【正文】 接組織實(shí)施，所以這 一類舊村的改造由村委會(huì)自行組織實(shí)施比較切合實(shí)際。至于具體的拆遷和建設(shè)可直接選擇開(kāi)發(fā)單位負(fù)責(zé)。據(jù)調(diào)查，河?xùn)|區(qū)就已有一個(gè)城市化建設(shè)指揮部，已經(jīng)負(fù)責(zé)組織實(shí)施了九曲街道辦事處 的部分舊村改造。我們認(rèn)為，需要成立一個(gè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)舊村改造前的調(diào)查摸底、權(quán)屬核查等工作以作為政府部門地價(jià)測(cè)算的基礎(chǔ)，這一工作必須由政府承擔(dān)。今后，這一類的舊村改造仍可由現(xiàn)有的機(jī)構(gòu)繼續(xù)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 （二）實(shí)施主體 要搞好舊村改造，沒(méi)有一個(gè)明確的實(shí)施主體是不行的，這也是政策所要研究的一個(gè)重要問(wèn) 題。 針對(duì)這三類舊村的改造，應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自特點(diǎn)，制定不同政策，分類指導(dǎo)，分層實(shí)施，才能較好地推進(jìn)我市的舊村改造工作。這一類村，正是當(dāng)前舊村改造的熱點(diǎn)，也應(yīng)當(dāng)是我們政策研究的重點(diǎn)。第二類即 “ 城郊村 ” 雖然位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，但由于政府目前尚無(wú)財(cái)力、人力和精力進(jìn)行建設(shè)，這些地方的建筑形式、居住環(huán)境、配套設(shè)施及人的意識(shí)觀念等相對(duì)于城市（鎮(zhèn)），還比較滯后，還更象農(nóng)村而非城市。第一類即 “ 城中村 ” 的改造工作其實(shí)我們?cè)缫呀?jīng)在進(jìn)行，如市區(qū)的舊城改造就常常涉及一些已被城市 “ 包圍 ” 的舊村的拆遷重建；又如市區(qū)的中心區(qū)建設(shè)，雖然是新區(qū)建設(shè)，但也包括了五個(gè)舊村的拆 遷重建工作，這其中都包含了舊村改造的內(nèi)容。結(jié)胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 23 合我市實(shí)際，我們認(rèn)為，根據(jù)舊村所處的區(qū)位不同，舊村改造應(yīng) 分為三個(gè)不同的層面。 制定舊村改造政策需要研究的幾個(gè)問(wèn)題 制定舊村改造政策要注意處理市、區(qū)政府、村集體和村民、的關(guān)系，使之依法規(guī)范，促進(jìn)舊村改造的健康發(fā)展，關(guān)鍵是需要研究解決以下五個(gè)問(wèn)題。村委會(huì)以 “ 一對(duì)一 ”的方式選擇舊村改造的開(kāi)發(fā)單位或自行組織實(shí)施，既不符合國(guó)家政策法規(guī)的規(guī)定，又極易導(dǎo)致土地資產(chǎn)流失，使舊村改造所產(chǎn)生的本應(yīng)歸政府所有的增值收益卻悄悄 地流入村集體或開(kāi)發(fā)商手中，還可能造成村干部腐敗，容易引發(fā)村民上訪，增加社會(huì)不穩(wěn)定因素。從政府的職能和角色看，也不宜由政府包辦拆遷、開(kāi)發(fā)建設(shè)、安置和房屋出售等一切事務(wù)。舊村改造是一項(xiàng)涉及面廣、政策性強(qiáng)的重要工作，既不能單獨(dú)由村集體負(fù)責(zé)組織實(shí)施，也不宜由政府包辦。下一輪城市建設(shè)時(shí)又要拆遷重建，造成重大 浪費(fèi)。 四、舊村改造品位不高。再則，如果在拆遷 過(guò)程中遇到個(gè)別 “ 釘子戶 ” ，強(qiáng)制拆除缺乏法律依據(jù)。目前國(guó)家只對(duì)城市國(guó)有土地上的房屋拆遷有政策規(guī)定，而對(duì)農(nóng)民集體所有土地上的房屋拆遷沒(méi)有具體的政策規(guī)定。 三、舊村改造范圍內(nèi)的土地未辦理征用手續(xù)會(huì)帶來(lái)兩個(gè)問(wèn)題。舊村改造沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的拆遷政策，存在 “ 一村一策 ” ，改造各村的拆遷補(bǔ)償安置政策寬嚴(yán)度各異，后改造的村為了順利 實(shí)施改造工程，可能會(huì)將拆遷補(bǔ)償安置政策越放越寬，甚至對(duì)違法建筑視同合法建筑予以補(bǔ)償安置，造成政策彈性一發(fā)不可收拾。特別是這些出售的商品房權(quán)屬如果無(wú)法登記的話，將會(huì)引起購(gòu)房戶的不滿，帶來(lái)新的社會(huì)問(wèn)題；二是對(duì)舊村改造建設(shè)的建筑質(zhì)量監(jiān)督缺位，技術(shù)上沒(méi)有把關(guān)，改造后新建房屋的建筑難免存在質(zhì)量問(wèn)題，留下安全隱患。一是改造后新建的房屋除部分用于農(nóng)民拆遷安置外，其他部分作為商品房出售用于平衡改造資金。從調(diào)查情況看，這些做法都不很規(guī)范，普遍存在很大的問(wèn)題，歸納如下： 一、舊村改造未辦理土地、規(guī)劃、拆遷等有關(guān)手續(xù)，從法律的角度講，屬于非法改造。舊村特別是城市（鎮(zhèn)）中的舊村已亟待改造。