【正文】 的綜合效益 . 三、 *旅游業(yè)發(fā)展的需要 ***作為淄博市重要的對 外開放旅游城市之一， 近年來國民經(jīng)濟(jì)保持了快速連續(xù)增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實力顯著增強(qiáng)。 四、 孟家頂社區(qū) 的舊城改造刻不容緩 **區(qū)作為淄博地區(qū)的重要城市之一，近年來國民經(jīng)濟(jì)保持了快速連續(xù)增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實力顯著增強(qiáng)，城市基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境面貌和居民居住條件有了較大改善。城中舊村低檔零 星插建、違章建設(shè)隨處可見，違法用地、違章建筑棚屋比較普遍；樓房設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)低，建筑密度大， 村內(nèi)道路狹窄彎曲，存在消防等諸多安全隱患；外來人口集聚，出租房缺乏管理，存在社會治安問題；環(huán)境衛(wèi)生、生活服務(wù)、綠化等各類配套設(shè)施不完善，居住環(huán)境臟、亂、差；管理體制與城市社區(qū)管理體制不適應(yīng)；村民的群體意識較差，同城市居民的觀念與行為方式存在差異，這些建筑不僅影響了城市總體規(guī)劃的實施，而且影響了整體形象和招商引資環(huán)境。為改變當(dāng)前博 山區(qū)城區(qū)面貌，加強(qiáng)城區(qū)管理，加快博山區(qū)城建設(shè)步伐，把博山建成集旅游、農(nóng)業(yè)、工業(yè)為一體的現(xiàn)代化城市，必須徹底改變舊貌。為更好的保護(hù)博山風(fēng)景區(qū)，并以此為契機(jī)徹底解決現(xiàn)狀與舊村改造回遷樓建設(shè)項目 9 新城不協(xié)調(diào)且混亂無序的居住環(huán)境，為今后的開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造條件，村兩委積極籌劃，制定了一系列舊村改造安置樓細(xì)則，經(jīng)過多次討論和修改，最終獲取全體村民一致通過。人們對住宅的需求已從簡單的“生存型”到“適用型”的小康住宅發(fā)展到不斷滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化“功能型”的新時期。 二、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、儀表等 50 多個物質(zhì)生產(chǎn)部門緊密相關(guān)，直接影響到家用電 器、家具、裝飾產(chǎn)品以及金融、旅游、園林、運輸、商業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展。同時，住宅增長 10%，可帶動 GPN 增長 %。 三、符合博山區(qū)山頭鎮(zhèn)的發(fā)展方向和規(guī)劃要求，有利于改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件 舊村住宅改造是城市建設(shè)的主要內(nèi)容之一，其發(fā)展的動力，舊村改造回遷樓建設(shè)項目 10 一方面來自城市規(guī)模的擴(kuò)大和人口自然增長對住房數(shù)量的直接要求；另一方面是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人民群眾生活水平的提 高，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的居民對改善住房條件及居住環(huán)境的要求和愿望日益增強(qiáng)。該項目的規(guī)劃建設(shè)得到了當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，通過建設(shè)將有利于帶動改變博山區(qū)的整體形象和投資環(huán)境，因此，該項目的實施對于博山 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高將發(fā)揮的良好作用。 綜上所述，該項目的建設(shè)不僅能改善城區(qū)面貌，而且對博山區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生一定的拉動作用。 四 、項目提出 住房問題是重要的民生問題。 2021 年，國務(wù)院頒布了《 國務(wù) 院 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 (國發(fā) [2021】 18 號 )指出：促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平， 改 善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是 促 進(jìn)消費，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴(kuò)大社會就業(yè)的有效途徑。 