舊村改造項(xiàng)目總體策劃方案-閱讀頁
2025-05-29 04:31本頁面
【正文】 2）銷售收入(萬元)1住宅259984000103992儲藏室157825003商鋪109950004合計(jì)2867511343 若六地塊銷售按產(chǎn)權(quán)房考慮，住宅按產(chǎn)權(quán)房5240元/平米，儲藏室按2500元/平米，商鋪按6000元/平米銷售計(jì)算。但因土地招拍掛及資金返還需較長時間，建設(shè)資金需以貸款方式解決。根據(jù)前期與業(yè)主的溝通，業(yè)主對于七地塊的商業(yè)用房，考慮不出售，以村集體財(cái)產(chǎn)的形式進(jìn)行出租。六地塊作為村民保障用房，在七地塊已經(jīng)滿足村民安置保障要求的情況下，考慮出售，我們對該地塊住宅以小產(chǎn)權(quán)房和產(chǎn)權(quán)房兩種出售方式進(jìn)行比較，銷售收入按產(chǎn)權(quán)房比按小產(chǎn)權(quán)房出售增加利潤約300萬元（=），土地變性補(bǔ)償金按50萬元/畝考慮，該區(qū)域若是住宅由小產(chǎn)權(quán)房變更為產(chǎn)權(quán)房，支出的費(fèi)用為550萬元（50*11=550萬元），由以上分析可見，變更為產(chǎn)權(quán)房后進(jìn)行銷售存在利潤，但利潤較低。按現(xiàn)有圖紙、資料，一地塊投資估算見下表一地塊投資估算序號 項(xiàng)目名稱單價(jià)（m2/元）單位數(shù)量合計(jì)（萬元）一建安造價(jià) 住宅及配套1樓 m2 2樓 m2 3樓 m2 4樓 m2 5樓 m2 6樓 m2 7樓 m2 8樓 m2 9樓 m2 10樓 m2 11樓 m2 會所 m2 地下車庫 m2 小計(jì) 二 道路園林 道路管線 小計(jì) 三勘察設(shè)計(jì)及前期工程 工程勘察 工程設(shè)計(jì) 地質(zhì)災(zāi)害 環(huán)境評估 地震評估 可研報(bào)告 臨水臨電 四通一平 小計(jì) 四前期手續(xù)費(fèi) 規(guī)劃咨詢費(fèi) 施工圖審查 萬m2 墻改辦、散裝水泥 萬m2 防雷審查 萬m2 工程監(jiān)理費(fèi) 勞動工資保證金 勞動統(tǒng)籌 交易信息費(fèi) 檔案保證金 小計(jì) 五配套費(fèi) 綜合配套費(fèi) 區(qū)內(nèi)變電配套費(fèi) 小計(jì) 六土地出讓金 畝 七管理費(fèi) 八不可預(yù)見費(fèi) 九合計(jì) 一地塊銷售：住宅按產(chǎn)權(quán)房5240元/平米，地下停車場、儲藏室按2500元/平米，商鋪按6000元/平米銷售計(jì)算。一地塊土地由村委會成立公司對土地摘牌后獨(dú)立進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建設(shè)期間資金缺口需以貸款方式解決。方案三 ： 六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；二、三地塊由村委會成立公司進(jìn)行摘牌后自行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。銷售收入詳見下表：二、三地塊銷售收入?yún)R總表編號類型建筑面積（m2）銷售價(jià)格（元/m2）銷售收入(萬元)1住宅745005240390382車庫及儲藏室32500250081253商鋪5752260004銷售合計(jì)1645225銷售成本% 6營業(yè)稅%7所得稅利潤的25%8銷售利潤164522本方案資金來源主要靠二、三、六地塊內(nèi)房屋銷售資金及一、二、三、五地塊捆綁土地出讓金返還來支撐。