舊村改造項目總體策劃方案(已改無錯字)
2023-06-14 04:31:27 本頁面
【正文】 五配套費綜合配套費185萬㎡區(qū)內(nèi)變電配套費120萬㎡2748小計 六管理費 七不可預(yù)見費 八合計一+二+……+七 六地塊銷售：住宅按小產(chǎn)權(quán)4000元/平米，儲藏室按2500元/平米，商鋪按5000元/平米銷售計算。銷售收入詳見下表：六地塊銷售收入?yún)R總表一編號類型建筑面積（m2）銷售價格（元/m2）銷售收入(萬元)1住宅259984000103992儲藏室157825003商鋪109950004合計2867511343 若六地塊銷售按產(chǎn)權(quán)房考慮，住宅按產(chǎn)權(quán)房5240元/平米，儲藏室按2500元/平米，商鋪按6000元/平米銷售計算。銷售收入詳見下表：六地塊銷售收入?yún)R總表二編號類型建筑面積（m2）銷售價格（元/m2）銷售收入(萬元)1住宅259985240136232儲藏室157825003商鋪109960004銷售合計286755營業(yè)稅%6所得稅利潤的25%7銷售收入本方案資金來源主要靠六地塊內(nèi)房屋銷售資金及捆綁土地出讓返還金來支撐。但因土地招拍掛及資金返還需較長時間，建設(shè)資金需以貸款方式解決?？紤]一、二、三、四、若按60%（*220*=），若按80%（*220*=），由以上分析可見，捆綁用地按80%進(jìn)行返還，不能滿足償還建設(shè)資金貸款的需要，在不考慮貸款利息的情況下，仍存在3000萬元以上的資金缺口，該方案不合理。根據(jù)前期與業(yè)主的溝通，業(yè)主對于七地塊的商業(yè)用房，考慮不出售，以村集體財產(chǎn)的形式進(jìn)行出租。故我們在這里單獨考慮七地塊商業(yè)用房出租，該部分成本3014萬元（13698*2200=3014萬），該部分商業(yè)用房按1元/天/平方米計算，每年租金為500萬元（365*13698*1=500萬），由以上分析可見，六年可收回成本（靜態(tài)投資回收期）。六地塊作為村民保障用房，在七地塊已經(jīng)滿足村民安置保障要求的情況下，考慮出售，我們對該地塊住宅以小產(chǎn)權(quán)房和產(chǎn)權(quán)房兩種出售方式進(jìn)行比較，銷售收入按產(chǎn)權(quán)房比按小產(chǎn)權(quán)房出售增加利潤約300萬元（=），土地變性補償金按50萬元/畝考慮，該區(qū)域若是住宅由小產(chǎn)權(quán)房變更為產(chǎn)權(quán)房，支出的費用為550萬元（50*11=550萬元），由以上分析可見，變更為產(chǎn)權(quán)房后進(jìn)行銷售存在利潤，但利潤較低。 方案二：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一地塊由村委會成立公司進(jìn)行摘牌后自行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。按現(xiàn)有圖紙、資料，一地塊投資估算見下表一地塊投資估算序號 項目名稱單價（m2/元）單位數(shù)量合計（萬元）一建安造價 住宅及配套1樓 m2 2樓 m2 3樓 m2 4樓 m2 5樓 m2 6樓 m2 7樓 m2 8樓 m2 9樓 m2 10樓 m2 11樓 m2 會所 m2 地下車庫 m2 小計 二 道路園林 道路管線 小計 三勘察設(shè)計及前期工程 工程勘察 工程設(shè)計 地質(zhì)災(zāi)害 環(huán)境評估 地震評估 可研報告 臨水臨電 四通一平 小計 四前期手續(xù)費 規(guī)劃咨詢費 施工圖審查 萬m2 墻改辦、散裝水泥 萬m2 防雷審查 萬m2 工程監(jiān)理費 勞動工資保證金 勞動統(tǒng)籌 交易信息費 檔案保證金 小計 五配套費 綜合配套費 區(qū)內(nèi)變電配套費 小計 六土地出讓金 畝 七管理費 八不可預(yù)見費 九合計 一地塊銷售：住宅按產(chǎn)權(quán)房5240元/平米，地下停車場、儲藏室按2500元/平米，商鋪按6000元/平米銷售計算。銷售收入詳見下表：一地塊銷售收入?yún)R總表編號類型建筑面積（m2）銷售價格（元/m2）銷售收入(萬元)1住宅1191005240624082車庫及儲藏室37200250093003商鋪11200600067204銷售合計167900784205銷售成本% 6營業(yè)稅%7所得稅利潤的25%8銷售收入167900本方案資金來源主要靠一、六地塊內(nèi)房屋銷售資金及一、二、三、五地塊捆綁土地出讓金返還來支撐。一地塊土地由村委會成立公司對土地摘牌后獨立進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建設(shè)期間資金缺口需以貸款方式解決。一、六、（+=），考慮一、二、三、按80%（*220*=），（+=），不考慮建設(shè)期貸款利息，（+=） 由此可見，六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一地塊由村委會成立公司進(jìn)行摘牌后獨立開發(fā)，其他土地全部掛牌拍賣（該方案掛牌土地規(guī)劃住宅面積較小，招拍掛存在一定難度），項目利潤較低（該方案前期資金壓力較大，可分期進(jìn)行施工，以減輕前期資金壓力）。方案三 ： 六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；二、三地塊由村委會成立公司進(jìn)行摘牌后自行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。按現(xiàn)有圖紙、資料，二、三地塊投資估算見下表：二地塊投資估算序號 項目名稱單價（m2/元）單位數(shù)量合計（萬元）一建安造價 住宅及配套1樓 m2 2樓 m2 3樓 m2 4樓 m2 5樓 m2 地下車庫 m2 小計 二道路園林 道路、綠化、管線 小計 三勘察設(shè)計及前期工程 工程勘察 工程設(shè)計 地質(zhì)災(zāi)害 環(huán)境評估 地震評估 可研報告 臨水臨電 四通一平 小計 四前期手續(xù)費 規(guī)劃咨詢費 施工圖審查 萬m2 墻改辦、散裝水泥 萬m2 防雷審查 萬m2 工程監(jiān)理費 勞動工資保證金 勞動統(tǒng)籌 交易信息費 檔案保證金 小計 五配套費 綜合配套費 區(qū)內(nèi)變電配套費 小計 六土地出讓金 畝 七管理費 八不可預(yù)見費 九合計 三地塊投資估算序號 項目名稱單價（m2/元）單位數(shù)量合計（萬元）一建安造價 寫字樓 m2
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