【正文】 ，組團結(jié)構(gòu)合理，便于實施。第六部分　總體規(guī)劃一、總體規(guī)劃的原則在整個規(guī)劃編制的過程中，始終本著合理性、方便性、經(jīng)濟性、美觀性“四效統(tǒng)一”的原則進行設(shè)計。根據(jù)上述要求，經(jīng)過對不同的單體建筑組合形式的比較，確定本項目的總建設(shè)規(guī)模為725200平方米其中商品住宅建筑面積249000平方米，海關(guān)住宅建筑面積70000平方米，安置住宅建筑面積230200平方米，公共建筑面積176000平方米。交通項目緊臨青島市的濱海大道（松嶺路），通過濱海大道與青銀高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。電訊青島市電訊事業(yè)非常發(fā)達，目前城市程控交換機總?cè)萘恳堰_300萬門，寬帶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)較為完善，且項目臨近松嶺路等城市干道，可滿足項目電訊需要。排水本項目排水實行雨污分流制，雨水、污水分別排至松嶺路道路排水管網(wǎng)。給水給水主要為生活用水、消防用水和部分綠化用水，水源采用城市自來水。四、外部配套條件本項目西鄰剛建設(shè)完成的濱海大道（松嶺路）。二、地質(zhì)條件目前尚無該地塊的正式地質(zhì)勘察報告，無法判定該地塊在地下深層的詳細地質(zhì)情況。通過對周邊地區(qū)商業(yè)用房的銷售定價的橫向比較，目前其銷售價格在1800025000元/㎡之間，考慮到本項目的位置、周邊環(huán)境等因素，確定商業(yè)用房的價格為20000元/㎡?？紤]位置、配套設(shè)施、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、外觀、戶型組合、樓盤規(guī)模等修正因素，本項目可將市場平均售價定多層22000元/㎡，高層17000元/㎡，海關(guān)住宅按政府定價為6000元/㎡。比較法的重點是比較實例的選取，即兩宗物業(yè)之間具有可比性。海逸翠庭地下停車位出售，約18萬。海逸翠庭190—330平洋房在售，190平戶型帶閣樓。3050多米的大尺度樓間距。海逸翠庭共8棟多層，復式住宅。目前銷售均價18000元/平方米。目前銷售均價為25000元/平方米頤和星苑頤和星苑位于青島市嶗山區(qū)香港東路四姜一灣，石老人以東、沙子口以西，由頤中地產(chǎn)和環(huán)宇地產(chǎn)聯(lián)合投資、中宇置業(yè)有限公司開發(fā)，總占地約1400畝，涉及石灣、北姜、西姜、東姜4個自然村舊區(qū)改造。由電腦直接控制車門自由出入，實行智能化交通管理恒基新天地在中國首家實行車庫車位超五星級精裝修設(shè)計，庫位為大理石貼面、豪華門廳設(shè)計，給每位業(yè)主賓客至歸的感覺。恒基新天地為200500平方米的極品豪宅，65%的綠化率，戶均雙車庫，擁有世界頂級物業(yè)顧問、世界頂級廚、衛(wèi)設(shè)備、五星級豪華裝修，國際5A級智能化管理，為中國首家精裝修智能車庫、首家無瀝青、水泥路面、首家園外人、車分流。樓層數(shù)：5樓28層；4樓30層 .樓體高度：5；4；3。上實海上海戶型面積區(qū)間在178—1000平米之間，精裝修。海上海是上實地產(chǎn)2009年主要的項目。上實規(guī)劃建設(shè)20棟小高層、高層建筑。在戶型設(shè)計上將考慮不同消費者的需求，在單體房型設(shè)計和樓盤房型組合方面滿足不同消費者的需要，擴大項目的目標市場。讓老人們生活在一起，有適合老人居住的空間，并提供相應(yīng)的專項社區(qū)服務(wù)，這將成為有別于敬老院的新的住宅開發(fā)新模式。父母、子女同在一個物業(yè)內(nèi)，彼此居住有一定的空間距離，但仍可較為方便地相互聯(lián)系和照顧。住宅面積和房型可能較大；或者子女和父母是左鄰右舍的關(guān)系，都單獨有自己的居所。居住結(jié)構(gòu)變化要求住宅設(shè)計以及整體樓盤的房型組合和配比，要能體現(xiàn)并適應(yīng)于這種變化。年輕人應(yīng)該照顧老人，在日常生活和照顧孩子方面也需要老人的幫助；但生活節(jié)奏的加快和生理、觀念、行為方式的差異往往激化了老年人與年輕人的摩擦，老中青三代同堂的情況有所改變；開始有更多的子女和老人選擇分開獨住。?！〖彝ゾ幼〗Y(jié)構(gòu)。由年齡、生活習慣等產(chǎn)生的行為差異導致消費者產(chǎn)生不同的購買偏好。ⅱ　工作需要、生活方式等。外地投資客戶。