【正文】 懷疑態(tài)度的。濟南的房地產市場是健康的、無泡沫的。今后濟南市房價也將維持在一個比較平穩(wěn)的水平上，上下有小幅波動，同時成交量會慢慢增加。據(jù)了解，CIIIC園區(qū)一期工程15萬平米年內即將開工，初步統(tǒng)計有40個左右單位將入住該園區(qū)。222周邊商業(yè)項目市場研究1）周邊商業(yè)項目建設情況A、CIIIC園區(qū)建設CIIIC園區(qū)規(guī)劃CIIIC建設規(guī)劃是在Garter公司編制的《CIIIC發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》確定的產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的指導下編制的園區(qū)空間發(fā)展規(guī)劃，形成“一園（CIIIC）二區(qū)（研發(fā)區(qū)、生產區(qū)）”的空間布局結構。 建設規(guī)劃以輻射全國的 IT產業(yè)發(fā)展極核為規(guī)劃目標，以ICT產業(yè)研發(fā)、孵化、服務為主導功能，形成集生產和生活于一體的“創(chuàng)新、活力”的CIIIC園區(qū)。C、奧體東路地塊建設該范圍內計劃規(guī)劃建設80公頃用地范圍，全運會完成后造成大型成熟社區(qū)。山東省科技大廈項目建筑面積2萬平米，目前該項目基本竣工，處于招商過程中。地塊土地成本有相當優(yōu)勢，房屋銷售價格極具競爭力。目前對南胡方面來說自由資金非常有限，啟動資金全靠貸款解決。J． 十一屆全運會運動員村的建設已經開始啟動，根據(jù)該項目的運作方式，待全運會結束后將改造為民用住宅形式。因此，本項目應該遵循“合理分期、優(yōu)先安置、資源均衡、顧全大局、風險共擔、陽光操作、廉政建設、利益共享” 的開發(fā)原則。保障用房如果在繳上土地出讓金后可以上市交易對本項目更加有利。1）方案一：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售，捆綁用地面向社會公開招拍掛。六地塊作為村民保障用房，在七地塊已經滿足村民安置保障要求的情況下，考慮出售，我們對該地塊住宅以小產權房和產權房兩種出售方式進行比較，銷售收入按產權房比按小產權房出售增加利潤約300萬元（=），土地變性補償金按50萬元/畝考慮，該區(qū)域若是住宅由小產權房變更為產權房，支出的費用為550萬元（50*11=550萬元），由以上分析可見，變更為產權房后進行銷售存在利潤，但利潤較低。銷售收入詳見下表：二、三地塊銷售收入?yún)R總表編號類型建筑面積（m2）銷售價格（元/m2）銷售收入(萬元)1住宅745005240390382車庫及儲藏室32500250081253商鋪5752260004銷售合計1645225銷售成本% 6營業(yè)稅%7所得稅利潤的25%8銷售利潤164522本方案資金來源主要靠二、三、六地塊內房屋銷售資金及一、二、三、五地塊捆綁土地出讓金返還來支撐。五地塊投資估算序號　　項目名稱單價（m2/元）單位數(shù)量合計（萬元）一建安造價 寫字樓 m2 地下車庫 m2 小計　　 二道路園林 道路、綠化、管線 　 　　小計　　　 三勘察設計及前期工程 工程勘察　　　 工程設計　　　 地質災害　　　 環(huán)境評估　　　 地震評估　　　 可研報告　　　 臨水臨電　　　 四通一平　　　 小計　　　 四前期手續(xù)費 規(guī)劃咨詢費　　　 施工圖審查　　　 墻改辦、散裝水泥 萬m2 防雷審查 萬m2 工程監(jiān)理費　　　 勞動工資保證金　　　 勞動統(tǒng)籌　　　 交易信息費　　　 檔案保證金　　　 小計　　　 五配套費 綜合配套費 　 區(qū)內變電配套費 　 小計　　　 六土地出讓金 畝 七管理費　　　 八不可預見費　　　 九合計　　　 五地塊銷售：地下停車場2500元/平米，商鋪、寫字樓按6500元/平米銷售計算。本方案僅考慮靜態(tài)投資情況，若村兩委通過該方案，我們將對本方案進一步細化,并進行動態(tài)分析。 綜上所述，方案五利潤最高，但考慮該方案公建面積過大，銷售存在一定難度，資金回籠慢，故在實施過程中考慮結合方案四進行實施，首先實施一、二、三地塊開發(fā)建設，五地塊拖后實施，并盡量將五地塊用地性質變更為住宅，根據(jù)與村委會領導溝通，（高新區(qū)承諾貸款3億元，村委會可完成融資5000萬元）。本方案資金來源主要靠一、二、三、六地塊內房產銷售資金及捆綁土地出讓金返還來支撐。一地塊土地由村委會成立公司對土地摘牌后獨立進行開發(fā)建設，建設期間資金缺口需以貸款方式解決。