【正文】 3）合理安排車流路徑，保障交通暢通；（4）保證交易倉儲中心與南xx路與二環(huán)路的捷的貨客運通道；（5）控制交通對環(huán)境的影響；（6）在滿足項目區(qū)近期交通需求的前提下，為后期發(fā)展保有較大的交通預留。（4）高低錯落、豐富的天際線：小區(qū)住宅采用14層為商貿物流，四層為空中花園，520層互相穿插，錯落有致，形成豐富的建筑空間。（3）多樣化的布置原則：沿街為商務酒店和寫字樓，配合周邊建筑物，與整個項目合攏，形成整個區(qū)域的標志性建筑。一帶：為由南向北的綠化景觀帶，與東側綠化帶相交。中庭：本規(guī)劃中設計了中庭綠化景觀，向南北沿伸。將傳統(tǒng)的平直布局中引入變異元素，順應城市干道向西南偏轉，與垂直的空間組織形成對比與變化，突出空間的開闊有致，步移景異的藝術氛圍。（3）利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴大綠化范圍，重視生態(tài)、追求個性，使設計具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關系，使建筑融合于環(huán)境，營造生態(tài)的、生機的、生動的居住小區(qū)。（1）合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有機地結合，三種效益可以完美體現。臨沂是魯南著名的建材基地，各類批發(fā)市場齊全，品種繁多，特別建筑材料市場是蘇北魯南的重要集散地，建設所用的鋼材、水泥、石子、砂、鋁材、墻地磚等均可由區(qū)內生產廠家或專業(yè)批發(fā)市場供應，可完全滿足建設需要。206國道和京滬高速公路縱貫全境，省道、縣鄉(xiāng)公路縱橫交錯、四通八達。處于沿海地區(qū)大開放與黃淮海平原大開發(fā)的交叉地帶，位于蘇南、膠東半島兩大經濟帶的中間地帶，地處日照港、連云港腹地，接受產業(yè)輻射有著較好的條件。承載力(R)一般在10～15噸/平方米，～，地表水無腐蝕。農田有效灌溉面積45萬畝。境內大小山丘380座，最高的抱犢崮海拔580米，一般海拔高度為100—200米。無霜期平均202天。蒼山屬暖溫帶半濕潤季風氣候，四季分明。前者由斜山地和部分山間谷地組成，成向間平行排列，是在構造基礎上，經過流水風化等外力剝蝕作用而形成的。北部、西部為丘陵，屬魯中南山地的南緣，海拔在80m～250m之間。蒼山縣地形呈西北高東南低傾斜之勢，西北和北部為沉積巖組成的山嶺地帶，屬尼山山脈，群山起伏，全縣共有大小山頭910個，高程一般為100～579m，中、南部為臨郯蒼平原的一部分，中部為沖積平原，高程在35～65m之間，南部系低澇洼地平原，有洼湖22個，高程在30～35m之間。工程項目一覽表依據初步規(guī)劃方案，主要工程項目見下表51。（2）項目商業(yè)設施：項目配套商業(yè)設施包括56000平方米的商業(yè)物流，日后將統(tǒng)一運營招租。（1）住宅裝飾及設施標準：A、商業(yè)用房提供精裝修標準，即：a. 廳、過道的墻、頂抹灰，刷白，地面貼瓷磚；b. 衛(wèi)生間的地面、墻面（）貼瓷磚、頂棚吊石膏頂，并安裝坐便器和面盆；c. 設置照明、給水、污水排放、燃氣、采暖等系統(tǒng)，并預埋電話、有線電視、寬帶網絡系統(tǒng)管線。建筑密度：≤50%；綠地率：≥30%；建筑控制高度：≤70米，部分居住及公建建筑高度可控制在75米內； 建筑退讓距離：退讓規(guī)劃用地邊界最小距離為不小于5米。第五章 項目建設規(guī)模及功能標準1 建筑面積和內容本項目總建設用地面積110055平方米，總建筑面積588720平方米。未來發(fā)展空間巨大。另外，區(qū)域內有人流量巨大的火車站和客運站，為商業(yè)房產開發(fā)提供了可能。f. 熱力在中興路接入，直徑DN350/DN350，支線直徑DN300/DN300。d. 污水由中興路排出，污水主干線直徑為600mm,支線直徑為500mm。b. 給水由中興路接入，給水主干線直徑為300mm,支線直徑為200mm?！捌咄ā睏l件具備項目所在地塊完成了該宗地的前期開發(fā)（七通）工作，能滿足項目投入使用后的有關要求。宗地四至范圍是：新車站以西，星發(fā)公司以北，中興路以東，206國道以南。 產品定位為：具有國際化和人文特色的、充滿活力的中高檔公寓產品和大型的商貿物流商業(yè)項目群。打造蒼山縣城市建設新形象，全力實施“44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升蒼山縣城市建設品位。一方面，蒼山縣經濟發(fā)展迅猛，蔬菜產業(yè)經濟帶動了一大批產業(yè)人群收入的提高，他們經濟實力較強，對于老城區(qū)有較強的城市感情，高品質的住宅產品會比較符合他們的需求。Opportunity:a. 結合整體城市規(guī)劃，城市化進程逐漸加快；b. 政府相關配套規(guī)劃，預示區(qū)域巨大升值潛力；c. 區(qū)域目標購房群體多為喜愛小戶型的中青年，這與當前國家提倡小戶型商品房開發(fā)的政策吻合。b. 緊鄰多條公交線路，交通便利；c. 區(qū)域周邊有較為成熟的教育體系，社會配套設施比較完善；d. 本案周邊未來幾年內將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂等配套。