舊村改造項(xiàng)目總體策劃方案(參考版)
2025-05-17 04:31本頁(yè)面
【正文】 30 / 30。我們前期確定地塊一2008年12月啟動(dòng)土地摘牌，根據(jù)上表可見(jiàn)，在2010年4月，資金情況完全可以滿足整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度建安付款及二、三地塊土地摘牌的需要。該部分資金作為項(xiàng)目長(zhǎng)期使用資金，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中僅考慮返還貸款利息，不考慮分期返還本金。一、二、三、五、六、（++++=），考慮一、二、三、（*220*=），（+++=），考慮建設(shè)期貸款利息，（+=） 由此可見(jiàn)，六、七地塊由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷(xiāo)售；一、二、三、五地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后獨(dú)立開(kāi)發(fā)，其他土地全部掛牌拍賣(mài)，項(xiàng)目利潤(rùn)最高（該方案前期資金壓力較大，三、五地塊全部為公建，因前期人氣不足，不能形成居住規(guī)模，銷(xiāo)售較困難，建議該地塊拖后建設(shè)，其他地塊可分期進(jìn)行施工，以減輕前期資金壓力）。銷(xiāo)售收入詳見(jiàn)下表：五地塊銷(xiāo)售收入?yún)R總表編號(hào)類(lèi)型建筑面積（m2）銷(xiāo)售價(jià)格（元/m2）銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)2車(chē)庫(kù)250069753商鋪、寫(xiě)字樓6000718204銷(xiāo)售合計(jì)787955銷(xiāo)售成本% 6營(yíng)業(yè)稅%7所得稅利潤(rùn)的25%66778銷(xiāo)售利潤(rùn)本方案資金來(lái)源主要靠一、二、三、五、六地塊內(nèi)房屋銷(xiāo)售資金及捆綁用地土地拍賣(mài)返還金支撐。方案五：六、七地塊由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷(xiāo)售；一、二、三、五地塊全部由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開(kāi)發(fā)。一、二、三地塊土地由村委會(huì)成立公司對(duì)土地摘牌后獨(dú)立進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，建設(shè)期間資金缺口需以貸款方式解決。3）方案四：六、七地塊由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷(xiāo)售；一、二、三地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開(kāi)發(fā)，其他捆綁用地面向社會(huì)公開(kāi)招拍掛。二、三地塊土地由村委會(huì)成立公司對(duì)土地摘牌后獨(dú)立進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，建設(shè)期間資金缺口需以貸款方式解決。按現(xiàn)有圖紙、資料，二、三地塊投資估算見(jiàn)下表：二地塊投資估算序號(hào) 項(xiàng)目名稱單價(jià)（m2/元）單位數(shù)量合計(jì)（萬(wàn)元）一建安造價(jià) 住宅及配套1樓 m2 2樓 m2 3樓 m2 4樓 m2 5樓 m2 地下車(chē)庫(kù) m2 小計(jì) 二道路園林 道路、綠化、管線 小計(jì) 三勘察設(shè)計(jì)及前期工程 工程勘察 工程設(shè)計(jì) 地質(zhì)災(zāi)害 環(huán)境評(píng)估 地震評(píng)估 可研報(bào)告 臨水臨電 四通一平 小計(jì) 四前期手續(xù)費(fèi) 規(guī)劃咨詢費(fèi) 施工圖審查 萬(wàn)m2 墻改辦、散裝水泥 萬(wàn)m2 防雷審查 萬(wàn)m2 工程監(jiān)理費(fèi) 勞動(dòng)工資保證金 勞動(dòng)統(tǒng)籌 交易信息費(fèi) 檔案保證金 小計(jì) 五配套費(fèi) 綜合配套費(fèi) 區(qū)內(nèi)變電配套費(fèi) 小計(jì) 六土地出讓金 畝 七管理費(fèi) 八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 九合計(jì) 三地塊投資估算序號(hào) 項(xiàng)目名稱單價(jià)（m2/元）單位數(shù)量合計(jì)（萬(wàn)元）一建安造價(jià) 寫(xiě)字樓 m2 地下車(chē)庫(kù) m2 