【正文】 老社區(qū)向悠閑康樂社區(qū)轉(zhuǎn)變，使社區(qū)不單具有老少康樂的功能，而且具有為年輕人節(jié)日悠閑度假的功能。步入老年以后，人在心理和生理上隨著年齡的增加而發(fā)生與青壯年完全不同的情況，叫做老化現(xiàn)象。③老人的生活結(jié)構(gòu)的變化步入老年后，通常閑暇時(shí)間增多了，隨著年齡的增長，生理能力的衰退（特別是行走的能力），滯留在家里的時(shí)間增長。家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置，采用簡單的動(dòng)作就能使用的操作方法。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時(shí)應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。（5）要便于改造老年人從自理自力期到照顧關(guān)懷期，差不多有一二十年的時(shí)間，老人生理將由健壯到衰老，住宅的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)考慮到老人的需求，設(shè)置隱蔽設(shè)計(jì)，便于增添設(shè)備、設(shè)施等改造工程。最重要的目標(biāo)就是盡可能長時(shí)間維持其獨(dú)立生活能力。（3）單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)以公寓、多層為主，主要是從老年人行動(dòng)不便的生理特征考慮，樓高不宜超過 5 層，而且多層一般應(yīng)設(shè)置電梯，方便老人的上下。老年住宅室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)要點(diǎn)（1）墻、地面裝修老年人隨著生理、心理的變化，動(dòng)作變得遲緩，反應(yīng)不能隨心，事故易發(fā)率較高。因此居室地面宜用硬質(zhì)木料或富彈性的塑膠材料，寒冷地區(qū)不宜采用陶瓷材料。在現(xiàn)在的住宅設(shè)計(jì)中，躍層、錯(cuò)層都是很流行的做法，但對(duì)老年人來講并不合適，尤其是需要使用輪椅的老年人。設(shè)計(jì)推拉門、折疊門時(shí)，也應(yīng)使用地下埋沒式門軌或采用吊掛式門軌以保證地面的平整。應(yīng)采用使用方便的坐便器，沖水手柄設(shè)在易于操作的位置。（3）安全扶手的安裝 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 40 老年人由于身體機(jī)能的下降，很多時(shí)候需要扶手的協(xié)助以獨(dú)立完成起立、行走、轉(zhuǎn)身等 動(dòng)作。扶手與墻壁的間隔為 4—6cm，以不碰手為宜。開啟扇的設(shè)計(jì)不應(yīng)過大、過沉，開啟方式應(yīng)易于操作。門扇裝有玻璃時(shí)，宜使用安全玻璃，否則應(yīng)將玻璃分隔成小塊，以免玻璃萬一破裂時(shí)傷人。廚房及衛(wèi)生間無論是否有自然通風(fēng)，都應(yīng)設(shè)置機(jī)械通風(fēng)裝置，以保證在任何氣候情況下通風(fēng)良好。同時(shí)在選擇照明器具和燈 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 43 泡時(shí)，應(yīng)考慮清洗和更換的安全性及方便性。隨著年齡的增高，眼球的晶狀體會(huì)產(chǎn)生黃變化，從黃色變?yōu)榻诤稚纳亍Ｗ≌悄芑夹g(shù)（1）安全防范子系統(tǒng)：在中心內(nèi)部進(jìn)行多方位、多角度、多層次和多形式的安全防范，充分為入住中心的老年人人身、財(cái)產(chǎn)安全提供保障；同時(shí)還滿足室內(nèi)的可燃?xì)怏w泄露報(bào)警和緊急求助功能需求，并方便住戶可隨時(shí)以最快的速度與物業(yè)管理中心進(jìn)行聯(lián)系。（4）戶式純凈水系統(tǒng)：采用戶式純凈水處理設(shè)備，以磁山山泉或自來水為原料，通過過濾和反滲漏技術(shù)進(jìn)一步凈化水源，為客人提供可直接飲用的清潔水。二、自然條件場址的地形、地貌本項(xiàng)目場地所處地貌類型為濱海平原地貌單元。生態(tài)環(huán)境本地區(qū)主要為住宅用地。這些影響在整個(gè)施工過程中均存在，但在不同施工階段，其影響的強(qiáng)度有所不同。（二）項(xiàng)目運(yùn)營期間污染物種類及治理措施在投入使用后可能會(huì)成為污染源的主要是因人流增加后產(chǎn)生的交通運(yùn)輸噪聲和社會(huì)生活噪聲、粉塵、污廢水和生活垃圾、固體廢棄物等。綜上所述，本項(xiàng)目在建設(shè)過程中及建成后，通過實(shí)行各項(xiàng)環(huán)保措施，可以將對(duì)環(huán)境的不利影響降至可接受范圍內(nèi)。（2）減少冷風(fēng)滲透，加設(shè)密封條，提高氣密性，如泡沫聚氨脂，泡沫聚乙烯等。（4）窗墻面積比不應(yīng)過大。老年住宅內(nèi)蘊(yùn)涵了巨大的服務(wù)產(chǎn)品消費(fèi)需求，因此，老年住宅的物業(yè)管理與一般住宅物業(yè)管理最大的不同點(diǎn)在于對(duì)社區(qū)服務(wù)的提供與管理所占的比重增大，另一方面，在社區(qū)文化上，由于良好的社區(qū)文化對(duì)老年人的居住健康起到由關(guān)重要的作用，所以對(duì)社區(qū)文化的營造也成為了老年住宅物業(yè)管理的重心工作。