【正文】 情況 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 三、公用工程 .......................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第九章 節(jié)能 ...........................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二、盈利能力分析 ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請報(bào)告 5 項(xiàng)目名稱 胡莊 居委 舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程 建設(shè) 項(xiàng)目 項(xiàng)目類別 建筑 承辦單位 臨沂市 河?xùn)|區(qū)九曲街道辦事處 胡莊 居委 編制單位 山東金茂建設(shè)項(xiàng)目咨詢有限公司 參加編制 人 員 主持編制 參加編制 項(xiàng)目簡介 臨沂市 河?xùn)|區(qū) 九曲 街道辦事處 胡莊 居委 舊村改造住宅小區(qū)（還建 ）工程建設(shè) 項(xiàng)目位于人民大街以北，東興路以西 ， 濱河大道以東， 地理位置為 東徑 118。住宅樓地下停車位 （儲藏室） 267 個(gè)。 167。 耕地占補(bǔ)平衡措施 167。 167。 預(yù)防 或者減輕不良環(huán)境影響的對策和措施要點(diǎn) 第八章 項(xiàng)目資源綜合利用與能源耗用分析 .........................84 第九章 物業(yè)管理 ...............................................87 第十章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 ...........................................89 第十一章 投資估算與資金籌借 ...................................92 167。 第一章 總論 胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請報(bào)告 8 167。 、環(huán)境保護(hù)原則，開發(fā)利用與生態(tài)平衡、建筑與綠化按 規(guī)范實(shí)施，塑造優(yōu)美、舒適的經(jīng)濟(jì)住房 社區(qū) 。 臨沂市 河?xùn)|區(qū)九曲街道辦事處胡莊居委舊村改造住宅小區(qū)（還建）工程建設(shè)項(xiàng)目位于人民大街以北，東興路以西，濱河大道以東， 地理位置為東徑 118。住宅樓地下停車位（儲藏室） 267個(gè)。 、 按照 “抓整村推進(jìn)、興致富產(chǎn)業(yè)、建文明家園、創(chuàng)和諧新村”的指導(dǎo)思想來進(jìn)行 項(xiàng)目的建設(shè) ， 有效的推動了 河?xùn)|區(qū)九曲 街道辦事處的社會主義新農(nóng)村建設(shè) 的進(jìn)程。 項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大，在項(xiàng)目實(shí)施中應(yīng)注意加強(qiáng)各方面工作的 協(xié) 調(diào)。規(guī)劃是龍頭，必須做好規(guī)劃工作。因此要通過宣傳教育，統(tǒng)一干部群眾思想，使舊村改造工作變成村民的自覺行動，變 要我改 為 我要改 。另外要考慮至今仍留守在本地的失地農(nóng)民，要開發(fā)一些商業(yè)店面房、市場攤位給他們，讓這些失地農(nóng)民解決生計(jì)問題，真正從農(nóng)民轉(zhuǎn)變成居民。 胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請報(bào)告 16 盤活土地，解決建設(shè)資金問題。距日照、嵐山、連云港三大港口百 余公里，距青島港 260公里，北京至上海的高速公路縱貫全境，臨沂飛機(jī)場是魯南最大的航空港，已開通至北京、上海、廣州、濟(jì)南、青島等航線。礦產(chǎn)資源種類多，分布廣，品位高，易開采。在香港和新加坡上市企業(yè)5 家，先后融資 。全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，增長 %。年末城鄉(xiāng)居民住房使用面積分別為 平方米和 平方米。這些舊村，房屋 大多單間獨(dú)戶，土地利用率低，違法用地、違章建筑棚屋比較普遍；樓房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，建筑密度大，村內(nèi)道路狹窄彎曲，存在消防等諸多安全隱患；外來人口集聚，出租房缺乏管理，存在社會治安問題；環(huán)境衛(wèi)生、生活服務(wù)、綠化等各類配套設(shè)施不完善，居住條件較差；管理體制與城市社區(qū)管理體制不適應(yīng)，許多管理關(guān)系不清，責(zé)任不明；村民的群體意識還較強(qiáng)，生活方式接近農(nóng)村，同城市居民的觀念與行為方式存在差異，與城市發(fā)展對人的要求還有一定差距。一是改造后新建的房屋除部分用于農(nóng)民拆遷安置外，其他部分作為商品房出售用于平衡改造資金。目前國家只對城市國有土地上的房屋拆遷有政策規(guī)定，而對農(nóng)民集體所有土地上的房屋拆遷沒有具體的政策規(guī)定。舊村改造是一項(xiàng)涉及面廣、政策性強(qiáng)的重要工作，既不能單獨(dú)由村集體負(fù)責(zé)組織實(shí)施，也不宜由政府包辦。