通過(guò)舊村改造，對(duì)加快城市化進(jìn)程、發(fā)展 小城鎮(zhèn)有積極推動(dòng)作用，主要是提高土地利用率，解決城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊張的矛盾，改善城市環(huán)境，提高城市品位，符合我國(guó)的發(fā)展戰(zhàn)略。這些舊村，房屋 大多單間獨(dú)戶，土地利用率低，違法用地、違章建筑棚屋比較普遍；樓房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，建筑密度大，村內(nèi)道路狹窄彎曲，存在消防等諸多安全隱患；外來(lái)人口集聚，出租房缺乏管理，存在社會(huì)治安問(wèn)題；環(huán)境衛(wèi)生、生活服務(wù)、綠化等各類配套設(shè)施不完善，居住條件較差；管理體制與城市社區(qū)管理體制不適應(yīng)，許多管理關(guān)系不清，責(zé)任不明；村民的群體意識(shí)還較強(qiáng)，生活方式接近農(nóng)村，同城市居民的觀念與行為方式存在差異，與城市發(fā)展對(duì)人的要求還有一定差距。其實(shí)，舊村改造政策的關(guān)鍵就是解決好土地問(wèn)題，核心就是有關(guān)的土地政策。 167。新增城鎮(zhèn)養(yǎng)老、失業(yè)、工傷保險(xiǎn)參保人員 、 ，分別達(dá) 萬(wàn) 人、 萬(wàn)人和 萬(wàn)人。年末城鄉(xiāng)居民住房使用面積分別為 平方米和 平方米。城市居民人均消費(fèi)性支出 8795 元，增長(zhǎng) %。 2021 年，全市 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 萬(wàn)元，增長(zhǎng) 18%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 6877元，增長(zhǎng) %。國(guó)稅、地稅收入占生產(chǎn)總值的比重為 %，同比提高 。全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，增長(zhǎng) %。不斷加快工業(yè)化進(jìn)程，以項(xiàng)目推進(jìn)為重點(diǎn)，迅速壯大工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模。目前為止，入園項(xiàng)目已達(dá)三十多個(gè)，水電路網(wǎng)建設(shè)、園區(qū)區(qū)域規(guī)劃已相繼完成，工業(yè)園區(qū)的 建設(shè)有力推進(jìn)了全區(qū)招商引資和園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)工作，促進(jìn)了工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 臨沂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃控制面積 150平方公里，內(nèi)設(shè)綜合公建中心區(qū)、日韓工業(yè)園區(qū)、出口貿(mào)易加工區(qū)、浙江工業(yè)園區(qū)、歐美海科創(chuàng)業(yè)園區(qū)和高新技術(shù)、生物、電子等十多個(gè)專門園區(qū)。在香港和新加坡上市企業(yè)5 家，先后融資 。蒙山、河?xùn)|地下奇觀、銀雀山漢墓竹簡(jiǎn)胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 18 博物館、書(shū)圣王羲之故居、諸葛亮紀(jì)念館、北寨漢墓等，已成為各具特色的旅游勝地。 臨沂擁有臨沂大學(xué)等大中專院校和職業(yè)技術(shù)學(xué)校 101所，在校學(xué)生 14萬(wàn)人。全市已建立各類市場(chǎng) 1000多處，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 200處。礦產(chǎn)資源種類多，分布廣，品位高，易開(kāi)采。發(fā)電裝機(jī)容量 130萬(wàn)千瓦，擁有以 1 個(gè) 500千伏和 220千伏為主網(wǎng)架的大容量、高參數(shù)的現(xiàn)代化電網(wǎng)，主變?nèi)萘?473萬(wàn)千伏安，輸電線路 1698千米。全年四季分明 ,光照充足，年平均氣溫 ，年平均降水量 849毫米。行政區(qū)劃內(nèi)有兩個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。距日照、嵐山、連云港三大港口百 余公里，距青島港 260公里，北京至上海的高速公路縱貫全境，臨沂飛機(jī)場(chǎng)是魯南最大的航空港，已開(kāi)通至北京、上海、廣州、濟(jì)南、青島等航線。 胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 17 第二章 項(xiàng)目 現(xiàn)狀分析、 提出的背景 及 建設(shè)的必要性 167。或整個(gè)舊村開(kāi)發(fā)和部分空地全部由開(kāi)發(fā)商來(lái)操作，政府定規(guī)劃指標(biāo)和要求無(wú)償提供多少安置房，開(kāi)發(fā)商以開(kāi)發(fā)商品房的利潤(rùn)來(lái)建設(shè)安置房。 現(xiàn)各村都有一定面積的留地，建議村留地開(kāi)發(fā)部分土地進(jìn)行拍賣。 胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 16 盤(pán)活土地，解決建設(shè)資金問(wèn)題。