為保持山東省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展、改善人民群眾居住條件、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展， 2021 年 6 月 16 日山東省人民政府出臺《關(guān)于保持全省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見 》 (魯政發(fā)[2021]57 號 )規(guī)定：進(jìn)一步優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 根據(jù)這一精神，依據(jù)博山區(qū)政府房地產(chǎn)規(guī)劃要求，在博山區(qū)鳳凰山西首建設(shè)顏山國際項目是順應(yīng)目前博山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和博山區(qū)房地產(chǎn)實際需要的。 五 、 目 標(biāo)市場 隨著博山區(qū)經(jīng)濟(jì)的日益穩(wěn)定 快速 增長，居民收入 逐年增加，致使博山區(qū)房地產(chǎn)市場走勢表現(xiàn)為： 個人住宅消費潛力巨大，后勁十足； 良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境為房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮鑒定了基礎(chǔ)； 住房信貸穩(wěn)定健康的發(fā)展為房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮保駕護(hù)航； 從 博山區(qū) 社會需求總量分析。受住房量 和質(zhì)的變化因素的拉動，居民住宅消費趨勢今后將呈現(xiàn)較強(qiáng)的增 長勢頭。住房停止實物分配和福利分房后， 城鎮(zhèn)居民都需自己花錢購房，其消費群體主要有：一是房改時未 舊村改造回遷樓建設(shè)項目 12 能分配到住房和居住面積不足的職工，二是實施貨幣化分配住房 后參加工作的人，三是現(xiàn)已有住房但今后需改善住房條件的居民， 四是從事個體私營經(jīng)濟(jì)的工商業(yè)者，五是購買住房的投資者。取消福利分房，提高租賃公 用住房房租，逐步達(dá)到住房成本租金水平，使居民自己購房的 情 況將大幅增加。個人購房已成為房地產(chǎn) 市場的主流。 博山區(qū) 也相繼制定出臺了一系列房屋買賣的優(yōu) 惠政策，有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)育和成熟，極大地推動 博山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 從住宅需求質(zhì)的方面看。因此，地理位置適當(dāng)、布局合理、功能完善、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美、子女求學(xué)優(yōu)越、交通 方便，適合現(xiàn)代生活特點的新型高尚住宅區(qū)，將舊村改造回遷樓建設(shè)項目 13 日益受到消費者的青睞， 目前項目地塊正處于 博山區(qū) 后期規(guī)劃的起點，項目市場前景看好。 二 、建設(shè)內(nèi)容 主要建設(shè)內(nèi)容包括 **際 576 6 67住宅樓 。 城市公共設(shè)施，配套較為完善。 景觀價值分析：項目地塊內(nèi)有河道，為社區(qū)營造水景提供先決條件，整個項目小區(qū)環(huán)境優(yōu)美。 二 、規(guī)劃依據(jù) (1)《中華人民共和國城市規(guī)劃法 》 (2)《城市規(guī)劃編制辦法》 (3)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB50180— 2021 (4)《住宅 設(shè)計規(guī)范》 (5)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB500162021 三 、 規(guī)劃設(shè)計理念 (1)人本原則 整體尺度設(shè)定、環(huán)境設(shè)計以人為本，通過宏觀層面上的總體考慮與微觀層面上的具體細(xì)部設(shè)計相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)人性化的規(guī)劃設(shè)計原則。 公共服務(wù)配套設(shè)施在數(shù)量上、質(zhì)量上均以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點為原則，強(qiáng)調(diào)方便居住人群的使用。 