結(jié)胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請報(bào)告 23 合我市實(shí)際，我們認(rèn)為，根據(jù)舊村所處的區(qū)位不同，舊村改造應(yīng) 分為三個(gè)不同的層面。 針對這三類舊村的改造，應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自特點(diǎn)，制定不同政策，分類指導(dǎo)，分層實(shí)施，才能較好地推進(jìn)我市的舊村改造工作。據(jù)調(diào)查，河?xùn)|區(qū)就已有一個(gè)城市化建設(shè)指揮部，已經(jīng)負(fù)責(zé)組織實(shí)施了九曲街道辦事處 的部分舊村改造。多年的實(shí)踐證明，是依法可行的。其次，從城市化的發(fā)展趨勢來看，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地今后都要征為國有進(jìn)行城市建設(shè)，村民將逐步向城市（鎮(zhèn)）居民轉(zhuǎn)變。從我市房地產(chǎn)市場發(fā)育的情況看，已出現(xiàn)了一批有相當(dāng)實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，應(yīng)當(dāng)讓其中有資質(zhì)、有信譽(yù)的公司來對舊村改造開發(fā)，這也符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。有條件的村還可實(shí)施鼓勵農(nóng)民置換土地進(jìn)城的政策，鼓勵有條件的農(nóng)民放胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請報(bào)告 27 棄原來的住宅，留給山區(qū)遷移來的農(nóng)民或退宅還耕還林，將有限的土地資源更有效地用于小城鎮(zhèn)建設(shè)，促進(jìn)人口梯度轉(zhuǎn)移，促進(jìn)農(nóng)村人口向城市（鎮(zhèn)）集聚。并且本身這些舊村就在城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)內(nèi)，有些下一步就是城市（鎮(zhèn)）建設(shè)的重點(diǎn)，故而也只能通過將集體土地征為國有后，適用城市國有土地上房屋的拆遷政策。 “ 城郊村 ” 的改造，一些村集體認(rèn)為這些土地本來屬集體所有，通過改造盈余的收益當(dāng)然要?dú)w村集體所有。 舊村改造實(shí)施程序 針對前面所述的三類舊村改造，政府制定政策時(shí)應(yīng)視其實(shí)際情況而區(qū)別對待。所以要進(jìn)行舊村改造的村必須經(jīng)村民代表大會討論同意，再由村委會向政府提出申請。建設(shè)單位通過公開競爭取得地塊的改造開發(fā)權(quán)后，按程序領(lǐng)取房屋拆遷許可證，與拆遷戶簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，然后實(shí)施房屋拆遷和地塊的改造開發(fā)建設(shè)。這二十字方針是目標(biāo)、內(nèi)涵、途徑的統(tǒng)一，五個(gè)方面是相互聯(lián)系、互為因果的關(guān)系。臨沂市是一個(gè)多民族聚居區(qū)，有漢、回、滿、朝鮮、壯、蒙、藏、苗等 32個(gè)民族 , 除漢族以外的其他少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?%。當(dāng)前郊區(qū)發(fā)展的主要矛盾是經(jīng)濟(jì)總量不足，突出問題就是增長方式不科學(xué)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。然而，實(shí)行的城鄉(xiāng)二元的行政管理體制把已屬城區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)的“ 城中村 ” 仍然實(shí)行按農(nóng)村管理的辦法，這在當(dāng)時(shí)是可行的，但隨著經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展，城鄉(xiāng)分管的矛盾日益增多，例如農(nóng)村工業(yè)與城市工業(yè)脫節(jié)，“ 城中村 ” 的建設(shè)與市政建設(shè)脫軌， “ 城中村 ” 內(nèi)農(nóng)民與居民混合，難以有效管理。 項(xiàng)目選址 臨沂市 河?xùn)|區(qū)九曲 街道辦事處 胡莊 居委 舊村改造 住宅小區(qū)（還建 ）工程建設(shè)項(xiàng)目位于 胡莊 ，人民大街北側(cè)，東興路西側(cè)，濱河大道東側(cè) ， 地理位置為東徑 118。 167。 主要建設(shè)條件 、氣象 項(xiàng)目所在的臨沂市區(qū) 屬于暖溫帶半濕潤大陸性氣候，四季明顯，雨量集中，春季干燥多風(fēng)，秋季溫度涼爽，冬季干冷少雪。 隱伏基巖為白堊系青山組火山巖。目前 河?xùn)| 區(qū)內(nèi)輸水管道已經(jīng)覆蓋本項(xiàng)目全部建設(shè)用地范圍，管凈 DN400，供水能力 30000立方米 /D，用水協(xié)議書已經(jīng)簽字。衛(wèi)星電視接收與有線電視接收系統(tǒng)在設(shè)計(jì)選型時(shí)與項(xiàng)目建設(shè)同步完成。