實(shí)際上，為居住老人提供有償性社區(qū)服務(wù)已經(jīng)成為了老年住宅的重要盈利點(diǎn)之一，這種盈利是長期、穩(wěn)定、不存在 風(fēng)險(xiǎn) 的，而且將隨著老人年齡的增加而增加。認(rèn)真執(zhí)行國家能源政策、法令和標(biāo)準(zhǔn)。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 56 （2）正確選擇房屋最佳方位，充分利用太陽能，保持良好自然通風(fēng)。應(yīng)采取以下節(jié)能措施。生活辦公垃圾經(jīng)集中后，由物管部門負(fù)責(zé)安排人員送到外面的垃圾處理場處理，而且做到當(dāng)日收集，當(dāng)日處理。（4）施工場界用圍墻隔離，建筑物用攔網(wǎng)遮蓋，以維護(hù)城市文明形象。（4）裝修工程施工在對(duì)建筑物的室內(nèi)外進(jìn)行裝修時(shí)（如表面粉刷、油漆、噴涂、裱糊、鑲貼裝 飾等）， 鉆機(jī)、電錘、切割機(jī)等產(chǎn)生噪聲，油漆和噴涂產(chǎn)生廢氣、粉 塵， 廢棄物料及施工人員生活污水。聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀XX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)平均等效聲 級(jí)晝間為 分貝，夜間為 分貝，符合《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30962022 ）中的 2 類標(biāo)準(zhǔn)要求，主要生源為交通噪聲。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 48 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析第一節(jié) 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀一、地理位置本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 XX 開發(fā)區(qū)磁山。（2）墻體保溫系統(tǒng)：采用外墻保溫和墻體自保溫技術(shù)，組成整體建筑外圍的保溫隔熱系統(tǒng)，節(jié) 能性高達(dá) 65%。在設(shè)計(jì)中，必須注意這些變化，避免使用容易混淆的顏色。（7）色彩設(shè)計(jì)老年人的視覺經(jīng)常出現(xiàn)如下情況：老花眼、眼睛混濁需要光線、視覺變黃，因此設(shè)計(jì)時(shí)必須注意老年人看到的色彩與年輕人不一樣，應(yīng)適當(dāng)提高色彩的明度和對(duì)比度，提高可識(shí)別性，適應(yīng)老年人視覺能力下降的特點(diǎn)。同時(shí)應(yīng)注意各房間與走廊的亮度應(yīng)大致相同，以免有刺眼的感覺。電源開關(guān)應(yīng)選用寬板防漏電式按鍵開關(guān)，以便于手指不靈活的老年人用其他部位進(jìn)行操作。把手中心距地宜為 8001000mm。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 41 老年人喜歡溫暖、安靜、明亮的生活環(huán)境，寒冷、嘈雜和昏暗的生活環(huán)境會(huì)極大的影響老年人的心理和生理健康。扶手改變方向的地方可以中斷，但扶手端部之間的距離應(yīng)以 400mm 以下為標(biāo) 準(zhǔn)。老年人握力下降，應(yīng)選擇形狀便于操作的水龍頭，可使用便于調(diào)節(jié)水溫的杠桿式水龍頭或自動(dòng)水龍頭。老年人使用衛(wèi)生間的時(shí)間較長，且動(dòng)作幅度較大，因此老年人使用的衛(wèi)生潔具應(yīng)選擇操作簡單的設(shè)備，其安裝尺寸應(yīng)適當(dāng)放寬，位置符合老年人的生理特點(diǎn)；選擇使用時(shí)能確保身體安全和當(dāng)老年人跌倒時(shí)，危 險(xiǎn)性小的設(shè)備。因此必須考慮老年人移動(dòng)的方便性，取消陽臺(tái)內(nèi)外地面的高差。防滑條如果太厚，就會(huì)產(chǎn)生羈絆的危 險(xiǎn)， 應(yīng)與臺(tái) 階面幾乎設(shè)置在同一平面上，太厚的防滑 條應(yīng)鑲嵌埋人臺(tái)階面內(nèi)。衛(wèi)生間墻面應(yīng)盡可能避免出現(xiàn)陽角。1998 年中國老齡科學(xué)研究中心“國家九五社科” 重點(diǎn)課題“人口老齡化與社會(huì)保障制度研究”課題組進(jìn)行的 “城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保障調(diào) 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 36 查”， 調(diào)查結(jié)果顯示，老年人對(duì)住宅內(nèi)希望增加的 設(shè)備和設(shè)施中老人首選的是緊急呼叫設(shè)備，占 %，那些高齡老人最擔(dān)心家中無人時(shí)自己突然發(fā)病。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，也應(yīng)該從老年住宅的特點(diǎn)出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求。