【正文】 地下車(chē)庫(kù) m2 小計(jì)　　 二道路園林 道路、綠化、管線 　 　　小計(jì)　　　 三勘察設(shè)計(jì)及前期工程 工程勘察　　　 工程設(shè)計(jì)　　　 地質(zhì)災(zāi)害　　　 環(huán)境評(píng)估　　　 地震評(píng)估　　　 可研報(bào)告　　　 臨水臨電　　　 四通一平　　　 小計(jì)　　　 四前期手續(xù)費(fèi) 規(guī)劃咨詢(xún)費(fèi)　　　 施工圖審查 萬(wàn)m2 墻改辦、散裝水泥 萬(wàn)m2 防雷審查 萬(wàn)m2 工程監(jiān)理費(fèi)　　　 勞動(dòng)工資保證金　　　 勞動(dòng)統(tǒng)籌　　　 交易信息費(fèi)　　　 檔案保證金　　　 小計(jì)　　　 五配套費(fèi) 綜合配套費(fèi) 　 區(qū)內(nèi)變電配套費(fèi) 　 小計(jì)　　　 六土地出讓金 畝 七管理費(fèi)　　　 八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)　　　 九合計(jì)　　　 二、三地塊銷(xiāo)售：住宅按產(chǎn)權(quán)房5240元/平米，地下停車(chē)場(chǎng)、儲(chǔ)藏室按2500元/平米，商鋪、寫(xiě)字樓按6000元/平米銷(xiāo)售計(jì)算。銷(xiāo)售收入詳見(jiàn)下表：二、三地塊銷(xiāo)售收入?yún)R總表編號(hào)類(lèi)型建筑面積（m2）銷(xiāo)售價(jià)格（元/m2）銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)1住宅745005240390382車(chē)庫(kù)及儲(chǔ)藏室32500250081253商鋪5752260004銷(xiāo)售合計(jì)1645225銷(xiāo)售成本% 6營(yíng)業(yè)稅%7所得稅利潤(rùn)的25%8銷(xiāo)售利潤(rùn)164522本方案資金來(lái)源主要靠二、三、六地塊內(nèi)房屋銷(xiāo)售資金及一、二、三、五地塊捆綁土地出讓金返還來(lái)支撐。二、三地塊土地由村委會(huì)成立公司對(duì)土地摘牌后獨(dú)立進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，建設(shè)期間資金缺口需以貸款方式解決。二、三、六、（++=），考慮一、二、三、按80%（*220*=），（+=），不考慮建設(shè)期貸款利息，（+=）由此可見(jiàn)，六、七地塊由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷(xiāo)售；二、三地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后獨(dú)立開(kāi)發(fā)，其他土地全部掛牌拍賣(mài)，項(xiàng)目利潤(rùn)較高（該方案前期資金壓力較大，三地塊全部為公建，因人氣不足，銷(xiāo)售較困難，建議該地塊拖后建設(shè)，其他地塊可分期進(jìn)行施工，以減輕前期資金壓力）。3）方案四：六、七地塊由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷(xiāo)售；一、二、三地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開(kāi)發(fā)，其他捆綁用地面向社會(huì)公開(kāi)招拍掛。本方案資金來(lái)源主要靠一、二、三、六地塊內(nèi)房產(chǎn)銷(xiāo)售資金及捆綁土地出讓金返還來(lái)支撐。一、二、三地塊土地由村委會(huì)成立公司對(duì)土地摘牌后獨(dú)立進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，建設(shè)期間資金缺口需以貸款方式解決。一、二、三、六、（+++=），考慮一、二、三、按80%（*220*=），（++=），不考慮建設(shè)期貸款利息，（+=） 由此可見(jiàn)，六、七地塊由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷(xiāo)售；一、二、三地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后獨(dú)立開(kāi)發(fā)，其他土地全部掛牌拍賣(mài)，項(xiàng)目利潤(rùn)較高（該方案前期資金壓力較大，三地塊全部為公建，因前期人氣不足，不能形成居住規(guī)模，銷(xiāo)售較困難，建議該地塊拖后建設(shè)，其他地塊可分期進(jìn)行施工，以減輕前期資金壓力），但該方案中規(guī)劃住宅區(qū)域地塊全部由村委會(huì)摘牌，五地塊規(guī)劃為公建，單獨(dú)掛牌難度較大。方案五：六、七地塊由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷(xiāo)售；一、二、三、五地塊全部由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開(kāi)發(fā)。