小計(jì) 二道路園林 道路、綠化、管線 小計(jì) 三勘察設(shè)計(jì)及前期工程 工程勘察 工程設(shè)計(jì) 地質(zhì)災(zāi)害 環(huán)境評(píng)估 地震評(píng)估 可研報(bào)告 臨水臨電 四通一平 小計(jì) 四前期手續(xù)費(fèi) 規(guī)劃咨詢費(fèi) 施工圖審查 萬(wàn)m2 墻改辦、散裝水泥 萬(wàn)m2 防雷審查 萬(wàn)m2 工程監(jiān)理費(fèi) 勞動(dòng)工資保證金 勞動(dòng)統(tǒng)籌 交易信息費(fèi) 檔案保證金 小計(jì) 五配套費(fèi) 綜合配套費(fèi) 區(qū)內(nèi)變電配套費(fèi) 小計(jì) 六土地出讓金 畝 七管理費(fèi) 八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 九合計(jì) 二、三地塊銷(xiāo)售：住宅按產(chǎn)權(quán)房5240元/平米，地下停車(chē)場(chǎng)、儲(chǔ)藏室按2500元/平米，商鋪、寫(xiě)字樓按6000元/平米銷(xiāo)售計(jì)算。一、六、（+=），考慮一、二、三、按80%（*220*=），（+=），不考慮建設(shè)期貸款利息，（+=） 由此可見(jiàn)，六、七地塊由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷(xiāo)售；一地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后獨(dú)立開(kāi)發(fā)，其他土地全部掛牌拍賣(mài)（該方案掛牌土地規(guī)劃住宅面積較小，招拍掛存在一定難度），項(xiàng)目利潤(rùn)較低（該方案前期資金壓力較大，可分期進(jìn)行施工，以減輕前期資金壓力）。銷(xiāo)售收入詳見(jiàn)下表：一地塊銷(xiāo)售收入?yún)R總表編號(hào)類(lèi)型建筑面積（m2）銷(xiāo)售價(jià)格（元/m2）銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)1住宅1191005240624082車(chē)庫(kù)及儲(chǔ)藏室37200250093003商鋪11200600067204銷(xiāo)售合計(jì)167900784205銷(xiāo)售成本% 6營(yíng)業(yè)稅%7所得稅利潤(rùn)的25%8銷(xiāo)售收入167900本方案資金來(lái)源主要靠一、六地塊內(nèi)房屋銷(xiāo)售資金及一、二、三、五地塊捆綁土地出讓金返還來(lái)支撐。 方案二：六、七地塊由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷(xiāo)售；一地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開(kāi)發(fā)，其他捆綁用地面向社會(huì)公開(kāi)招拍掛。故我們?cè)谶@里單獨(dú)考慮七地塊商業(yè)用房出租，該部分成本3014萬(wàn)元（13698*2200=3014萬(wàn)），該部分商業(yè)用房按1元/天/平方米計(jì)算，每年租金為500萬(wàn)元（365*13698*1=500萬(wàn)），由以上分析可見(jiàn)，六年可收回成本（靜態(tài)投資回收期）。考慮一、二、三、四、若按60%（*220*=），若按80%（*220*=），由以上分析可見(jiàn)，捆綁用地按80%進(jìn)行返還，不能滿足償還建設(shè)資金貸款的需要，在不考慮貸款利息的情況下，仍存在3000萬(wàn)元以上的資金缺口，該方案不合理。銷(xiāo)售收入詳見(jiàn)下表：六地塊銷(xiāo)售收入?yún)R總表二編號(hào)類(lèi)型建筑面積（m2）銷(xiāo)售價(jià)格（元/m2）銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)1住宅259985240136232儲(chǔ)藏室157825003商鋪109960004銷(xiāo)售合計(jì)286755營(yíng)業(yè)稅%6所得稅利潤(rùn)的25%7銷(xiāo)售收入本方案資金來(lái)源主要靠六地塊內(nèi)房屋銷(xiāo)售資金及捆綁土地出讓返還金來(lái)支撐。 按現(xiàn)有圖紙，六、七地塊投資估算見(jiàn)下表六、七地塊投資估算序號(hào) 項(xiàng)目名稱單價(jià) （㎡/元）單位數(shù)量合計(jì)（萬(wàn)元）一建安造價(jià)住宅及附屬商業(yè)A1樓1560㎡ A2樓1420㎡ A3樓1630㎡ A4樓1645㎡ A5樓1540㎡ A6樓1645㎡ A7樓1640㎡
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