【正文】 4）社會服務設施配套規(guī)劃布局規(guī)劃配套以現(xiàn)有關方面存在問題為主，結合社會發(fā)展目標，按鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）域體系的不同等級、 不同職能配套社會服務設施，即農(nóng)貿(mào)或?qū)I(yè)市場、供銷社、金融、水廠、郵政、中小學、幼兒園、科技站、敬老院、醫(yī)院、體育文化設施等項目 。 2）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）域工業(yè)發(fā)展規(guī)劃而已根據(jù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）工業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略和目標，結合本村鎮(zhèn)的自然優(yōu)勢、特點和 工業(yè)的行業(yè)性質(zhì)、分類，對鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）域內(nèi)工業(yè)發(fā)展進行合理規(guī)劃布局。 規(guī)劃任務 內(nèi)容 （ 一 期 工程的規(guī)劃應納入整個社區(qū)的總體規(guī)劃之中） (1)研究分析鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )行政區(qū)域內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展情況 ,進行鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )行政和經(jīng)濟體制改革的分析 ,工業(yè)發(fā)展分析 ,農(nóng)業(yè)、多種經(jīng)營發(fā)展分析，居民點頒布現(xiàn)狀對生產(chǎn)發(fā)展影響的分析，商業(yè)、交通、能源、科技、文化教育的分析，預測其發(fā)展方向和發(fā)展水平 （ 2）研究確定鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）行政區(qū)域內(nèi)村鎮(zhèn)布點，包括零散自然村莊的縮并 （ 3）確定鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）域規(guī)劃目標 和社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略方針 （ 4）研究確定鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）行政區(qū)域內(nèi)主要村鎮(zhèn)的位置、性質(zhì)、人口和建設用地發(fā)展規(guī)模與發(fā)展方向 （ 5）確定建設用地范圍和基本農(nóng)田保護區(qū)范圍 （ 6）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）域總體規(guī)劃布局根據(jù)現(xiàn)狀資料分析，各項目預測和專項規(guī)劃取得的結果，做出鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )域綜合規(guī)劃的總體布局。 胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設 項目 申請報告 41 第五 章 社 區(qū)總體規(guī)劃設計方案 167。綠化率 %，總建筑密度 %。住宅戶數(shù) 267套， 規(guī)劃還建 居住人口 934人。 項目 住宅社區(qū) 總規(guī)劃 用地面積 （折合 178 畝） ；還建住宅建設用地 ， ,計劃投資建設經(jīng)濟實用房標準的舊村改造住宅總建筑面積為 24030m2,容積率 。 52′ 至 35。 02′ 至 118。 按照項目單位制定的開發(fā)計劃，根據(jù)擬定的市場戰(zhàn)略和總體規(guī)劃， 建筑密度應控制在較低的范圍內(nèi)，維持高綠地率以及營造更具審美價值 景觀。一方面取決于市場需求和由此決定的建筑功能；另一方面則受城市的性質(zhì)和地位、區(qū)域經(jīng)濟水平、開發(fā)商實力以及各種建設條件的影響。材料和設備可以采用招標方式進行采購。本項目的物料及設備供應不存在問題。 （三）物料供應 工程所需原材料和設備，盡量采用國內(nèi)材料和設備，如果需要進口高級裝修材料和設備，如主機、空調(diào)系統(tǒng)等，從國外解決。衛(wèi)星電視接收與有線電視接收系統(tǒng)在設計選型時與項目建設同步完成。 《 6》通訊：項目初步估算需要安裝 1300 門程控電話，為給住房及辦公用戶提供良好的通訊條件，設有國內(nèi)外電話及傳真。