【正文】 ：促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平， 改 善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是 促 進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分舊村改造回遷樓建設(shè)項目 11 重要的意義。 為保持山東省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展、改善人民群眾居住條件、促進經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展， 2021 年 6 月 16 日山東省人民政府出臺《關(guān)于保持全省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見 》 (魯政發(fā)[2021]57 號 )規(guī)定：進一步優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在保持住房供求總量基本平衡的同時，著力增加中低價位、中小套型普通 商品住房供應(yīng)，滿足不同收入居民的合理居住需求。 根據(jù)這一精神，依據(jù)博山區(qū)政府房地產(chǎn)規(guī)劃要求，在博山區(qū)鳳凰山西首建設(shè)顏山國際項目是順應(yīng)目前博山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和博山區(qū)房地產(chǎn)實際需要的。 。 五 、 目 標(biāo)市場 隨著博山區(qū)經(jīng)濟的日益穩(wěn)定 快速 增長，居民收入 逐年增加，致使博山區(qū)房地產(chǎn)市場走勢表現(xiàn)為： 個人住宅消費潛力巨大，后勁十足； 良好的社會經(jīng)濟環(huán)境為房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮鑒定了基礎(chǔ)； 住房信貸穩(wěn)定健康的發(fā)展為房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮保駕護航； 從 博山區(qū) 社會需求總量分析。生活水平的提高、城市規(guī)模的擴 大、人口的增長 都使人們要求居住的標(biāo)準(zhǔn)也越來越高。受住房量 和質(zhì)的變化因素的拉動，居民住宅消費趨勢今后將呈現(xiàn)較強的增 長勢頭。 從 博山區(qū) 消費需求對象看。住房停止實物分配和福利分房后， 城鎮(zhèn)居民都需自己花錢購房，其消費群體主要有：一是房改時未 舊村改造回遷樓建設(shè)項目 12 能分配到住房和居住面積不足的職工，二是實施貨幣化分配住房 后參加工作的人，三是現(xiàn)已有住房但今后需改善住房條件的居民， 四是從事個體私營經(jīng)濟的工商業(yè)者，五是購買住房的投資者。 從住房消費政策的導(dǎo)向看。取消福利分房，提高租賃公 用住房房租，逐步達(dá)到住房成本租金水平，使居民自己購房的 情 況將大幅增加。國家對購買新建商品住宅，加大了住房公積金對 購房貸款的支持力度，改進住房貸款擔(dān)保辦法，積極實施多種擔(dān) 保方式，調(diào)整稅收政策，鼓勵個人購房。個人購房已成為房地產(chǎn) 市場的主流。 同時隨著住房公積金制度的全面實施，將極大地調(diào)動居民購 買住房的積極性。 博山區(qū) 也相繼制定出臺了一系列房屋買賣的優(yōu) 惠政策，有力地促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)育和成熟，極大地推動 博山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 此外，房地產(chǎn)市場和房產(chǎn)交易中介服務(wù)機構(gòu)的規(guī)范完善，為居民買房、賣房提供了合法固定的場所和通暢的信息來源，使之能夠既及時了解 房產(chǎn)市場行情，又有利于促進商品住宅的消費和流通。 從住宅需求質(zhì)的方面看。隨著人民生活水平的提高和居民收入的增加，使人們不僅僅滿足于住宅量的變化，而且進一步追求住宅的功能、環(huán)境、服務(wù)等質(zhì)的變化，傳統(tǒng)的住宅結(jié)構(gòu)受到了挑戰(zhàn)，消費者對住宅房型的結(jié)構(gòu)、位置、配套設(shè)施、環(huán)境等各方面都有了更高的要求。