【正文】 族，可輕松達到層層皆 旺的目的。 《營銷推廣篇》 本篇解決以下問題：本項目如何分步驟進行營銷推廣，具體的時間安 排與節(jié)奏把握如何？ 一、總體原則：高起點、大規(guī)模、大發(fā)展、大格局、大思路 二、操作步驟： 第一步：整體規(guī)劃與意向招商同步進行 確定大規(guī)劃 與大思路，同各相關主力商家接洽，利用高標準定位，整合發(fā)展商和代理商資源優(yōu)勢，引入國內外知名商業(yè)機構進駐本項目，簽訂意向合同。 可行性： 最好兼顧日間和夜間雙重宣傳效果，總體宣傳費用投入不高，發(fā)展商可以承受。 對開福區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的影響 （ 1）開福區(qū)商業(yè)不再是長沙商業(yè)的真空地帶，反過來將成為長沙商業(yè)的典范和驕傲。 三、具體執(zhí)行時間安排 時間 完成事項 備注 20xx 年 5月 總體規(guī)劃文字方案的論證、修改、確定 6月 整體規(guī)劃的初步設計，與政府溝通取得共識，爭取各方支持 7~8月 整體規(guī)劃設計稿的完善、修改、確定，沙盤模型制作 9~11月 國內外知名商業(yè)機構意向招商，簽訂協(xié)議 11~12 月 長沙新聞發(fā)布會、現(xiàn)場圍板包裝、戶外形象廣 告、前期軟性炒作 ~ 溫州新聞發(fā)布會及招商會，主推溫州商城和臨街鋪位 長沙體驗式售樓中心完工 ~4 月 長沙銷售推廣正式開始，鋪墊期，主推女人街和臨街鋪位 長沙銷售推廣高潮期，主推女人街和臨街鋪位 ~8月 長沙銷售推廣持續(xù)期，主推女人街和臨街鋪位 ~年底 主推品牌特區(qū) ~8月 主推娛樂特區(qū) ~ 重點建設項目西邊的林蔭道、三大涵洞出入口、溫州商城、 女人街以及中心主題廣場 溫州商城交樓 女人街交樓 品牌特區(qū)和娛樂特區(qū)交樓，所有公眾工程完工，進入項目 第二期開發(fā) 《項目效益篇》 本篇解決以下問題：本項目的社會效益有無上升到一個更高的層面，如何從對本項目經(jīng)濟效益的分析中得到投資與收益的客觀數(shù)據(jù)以及把握投資的比例，確保投資與收益的良性資金滾動。 通過對簽約主力商家和項目總體形象的現(xiàn)場展示，營造別具一格的現(xiàn)場宣傳和震撼性效果，形成對長沙零售商業(yè)買家的絕對吸引。 特別的物業(yè)管理服務： 規(guī)劃設計服務 ——在符合項目整體要求和風格的前提下，根據(jù)合作伙伴（租客和買客）的具體特殊要求，度身定造，令其滿意； 品牌服務 ——不遺余力地打造順天及順天中南明珠的品牌； 信息服務 ——建立網(wǎng)絡平臺 ,為合作伙伴（租客和買客）定期提供市場信息； 市場服務 ——開辟更多便利的交通手段（如免費專線巴士），不 斷策劃各種季節(jié)、各種主題的消費者活動，進行廣告促銷宣傳； 后勤服務 ——提供良好的物業(yè)維護管理、安全管理，完善公共服務和商業(yè)服務設施； 商業(yè)資源共享受服務 ——順天集團投資開發(fā)了寫字樓 \酒店 \住宅等多個項目，而且將繼續(xù)發(fā)展新的項目。 沿撈刀河建設 “騎江觀光休閑長堤 ”，連通商業(yè)及住宅板塊，也給購物者和居住者提供一個極佳的休閑與浪漫之所。