【正文】 11200600067204銷(xiāo)售合計(jì)167900784205銷(xiāo)售成本% 6營(yíng)業(yè)稅%7所得稅利潤(rùn)的25%8銷(xiāo)售收入167900本方案資金來(lái)源主要靠一、六地塊內(nèi)房屋銷(xiāo)售資金及一、二、三、五地塊捆綁土地出讓金返還來(lái)支撐。3）方案四：六、七地塊由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷(xiāo)售；一、二、三地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開(kāi)發(fā)，其他捆綁用地面向社會(huì)公開(kāi)招拍掛。一、二、三、五、六、（++++=），考慮一、二、三、（*220*=），（+++=），考慮建設(shè)期貸款利息，（+=） 由此可見(jiàn)，六、七地塊由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷(xiāo)售；一、二、三、五地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后獨(dú)立開(kāi)發(fā)，其他土地全部掛牌拍賣(mài)，項(xiàng)目利潤(rùn)最高（該方案前期資金壓力較大，三、五地塊全部為公建，因前期人氣不足，不能形成居住規(guī)模，銷(xiāo)售較困難，建議該地塊拖后建設(shè)，其他地塊可分期進(jìn)行施工，以減輕前期資金壓力）。30 / 30。銷(xiāo)售收入詳見(jiàn)下表：五地塊銷(xiāo)售收入?yún)R總表編號(hào)類(lèi)型建筑面積（m2）銷(xiāo)售價(jià)格（元/m2）銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)2車(chē)庫(kù)250069753商鋪、寫(xiě)字樓6000718204銷(xiāo)售合計(jì)787955銷(xiāo)售成本% 6營(yíng)業(yè)稅%7所得稅利潤(rùn)的25%66778銷(xiāo)售利潤(rùn)本方案資金來(lái)源主要靠一、二、三、五、六地塊內(nèi)房屋銷(xiāo)售資金及捆綁用地土地拍賣(mài)返還金支撐。二、三地塊土地由村委會(huì)成立公司對(duì)土地摘牌后獨(dú)立進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，建設(shè)期間資金缺口需以貸款方式解決。 方案二：六、七地塊由村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，七地塊用于村民安置保障，六地塊對(duì)外銷(xiāo)售；一地塊由村委會(huì)成立公司進(jìn)行摘牌后自行開(kāi)發(fā)，其他捆綁用地面向社會(huì)公開(kāi)招拍掛。 按現(xiàn)有圖紙，六、七地塊投資估算見(jiàn)下表六、七地塊投資估算序號(hào)　項(xiàng)目名稱(chēng)單價(jià) （㎡/元）單位數(shù)量合計(jì)（萬(wàn)元）一建安造價(jià)住宅及附屬商業(yè)A1樓1560㎡ A2樓1420㎡ A3樓1630㎡ A4樓1645㎡ A5樓1540㎡ A6樓1645㎡ A7樓1640㎡ A8樓1645㎡ A9樓1645㎡ A10樓1540㎡ A11樓1540㎡ A12樓1540㎡ A13樓1540㎡ A14樓1540㎡ A15樓1560㎡ A16樓1560㎡ A17樓1450㎡ 小計(jì)　　 地下車(chē)庫(kù)2020㎡ 幼兒園、會(huì)所及衛(wèi)生站1200㎡ 小計(jì)　　 二道路園林道路、綠化、管線(xiàn)100萬(wàn)㎡小計(jì)　萬(wàn)㎡　三勘察設(shè)計(jì)及前期工程工程勘察　　　70工程設(shè)計(jì)　　　地質(zhì)災(zāi)害　　　8環(huán)境評(píng)估　　　地震評(píng)估　　　18可研報(bào)告　　　10臨水臨電　　　110四通一平　　　100小計(jì)　　　四前期手續(xù)費(fèi)規(guī)劃咨詢(xún)費(fèi)　　　施工圖審查3萬(wàn)㎡墻改辦、散裝水泥10萬(wàn)㎡229防雷審查3萬(wàn)㎡工程監(jiān)理費(fèi)　　　 勞動(dòng)工資保證金　　　 勞保統(tǒng)籌　　　 交易信息費(fèi)　　　 檔案保證金　　　 小計(jì)　　　五配套費(fèi)綜合配套費(fèi)185萬(wàn)㎡區(qū)內(nèi)變電配套費(fèi)120萬(wàn)㎡2748小計(jì)　　　六管理費(fèi)　　　 七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)　　　 八合計(jì)一+二+……+七　六地塊銷(xiāo)售：住宅按小產(chǎn)權(quán)4000元/平米，儲(chǔ)藏室按2500元/平米，商鋪按5000元/平米銷(xiāo)售計(jì)算。如果不能上市交易只能以小產(chǎn)權(quán)房的形式出售，相對(duì)來(lái)說(shuō)銷(xiāo)售不會(huì)很順利。制約因素 啟動(dòng)資金需要自籌，而且相當(dāng)部分要投入到村民安置房的建設(shè)，資金相對(duì)不足。同時(shí)，08年10月份開(kāi)始面向濟(jì)南市民預(yù)售。（3）機(jī)會(huì)分析A． 濟(jì)南市政府對(duì)舊村改造的高度重視，必將對(duì)本項(xiàng)目有較大的優(yōu)惠政策，項(xiàng)目以其相對(duì)較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。（省直宿舍、北胡、大漢峪、小漢峪舊村改造）緊鑼密鼓的建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目起到進(jìn)一步提升作用。中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)已建成40萬(wàn)平米寫(xiě)字樓。有五星級(jí)酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫(xiě)字樓主題商業(yè)、特色餐飲及相應(yīng)配套等。 