因此，地理位置適當(dāng)、布局合理、功能完善、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美、子女求學(xué)優(yōu)越、交通 方便，適合現(xiàn)代生活特點的新型高尚住宅區(qū)，將舊村改造回遷樓建設(shè)項目 13 日益受到消費者的青睞， 目前項目地塊正處于 博山區(qū) 后期規(guī)劃的起點，項目市場前景看好。 第三章 項目總體 規(guī)劃 和技術(shù) 方案 第一節(jié)、 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 一 、建設(shè)規(guī)模 根據(jù) **區(qū) 城市規(guī)劃要求和地塊的實際情況，本項目 占地 面積39067 平方米 ，總建筑面積 40000 平 方 米 ，綠地率為 35%，總戶數(shù)為480 戶，住戶約為 1440 人 。 二 、建設(shè)內(nèi)容 主要建設(shè)內(nèi)容包括 **際 576 6 67住宅樓 。 主要建設(shè)內(nèi)容一覽表 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 1 居住戶數(shù) 戶 480 2 居住人數(shù) 人 1440 3人 /戶 3 總建筑面積 ㎡ 40000 第二節(jié)、 規(guī)劃方案 一 、基地 現(xiàn)狀與評價 開發(fā)項目 區(qū)位于山東省 淄博市博山區(qū) ****。 城市公共設(shè)施，配套較為完善。 環(huán)境分析：規(guī)劃用地地塊周邊路網(wǎng)較為發(fā)達(dá)，緊鄰?fù)猸h(huán)，交通十舊村改造回遷樓建設(shè)項目 14 分便利。 景觀價值分析：項目地塊內(nèi)有河道，為社區(qū)營造水景提供先決條件，整個項目小區(qū)環(huán)境優(yōu)美。 技術(shù)分析：項目建設(shè)完成后可安置 480 戶居民，總計 1440 人。 二 、規(guī)劃依據(jù) (1)《中華人民共和國城市規(guī)劃法 》 (2)《城市規(guī)劃編制辦法》 (3)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB50180— 2021 (4)《住宅 設(shè)計規(guī)范》 (5)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB500162021 三 、 規(guī)劃設(shè)計理念 (1)人本原則 整體尺度設(shè)定、環(huán)境設(shè)計以人為本，通過宏觀層面上的總體考慮與微觀層面上的具體細(xì)部設(shè)計相結(jié)合，強調(diào)人性化的規(guī)劃設(shè)計原則。 以人為本，考慮現(xiàn)代人的生活方式，特別是居家生活與出行方式的轉(zhuǎn)變，形成一種綠意、自然、藝術(shù)、和諧、舒適的居住環(huán)境。 公共服務(wù)配套設(shè)施在數(shù)量上、質(zhì)量上均以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點為原則，強調(diào)方便居住人群的使用。 (2)生態(tài)化原則 在保持并適度重整優(yōu)化原有景觀格局的基 礎(chǔ)之上，在具體居住組團的規(guī)劃設(shè)計過程中，強調(diào)對自然景觀、生態(tài)要素的引入。 在局部地帶，如小區(qū)中的水系，有機結(jié)合地形重整，創(chuàng)建自然生舊村改造回遷樓建設(shè)項目 15 態(tài)湖面與綠地，形成住區(qū)整體的主要景觀節(jié)點，調(diào)節(jié)優(yōu)化整個居住社區(qū)的局部小氣候，成為該居住環(huán)境的優(yōu)勢與亮點。 貫徹“尊重自然”思想與“可持續(xù)發(fā)展’’戰(zhàn)略，以建設(shè)綠色 居住空間 環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代生活家園。 (3)可操作性原則 在充分調(diào)查、分析現(xiàn)狀地形條件的基 礎(chǔ)之上，合理有效的、適度的對地形進行重整，從而創(chuàng)造出既宜于人們居住生活，又豐富的自然景觀、生態(tài)資源的居住社區(qū)。 在戶型配備方面，充分考慮多樣化的需求，以適應(yīng)居民內(nèi)部的各種需求。 住宅區(qū)建設(shè)以科技為先導(dǎo)，加強新技術(shù)的利用、市政基礎(chǔ)設(shè)施的合理布局，注重物業(yè)管理與安全保衛(wèi)。 (4)科技化原則 努力將新觀念、新技術(shù)、新材料與傳統(tǒng)居住生活模式有機結(jié)合，提升住宅功能質(zhì)量與環(huán)境水平，在確保生活模式宜人的前提之下，提供舒適、安全、經(jīng)濟、科學(xué)、超前的現(xiàn)代化居住空間。 