北邊的涵洞（ 1）直通溫州商城，再以溫州商城為起點通過互通式走道到達各處；中間的涵洞（ 2）直通中心主題廣場，也可沿兩邊通往各主題商業(yè)區(qū)；南邊的涵洞（ 3）直通女人街，再以 女人街為起點通過互通式走道到達各處。 三、 商業(yè)板塊功能分區(qū)與配置 中心點規(guī)劃為下沉式主題廣場，既是公共景觀休閑所在，又可作匯演、放映、活動的匯聚人流之地。 六、項目主題形象的演繹： 項目命名：星城國際 釋義： 星城為長沙簡稱，帶出項目所在；星城又取本項目為長沙商業(yè)衛(wèi)星城之意。 （ 2）長沙市商圈的消費群憑什么來本項目消費？ 規(guī)模就是吸引力，特色就是消費力，人無我有，特色地位無可替代，綜合性多主力商家的業(yè)態(tài)在長沙絕無僅有。 一、項目商業(yè)定位的原則： 要從此改寫長沙商業(yè)現(xiàn)狀，不但要結束長沙北無大型商業(yè)中心的歷史，還要能填補長沙商業(yè)缺乏綜合商業(yè)航母和主力商家單薄難以形成群集 效應的空白。 （ 3）省內高速公路的發(fā)展為跨區(qū)消費打開了便利之門：長沙與外界溝通的高速公路基本全線貫通，使得城市之間的距離大大縮短，除長（沙）、株（洲）、（湘）潭外，常德、邵陽、婁底、衡陽、益陽、郴洲等城市也通過高速公路與長沙 密切聯(lián)系在一起， 2小時經(jīng)濟商圈初步形成。 娛樂經(jīng)濟和假日消費快速增長。 項目得益于金霞大道、芙蓉路與東二環(huán)為引入市區(qū)客流提供了保證。 十、項目威脅： 綜合項目優(yōu)劣勢，項目的威脅既來自市區(qū)眾多商業(yè)競爭對手，又來自自身區(qū)域商業(yè)的不成熟，必須找到一個超越以上兩大威脅的機會點，本項目才有可能成功。另一方面，我們可以將更多的資金用于增加服務的質量和內容，讓項目的附加值大幅提升，從而實現(xiàn)來此消費的消費者滿意，反過來支持商家的經(jīng)營。 休閑：區(qū)域 休閑設施較少。 四、項目周邊環(huán)境情況 除項目北邊具備撈刀河景觀之外，其余三面均無良好景觀，這讓本項目單純做住宅區(qū)變得困難，尤其是項目靠火車道的西邊，火車擾民成為做住宅的硬傷，而規(guī)劃為商業(yè)則受此影響不大。 交通情況 全方位繞城交通干線：二環(huán)路、三環(huán)路 周邊南北走向主干道：金霞大道、芙蓉路 周邊東西走向主干道：新世紀大道、麗臣路 可達公交線路：？ 水路交通：湘江、霞凝新港（長沙最大水路港口）、湘江二橋從項目西南方向連接岳麓區(qū)，三汊磯大橋從項目西北方向接通二環(huán)路，月亮島大橋從經(jīng)濟開發(fā)區(qū)接通三環(huán)路。 項目北邊為撈刀河，但水位高過本項 目較多，由于用來阻隔河水的河堤沒有經(jīng)過市政整修，黃泥、河草雜亂，需要花大力氣整治，但規(guī)劃得好，則可為本項目帶來景觀方面的附加值。 五、項目周邊相關配套 市政：西邊為開福區(qū)政府及其它政府辦事機構所在地，北邊為開發(fā)區(qū)。 區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展預測及本項目在該區(qū)域的地位 隨著開福區(qū)政府等辦事機構落戶金霞新區(qū)，該區(qū)域高素質人口將快速增長，同時本項目所在地因東二環(huán)和新世紀大道將成為長沙北開發(fā)的熱土，加上開