從有限政府角度出發(fā)，在舊村改造中，政府只要做好規(guī)劃、政策制定和宣傳、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作，盡量從具體工作中脫出來(lái)。 創(chuàng)新舊村改造工作機(jī)制，發(fā)揮群眾的主觀能動(dòng)性。在安置政策上，充分尊重群眾意愿，讓群眾根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件等實(shí)際情況選擇安置模式。另外要考慮至今仍留守在本地的失地農(nóng)民，要開(kāi)發(fā)一些商業(yè)店面房、市場(chǎng)攤位給他們，讓這些失地農(nóng)民解決生計(jì)問(wèn)題，真正從農(nóng)民轉(zhuǎn)變成居民。 河?xùn)|區(qū) 區(qū)政府要盡早出臺(tái)舊村改造政策，并且盡量要有可操作性和使大部分群眾能接受。對(duì)于 胡莊 新區(qū)的舊村改造，我們既要信心百倍工作，因?yàn)橛腥罕姷拇罅χС?，政府又有可借鑒的大量成功經(jīng)驗(yàn)。建議組織村干部、黨員、村民代表到外地舊村改造典型村取經(jīng)，尋找舊村改造的感受和動(dòng)力。因此要通過(guò)宣傳教育，統(tǒng)一干部群眾思想，使舊村改造工作變成村民的自覺(jué)行動(dòng)，變 要我改 為 我要改 。 加強(qiáng)宣傳教育，提高村民思想認(rèn)識(shí)。規(guī)劃要面向現(xiàn)狀，做到可操作性，出臺(tái)規(guī)劃前做好調(diào)查摸底工作，有必要搞清楚，舊村改造安置要安排多少排房（適合經(jīng)濟(jì)條件一般的住戶），要安排多少小高層（經(jīng)濟(jì)條件較好的住戶）。 按照臨沂市及 河?xùn)|區(qū) 城市總體規(guī)劃，做好《 九曲 街道辦事處 胡莊 居 委 社區(qū)控制性規(guī)劃》的修編，然后做好各區(qū)塊修建性詳細(xì)規(guī)劃。規(guī)劃是龍頭，必須做好規(guī)劃工作。 建議有關(guān)部門盡快立項(xiàng)，項(xiàng)目單位盡快落實(shí)資金投入建設(shè)和實(shí)施，同胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 14 時(shí) 項(xiàng)目承辦單位 需結(jié)合開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，抓好營(yíng)銷渠道，加大市場(chǎng)和銷售力度，以達(dá)到預(yù)期的效果。 在保證質(zhì)量的前提下，縮短建設(shè)周期，建 設(shè)過(guò)程中要盡量加快建設(shè)速度，使項(xiàng)目早建成早收益。 （ 1） 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)； （ 2） 及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； （ 3） 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。 項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開(kāi)發(fā)過(guò)程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大，在項(xiàng)目實(shí)施中應(yīng)注意加強(qiáng)各方面工作的 協(xié) 調(diào)。 綜合分析研究，該項(xiàng)目建設(shè)是必要的也是可行的。 、項(xiàng)目所需各項(xiàng)市政配套條件均可解決，為項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造了有利條件。項(xiàng)目建設(shè)期 1年。 、 按照 “抓整村推進(jìn)、興致富產(chǎn)業(yè)、建文明家園、創(chuàng)和諧新村”的指導(dǎo)思想來(lái)進(jìn)行 項(xiàng)目的建設(shè) ， 有效的推動(dòng)了 河?xùn)|區(qū)九曲 街道辦事處的社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè) 的進(jìn)程。項(xiàng)目建設(shè)符合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，符合山東省土地控制標(biāo)準(zhǔn)，符合國(guó)家現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)政策，符合社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的指導(dǎo)精神和政策。項(xiàng)目建設(shè)期 1 年。 舊村改造住宅小區(qū)按照普通住宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) ,交通便捷 ,功能齊全 ,物業(yè)管理智能化。住宅樓地下停車位（儲(chǔ)藏室） 267個(gè)。住宅建筑面積凈密度 , 項(xiàng)目由 8棟磚混結(jié)構(gòu)住宅樓和其他 公建設(shè)施組成 ,住宅平均層數(shù) 6層。 31′ 之間。 39′ ，北緯 34。 臨沂市 河?xùn)|區(qū)九曲街道辦事處胡莊居委舊村改造住宅小區(qū)（還建）工程建設(shè)項(xiàng)目位于人民大街以北，東興路以西，濱河大道以東， 地理位置為東徑 118。