在局部地帶，如小區(qū)中的水系，有機(jī)結(jié)合地形重整，創(chuàng)建自然生舊村改造回遷樓建設(shè)項目 15 態(tài)湖面與綠地，形成住區(qū)整體的主要景觀節(jié)點，調(diào)節(jié)優(yōu)化整個居住社區(qū)的局部小氣候，成為該居住環(huán)境的優(yōu)勢與亮點。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代生活家園。 在戶型配備方面，充分考慮多樣化的需求，以適應(yīng)居民內(nèi)部的各種需求。 (4)科技化原則 努力將新觀念、新技術(shù)、新材料與傳統(tǒng)居住生活模式有機(jī)結(jié)合，提升住宅功能質(zhì)量與環(huán)境水平，在確保生活模式宜人的前提之下，提供舒適、安全、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、超前的現(xiàn)代化居住空間。 舊村改造回遷樓建設(shè)項目 16 環(huán)境與文化是本規(guī)劃主題，本規(guī)劃的總體目標(biāo)為：基于自然環(huán)境與人文環(huán)境，強(qiáng)調(diào)自然景觀環(huán)境和人工景觀特色的和諧統(tǒng)一，建設(shè)園林式的現(xiàn)代生活社區(qū)。在整體布局的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化組團(tuán)規(guī)劃的相對獨立性。步行系統(tǒng)與景觀 綠化軸結(jié)合在一起，貫穿各個住宅院落。 擴(kuò)大院落 ； 圍繞小區(qū)的中心綠地與步行廊道，將每一個住宅組群的院落空間，與其連接和融合。此外，東西向內(nèi)河道軸線作為景觀主軸，成為整個小區(qū)的中心，設(shè)置各種設(shè)施及綠化，為小區(qū)居民提供服務(wù)。此外，結(jié)合中心綠地設(shè)置一定數(shù)量的休閑服務(wù)設(shè)施以及健身活動設(shè)施。 道路：規(guī)劃道路分級連接，車行道按 4 級設(shè)置。進(jìn)一步劃分各 高層 樓，內(nèi)部聯(lián)系各樓，外部與區(qū)級道路相連，道路寬約 10 米，其中車行道寬 6 米，兩側(cè)布置人行道寬 2 米，并設(shè)置綠化帶。 靜態(tài)交通：小區(qū)內(nèi)部停車主要采取住宅底層車 庫與室外臨時停車二種方式， 其中室外臨時停車位主要結(jié)合宅前路布置，方便 居民就近舊村改造回遷樓建設(shè)項目 18 臨時停車。 中心綠地：在小區(qū)中心位置形成主要綠化場地。 院落綠地：以綠化景觀為主，草坪配以灌木、造型優(yōu)美的喬木。 小區(qū)內(nèi)的綠化不追求名貴的花木樹種，樹種選擇應(yīng)以適合當(dāng)?shù)刈匀粭l件、價廉、易長、易管、四季常青為原則，少量采用一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味的花木。道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉，把 不同等級的綠地結(jié)合在一起，形成統(tǒng)一的綠化有機(jī)整體。強(qiáng)調(diào)小區(qū)內(nèi)外景觀環(huán)境的交融滲透，同時注重庭院景觀空間的營造。 主景觀系統(tǒng)及中心廣場、水面及林蔭道形成區(qū)內(nèi)的公共景觀為半開放景觀系統(tǒng)；內(nèi)部景觀形成了半封閉的景觀系統(tǒng)。 (7)建筑布局 總體布局充分考慮地塊特征和城市關(guān)系，本著合理規(guī)劃充分利用土地的原。各個組團(tuán)依據(jù)位置和形狀不同采用圍合、半圍合和開放空間相結(jié)合的組織方式形成各具特色組團(tuán)空間。 六 、公共配套 規(guī)劃 合理的公共設(shè)施布局，將規(guī)劃視作城市公共利益、社會資源的分配，被各階層共享，共同構(gòu)建住區(qū)的活力。 (1)社區(qū)服務(wù) 根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 (JB50180— 93)的規(guī)定，項目小區(qū)設(shè)置一個居委會，一個社區(qū)服務(wù)中心，一個物業(yè)管理中心。 (2)市政公用 根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 ((JB50180— 93)的要求合理設(shè)置設(shè)備、垃圾收集點、公共廁所、居民停車庫等市政公用設(shè)施。 環(huán)衛(wèi)設(shè)施：充分考慮環(huán)衛(wèi)設(shè)施的合理數(shù)量及位置，既便與小區(qū)內(nèi)業(yè)主的日常生活及運動，又便于小區(qū)物業(yè)管理及相關(guān)部門的管理。 