項目需建設高壓 計量室一座，并根據(jù)需要建設分配電室，另外在項目用地范圍內(nèi)建設一座電纜分界室。 《 3》天然氣：項目所在地為天然氣供氣區(qū)，項目單位可以建設天然氣中低壓調(diào)壓站，項目用氣由正在建設的天然氣中低壓調(diào)壓站引低壓管線至本項目。目前 河東 區(qū)內(nèi)輸水管道已經(jīng)覆蓋本項目全部建設用地范圍，管凈 DN400，供水能力 30000立方米 /D，用水協(xié)議書已經(jīng)簽字。 、本項目建設是 河東區(qū)九曲 街道辦事處制定的開發(fā)建設的重點項目，已列入街道中心鎮(zhèn) 總體建設規(guī)劃之中，臨沂市規(guī)劃局在項目選址意見書中，已明確批復在建設項目。 西南 10公里 是臨沂市火車站， 南 6 公里處為臨沂市機場。根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃分圖》及《中國地震烈度區(qū)劃圖使用說明》《魯南烈度區(qū)劃圖》《臨沂市區(qū)地震 社區(qū) 劃圖》， 50 年超越概率為 ，場址地震烈度基本烈度為八度。 隱伏基巖為白堊系青山組火山巖。 該項目地址為沂沭斷裂帶西界斷裂，該斷裂雖然規(guī)模較大，但第四世紀中晚期不活動。一次性最大降雨量 800毫米。 降水：年降水量 毫米，最大降水量為 毫米，最小降水量 毫米。 主要建設條件 、氣象 項目所在的臨沂市區(qū) 屬于暖溫帶半濕潤大陸性氣候，四季明顯，雨量集中，春季干燥多風，秋季溫度涼爽，冬季干冷少雪。 通過拆遷復墾，該項目現(xiàn)狀土地是 306畝，此次規(guī)劃建設使用 178 畝，節(jié)余置換 128畝。 提高土地利用率，促進生態(tài)和環(huán)境效益的統(tǒng)一，實現(xiàn)城市化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。 然后按照使用性質(zhì) （還建住宅或商品房開發(fā)） 通過“劃撥”胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設 項目 申請報告 36 或“招牌掛”辦理相關土地手續(xù)。 167。 由于特殊背景，本項目沒有其他可以比選的場地。 31′ 之間。 39′ ，北緯 34。 項目選址 臨沂市 河東區(qū)九曲 街道辦事處 胡莊 居委 舊村改造 住宅小區(qū)（還建 ）工程建設項目位于 胡莊 ，人民大街北側(cè)，東興路西側(cè)，濱河大道東側(cè) ， 地理位置為東徑 118。因此，舊村改造是實現(xiàn)農(nóng)村現(xiàn)代化、加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的客觀要求，也是促進農(nóng)村可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。 第三，舊村改造能夠促進農(nóng)民非農(nóng)化。 胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設 項目 申請報告 34 更為重要的是，我國當前的 經(jīng)濟、社會發(fā)展已進入工業(yè)化與城鎮(zhèn)化雙輪帶動的新階段，加速城鎮(zhèn)化進程的形勢要求與二元管理體制發(fā)生了強烈的碰撞，已經(jīng)到了不得不改制的時候了。然而，實行的城鄉(xiāng)二元的行政管理體制把已屬城區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)的“ 城中村 ” 仍然實行按農(nóng)村管理的辦法，這在當時是可行的，但隨著經(jīng)濟、社會的發(fā)展，城鄉(xiāng)分管的矛盾日益增多，例如農(nóng)村工業(yè)與城市工業(yè)脫節(jié)，“ 城中村 ” 的建設與市政建設脫軌， “ 城中村 ” 內(nèi)農(nóng)民與居民混合，難以有效管理。通過舊村改造，把農(nóng)村基礎設施搞上去，改善農(nóng)民生活環(huán)境，提高農(nóng)民生活質(zhì)量；通過農(nóng)村土地集約利用，促進二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高農(nóng)民收入水平，進一步推進郊區(qū)城市化，縮小城鄉(xiāng)差別，達到實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的目標。 其次，舊村改造能夠促進農(nóng)村城市化發(fā)展。通過舊村改造，逐步盤活存量土地，擴大城市發(fā)展空間，轉(zhuǎn)變增長的方式，走內(nèi)涵式發(fā)展的道路。當前郊區(qū)發(fā)展的主要矛盾是經(jīng)濟總量不足，突出問題就是增長方式不科學，產(chǎn)業(yè)結構不合理。作為村莊整治的一種類型，舊村改造工作涉及到農(nóng)民的根本利益，是一件政策性很強的大事。