某項(xiàng)目的總體策劃方案-資料下載頁(yè)
2025-04-25 12:02本頁(yè)面
【正文】 色，居民建筑多為磚青色，XXX商場(chǎng)主樓為磚紅色。為從區(qū)域的灰色中脫穎而出，建議本項(xiàng)目主色調(diào)使用淡黃色，既能與XXX商場(chǎng)相協(xié)調(diào)，又能體現(xiàn)出特有的現(xiàn)代氣息。第三部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析一、項(xiàng)目基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積：XXXXm2 規(guī)劃可用面積：XXXXm2拆遷建筑面積：XXXXm2 總建筑面積：XXXXm2 商場(chǎng)及配套：XXXXm2 地下停車場(chǎng)：XXXXm2 容積率：XXXX二、項(xiàng)目投資估算序號(hào)項(xiàng) 目單方費(fèi)用（元）投資額（萬(wàn)元）備 注一、土地費(fèi)用1基本地價(jià)2土地出讓金3契稅4拆遷安置費(fèi)用5總計(jì)二、基本建設(shè)投資1前期工程費(fèi)2房屋開發(fā)費(fèi)建安費(fèi)附屬工程費(fèi)室外工程費(fèi)3總計(jì)三、經(jīng)營(yíng)設(shè)備投資四、項(xiàng)目開辦費(fèi)五、期間費(fèi)用1管理費(fèi)用2財(cái)務(wù)費(fèi)用3招商費(fèi)用六、其他費(fèi)用七、不可預(yù)見費(fèi)總 計(jì)根據(jù)上表估算，項(xiàng)目總投資為XXXX萬(wàn)元。按建筑面積計(jì)算，單方建筑面積成本達(dá)到XXXX元；除去地下停車場(chǎng)不能帶來(lái)收益之外，商場(chǎng)單方建筑面積的成本達(dá)到XXXX元。三、項(xiàng)目資金籌措方案項(xiàng)目在投入運(yùn)行前需要投入近XX億元，資金來(lái)源主要有如下三個(gè)部分：銀行貸款：XXXX萬(wàn)元自有資金：XXXX萬(wàn)元工程隊(duì)等墊支：XXXX萬(wàn)元土地費(fèi)用第一期支付XX%，以后分期支付；建設(shè)投資先由工程隊(duì)墊支，待項(xiàng)目完工后清算。四、項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)項(xiàng)目收益主要包括以下兩個(gè)部分：商鋪?zhàn)饨鹗找姘凑諈^(qū)域內(nèi)同類商場(chǎng)的租金水平，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目一層的租金水平能夠達(dá)到XX元/平米/天；二、三層為超市超市，不計(jì)算租金收益；預(yù)計(jì)四層的租金能夠達(dá)到XX元/平米/天；五、六層的租金每平米每天能夠達(dá)到依次為XX元和XX元。經(jīng)加權(quán)平均計(jì)算，本項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)的租金水平為XX元/平米/天，扣除其中的水、電、暖、冷、物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，凈租金收益約為XX元/平米/天。除去超市超市大約占XXXX平米外，本項(xiàng)目可出租面積為XXXX平米，平均出租率設(shè)定為XX%，則本項(xiàng)目的年租金收益為：XXXX平米XX%X元/平米/天360天 = XXXX萬(wàn)元超市的經(jīng)營(yíng)收益按照正常年數(shù)值，估計(jì)超市的年經(jīng)營(yíng)凈收益大約為XXXX萬(wàn)元。兩項(xiàng)合計(jì)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后每年的凈收益大約為XXXX萬(wàn)元。四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析靜態(tài)投資回收期按照項(xiàng)目的建設(shè)期為兩年計(jì)算，項(xiàng)目建成后當(dāng)年實(shí)現(xiàn)收益，則：XXXXX萬(wàn)元247。XXXX萬(wàn)元/年 = XX年加上項(xiàng)目的建設(shè)周期，本項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期為XX年。動(dòng)態(tài)投資回收期%計(jì)算，假設(shè)現(xiàn)金在每年的年末流入，則：期數(shù)01234…16171819凈現(xiàn)金流量10000170071700744194419…4419441944194419貼現(xiàn)系數(shù)1…凈現(xiàn)值10000168201527237653566…1878177616841600累計(jì)凈現(xiàn)值1000026820420923832734761…399322175331067可以計(jì)算出項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期為：X = XX + 533/1600 = XX可見，項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期為XX年。項(xiàng)目NPV（凈現(xiàn)值）由上表可以看出，本項(xiàng)目在19年內(nèi)的凈現(xiàn)值為XXXX萬(wàn)元。評(píng)價(jià)由以上分析可以得出如下結(jié)論：本項(xiàng)目在市場(chǎng)上是可行的，但在經(jīng)濟(jì)上卻是沒(méi)有效益的。主要原因在于土地價(jià)格過(guò)高，銀行貸款利息支出過(guò)大。要解決項(xiàng)目的這些問(wèn)題，建議從如下幾個(gè)方面進(jìn)行：（1）爭(zhēng)取減免土地出讓金XXXX萬(wàn)元，作為招商引資的優(yōu)惠政策；（2）經(jīng)四路沿邊拆遷工作由XXX北區(qū)改造辦負(fù)責(zé)，拆遷補(bǔ)償由市財(cái)政承擔(dān)，約為XXXX萬(wàn)元；（3）北區(qū)范圍內(nèi)房管局產(chǎn)權(quán)建筑XXXX平米，無(wú)償劃轉(zhuǎn)給我公司，可以減少投入XXXX萬(wàn)元；（4）北區(qū)內(nèi)XXX產(chǎn)權(quán)、其他單位產(chǎn)權(quán)和私人產(chǎn)權(quán)可以采用商鋪置換或參股方式解決拆遷問(wèn)題，這樣可以減少直接投入XXXX萬(wàn)元；（5）政府提供低息貸款，減少公司的利息支出。若以上問(wèn)題能夠得以實(shí)現(xiàn)，則項(xiàng)目的總投資為XXXX萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益基本可行。五、項(xiàng)目社會(huì)效益分析XXX作為聞名全國(guó)的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，近年來(lái)由于各方面原因日漸沒(méi)落。XXX北區(qū)更是布局雜亂，影響了XXX整個(gè)商業(yè)區(qū)的重新崛起。XXX北區(qū)的改造可以使得該商業(yè)區(qū)形成規(guī)模效應(yīng)，南北商業(yè)樓相互呼應(yīng)，產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)互補(bǔ)，能夠恢復(fù)XXX過(guò)去的輝煌，并極大地帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，居民生活水平的提高。而且，XXX商業(yè)區(qū)的發(fā)展對(duì)整個(gè)某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用也是不可低估的。XXX商業(yè)區(qū)的外地客戶是最多的，目前的狀況會(huì)嚴(yán)重影響到某市在全國(guó)人民心目中的形象。XXX的改造能夠在游客或慕名而來(lái)的人們心中樹立起某市良好的形象，有利于促進(jìn)某市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并對(duì)某市以后的招商引資產(chǎn)生重要的有利影響。附一：居民問(wèn)卷分析附二：商戶問(wèn)卷分析
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