的主要誘因。我們現(xiàn)行的一般設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)并不一定適用于老年人住房。當(dāng)老年人和兒子夫妻 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 31 同住時(shí)，既要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)未被疏遠(yuǎn)的感覺，同時(shí)又要充分注意老年人生活的隱私。特別是地面材料要求防滑，要排除高差和門坎；在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地點(diǎn)，要安裝扶手，門最好改為推拉式的。他們?nèi)杂凶约旱娜松繕?biāo)和生活目標(biāo)，通常會(huì)為自己的某種目標(biāo)全力追求。（2）感覺功能的變化①由于感 覺功能的衰老，對(duì)室溫冷熱變化的感覺的衰退不敏 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 28 感；②在視覺 衰退上表現(xiàn)顯著，瞳孔的光通量能力下降，在較暗的場(chǎng)所很難看得清。而所有的專用設(shè)計(jì)均是建立在對(duì)老年人生理特征、心理特征、行為特征的細(xì)膩研究的基礎(chǔ)之上，以實(shí)現(xiàn)的住宅產(chǎn)品的人性化、科學(xué)化、細(xì)致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護(hù)。老年住宅的產(chǎn)品設(shè)計(jì)在對(duì)已有建筑形態(tài)的分析研究的基礎(chǔ)上，我們通過總結(jié)設(shè)計(jì)出一種既適合老年人居住，又利于開發(fā)獲利的新型建筑形態(tài)：（1）老年住宅的規(guī)模社區(qū)化當(dāng)老年住宅從獨(dú)立建筑過渡到獨(dú)立社區(qū)時(shí)，社區(qū)除了可以擁有無障礙專住型老齡住宅獨(dú)立性、專用性強(qiáng)的優(yōu)點(diǎn)，而且在項(xiàng)目選址、建筑設(shè)計(jì)上都取得了很大的主動(dòng)性。供熱：建成區(qū)實(shí)行集中供熱。鐵路：通過中國(guó)鐵路動(dòng)脈膠濟(jì)－藍(lán)煙鐵路，XX 火車站貫通全國(guó)鐵路網(wǎng)、沿渤海灣德州至 XX 鐵路、XX 至大連輪渡鐵路。服務(wù)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，現(xiàn)代物流、服務(wù)外包、高端旅游等產(chǎn)業(yè)加快崛起，服務(wù)業(yè) 增加值在 GDP 中占比連年提高。全區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力指標(biāo)列國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)第 6 位，穩(wěn)居一流國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)行 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 22 列。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 21 2022 年 XX 市居民消 費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（CPI ）比上年上 漲 %。XX 市是著名“ 國(guó)際葡萄酒城”，物 產(chǎn)豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，境內(nèi)氣候宜人，資源豐富，堪稱是“寸土寸金 ”的經(jīng)商寶地。在區(qū)域地質(zhì)上，勘察地區(qū)位于膠北快隆的北部邊緣。區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦，土地多為沙土。磁山”中國(guó)甲骨文地質(zhì)公園為核心吸引物，開發(fā)建設(shè)集“ 商務(wù)會(huì)議 、休閑度假、康體健身”等各種功能于一體的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)，成為 XX 市旅游形象標(biāo)志區(qū)。山體、水體、動(dòng)植物旅游 資源相互烘襯，具有良好的生態(tài)旅游開發(fā)條件。各種 專業(yè)人員都進(jìn)過嚴(yán)格培訓(xùn)，持證上崗，提供一流服務(wù)。兩棟面積 13000 平方米的服務(wù)中心、活動(dòng)中心配套餐飲、住宿、保健、家政、文化、娛樂等各種功能， 為整個(gè)小區(qū)提供全 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 16 方位支持，營(yíng)造便捷、舒適的生活環(huán)境。截至 2022 年底，XX 市老年人口已達(dá) 萬人，占總?cè)丝诘?，而 XX 市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只有 208 個(gè)，床位總數(shù) 26305 張。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 12 二是給予養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)補(bǔ)助。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益性的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，經(jīng)依法批準(zhǔn)可使用集體所有的土地。鼓勵(lì)社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收養(yǎng)政府供養(yǎng)對(duì)象，共享資源，共擔(dān)責(zé)任。發(fā)展規(guī)劃分析（1）《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年（2022—2022 年 ）規(guī)劃綱要》指出：加快發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)，培育壯大老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)公益性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，鼓勵(lì)社會(huì)資本興辦具有護(hù)理功能的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，每千名老人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到 30 張。本項(xiàng)目依托磁山省級(jí)地質(zhì)公園，充分挖掘利用磁山優(yōu)越，建設(shè)以養(yǎng)老為主題，集養(yǎng)老康復(fù)、醫(yī)療護(hù)理、休 閑 度假、觀光旅游、養(yǎng)生保健、生態(tài)農(nóng)業(yè)等于一體、設(shè)施完備、功能豐富的高檔養(yǎng)老康復(fù)中心，為社會(huì)功臣提供一個(gè)幸?？禈贰⒏咂焚|(zhì)的晚年生活平臺(tái)。老齡人口的增多拉動(dòng)產(chǎn)生老齡人群的服務(wù)需求增長(zhǎng)，比如對(duì)醫(yī)療衛(wèi)生、休閑保健、托管托養(yǎng)、家政服務(wù)、文化娛樂、信息咨詢等服務(wù)需求。本項(xiàng)目主要的污染源有污水、廢氣、噪音、固體廢棄物等污染，除此之外基本無其他污染物排放，經(jīng)過適當(dāng)處理后，能夠 達(dá)到國(guó)家和地方的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和污染物排放標(biāo)準(zhǔn)，對(duì) 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 6 周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較小。