因此，以村莊整治為切入點，以改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件為起點，逐步將新農(nóng)村建設全面推開，是我市郊區(qū)農(nóng)村建設與發(fā)展的實際要求。據(jù) 調(diào)查統(tǒng)計，全市還沒有專門的農(nóng)村規(guī)劃編制導則，在全市 9549個行政村中，約有 60％的村莊沒有做過村莊規(guī)劃，在村莊建設上缺乏對農(nóng)民的指導，村莊建設缺乏特色。臨沂市是一個多民族聚居區(qū)，有漢、回、滿、朝鮮、壯、蒙、藏、苗等 32個民族 , 除漢族以外的其他少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?%。 從臨沂市目前的實際情況來看， 臨沂市現(xiàn)轄蘭山、羅莊、河東 3 個區(qū)和郯城、蒼山、莒南、沂水、蒙陰、平邑、費縣、沂南、臨 沭等 9 個縣，共計 181個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處， 9549 個行政村。健康的城鎮(zhèn)化需要富裕勞動力有序地從農(nóng)村移民到城市，這個過程應當是一個自然和諧的過程。 要做到村容整潔，就必須進行村莊整治，而村莊整治同時又關系到城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展。這二十字方針是目標、內(nèi)涵、途徑的統(tǒng)一，五個方面是相互聯(lián)系、互為因果的關系。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，做好舊村改造，是新農(nóng)村建設的重要內(nèi)容，也是基本實現(xiàn)現(xiàn) 代化的關鍵環(huán)節(jié)。黨的十六屆五中全會提出了推進社會主義新農(nóng)村建設的任務，今年 “ 中央一號文件 ” 又公布了《中共中央國務院關于推進社會主義新農(nóng)村建設的若干意見》，這些都體現(xiàn)了我國全面推進社會主義新農(nóng)村建設的決心。 項目提出的背景與建設的必要性 建設社會主義新農(nóng)村是我國現(xiàn) 代化進程中的重大歷史任務。建設單位通過公開競爭取得地塊的改造開發(fā)權后，按程序領取房屋拆遷許可證，與拆遷戶簽訂拆遷補償安置協(xié)議，然后實施房屋拆遷和地塊的改造開發(fā)建設。市國土資源局根據(jù)規(guī)劃設計方案和拆遷安置有關數(shù)據(jù)，測算出讓土地底價，會同區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、村委會編制改造地塊土地使用權招標或掛牌出讓方案，在方案中，可根據(jù)村方要求對安置房位置、套型進行適當規(guī)定，以確保村民利益，然后組織舊村改造地塊土地使用權招標或掛牌出讓。舊村改造需拆 遷集體所有土地上的房屋及附屬設施，其拆遷補償安置政策統(tǒng)一按《臨沂 市城市房屋拆遷管理實施辦法》規(guī)定執(zhí)行，房管、土地、規(guī)劃、物價等部門按照該實施辦法和各自職責，相互配合，共同做好改造地塊房屋拆遷的前期工作。舊村改造涉及面廣，工作量大，不可能由市政府統(tǒng)一包攬或另外專門成立機構，比較可取的是由各區(qū)政府組織實施，統(tǒng)一平衡資金和進行 相關基礎設施建設；改造地塊的前期具體工作可利用現(xiàn)有機構（如 城市化建設指揮部）或成立專門機構，也可交由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或街道辦事處負責，主要做好： 對改造地塊內(nèi)的房屋進行丈量，調(diào)查登記拆遷量，核對房屋權屬和用途并報規(guī)劃、土地、房管部門審核認定； 對調(diào)查丈量結果在村內(nèi)進行公示，是否有錯登或漏登 ，接受群眾監(jiān)督； 協(xié)助房屋拆遷管理部門確定被拆遷房屋的貨幣補償基準價格、搬家補助費和安置補助費； 協(xié)助國土資源部門完成改造地塊的土地征用報批工作； 根據(jù)規(guī)劃部門確定的規(guī)劃設計條件，委托編制改造地塊規(guī)劃設計方案，并通過公示廣泛征求村民意見后報批。所以要進行舊村改造的村必須經(jīng)村民代表大會討論同意，再由村委會向政府提出申請。一是政府還沒有到了必須實施的時候；二是該區(qū)域農(nóng)民群體意識較強，生活方式上仍保留一定的農(nóng)村特征。 （二）村集體提出申請。這里，僅針對臨沂 市區(qū) “ 城郊村 ” 改造的實際情況，提出以下實施程序，具體可分六步： （一）市政府確定實施舊村改造的具體范圍 或試點村。 舊村改造實施程序 針對前面所述的三類舊村改造，政府制定政策時應視其實際情況而區(qū)別對待。但作為政府要考慮政策統(tǒng)一平衡的問題， “ 城中村 ” 改造所產(chǎn)生的盈余收益一律歸政府所有而沒有給村集體，同樣，不能對同在城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)內(nèi)的 “ 城郊村 ” 改造實行不同的政策，否則會造成混亂。