人們上了年紀(jì)，通常并不愿割斷他們與家庭和鄰里的 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 32 聯(lián)系，而生活在一個(gè)全新的生疏的環(huán)境里，他們不僅需要個(gè)人活動(dòng)，還要求參與社區(qū)的活動(dòng)。即使到了年老高壽時(shí)，也應(yīng)當(dāng)保留一個(gè)自己的空間，并適當(dāng)保留更方便家人提供照顧的地方。（3）要有健康性要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。總體來說， 應(yīng)當(dāng)按下列觀點(diǎn)來選擇和確定思路。（3）心理功能特征的變化①一般老人普遍地留戀過去，在居住方面總希望繼續(xù)居住自己曾長期生活過來的地方。在這一方面，萬科的“ 情景洋房”和“連院別墅”具有獨(dú)到的優(yōu)勢，強(qiáng)化其在這一方面的設(shè)計(jì)，對(duì)戶型進(jìn)行改良升級(jí)，使其更利于老年人居住，將可受到較好的效果。（2）老年住宅社區(qū)的功能多樣化要緩和老年住宅社區(qū)的垂暮氣氛，其根本的方法是將年輕人也 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 26 吸引到社區(qū)中來，以溝通活躍社區(qū)的氣氛?？赊k理國際、國內(nèi)直撥電話、電傳、傳真、移動(dòng)通信、數(shù)據(jù)通信、無線尋呼、計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)、多媒體通信等多種電信業(yè)務(wù)，為投資者提供分組交換、DDN 、幀中繼、ADSL 和 IP 寬帶上網(wǎng)等服務(wù)。新機(jī)場建成后，飛行區(qū)等 級(jí)將達(dá)到 4D（兼顧部分 E 級(jí)飛 機(jī)），航站樓 10 萬平方米，滿足年旅客吞吐量 1000—1200 萬人次需要。實(shí)際利用外資 億美元，占建區(qū)以來總量的40%以上，外資項(xiàng)目平均外資投入超過 800 萬美元，項(xiàng)目質(zhì)量和投資規(guī)模均居建區(qū)以來最好水平。電子信息、機(jī)械制造兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值 1993 億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 82%。2022 年 XX 市全市工 業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)比上年上漲 %，原材料燃料動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上漲 %，房屋銷售價(jià)格上 漲 %。2022 年，XX 市獲“中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”；2022 年 XX 市榮獲了“ 最佳中國魅力城市”，并獲得了“ 中國人居環(huán)境獎(jiǎng)” ；2022 年獲得了“ 聯(lián)合國人居獎(jiǎng)” 和“全國文明城市 ”稱號(hào)。區(qū)內(nèi)主要河流為夾河， 發(fā)流于棲霞靈山一帶，流域面積 2283 平方公里，年平均徑流量 億立方米。全市水資源豐富，水質(zhì)優(yōu)良、市區(qū)地下無開采礦區(qū)，沒有不良動(dòng)力因素。春季干旱多風(fēng)，夏季溫和多雨，秋季天高氣爽，冬季多風(fēng)少雪。磁山所在的 XX 經(jīng)濟(jì)技 術(shù)開發(fā)區(qū)及 XX 市乃至 半島是中國經(jīng)濟(jì)最為活躍的地區(qū)之一。磁山位于XX 開發(fā)區(qū)古 現(xiàn)辦事處境內(nèi)，古稱牟山，因?yàn)樗?dāng)年是中國古代牟子國屬地中的一座高山峰，因國名而名之山名。“頤生苑”提供一站式的菜單服務(wù)，涵蓋保健、購物、餐飲、家政、陪護(hù) 等各個(gè)方面，足不出戶，一個(gè) 電話 ，就可享到子女一般的貼心服務(wù)。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 14 第二節(jié) 機(jī)構(gòu)規(guī)模一、建設(shè)內(nèi)容建設(shè)物一覽表樓號(hào) 地上建筑面積（m 2） 地下建筑面積（m 2）1 號(hào)樓 2 號(hào)樓 3 號(hào)樓 4 號(hào)樓 5 號(hào)樓 6 號(hào)樓 7 號(hào)樓 8 號(hào)樓 9 號(hào)樓 10 號(hào)樓 11 號(hào)樓 12 號(hào)樓 13 號(hào)樓 14 號(hào)樓 15 號(hào)樓 51016 號(hào)樓 17 號(hào)樓 18 號(hào)樓 19 號(hào)樓 合計(jì) 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 15 二、建設(shè)規(guī)模指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)據(jù)1 規(guī)劃用地面積 m22 總建筑面積 m23 地上總建筑面積 m24 地下總建筑面積 m25 建筑密度 %6 容積率 7 綠地率 %停車位 460 個(gè)地上停車位 175 個(gè)8其中地下停車位 285 個(gè)9 總戶數(shù) 600 戶注：經(jīng)建設(shè)單位請(qǐng)示開發(fā)區(qū)管委同意本方案遵照《XX 市城市 規(guī)劃管理若干規(guī)定》設(shè)計(jì)，并符合老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范要求。