停車位：嚴(yán)格按照政府規(guī)定停車位相關(guān)指標(biāo)設(shè)計，把握好適度超前的原則，為今后小區(qū)業(yè)主購車數(shù)量的增多預(yù) 留合理的空間。 背景音樂系統(tǒng)：背景音樂系統(tǒng)通過在小區(qū)公共場所、廣場、花園等處安置喇叭，可播放安靜祥和的音樂。 七 、用地指標(biāo) 根據(jù)以上規(guī)劃，項目用地指標(biāo)如下 ； 用地指標(biāo)表 序號 項目名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總占 地面積 平方米 39067 約 2 總建筑面積 平方米 40000 3 小區(qū)停車位 個 480 4 容積率 5 綠化率 % 35 6 總戶數(shù) % 480 概況 項目建設(shè)地點位于山東省 ***， 交通便利，地理位置優(yōu)越。 戶型平面要求 小區(qū)住宅為南北朝向，所有戶型均由南面直接采光房間，衛(wèi)生間、廚房及工作陽臺北向布置，主臥南向布置。戶型設(shè)計推敲較深入細(xì)致，立面處理引入都市風(fēng)格元素，并大膽創(chuàng)新。 (2)現(xiàn)代化的平面功能：以人的活動為主，在起居室創(chuàng)造出靈活開放的起居空間，能充分適應(yīng)就餐、社交、文化娛樂、休息等多種功能要求，亦可通過組合家具、帷簾、玻璃隔斷 等組成多種用途空間； (3)最佳的采光通風(fēng)：主要臥室均朝陽，所有臥室，廚房均有直接采 光，開敞的平面形式有利于組織房內(nèi)穿堂風(fēng)，冬暖夏涼。 (5)廚房、衛(wèi)生間 標(biāo)準(zhǔn)化、定型化、現(xiàn)代化：“住宅要小康，關(guān)鍵在兩房”廚房的整體設(shè)計，是著重探討的課題。廚房設(shè)計考慮洗、切、 炒的順序來安排設(shè)備，配置相應(yīng)的臺案。衛(wèi)生間 設(shè)計運用四維空間設(shè)計 理論，將洗浴、便盥洗與洗衣功能加以組合，從而提高了其使用率。 (6)各種戶型考慮了住戶參與設(shè)計的可能性。規(guī)劃建設(shè) 12 棟住宅， 戶型包括三室二廳、兩室二廳等，總戶數(shù) 480 戶。簡潔而不失細(xì)節(jié)的建筑立面使建筑整體更富靈性，在深層次中挖掘建筑自古以來要求的人性化，提升了住宅作為居住空間的舒適性與變化性。立面形式結(jié)合凸窗，空間構(gòu)架，色彩變化等，豐富立面層次和空間構(gòu)成，統(tǒng)一中富有變化。 采用新型墻材結(jié)構(gòu)體系，保溫層使用斷橋技術(shù)隔熱傳導(dǎo)，雙層玻璃增強(qiáng)保溫性能，加砌混凝土磚塊，加強(qiáng)保溫效果。 二 、結(jié)構(gòu)方案 抗震設(shè) 防 抗震設(shè)防烈度為 7 度；設(shè)計基本地震加速度值為 ：。豎向構(gòu)件采用高強(qiáng)混凝土，以減少截面尺寸，內(nèi)外墻采用輕質(zhì)砌體，舊村改造回遷樓建設(shè)項目 25 以減輕結(jié)構(gòu)自重，并與主體結(jié)構(gòu)柔性連接，適應(yīng)變形?；A(chǔ)選型結(jié)論須待工程地質(zhì)勘察后得出。 主要材料 混凝土強(qiáng)度：地下室采用 C35，抗涌等級 S8，地上結(jié)構(gòu)采用 C40。 墻體：外墻均為 240 厚加氣砼砌塊。 輕質(zhì)隔墻 技術(shù)指標(biāo)：單位面積重量小于 25kg／ m。 三 、給排水工程 設(shè)計范圍 建筑紅線以內(nèi)的下列項目：給水工程、排水工程、消防工程 舊村改造回遷樓建設(shè)項目 26 給水工程 (1)用水量標(biāo)準(zhǔn)和用水量 用水量估算 編號 名稱 數(shù)量 用水量標(biāo)準(zhǔn) 最高日用水量（㎡） 年用水量（㎡ /a） 1 居民生活用水 480戶 200L／ 288 105120 2 綠化 用水 2L㎡ .d 2升／㎡ .次 3 總計 用水量估算：最高 年 用水量約 為 179。給水管由 博山區(qū) 主干管接入，給水管網(wǎng)結(jié)合地塊環(huán)路設(shè)置成枝狀干管，各組團(tuán)給水支管自 成樹狀的給水系統(tǒng)。高層，供水壓力為 由地下室生活泵房內(nèi)設(shè)不銹鋼變頻增壓水箱供給。 地下室及管道井 內(nèi)給水管采用襯塑鋼管，絲扣連接。熱水管采用 PPR()管 ，熱熔連接。熱水設(shè)置處墊層采用強(qiáng)化纖維和保溫砂漿墊層。 設(shè)于管道井及地下室內(nèi)等明裝給水管，采用 40mm 厚帶鋁箔的離心玻璃棉管殼保溫。 用水計量：住宅一戶一表，水表出戶。本項目擬在各用水建筑物內(nèi)設(shè)中水管道，經(jīng)處理后的中水，可用于洗車、沖洗 廁所、澆灌花草樹木、清潔道路等。 室內(nèi)消防系統(tǒng)：本工程消防系統(tǒng)為消火栓系統(tǒng)的自動噴淋系統(tǒng)。消火栓系統(tǒng)設(shè)計 流量：室內(nèi) 25L／ s，室外 40L／ s；系統(tǒng)