新興的中產(chǎn)階層，主體是有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的白領(lǐng)、小私營企業(yè)主、國家干部等。他們消費房產(chǎn)的目的，更多地是為保值、增值或以投資為目的的。 總平面圖項目市場定位①　市場細分不同的消費者由于年齡、收入、家庭人口生活習慣等因素對住宅有著不同的要求，從不同的角度出發(fā)可以將青島的商品住宅消費者進行如下劃分：ⅰ　消費能力經(jīng)濟富裕人群。W－劣勢商業(yè)、服務(wù)――周圍缺少大型的商業(yè)和居民生活服務(wù)設(shè)施，O－機會交通――隨著嶗山區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，道路交通將更加便利。土地――項目承擔單位已獲得該地塊的舊村改造開發(fā)權(quán)。項目地塊SWOT分析S－優(yōu)勢人氣――項目所在區(qū)域是青島市嶗山區(qū)新興區(qū)域，毗鄰高爾夫球場、青島二中、青島海洋大學，位置優(yōu)越。在其周邊由青島二中、高職校等。嶗山區(qū)往西通向市北區(qū)和市南區(qū)，北可達李滄區(qū)和城陽區(qū)，地理位置非常通暢，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。2008年全區(qū)實現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入(區(qū)市兩級)，%，%，；國、%，%，；%。三、項目所在區(qū)域的市場調(diào)查與分析項目所處環(huán)境調(diào)查與分析項目所在區(qū)域位于青島市嶗山區(qū)。：2010年上半年將保持穩(wěn)中有升趨勢，下半年或?qū)⒏呶徽鹗幓谝韵略?，青島市房價在2010年上半年仍將保持穩(wěn)中有升趨勢，這些原因包括：2009年青島市住宅成交面積保持在高位水平，而房價調(diào)整一般發(fā)生在成交量持續(xù)下跌約半年以后；2009年單幅住宅地塊樓面地價紀錄不斷被突破，典型地塊地價持續(xù)高企，以及中心城區(qū)住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)較為集中。：2010年上半年市場供應(yīng)仍將偏緊，下半年供應(yīng)將較為充足雖然2009年開發(fā)企業(yè)加快項目的竣工和推盤節(jié)奏，但預(yù)計2010年上半年青島市房地產(chǎn)市場供給仍將偏緊。其中重點強化環(huán)膠州灣地區(qū)老港區(qū)到團島等中心組團的分工合作與協(xié)調(diào)發(fā)展。作為全國著名的旅游度假城市，青島市近年來不斷加大對旅游設(shè)施的建設(shè)，與國內(nèi)外其他地區(qū)的聯(lián)系和交流將不斷增強，這將吸引越來越多外地人前來投資置業(yè)、購房安家，成為當?shù)胤康禺a(chǎn)市場長期向好的重要驅(qū)動力。2008年，全市共接待國內(nèi)外游客超過3470萬人次，其中海外游客80萬人次。從中長期來看，青島市作為國內(nèi)外知名的旅游城市，與國內(nèi)外其他地區(qū)的聯(lián)系和交流將不斷增強，以及“擁灣發(fā)展”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的大力實施，將成為青島市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的主要推動力。住宅價格指數(shù)2009年5月以來呈上升趨勢，漲幅較為顯著 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)④　土地市場：住宅土地成交面積較2008年增長3倍，部分單幅住宅地塊總價和樓面地價較上年有顯著提高住宅用地成交面積較2008年增長3倍，% 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（注：住宅土地統(tǒng)計包括純住宅地塊以及含住宅用地的綜合地塊，下同）%，% 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)二、2010年青島市房地產(chǎn)市場形勢展望：預(yù)計2010年青島市房地產(chǎn)市場仍將保持平穩(wěn)發(fā)展，年成交量將保持在較高水平2010年1月，青島市政府表示，為推動當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展，在2010年青島市將繼續(xù)執(zhí)行既支持居民購房又抑制房價過快上漲的政策，除稅收政策執(zhí)行國務(wù)院規(guī)定外，其余優(yōu)惠稅收政策保持不變，執(zhí)行期限順延至2010年12月31日。