五地塊投資估算序號(hào)　　項(xiàng)目名稱(chēng)單價(jià)（m2/元）單位數(shù)量合計(jì)（萬(wàn)元）一建安造價(jià) 寫(xiě)字樓 m2 地下車(chē)庫(kù) m2 小計(jì)　　 二道路園林 道路、綠化、管線 　 　　小計(jì)　　　 三勘察設(shè)計(jì)及前期工程 工程勘察　　　 工程設(shè)計(jì)　　　 地質(zhì)災(zāi)害　　　 環(huán)境評(píng)估　　　 地震評(píng)估　　　 可研報(bào)告　　　 臨水臨電　　　 四通一平　　　 小計(jì)　　　 四前期手續(xù)費(fèi) 規(guī)劃咨詢(xún)費(fèi)　　　 施工圖審查　　　 墻改辦、散裝水泥 萬(wàn)m2 防雷審查 萬(wàn)m2 工程監(jiān)理費(fèi)　　　 勞動(dòng)工資保證金　　　 勞動(dòng)統(tǒng)籌　　　 交易信息費(fèi)　　　 檔案保證金　　　 小計(jì)　　　 五配套費(fèi) 綜合配套費(fèi) 　 區(qū)內(nèi)變電配套費(fèi) 　 小計(jì)　　　 六土地出讓金 畝 七管理費(fèi)　　　 八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)　　　 九合計(jì)　　　 五地塊銷(xiāo)售：地下停車(chē)場(chǎng)2500元/平米，商鋪、寫(xiě)字樓按6500元/平米銷(xiāo)售計(jì)算。銷(xiāo)售收入詳見(jiàn)下表：五地塊銷(xiāo)售收入?yún)R總表編號(hào)類(lèi)型建筑面積（m2）銷(xiāo)售價(jià)格（元/m2）銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)2車(chē)庫(kù)250069753商鋪、寫(xiě)字樓6000718204銷(xiāo)售合計(jì)787955銷(xiāo)售成本% 6營(yíng)業(yè)稅%7所得稅利潤(rùn)的25%66778銷(xiāo)售利潤(rùn)本方案資金來(lái)源主要靠一、二、三、五、六地塊內(nèi)房屋銷(xiāo)售資金及捆綁用地土地拍賣(mài)返還金支撐。一、二、三、五地塊土地由村委會(huì)成立公司對(duì)土地摘牌后獨(dú)立進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，建設(shè)期間資金需以貸款方式解決。一、二、三、五、六、（++++=），考慮一、二、三、（*220*=），（+++=），考慮建設(shè)期貸款利息，（+=） 由此可見(jiàn)，六、七地塊由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷(xiāo)售；一、二、三、五地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后獨(dú)立開(kāi)發(fā)，其他土地全部掛牌拍賣(mài)，項(xiàng)目利潤(rùn)最高（該方案前期資金壓力較大，三、五地塊全部為公建，因前期人氣不足，不能形成居住規(guī)模，銷(xiāo)售較困難，建議該地塊拖后建設(shè)，其他地塊可分期進(jìn)行施工，以減輕前期資金壓力）。 綜上所述，方案五利潤(rùn)最高，但考慮該方案公建面積過(guò)大，銷(xiāo)售存在一定難度，資金回籠慢，故在實(shí)施過(guò)程中考慮結(jié)合方案四進(jìn)行實(shí)施，首先實(shí)施一、二、三地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)，五地塊拖后實(shí)施，并盡量將五地塊用地性質(zhì)變更為住宅，根據(jù)與村委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)溝通，（高新區(qū)承諾貸款3億元，村委會(huì)可完成融資5000萬(wàn)元）。該部分資金作為項(xiàng)目長(zhǎng)期使用資金，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中僅考慮返還貸款利息，不考慮分期返還本金。以下根據(jù)資金情況對(duì)項(xiàng)目前期運(yùn)作進(jìn)行一個(gè)大致的分析：項(xiàng)目階段性資金情況匯總表節(jié)點(diǎn)時(shí)間2008年12月2009年6月2009年8月2010年4月貸款資金（萬(wàn)元）35000　　　一地塊摘牌（萬(wàn)元）17900　　　一地塊前期費(fèi)用（萬(wàn)元）　5000　3000　一地塊資金返還（萬(wàn)元）　　14320　六七地塊建安付款（萬(wàn)元）　　　21000六地塊住宅銷(xiāo)售（萬(wàn)元）　　　8000一地塊建安付款（萬(wàn)元）　　　7500一地塊住宅銷(xiāo)售（萬(wàn)元）　　　18350資金結(jié)余（萬(wàn)元）17100121002642022270說(shuō)明：在貸款額度確定后，貸款根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度需要分期到位，盡量降低資金成本。我們前期確定地塊一2008年12月啟動(dòng)土地摘牌，根據(jù)上表可見(jiàn)，在2010年4月，資金情況完全可以滿(mǎn)足整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度建安付款及二、三地塊土地摘牌的需要。本方案僅考慮靜態(tài)投資情況，若村兩委通過(guò)該方案，我們將對(duì)本方案進(jìn)一步細(xì)化,并進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析。30 / 30