而隨著區(qū)域價值的提升和房地產市場的逐步成熟，高品質、高舒適度的中小戶型也開始逐漸受到區(qū)域目標客戶的追捧。 （1）本項目周邊主要樓盤概況如下表32：項目東方明珠三慶現代城陽光花園總建筑面積（m2）110001200012000銷售均價（元/m2）320025002100產品類型高層板式多層板式多層板式主力戶型9614590150148190 （2）樓盤分析：周邊項目主要通過低密度、低容積率等優(yōu)勢特征來突出自身的宜居性，而在產品自身層面上并未有較大突破。目前區(qū)域內房地產在售樓盤10余家，2010年14月可售套數分別為5044815295811套，4月平均價格為1812元/平方米。項目所在區(qū)域房地產市場分析新車站區(qū)位于蒼山縣北部，地理條件優(yōu)越，硬件設施完善，是縣及蒼山縣的經濟、文體、衛(wèi)生、科教中心。按照縣黨委、政府提出的蒼山縣城市建設“三年小變化、五年中變化、七年大變化”三步走的總體要求，將蒼山縣建設成為了具有較高現代化水平和層次品位、具有良好環(huán)境質量和適宜人居、具有較高綜合服務功能和輻射帶動力的城市，基本實現了基礎設施、城市形象、人居環(huán)境的大變化。更加詳盡地指出了蒼山縣城市建設的計劃和決心。”。蒼山縣十一五規(guī)劃明確指出“加快城鎮(zhèn)化進程，提升縣城的輻射帶動力和城市建設水平，加快城市圈建設，有序擴張中心城區(qū)規(guī)模。市、區(qū)兩級黨政辦公樓的外遷，更拉大了城市框架，拓展了發(fā)展空間，同時也為房地產行業(yè)的發(fā)展帶來了更大的運作空間?！?000年后，蒼山縣的城市建設進入了快車道，不僅開始了有史以來最大規(guī)模的拆危、拆違、拆臨工程，還建成了一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品住宅小區(qū)、生態(tài)花園小區(qū)和智能小區(qū)。隨著城市開發(fā)進度的加快，核心城區(qū)內可開發(fā)土地日益減少也是客觀事實，因蒼山縣各區(qū)商品房價格差異并不明顯，故此民眾對于中心城區(qū)的需求將會更加旺盛，那么，隨之而來的就是城區(qū)住宅供需不均，這個矛盾在今后將會日趨明顯的凸顯出來。雖然近幾年蒼山縣加大了兩大片區(qū)的居住建設力度，但由于其相關配套尚不到位，故此宜居水平較低。除以上原因，宏觀調控政策之后開發(fā)周期的延擱，房價仍將不斷走高，現在不能確定的只是增長的幅度和頻率而已。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在一定的缺陷，即短期內容易推動地價上漲；四是新建住宅成本的上升也是導致房價上漲的原因，這里所說的成本上升，并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加；五是房地產供給結構變動推動房價上漲，目前房地產市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產價格變動，即中低價位商品住房供應量偏少，高檔商品房供應增加，使得商品房平均價格上揚，這與當前房地產市場的結構性矛盾是吻合的；六是多種住房需求旺盛推動房價的上升，除消費需求外，當前房地產市場中還存在大量的投資需求。雖然有以上兩方面原因制約著蒼山縣的商品房價格，但價格穩(wěn)中有升的趨勢不會改變。截至3月，%,遠遠低于全國70城市價格漲幅。2010年14月購置土地面積進一步下降，%；%；%。在今后的幾年中，新車站附近將作為政策扶持的重點發(fā)展區(qū)將成為蒼山縣場新盤的最大萌發(fā)地。辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房銷售情況仍不樂觀，表明各開發(fā)企業(yè)市場調研不足，市場仍缺少消費者需求的產品。說明住宅商品房需求仍然旺盛。2009年后商品房開發(fā)結構得到了較大調整，但結構性矛盾依然存在，經濟適用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍顯偏低，需進一步貫徹“國六條”政策，加大90平方米以下商品住宅的建設力度。因而建設相當規(guī)模的專業(yè)市場，以替代散亂的傳統(tǒng)市場，這對人們意識觀念的改變、商品流通渠道的疏理、城市生活環(huán)境的靜化、區(qū)域品牌經濟的提升、完善產業(yè)之間發(fā)展的協(xié)和關系，都具有十分重要的意義。但是這種市場的交易時間非常短，交易方式也非常簡單，物品的附加值為零。五天一集，農民從四面八方匯聚—塊，成千上萬人山人海，有人稱之為“麻雀做市” 。位于汽車三隊門口的水果早市批發(fā)，沒有正規(guī)的市場，每天早上5點至8點，嚴重影響交通。由于市場處于城市中心、建設比較早，人氣指數很高?？h城市場分布與經營情況：南大棚市場、北大棚市場是多年習承下來的到老地方購買。隨著農村經濟的不斷發(fā)展以及農民生活水平的不斷改善和提高，市場經營模式有了較大的改變，但是地攤、帳蓬的方式依然隨處可見。%，%，%圖24 20062010年資金來源構成單位：%蒼山縣商品房供需情況分析 市場供求分析農村市場分布與經營情況：泉山街、龍沂莊村口、卞莊鎮(zhèn)醫(yī)院等小范圍市場，為了購買方便，自發(fā)的組成了一個每天