通過(guò)合理的規(guī)劃進(jìn)行舊村改造，使更多的農(nóng)民轉(zhuǎn)移到二、三產(chǎn)業(yè)上來(lái)，在解決臨沂未來(lái)發(fā)展空間需求的同時(shí)，也能夠解決郊區(qū)城市化問(wèn)題以及農(nóng)民非農(nóng)化問(wèn)題。 167。 167。 、環(huán)境保護(hù)原則，開(kāi)發(fā)利用與生態(tài)平衡、建筑與綠化按 規(guī)范實(shí)施，塑造優(yōu)美、舒適的經(jīng)濟(jì)住房 社區(qū) 。 、科學(xué)、合理建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，滿足中低收入家庭住房消費(fèi)需求。 、《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的若干意見(jiàn)》（建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、國(guó)土資源部發(fā)） 、建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。 、 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 編制單位 山東金茂建設(shè)項(xiàng)目咨詢有限公司（工咨 11820210066） 167。 第一章 總論 胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 8 167。 167。 167。 投資估算 167。 預(yù)防 或者減輕不良環(huán)境影響的對(duì)策和措施要點(diǎn) 第八章 項(xiàng)目資源綜合利用與能源耗用分析 .........................84 第九章 物業(yè)管理 ...............................................87 第十章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 ...........................................89 第十一章 投資估算與資金籌借 ...................................92 167。 環(huán)境現(xiàn)狀 167。 智能化設(shè)計(jì) 第六章 施工技術(shù)方案及建設(shè)工藝流程 ............................64 第七章 項(xiàng)目環(huán)境影響分析 ......................................77 167。 通訊系統(tǒng) 胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 7 167。 167。 167。 道路交通 167。 設(shè)計(jì)目標(biāo)、指導(dǎo)思想及原則 167。 耕地占補(bǔ)平衡措施 167。 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性 第三章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 .....................................32 167。 臨沂市自然經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展概況 167。 167。 167。項(xiàng)目建設(shè)符合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，符合山東省土地控制標(biāo)準(zhǔn)，符合國(guó)家現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)政策 ，符合社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的指導(dǎo)精神和政策 。項(xiàng)目建設(shè)期 1 年。舊村改造住宅小區(qū)按照普通住宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) ,交通便捷 ,功能齊全 ,物業(yè)管理智能化。住宅樓地下停車位 （儲(chǔ)藏室） 267 個(gè)。 住宅建筑面積凈密度 , 項(xiàng)目 由 8 棟磚混結(jié)構(gòu)住宅樓和其他公建設(shè)施組成 ,住宅平均層數(shù) 6 層 。 31′ 之間。 39′ ，北緯 34。 胡莊 居委舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 5 項(xiàng)目名稱 胡莊 居委 舊村改造住宅小區(qū) (還建 )工程 建設(shè) 項(xiàng)目 項(xiàng)目類別 建筑 承辦單位 臨沂市 河?xùn)|區(qū)九曲街道辦事處 胡莊 居委 編制單位 山東金茂建設(shè)項(xiàng)目咨詢有限公司 參加編制 人 員 主持編制 參加編制 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 臨沂市 河?xùn)|區(qū) 九曲 街道辦事處 胡莊 居委 舊村改造住宅小區(qū)（還建 ）工程建設(shè) 項(xiàng)目位于人民大街以北，東興路以西 ， 濱河大道以東， 地理位置為 東徑 118。 一、 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 ................