二、三、六、（++=），考慮一、二、三、按80%（*220*=），（+=），不考慮建設(shè)期貸款利息，（+=）由此可見，六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；二、三地塊由村委會成立公司進(jìn)行摘牌后獨(dú)立開發(fā)，其他土地全部掛牌拍賣，項(xiàng)目利潤較高（該方案前期資金壓力較大，三地塊全部為公建，因人氣不足，銷售較困難，建議該地塊拖后建設(shè)，其他地塊可分期進(jìn)行施工，以減輕前期資金壓力）。本方案資金來源主要靠一、二、三、六地塊內(nèi)房產(chǎn)銷售資金及捆綁土地出讓金返還來支撐。一、二、三、六、（+++=），考慮一、二、三、按80%（*220*=），（++=），不考慮建設(shè)期貸款利息，（+=） 由此可見，六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三地塊由村委會成立公司進(jìn)行摘牌后獨(dú)立開發(fā)，其他土地全部掛牌拍賣，項(xiàng)目利潤較高（該方案前期資金壓力較大，三地塊全部為公建，因前期人氣不足，不能形成居住規(guī)模，銷售較困難，建議該地塊拖后建設(shè)，其他地塊可分期進(jìn)行施工，以減輕前期資金壓力），但該方案中規(guī)劃住宅區(qū)域地塊全部由村委會摘牌，五地塊規(guī)劃為公建，單獨(dú)掛牌難度較大。五地塊投資估算序號 項(xiàng)目名稱單價(jià)（m2/元）單位數(shù)量合計(jì)（萬元）一建安造價(jià) 寫字樓 m2 地下車庫 m2 小計(jì) 二道路園林 道路、綠化、管線 小計(jì) 三勘察設(shè)計(jì)及前期工程 工程勘察 工程設(shè)計(jì) 地質(zhì)災(zāi)害 環(huán)境評估 地震評估 可研報(bào)告 臨水臨電 四通一平 小計(jì) 四前期手續(xù)費(fèi) 規(guī)劃咨詢費(fèi) 施工圖審查 墻改辦、散裝水泥 萬m2 防雷審查 萬m2 工程監(jiān)理費(fèi) 勞動工資保證金 勞動統(tǒng)籌 交易信息費(fèi) 檔案保證金 小計(jì) 五配套費(fèi) 綜合配套費(fèi) 區(qū)內(nèi)變電配套費(fèi) 小計(jì) 六土地出讓金 畝 七管理費(fèi) 八不可預(yù)見費(fèi) 九合計(jì) 五地塊銷售：地下停車場2500元/平米，商鋪、寫字樓按6500元/平米銷售計(jì)算。一、二、三、五地塊土地由村委會成立公司對土地摘牌后獨(dú)立進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建設(shè)期間資金需以貸款方式解決。 綜上所述，方案五利潤最高，但考慮該方案公建面積過大，銷售存在一定難度，資金回籠慢，故在實(shí)施過程中考慮結(jié)合方案四進(jìn)行實(shí)施，首先實(shí)施一、二、三地塊開發(fā)建設(shè)，五地塊拖后實(shí)施，并盡量將五地塊用地性質(zhì)變更為住宅，根據(jù)與村委會領(lǐng)導(dǎo)溝通，（高新區(qū)承諾貸款3億元，村委會可完成融資5000萬元）。以下根據(jù)資金情況對項(xiàng)目前期運(yùn)作進(jìn)行一個大致的分析：項(xiàng)目階段性資金情況匯總表節(jié)點(diǎn)時間2008年12月2009年6月2009年8月2010年4月貸款資金（萬元）35000 一地塊摘牌（萬元）17900 一地塊前期費(fèi)用（萬元） 5000 3000 一地塊資金返還（萬元） 14320 六七地塊建安付款（萬元） 21000六地塊住宅銷售（萬元） 8000一地塊建安付款（萬元） 7500一地塊住宅銷售（萬元） 18350資金結(jié)余（萬元）17100121002642022270說明：在貸款額度確定后，貸款根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度需要分期到位，盡量降低資金成本。本方案僅考慮靜態(tài)投資情況，若村兩委通過該方案，我們將對本方案進(jìn)一步細(xì)化,并進(jìn)行動態(tài)分
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