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 13 第三章 需求分析與機(jī)構(gòu)規(guī)模第一節(jié) 需求分析從 2022 年到 2022 年，我國 60 歲以上的老年人口將由 億增加到 億，比重將由 %增加到 16%。非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)用電、用水、管道燃?xì)?、通信，按居民使用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行；其他有關(guān)行業(yè)，凡是有價(jià)格浮動(dòng)和優(yōu)惠的，可按規(guī)定執(zhí)行非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)最低價(jià)格。地方各級(jí)政府要切實(shí)履行基本公共服務(wù)職能，強(qiáng)化在社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)中的支出責(zé)任，安排財(cái)政性專項(xiàng)資金，支持公益性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 10 鼓勵(lì)有條件或新建的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實(shí)行公建民營，通過公開招投標(biāo)選定各類專業(yè)化的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營?，F(xiàn)在城市緊張、嘈雜的生活環(huán)境，又讓老年人找不到晚年生活的樂趣。 “十二五”時(shí)期，我國將出現(xiàn)第一個(gè)老年人口增長高峰，60 歲以上的老年人將新增 800 萬，總數(shù)將由 億增加到 億，老年人口比重將由 %增加到 16%，人口老齡化進(jìn)程將加快，社會(huì)養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)需求將大量增加。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，人們的生活方式的多樣化， 單純的國家福利已經(jīng)難以滿足老年人生活多樣化的需求。是一組由19 棟 510 層小體量建筑圍合而成的中心綠 化庭院， 規(guī)劃總戶數(shù)600 戶。近幾年來，金河集團(tuán)各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持 20%以上的年增 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 3 長，成為 XX 民營企業(yè)中的佼佼者。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 1 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一章 總　 論第一節(jié) 投資方概況單位名稱： 單位住所： 法定代表人：注冊(cè)資本：壹仟萬元實(shí)收資本：壹仟萬元公司類型：有限責(zé)任公司（自然人投資或控股）經(jīng)營范圍：前置許可經(jīng)營項(xiàng)目：主食、熱菜、涼菜（有效期至 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 2 2022 年 7 月 15 日）；溫泉浴、游泳館、浴室、足?。ㄓ行谥?2022 年 9 月 14 日）；住宿（有效期至 2022 年 9 月 13 日）?，F(xiàn) 有員工 1300 人，其中各類專業(yè)技術(shù)人員 450 多人。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模磁山“頤生苑 ”養(yǎng)老社區(qū)，占地面積 平方米，地上建筑面積 平方米，地下建筑面積 平方米 。 養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 7 第二章 項(xiàng)目申辦因由和目的第一節(jié) 項(xiàng)目申辦因由到 2022 年底，中國 65 歲以上老人所占比例已經(jīng)達(dá)到 %，超過世界平均水平。從國內(nèi)市場來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于“ 沉睡” 階段，很多商機(jī)有待開發(fā)。傳統(tǒng)的敬老院養(yǎng)老模式，子女養(yǎng)老模式，無法適應(yīng)老年社會(huì)的發(fā)展。（2）《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（20222022 年）》指出：充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，為各類服務(wù)主體營造平等參與、公平競爭的環(huán)境，實(shí)現(xiàn)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)可持續(xù)發(fā)展。