一方面取決于市場需求和由此決定的建筑功能；另一方面則受城市的性質(zhì)和地位、區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平、開發(fā)商實(shí)力以及各種建設(shè)條件的影響。 項(xiàng)目 住宅社區(qū) 總規(guī)劃 用地面積 （折合 178 畝） ；還建住宅建設(shè)用地 ， ,計(jì)劃投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房標(biāo)準(zhǔn)的舊村改造住宅總建筑面積為 24030m2,容積率 。 規(guī)劃任務(wù) 內(nèi)容 （ 一 期 工程的規(guī)劃應(yīng)納入整個(gè)社區(qū)的總體規(guī)劃之中） (1)研究分析鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )行政區(qū)域內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 ,進(jìn)行鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )行政和經(jīng)濟(jì)體制改革的分析 ,工業(yè)發(fā)展分析 ,農(nóng)業(yè)、多種經(jīng)營發(fā)展分析，居民點(diǎn)頒布現(xiàn)狀對生產(chǎn)發(fā)展影響的分析，商業(yè)、交通、能源、科技、文化教育的分析，預(yù)測其發(fā)展方向和發(fā)展水平 （ 2）研究確定鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）行政區(qū)域內(nèi)村鎮(zhèn)布點(diǎn)，包括零散自然村莊的縮并 （ 3）確定鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）域規(guī)劃目標(biāo) 和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略方針 （ 4）研究確定鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）行政區(qū)域內(nèi)主要村鎮(zhèn)的位置、性質(zhì)、人口和建設(shè)用地發(fā)展規(guī)模與發(fā)展方向 （ 5）確定建設(shè)用地范圍和基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)范圍 （ 6）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）域總體規(guī)劃布局根據(jù)現(xiàn)狀資料分析，各項(xiàng)目預(yù)測和專項(xiàng)規(guī)劃取得的結(jié)果，做出鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )域綜合規(guī)劃的總體布局。 2）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）域工業(yè)發(fā)展規(guī)劃而已根據(jù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）工業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略和目標(biāo)，結(jié)合本村鎮(zhèn)的自然優(yōu)勢、特點(diǎn)和 工業(yè)的行業(yè)性質(zhì)、分類，對鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）域內(nèi)工業(yè)發(fā)展進(jìn)行合理規(guī)劃布局。住宅戶數(shù) 267套， 規(guī)劃還建 居住人口 934人。 按照項(xiàng)目單位制定的開發(fā)計(jì)劃，根據(jù)擬定的市場戰(zhàn)略和總體規(guī)劃， 建筑密度應(yīng)控制在較低的范圍內(nèi)，維持高綠地率以及營造更具審美價(jià)值 景觀。 （三）物料供應(yīng) 工程所需原材料和設(shè)備，盡量采用國內(nèi)材料和設(shè)備，如果需要進(jìn)口高級裝修材料和設(shè)備，如主機(jī)、空調(diào)系統(tǒng)等，從國外解決。 《 3》天然氣：項(xiàng)目所在地為天然氣供氣區(qū)，項(xiàng)目單位可以建設(shè)天然氣中低壓調(diào)壓站，項(xiàng)目用氣由正在建設(shè)的天然氣中低壓調(diào)壓站引低壓管線至本項(xiàng)目。根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃分圖》及《中國地震烈度區(qū)劃圖使用說明》《魯南烈度區(qū)劃圖》《臨沂市區(qū)地震 社區(qū) 劃圖》， 50 年超越概率為 ，場址地震烈度基本烈度為八度。 降水：年降水量 毫米，最大降水量為 毫米，最小降水量 毫米。 然后按照使用性質(zhì) （還建住宅或商品房開發(fā)） 通過“劃撥”胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請報(bào)告 36 或“招牌掛”辦理相關(guān)土地手續(xù)。 39′ ，北緯 34。 胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請報(bào)告 34 更為重要的是，我國當(dāng)前的 經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展已進(jìn)入工業(yè)化與城鎮(zhèn)化雙輪帶動的新階段，加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程的形勢要求與二元管理體制發(fā)生了強(qiáng)烈的碰撞，已經(jīng)到了不得不改制的時(shí)候了。