研發(fā)區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)位于濟(jì)南東部產(chǎn)業(yè)帶的東西兩端，相距13公里。這些項(xiàng)目增加的崗位基本都是白領(lǐng)階層。今年以來(lái)濟(jì)南市的房?jī)r(jià)一直維持在一個(gè)水平線(xiàn)略有下降的狀態(tài)，今后濟(jì)南市房地產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)，也將維持在一個(gè)比較平穩(wěn)的狀態(tài)，出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。保守的城市文化使得濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直不是很活躍，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)最欠缺的就是成交量，與省會(huì)城市身份明顯不匹配?！　∝?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局22日宣布，決定對(duì)個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費(fèi)。因此，房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)本身創(chuàng)造價(jià)值，又能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。隨著濟(jì)南市現(xiàn)代化城市建設(shè)步伐的加快和城市化進(jìn)城的推進(jìn)，濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在逐年增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，呈產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。地下建筑面積萬(wàn)m178?？梢?guī)劃用地萬(wàn)m178。地下總?cè)莘e率萬(wàn)m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬(wàn)m178。　一、居住、配套建筑面積萬(wàn)m178。651住宅建筑套密度（凈）套/hm178。②配套公建面積萬(wàn)m178。居住地上容積率萬(wàn)m178。住宅平均層數(shù)層20人口毛密度人/hm178。②配套公建面積萬(wàn)m178。方案一：六、七地塊村委會(huì)自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，捆綁用地面向社會(huì)公開(kāi)招拍掛。以舉辦第十一屆全運(yùn)會(huì)為契機(jī)，加快奧體中心、政務(wù)中心建設(shè)，帶動(dòng)周邊開(kāi)發(fā)，配套完善服務(wù)設(shè)施，建成以行政辦公、文化、體育為主導(dǎo)的城市功能區(qū)，加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程，并以此帶動(dòng)新區(qū)開(kāi)發(fā)和老城提升，推動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城市建設(shè)步伐，全面塑造現(xiàn)代化省會(huì)城市新形象。開(kāi)發(fā)唐冶片區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)教育、文化、體育、社會(huì)福利等公共服務(wù)配套設(shè)施，形成服務(wù)于東部城區(qū)的地區(qū)中心。本項(xiàng)目各地塊用地性質(zhì)及可規(guī)劃面積見(jiàn)下表：地塊一地塊二地塊三地塊四地塊五地塊六、七、八性質(zhì)居住居住商業(yè)市政商業(yè)居住面積（畝）本方案針對(duì)六、七、八地塊范圍內(nèi)安置和保障用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)及一、二、三、五地塊自行開(kāi)發(fā)提出五種方案(四地塊為市政公共用地,暫不考慮)。?、僮≌ㄖ娣e萬(wàn)m178。地下建筑面積萬(wàn)m178。/hm178?！、僮≌ㄖ娣e萬(wàn)m178。住宅平均層數(shù)層15人口毛密度人/hm178。建筑密度%綠地率%38居住停車(chē)率%80居住停車(chē)位輛1050地面停車(chē)率%居住地面停車(chē)位輛150統(tǒng)征儲(chǔ)備用地（地塊二）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量居住戶(hù)數(shù)/人口數(shù)戶(hù)/人660/2112總建筑面積萬(wàn)m178。二、非配套建筑面積萬(wàn)m178。/hm178。地上總?cè)莘e率地下總?cè)莘e率建筑密度%綠地率%36停車(chē)位個(gè) 統(tǒng)征儲(chǔ)備用地（地塊四）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量總用地萬(wàn)m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬(wàn)m178。2007年，濟(jì)南市進(jìn)一步加快城市建設(shè)，這一年也成為城市建設(shè)史上投入最多，變化最大的一年。住宅建設(shè)的生產(chǎn)和消費(fèi)，與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、儀表等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)緊密相關(guān)，并直接影響到家用電器、家具、裝飾產(chǎn)品以及金融、旅游、運(yùn)輸、商業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展。關(guān)于“政府救市”，各種聲音紛至沓來(lái)，開(kāi)發(fā)商有感到曙光來(lái)臨的，也有持