當然，村委會在舊村改造中起著很胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設 項目 申請報告 29 重要的作用，沒有村委會的積極參與和配合，要順利開展舊村改造是難以想象的。所以通過舊村改造的盈余收益也只能歸政府所有，再由政府用于城市的基礎設施等公益事業(yè)建設，這也是政府的公共職能所決定的。 “ 城郊村 ” 的改造，一些村集體認為這些土地本來屬集體所有，通過改造盈余的收益當然要歸村集體所有。其核心是利益分配問題，即通過舊村改造所盈余的土地收益如何分配使用。因此，在舊村改造中對拆除違法違章建筑物還必須制訂一個統(tǒng)一的政策，這個政策應該充 分考慮歷史的原因，又必須有利于今后對規(guī)劃和土地的管理。 胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設 項目 申請報告 28 “ 郊外村 ” 的改造，根據(jù)其農(nóng)村的特點，因局部整理和改造需要的拆遷安置只能按照農(nóng)村宅基地管理的有關規(guī)定執(zhí)行，其中被拆、遷戶占用的土地面積超過標準的，超標準部分只給拆遷補償，不給安置土地。并且本身這些舊村就在城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)內(nèi)，有些下一步就是城市（鎮(zhèn)）建設的重點，故而也只能通過將集體土地征為國有后，適用城市國有土地上房屋的拆遷政策。 ” “ 城中村 ” 的改造，我市新頒布的《臨沂 市城市房屋拆遷管理實施辦法》已經(jīng)明確，不可能也不必再另行制訂相關政策。對于房屋拆遷，現(xiàn)在只有國務院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》，適用于城市國有土地上的房屋拆遷。按照我市目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢，通過舊村改造，居住環(huán)境、房屋結構和套型等方面得到改善后，房地產(chǎn)價值一般都會有不小幅度上揚，廣大村民能直接受益。有條件的村還可實施鼓勵農(nóng)民置換土地進城的政策，鼓勵有條件的農(nóng)民放胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設 項目 申請報告 27 棄原來的住宅，留給山區(qū)遷移來的農(nóng)民或退宅還耕還林，將有限的土地資源更有效地用于小城鎮(zhèn)建設，促進人口梯度轉(zhuǎn)移，促進農(nóng)村人口向城市（鎮(zhèn)）集聚。這也切合國家一再強調(diào)的政府必須壟斷土地一級市場的大政策，符合我國土地市場的管理模式。 國土資源部專門頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》的 11號令，其中明確規(guī)定：各類經(jīng)營性用地必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 四是如何確定地價和選擇開發(fā)單位。從我市房地產(chǎn)市場發(fā)育的情況看，已出現(xiàn)了一批有相當實力和經(jīng)驗的房地產(chǎn)開發(fā)公司，應當讓其中有資質(zhì)、有信譽的公司來對舊村改造開發(fā)，這也符合社會主義市場經(jīng)濟的規(guī)律。 三是土地由誰進行開發(fā)。國有土地使用分為有償與無償兩種方式。所以比較合理又依法的做法就是將舊村改造范圍內(nèi)的土地統(tǒng)一征為國有后再改造。其次，從城市化的發(fā)展趨勢來看，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地今后都要征為國有進行城市建設，村民將逐步向城市（鎮(zhèn)）居民轉(zhuǎn)變。舊村改造勢必要將多余土地進行開發(fā)后出售，顯然不具備使用集體土地 的條件，至少是多余部分的土地要使用國有土地。我國的土地只有農(nóng)民集體所有和國家所有兩種 形式，改造時，其土地究竟是保持集體所有性質(zhì)不變或是先征為國有后再進行改造。即土地統(tǒng)一征為國有，對改造后用于商品房開發(fā)的土地公開有償出讓，對改造后用于拆遷安置的土地無償劃撥。多年的實踐證明，是依法可行的。因為目前政府胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設 項目 申請報告 25 不可能對舊村改造進行投資建設，要想進行改造，只能通過提高土地利用率，用多余土地所顯化出的價值給舊村改造提供資金保障，所以舊村改造成敗的關鍵是用好土地政策。 “ 郊外村 ” 的改造，由于其改造是局部、零星進行，力度和規(guī)模都比較小，且具有自發(fā)性的特點，政府只能起到規(guī)劃指導監(jiān)督的作用，而不是直