第三節(jié) 研究范圍及內(nèi)容項(xiàng)目申辦因由和目的需求分析與機(jī)構(gòu)規(guī)模建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件建設(shè)方案環(huán)境和生態(tài)影響分析節(jié)能分析社區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度投資估算和資金籌措財(cái)務(wù)分析1社會(huì)影響分析1工程招標(biāo)1可行性研究結(jié)論與建議 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 5 第四節(jié) 項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱：磁山“ 頤生苑”養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)地點(diǎn)：本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 XX 開發(fā)區(qū)磁山。26 年來，金河人以“ 正直、人和、創(chuàng)業(yè)、勤儉” 為廠訓(xùn) ，以“認(rèn)識(shí) 革新、管理革新、技術(shù)革新”為方針，謙虛自勵(lì)，奮發(fā)向上，締造了一個(gè)蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代化民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。 （以上范圍不含須經(jīng)許可審批的項(xiàng)目）。自金河集團(tuán)涉足房地產(chǎn)以來，以過人的氣魄，全新的理念，縝密的設(shè)計(jì)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕?，陸續(xù)開發(fā)建造了丹陽小區(qū)、黃金河工程、福州路工業(yè)園……，位于 XX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中心地 帶的金河大廈是金河建設(shè)的代表作。具體項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度情況見第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表。養(yǎng)老正在突破傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式，形成家庭、社區(qū)、市 場(chǎng)化養(yǎng)老并存的局面，出現(xiàn)了異地養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、 “侯鳥式”養(yǎng)老以及生態(tài)養(yǎng)老等新模式。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 8 截至 2022 年底，XX 市老年人口已達(dá) 萬人，占總?cè)丝诘?，而 XX 市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只有 208 個(gè)，床位總數(shù) 26305 張。XXXX 置業(yè)有限公司順應(yīng) 社會(huì)需求，依托磁山溫泉公園 優(yōu)美的自然景觀資源和豐厚的歷史文化底蘊(yùn)，打造了一個(gè)以養(yǎng)生為主題， 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 9 集醫(yī)療救護(hù)、養(yǎng)生保健、家政服務(wù)、文化休 閑等功能于一體的高檔養(yǎng)生社區(qū)磁山“頤生苑” 養(yǎng)老社區(qū)，以中國(guó)首創(chuàng)的全新養(yǎng)老模式，為老年人構(gòu)建一個(gè)最期望的晚年生活樂園。加強(qiáng)對(duì)非營(yíng)利性社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的培育扶持，采取民辦公助等形式，給予相 應(yīng)的建設(shè)補(bǔ)貼或運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼，支持其發(fā)展。中央設(shè)立專項(xiàng)補(bǔ)助投資，依據(jù)各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、老齡人口規(guī)模等， 積極支持地方社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系發(fā)展，重點(diǎn)用于社區(qū)日 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 11 間照料中心和老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)設(shè)施建設(shè)。一是資助養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)。按照 2022 年我國(guó)老年人口將達(dá)到 億推算，要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，2022 年我國(guó)養(yǎng)老床位總數(shù)需達(dá)到約 663 萬張，比“十一五” 末新增340 多萬張床位。頤生苑以高檔化、人性化的設(shè)施配套，打造最適合老年人精神和生理需求的生活環(huán)境，多層建筑，配備高檔電梯。服務(wù)中心和活動(dòng)中心提供醫(yī)療保健、家政物業(yè)、文化娛樂、營(yíng)養(yǎng)配餐、特別護(hù)理、社交休閑、健身 鍛煉等全方位服務(wù)，老年人需要的，這里 應(yīng)有盡有。因傳說天上隕星降落此地而成山，隕星含磁鐵，磁鐵落地成山，故有名磁山。膠東沿海地區(qū)外來投資十分活躍，外資企業(yè)眾多，聚集了相當(dāng)?shù)母叨讼M(fèi)人群。開發(fā) 區(qū)內(nèi)年平均降水量為 毫米，全年降水集中月為 78 月份。XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地質(zhì)構(gòu)造簡(jiǎn)單，處在新華夏系巨型構(gòu)造的第二隆起帶中，及膠 東隆起帶福山附向斜東部。柳子河在區(qū)內(nèi)北部，其發(fā)源于福山臧家鎮(zhèn)，該河汛 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 20 期水量較大，其它季水量甚微。其中，第一 產(chǎn)業(yè) 增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增 長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。全市城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %。新材料、生物醫(yī)藥、新光 電三大新 興產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 300 億元。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 23 機(jī)電產(chǎn)品出口比重占全區(qū)出口總額的 90%，比“十五”末提高 26 個(gè)百分點(diǎn)。供電：由與華東電網(wǎng)相連的電網(wǎng)雙回路、雙電源供電，電力充足。天然氣：現(xiàn)有供氣能力為 2 萬立方米/日，二期規(guī)劃供氣能力為 5 萬立方米/日。在老年社區(qū)的規(guī)劃中，導(dǎo)入度假概念，將社區(qū)從單純性養(yǎng)