四 、規(guī)劃目標(biāo) 環(huán)境優(yōu)先是本次規(guī)劃所倡導(dǎo)的理 念，創(chuàng)造最佳的環(huán)境和宜人的空間，尋求人與城市、人與自然的和諧與均衡，建設(shè)綠色社區(qū)、生態(tài)社區(qū)、公園社區(qū)。 舊村改造回遷樓建設(shè)項目 16 環(huán)境與文化是本規(guī)劃主題，本規(guī)劃的總體目標(biāo)為：基于自然環(huán)境與人文環(huán)境，強調(diào)自然景觀環(huán)境和人工景觀特色的和諧統(tǒng)一，建設(shè)園林式的現(xiàn)代生活社區(qū)。 五 、規(guī)劃設(shè)計整體框架 (1)規(guī)劃手法 強調(diào)小區(qū)建設(shè)的整體性，包括：住宅群體布局、院落組合、道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)與市政基礎(chǔ)設(shè)施，統(tǒng)一規(guī)劃，形成整體。在整體布局的基礎(chǔ)上，強化組團規(guī)劃的相對獨立性。 人車分流 ； 環(huán)形車行道系統(tǒng)，住宅組群內(nèi)部的小路呈枝狀掛在主路上。步行系統(tǒng)與景觀 綠化軸結(jié)合在一起，貫穿各個住宅院落。 公共空間優(yōu)先 ； 居住活動的集約化是未來都市居住建筑的發(fā)展趨勢，本方案以此為前提，將住宅、社區(qū)的生活服務(wù)設(shè)施適當(dāng)?shù)募?，在滿足人們社會交往，現(xiàn)代生活多元需求的同時，有效控制建筑密度，讓公共空間與綠化環(huán)境成為居住社區(qū)的主題。 擴大院落 ； 圍繞小區(qū)的中心綠地與步行廊道，將每一個住宅組群的院落空間，與其連接和融合。 (2) 規(guī)劃總體結(jié)構(gòu) 本居住區(qū)整體布局力求系統(tǒng)化與組織化，整個小區(qū)共分為五個居住組團，各個組團又通過環(huán)形道路以及步行軸線聯(lián)系成為一體，使整舊村改造回遷樓建設(shè)項目 17 個小區(qū)的結(jié)構(gòu)層次更為完整統(tǒng) 一。此外，東西向內(nèi)河道軸線作為景觀主軸，成為整個小區(qū)的中心，設(shè)置各種設(shè)施及綠化，為小區(qū)居民提供服務(wù)。 (3)公共設(shè)施 區(qū)位性與方便性 —— 根據(jù)國家規(guī)范要求及 顏山國際項目的 規(guī)劃設(shè)計條件要求，布置商業(yè)、餐飲、物業(yè)、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運站等諸多功能的公共服務(wù)設(shè)施。此外，結(jié)合中心綠地設(shè)置一定數(shù)量的休閑服務(wù)設(shè)施以及健身活動設(shè)施。 (4)道路系統(tǒng) 出入口：規(guī)劃五個出入口與城市連接， 鳳凰山西 路設(shè)置一個車行主出入口，一個人行主出入口，一個小區(qū)次出入口；場址內(nèi)道路設(shè)計以加強內(nèi)部功能組織與方便內(nèi)外交通聯(lián)系為原則，在區(qū)內(nèi)，以滿足步行交 通為前提，并充分考慮車流的影響，合理設(shè)置停車庫，適宜不同交通 工具的 分流，確保交通便捷、通達(dá)。 道路：規(guī)劃道路分級連接，車行道按 4 級設(shè)置。區(qū)級道路，聯(lián)系整個住宅區(qū)和城市的主要道路，規(guī)劃道路紅線寬 25 米。進一步劃分各 高層 樓，內(nèi)部聯(lián)系各樓，外部與區(qū)級道路相連，道路寬約 10 米，其中車行道寬 6 米，兩側(cè)布置人行道寬 2 米，并設(shè)置綠化帶。 樓間道路，聯(lián)系各樓出入口以結(jié)合綠化場地靈活設(shè)計，打破一般住宅區(qū)道路單調(diào)的做法，使樓間 道路與廣場融為一體，豐富空間景觀。 靜態(tài)交通：小區(qū)內(nèi)部停車主要采取住宅底層車 庫與室外臨時停車二種方式， 其中室外臨時停車位主要結(jié)合宅前路布置，方便 居民就近舊村改造回遷樓建設(shè)項目 18 臨時停車。 (5)綠化系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)部綠化不是孤立的，通過空間的滲透、借景、對景、錯景、軸線、通廊、分隔等手法的運用，和外部的自然環(huán)境和人文景觀融為一個整體，小區(qū)內(nèi)綠化設(shè)計盡可能為住戶與自然環(huán)境的溝通提供方便，使住宅融入綠化之中，全小區(qū)綠化景觀體現(xiàn)開放空間的特征，達(dá)到小區(qū)綠化景觀均好性的效果。 