從區(qū)域價格水平來看，市南、嶗山和市北區(qū)位居前三位，分別為19143元/平方米、11900元/平方米和11760元/平方米；平度市和萊西市位居最后兩位，分別為3125元/平方米和2800元/平方米。③　價格表現(xiàn)：房價顯著上升，中心城區(qū)漲幅高于5個縣級市數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（注：銷售均價數(shù)據(jù)為住宅項目報價）隨著房地產(chǎn)市場快速回暖，2008年供過于求的市場關(guān)系在2009年上半年得到緩解，在下半年市場供求關(guān)系則趨于緊張，開發(fā)企業(yè)提價頻率和幅度逐步加大。②　市場供給：出清周期快速下降，短期內(nèi)供求關(guān)系趨于緊張，但中長期市場供應(yīng)為充足出清周期由年初的歷史高位19個月大幅下降至年末的5個月 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系在住宅銷售快速回暖的刺激下，開發(fā)企業(yè)加大推盤力度，在2009年住宅銷售面積同比增長138%的市場環(huán)境下，住宅可售面積由09年5月的歷史高位（619萬平方米）下降到12月的482萬平方米，%。2009年3月以來住宅銷售面積環(huán)比大幅增長，全年銷售面積同比增幅超過130% 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（注：2009年統(tǒng)計口徑不包括膠州市，2008年統(tǒng)計口徑不包括膠州市和即墨市）為應(yīng)對國際金融危機的沖擊，刺激住房消費和房地產(chǎn)投資，2008年11月，青島市政府出臺《關(guān)于支持居民購買住房的意見》，從公積金貸款、個人購房稅費、子女購房等五個方面支持市民購房。因此,“國11條”當中第一項措施“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”對于遏制房價的進一步上漲將會起重要的作用。只有在需求出現(xiàn)明顯萎縮的情況下,才會出現(xiàn)供需平衡或供大于求的局面。從未來供應(yīng)規(guī)模來看,%,%,%。貸款比例以及個人信貸規(guī)模的大幅度增長反映出年內(nèi)充裕的流動性密集地進入了房地產(chǎn)領(lǐng)域,適度寬松的貨幣政策對2009年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了關(guān)鍵性的作用。同時,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他資金來源中,定金及預(yù)收款達到15914億元,%。根據(jù)公布的數(shù)據(jù),2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源達到57128億元,%。對比商品住宅的銷售面積和銷售額漲幅可以看出,銷售額上漲的幅度幾乎高出銷售面積漲幅的一倍,房價大幅走高成為2009年中國房地產(chǎn)市場運行情況的主要特征。其中,%。12月份,以全年最高值收官。根據(jù)青島市基本建設(shè)程序，特編制本可行性研究報告。隨著十幾年的建設(shè)，在東部已經(jīng)形成了一個環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備的現(xiàn)代化新城區(qū)。1994年，隨著青島市行政區(qū)劃的調(diào)整，建設(shè)“大青島”的步伐正式啟動。表11 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標表指標名稱單位數(shù)量備注總用地面積公頃　總戶數(shù)戶4622　總居住人口人13866按每戶3人計總建筑面積（地上）平方米　725200　其中：住宅平方米　549200　公建平方米176000容積率　　最大建筑高度層18項目總投資萬元投資利潤率稅前%稅后%項目建設(shè)期年5第二部分 項目建設(shè)的背景和必要性改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，有力地