但因土地招拍掛及資金返還需較長時間，建設資金需以貸款方式解決。方案二：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)、銷售，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。開發(fā)前提條件 根據(jù)項目的建設規(guī)模及本項目的自身特點，村委會需考慮能夠爭取到3億元以上的銀行貸款。K． 其他村的舊居改造工程同時處于相同階段，如果采取統(tǒng)一策略，將對本項目的銷售形成威脅。G． 從濟南市整體市場格局來看，在消費能力較強的歷下區(qū)、市中區(qū)和歷城區(qū)板塊內，聚集著較多的項目，對我們吸引這幾個區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。，附近為形成規(guī)模性的商業(yè)區(qū)。項目素質分析（1）項目優(yōu)勢A．項目規(guī)模大，規(guī)劃為融住宅、商業(yè)、娛樂為一體的大型社區(qū)，各種功能規(guī)劃齊備，有利于營造良好的居住氛圍； B．緊臨正在建設中的濟南奧體中心、政務中心、省立醫(yī)院、省直宿舍區(qū)正在籌建,舜華路東側規(guī)劃有近70萬平米的知識經濟總部產業(yè)基地且正在建設中，其中有怡科產學研綜合樓幾近竣工。建成后將成為集寫字樓、酒店、商業(yè)、休閑、娛樂及銀座商城主力店于一體大型綜合標志性城市建筑組群。文化體育產業(yè)基地占地81公頃，總建筑面積36萬平方米，核心建筑為“奧體中心”，2008年底竣工。 產業(yè)區(qū)由孫村片區(qū)和兩河片區(qū)組成， 。按照規(guī)劃部門批復的修建性詳規(guī)，一、三、按照土地掛牌價220萬/畝計算，折合到樓面地價為183（2200000**=183）~275(2200000*)元/平方米，因為土地價差帶來的房屋銷售純利潤在700元/平米以上。再次，與外地的開放式經濟不同的是，國有企業(yè)是主要的經濟實體，政府公務員、大學老師和國有企業(yè)員工的收入屬于中上等，暴富跟收入偏少的群體比較少，這些因素都影響到了濟南市房價長期走勢。讓房地產商做出普遍樂觀判斷的一個重要依據(jù)是,濟南房價封閉、遲鈍、滯后,宏觀經濟調控對濟南房價影響有限,這基本上也是開發(fā)商的一致看法。 除了大幅調整房地產稅率，財政部明確表示：“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策”。重點加快高新開發(fā)區(qū)建設，形成現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)。房地產開發(fā)公司經營收入與經營成本曲線開始拉大與實際銷售面積曲線的距離，價格逐步上揚。市政府的東遷及奧體中心的建設對地塊價值及項目品質的提升都有很大的積極作用。地下建筑面積萬m178?？梢?guī)劃用地萬m178。623住宅建筑套密度（凈）套/hm178。②配套公建面積萬m178。地上總容積率萬m178。地下中水建筑面積萬m178。/hm178。/hm178。地下儲藏建筑面積萬m178。方案四：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設，一、二、三地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌后進行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛方案五：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設，一、二、三、五塊在土地招拍掛后由村委會摘牌成立公司后進行開發(fā)。其中六、七、八地塊為舊村安置和保障用地，一、二、三、四、五地塊為開發(fā)用地。南胡舊村改造項目總體策劃方案一、 濟南市城市總體規(guī)劃與城市發(fā)展戰(zhàn)略概述濟南市總體規(guī)劃是以“東拓、西進、南控、北跨、中疏”為城市發(fā)展戰(zhàn)略，實施沿經十路、沿小清河、沿黃河、沿鐵路線“四沿”帶動戰(zhàn)略，形成現(xiàn)代化的城市建設管理體系，進一步提升城市建設管理水平，爭創(chuàng)“國家環(huán)保模范城”、“中國人居環(huán)境獎”。該小區(qū)地理優(yōu)越、交通方便。村民安置生活保障（地塊六、七、八）主要技術經濟指標項目單位數(shù)量居住戶數(shù)/人口數(shù)戶/人1652/5286總建筑面積萬m178。地下中水建筑面積萬m178。