【正文】 11200600067204銷售合計167900784205銷售成本% 6營業(yè)稅%7所得稅利潤的25%8銷售收入167900本方案資金來源主要靠一、六地塊內(nèi)房屋銷售資金及一、二、三、五地塊捆綁土地出讓金返還來支撐。3）方案四：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。一、二、三、五、六、（++++=），考慮一、二、三、（*220*=），（+++=），考慮建設期貸款利息，（+=） 由此可見，六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三、五地塊由村委會成立公司進行摘牌后獨立開發(fā)，其他土地全部掛牌拍賣，項目利潤最高（該方案前期資金壓力較大，三、五地塊全部為公建，因前期人氣不足，不能形成居住規(guī)模，銷售較困難，建議該地塊拖后建設，其他地塊可分期進行施工，以減輕前期資金壓力）。30 / 30。銷售收入詳見下表：五地塊銷售收入?yún)R總表編號類型建筑面積（m2）銷售價格（元/m2）銷售收入(萬元)2車庫250069753商鋪、寫字樓6000718204銷售合計787955銷售成本% 6營業(yè)稅%7所得稅利潤的25%66778銷售利潤本方案資金來源主要靠一、二、三、五、六地塊內(nèi)房屋銷售資金及捆綁用地土地拍賣返還金支撐。二、三地塊土地由村委會成立公司對土地摘牌后獨立進行開發(fā)建設，建設期間資金缺口需以貸款方式解決。 方案二：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。 按現(xiàn)有圖紙，六、七地塊投資估算見下表六、七地塊投資估算序號　項目名稱單價 （㎡/元）單位數(shù)量合計（萬元）一建安造價住宅及附屬商業(yè)A1樓1560㎡ A2樓1420㎡ A3樓1630㎡ A4樓1645㎡ A5樓1540㎡ A6樓1645㎡ A7樓1640㎡ A8樓1645㎡ A9樓1645㎡ A10樓1540㎡ A11樓1540㎡ A12樓1540㎡ A13樓1540㎡ A14樓1540㎡ A15樓1560㎡ A16樓1560㎡ A17樓1450㎡ 小計　　 地下車庫2020㎡ 幼兒園、會所及衛(wèi)生站1200㎡ 小計　　 二道路園林道路、綠化、管線100萬㎡小計　萬㎡　三勘察設計及前期工程工程勘察　　　70工程設計　　　地質(zhì)災害　　　8環(huán)境評估　　　地震評估　　　18可研報告　　　10臨水臨電　　　110四通一平　　　100小計　　　四前期手續(xù)費規(guī)劃咨詢費　　　施工圖審查3萬㎡墻改辦、散裝水泥10萬㎡229防雷審查3萬㎡工程監(jiān)理費　　　 勞動工資保證金　　　 勞保統(tǒng)籌　　　 交易信息費　　　 檔案保證金　　　 小計　　　五配套費綜合配套費185萬㎡區(qū)內(nèi)變電配套費120萬㎡2748小計　　　六管理費　　　 七不可預見費　　　 八合計一+二+……+七　六地塊銷售：住宅按小產(chǎn)權4000元/平米，儲藏室按2500元/平米，商鋪按5000元/平米銷售計算。如果不能上市交易只能以小產(chǎn)權房的形式出售，相對來說銷售不會很順利。制約因素 啟動資金需要自籌，而且相當部分要投入到村民安置房的建設，資金相對不足。同時，08年10月份開始面向濟南市民預售。（3）機會分析A． 濟南市政府對舊村改造的高度重視，必將對本項目有較大的優(yōu)惠政策，項目以其相對較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。（省直宿舍、北胡、大漢峪、小漢峪舊村改造）緊鑼密鼓的建設對本項目起到進一步提升作用。中潤世紀廣場已建成40萬平米寫字樓。有五星級酒店、產(chǎn)權式酒店、寫字樓主題商業(yè)、特色餐飲及相應配套等。 研發(fā)區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)位于濟南東部產(chǎn)業(yè)帶的東西兩端，相距13公里。這些項目增加的崗位基本都是白領階層。今年以來濟南市的房價一直維持在一個水平線略有下降的狀態(tài)，今后濟南市房地產(chǎn)在一段時間內(nèi)，也將維持在一個比較平穩(wěn)的狀態(tài)，出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。保守的城市文化使得濟南的房地產(chǎn)市場一直不是很活躍，濟南房地產(chǎn)市場最欠缺的就是成交量，與省會城市身份明顯不匹配?！　∝斦俊叶悇湛偩?2日宣布，決定對個人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費。因此，房地產(chǎn)業(yè)是一項本身創(chuàng)造價值，又能夠帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。隨著濟南市現(xiàn)代化城市建設步伐的加快和城市化進城的推進，濟南市房地產(chǎn)開發(fā)在逐年增長的基礎上繼續(xù)保持了穩(wěn)定的增長速度，呈產(chǎn)銷兩旺的運行態(tài)勢。地下建筑面積萬m178?？梢?guī)劃用地萬m178。地下總容積率萬m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178。　一、居住、配套建筑面積萬m178。651住宅建筑套密度（凈）套/hm178。②配套公建面積萬m178。居住地上容積率萬m178。住宅平均層數(shù)層20人口毛密度人/hm178。②配套公建面積萬m178。方案一：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設，捆綁用地面向社會公開招拍掛。以舉辦第十一屆全運會為契機，加快奧體中心、政務中心建設，帶動周邊開發(fā)，配套完善服務設施，建成以行政辦公、文化、體育為主導的城市功能區(qū)，加快城市現(xiàn)代化進程，并以此帶動新區(qū)開發(fā)和老城提升，推動城市基礎設施建設，加快城市建設步伐，全面塑造現(xiàn)代化省會城市新形象。開發(fā)唐冶片區(qū)，高標準建設教育、文化、體育、社會福利等公共服務配套設施，形成服務于東部城區(qū)的地區(qū)中心。本項目各地塊用地性質(zhì)及可規(guī)劃面積見下表：地塊一地塊二地塊三地塊四地塊五地塊六、七、八性質(zhì)居住居住商業(yè)市政商業(yè)居住面積（畝）本方案針對六、七、八地塊范圍內(nèi)安置和保障用房的開發(fā)建設及一、二、三、五地塊自行開發(fā)提出五種方案(四地塊為市政公共用地,暫不考慮)?！、僮≌ㄖ娣e萬m178。地下建筑面積萬m178。/hm178?！、僮≌ㄖ娣e萬m178。住宅平均層數(shù)層15人口毛密度人/hm178。建筑密度%綠地率%38居住停車率%80居住停車位輛1050地面停車率%居住地面停車位輛150統(tǒng)征儲備用地（地塊二）主要技術經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量居住戶數(shù)/人口數(shù)戶/人660/2112總建筑面積萬m178。二、非配套建筑面積萬m178。/hm178。地上總容積率地下總容積率建筑密度%綠地率%36停車位個 統(tǒng)征儲備用地（地塊四）主要技術經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量總用地萬m178。　地上建筑面積萬m178。2007年，濟南市進一步加快城市建設，這一年也成為城市建設史上投入最多，變化最大的一年。住宅建設的生產(chǎn)和消費，與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機械、儀表等50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門緊密相關，并直接影響到家用電器、家具、裝飾產(chǎn)品以及金融、旅游、運輸、商業(yè)、服務等行業(yè)的發(fā)展。關于“政府救市”，各種聲音紛至沓來，開發(fā)商有感到曙光來臨的，也有持