通過舊村改造，逐步盤活存量土地，擴(kuò)大城市發(fā)展空間，轉(zhuǎn)變增長的方式，走內(nèi)涵式發(fā)展的道路。據(jù) 調(diào)查統(tǒng)計(jì)，全市還沒有專門的農(nóng)村規(guī)劃編制導(dǎo)則，在全市 9549個(gè)行政村中，約有 60％的村莊沒有做過村莊規(guī)劃，在村莊建設(shè)上缺乏對農(nóng)民的指導(dǎo)，村莊建設(shè)缺乏特色。 要做到村容整潔，就必須進(jìn)行村莊整治，而村莊整治同時(shí)又關(guān)系到城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展。 項(xiàng)目提出的背景與建設(shè)的必要性 建設(shè)社會主義新農(nóng)村是我國現(xiàn) 代化進(jìn)程中的重大歷史任務(wù)。舊村改造涉及面廣，工作量大，不可能由市政府統(tǒng)一包攬或另外專門成立機(jī)構(gòu)，比較可取的是由各區(qū)政府組織實(shí)施，統(tǒng)一平衡資金和進(jìn)行 相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；改造地塊的前期具體工作可利用現(xiàn)有機(jī)構(gòu)（如 城市化建設(shè)指揮部）或成立專門機(jī)構(gòu)，也可交由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或街道辦事處負(fù)責(zé)，主要做好： 對改造地塊內(nèi)的房屋進(jìn)行丈量，調(diào)查登記拆遷量，核對房屋權(quán)屬和用途并報(bào)規(guī)劃、土地、房管部門審核認(rèn)定； 對調(diào)查丈量結(jié)果在村內(nèi)進(jìn)行公示，是否有錯(cuò)登或漏登 ，接受群眾監(jiān)督； 協(xié)助房屋拆遷管理部門確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格、搬家補(bǔ)助費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)； 協(xié)助國土資源部門完成改造地塊的土地征用報(bào)批工作； 根據(jù)規(guī)劃部門確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，委托編制改造地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并通過公示廣泛征求村民意見后報(bào)批。這里，僅針對臨沂 市區(qū) “ 城郊村 ” 改造的實(shí)際情況，提出以下實(shí)施程序，具體可分六步： （一）市政府確定實(shí)施舊村改造的具體范圍 或試點(diǎn)村。所以通過舊村改造的盈余收益也只能歸政府所有，再由政府用于城市的基礎(chǔ)設(shè)施等公益事業(yè)建設(shè)，這也是政府的公共職能所決定的。 胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請報(bào)告 28 “ 郊外村 ” 的改造，根據(jù)其農(nóng)村的特點(diǎn)，因局部整理和改造需要的拆遷安置只能按照農(nóng)村宅基地管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，其中被拆、遷戶占用的土地面積超過標(biāo)準(zhǔn)的，超標(biāo)準(zhǔn)部分只給拆遷補(bǔ)償，不給安置土地。按照我市目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢，通過舊村改造，居住環(huán)境、房屋結(jié)構(gòu)和套型等方面得到改善后，房地產(chǎn)價(jià)值一般都會有不小幅度上揚(yáng)，廣大村民能直接受益。 四是如何確定地價(jià)和選擇開發(fā)單位。所以比較合理又依法的做法就是將舊村改造范圍內(nèi)的土地統(tǒng)一征為國有后再改造。即土地統(tǒng)一征為國有，對改造后用于商品房開發(fā)的土地公開有償出讓，對改造后用于拆遷安置的土地?zé)o償劃撥。至于具體的拆遷和建設(shè)可直接選擇開發(fā)單位負(fù)責(zé)。 （二）實(shí)施主體 要搞好舊村改造，沒有一個(gè)明確的實(shí)施主體是不行的，這也是政策所要研究的一個(gè)重要問 題。第一類即 “ 城中村 ” 的改造工作其實(shí)我們早已經(jīng)在進(jìn)行，如市區(qū)的舊城改造就常常涉及一些已被城市 “ 包圍 ” 的舊村的拆遷重建；又如市區(qū)的中心區(qū)建設(shè)，雖然是新區(qū)建設(shè)，但也包括了五個(gè)舊村的拆 遷重建工作，這其中都包含了舊村改造的內(nèi)容。從政府的職能和角色看，也不宜由政府包辦拆遷、開發(fā)建設(shè)、安置和房屋出售等一切事務(wù)。再則，如果在拆遷 過程中遇到個(gè)別 “ 釘子戶 ” ，強(qiáng)制拆除缺乏法律依據(jù)。特別是這些出售的商品房權(quán)屬如果無法登記的話，將會引起購房戶的不滿，帶來新的社會問題；二是對舊村改造建設(shè)的建筑質(zhì)量監(jiān)督缺位，技術(shù)上沒有把關(guān)，改造后新建房屋的建筑難免存在質(zhì)量問題，留下安全隱患。通過舊村改