中心綠地：在小區(qū)中心位置形成主要綠化場地。中心綠地以水系、硬地、草坪、樹木為主，配以少量石桌、石凳等休息設(shè)施，此處為小區(qū)主題廣場，周圍配以花壇、座凳等設(shè)施，是本小區(qū)的主 要景觀中心之一。 院落綠地：以綠化景觀為主，草坪配以灌木、造型優(yōu)美的喬木。規(guī)劃設(shè)計上考慮為住戶就近休憩、活動提供必要的交流場地，利用穿插到綠蔭間的坐凳、石桌、砂坑、鋪地等設(shè)施，創(chuàng)造出親切宜人的生活氛圍。 小區(qū)內(nèi)的綠化不追求名貴的花木樹種，樹種選擇應(yīng)以適合當(dāng)?shù)刈匀粭l件、價廉、易長、易管、四季常青為原則，少量采用一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味的花木。植物造景以四季常綠為基調(diào)，三季有花為旋律，生態(tài)造景為目的，充分利用植物的生長特性和季節(jié)特性，創(chuàng)造四季分明的植物景觀特色。道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉，把 不同等級的綠地結(jié)合在一起，形成統(tǒng)一的綠化有機整體。 (6)景觀系統(tǒng) 舊村改造回遷樓建設(shè)項目 19 本小區(qū)規(guī)劃力求為居民創(chuàng)造賞心悅目的景觀環(huán)境，運用城市設(shè)計的理論和方法，對小區(qū)的室外環(huán)境進行研究和處理。強調(diào)小區(qū)內(nèi)外景觀環(huán)境的交融滲透，同時注重庭院景觀空間的營造。景觀系統(tǒng)由開放景觀系統(tǒng)一半開放景觀系統(tǒng)一半封閉景觀系 統(tǒng)一封閉景觀系統(tǒng)四個層次組成，形成空間層次豐富的景觀體系。 主景觀系統(tǒng)及中心廣場、水面及林蔭道形成區(qū)內(nèi)的公共景觀為半開放景觀系統(tǒng)；內(nèi)部景觀形成了半封閉的景觀系統(tǒng)。 住宅的景觀露臺、陽臺，景觀飄窗形成了封閉景觀系統(tǒng)。 (7)建筑布局 總體布局充分考慮地塊特征和城市關(guān)系，本著合理規(guī)劃充分利用土地的原。 規(guī)劃設(shè)計以組團式布局構(gòu)成，各個組團相互獨立又緊密聯(lián)系共同構(gòu)成完整的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。各個組團依據(jù)位置和形狀不同采用圍合、半圍合和開放空間相結(jié)合的組織方式形成各具特色組團空間。 住宅建筑平面布局上在滿足北方居民對日照、通風(fēng)、朝向、間距等要求的同時，采用變形行列式對住宅進行布局，通過對住宅單元組合所采取的拼接變化、長短變化、高低變化、空間圍合等手法的運用，打破了單純行列式布局的呆板局面，使空間布局更加靈活豐富，更為自由奔放，富有韻律。 六 、公共配套 規(guī)劃 合理的公共設(shè)施布局，將規(guī)劃視作城市公共利益、社會資源的分配，被各階層共享，共同構(gòu)建住區(qū)的活力。將居民自然流暢地 引 導(dǎo)進舊村改造回遷樓建設(shè)項目 20 入公共空間，并在公共空間聚集交流，形成有活力的街道生活和住區(qū)公共生活。 (1)社區(qū)服務(wù) 根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 (JB50180— 93)的規(guī)定，項目小區(qū)設(shè)置一個居委會，一個社區(qū)服務(wù)中心，一個物業(yè)管理中心。布置在公用建筑樓上。 (2)市政公用 根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 ((JB50180— 93)的要求合理設(shè)置設(shè)備、垃圾收集點、公共廁所、居民停車庫等市政公用設(shè)施。 各種管 線：合理利用 博山區(qū) 規(guī)劃的水、電、氣、電信等市政及專業(yè)管線的接口，處理好小區(qū)今后的智能化、供水、供電、排水、排污、電視等管線的布置問題，設(shè)計預(yù)留一定空間，便于今后施工接口。 環(huán)衛(wèi)設(shè)施：充分考慮環(huán)衛(wèi)設(shè)施的合理數(shù)量及位置，既便與小區(qū)內(nèi)業(yè)主的日常生活及運動，又便于小區(qū)物業(yè)管理及相關(guān)部門的管理。在單元入口處設(shè)分類收集的垃圾箱，由物業(yè)管理人員統(tǒng)一收集后運送到指定地點，為減少對住戶的影響，小區(qū)內(nèi)