xx項(xiàng)目總體策劃思路(參考版)
2025-07-18 14:54本頁面
【正文】 （ 3）項(xiàng)目預(yù)計(jì)日接待人流，預(yù)計(jì)累計(jì)日消費(fèi)總額，可上繳國家利稅， （ 4）項(xiàng)目預(yù)計(jì)可提供就業(yè)機(jī)會(huì)個(gè)。 對開福區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響 （ 1）開福區(qū)商業(yè)不再是長沙商業(yè)的真空地帶，反過來將成為長沙商業(yè)的典范和驕傲。 三、具體執(zhí)行時(shí)間安排 時(shí)間 完成事項(xiàng) 備注 20xx 年 5月 總體規(guī)劃文字方案的論證、修改、確定 6月 整體規(guī)劃的初步設(shè)計(jì)，與政府溝通取得共識(shí)，爭取各方支持 7~8月 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)稿的完善、修改、確定，沙盤模型制作 9~11月 國內(nèi)外知名商業(yè)機(jī)構(gòu)意向招商，簽訂協(xié)議 11~12 月 長沙新聞發(fā)布會(huì)、現(xiàn)場圍板包裝、戶外形象廣 告、前期軟性炒作 ~ 溫州新聞發(fā)布會(huì)及招商會(huì)，主推溫州商城和臨街鋪位 長沙體驗(yàn)式售樓中心完工 ~4 月 長沙銷售推廣正式開始，鋪墊期，主推女人街和臨街鋪位 長沙銷售推廣高潮期，主推女人街和臨街鋪位 ~8月 長沙銷售推廣持續(xù)期，主推女人街和臨街鋪位 ~年底 主推品牌特區(qū) ~8月 主推娛樂特區(qū) ~ 重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目西邊的林蔭道、三大涵洞出入口、溫州商城、 女人街以及中心主題廣場 溫州商城交樓 女人街交樓 品牌特區(qū)和娛樂特區(qū)交樓，所有公眾工程完工，進(jìn)入項(xiàng)目 第二期開發(fā) 《項(xiàng)目效益篇》 本篇解決以下問題：本項(xiàng)目的社會(huì)效益有無上升到一個(gè)更高的層面，如何從對本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的分析中得到投資與收益的客觀數(shù)據(jù)以及把握投資的比例，確保投資與收益的良性資金滾動(dòng)。從而促進(jìn)零售商客的購買。 可行性： 在項(xiàng)目浮出水面并取得前期良好影響的前提下，更易取得政府和媒體的大力支持。 可行性： 最好兼顧日間和夜間雙重宣傳效果，總體宣傳費(fèi)用投入不高，發(fā)展商可以承受。 通過對簽約主力商家和項(xiàng)目總體形象的現(xiàn)場展示，營造別具一格的現(xiàn)場宣傳和震撼性效果，形成對長沙零售商業(yè)買家的絕對吸引。 可行性： 利用順天在長沙的政府媒體資源優(yōu)勢和世銘在溫州的客戶資源優(yōu)勢， 可以先做旺溫州商城和實(shí)現(xiàn)散客購買回收資金成功。 第二步：本地輿論先導(dǎo)與異地推廣同步進(jìn)行 整合湖南媒體，集合省際資源，在長沙以新聞發(fā)布會(huì)為引子，點(diǎn)燃商業(yè)地產(chǎn)的全城興奮點(diǎn)，在頭版頭條大造聲勢，蓄勢待發(fā)。 《營銷推廣篇》 本篇解決以下問題：本項(xiàng)目如何分步驟進(jìn)行營銷推廣，具體的時(shí)間安 排與節(jié)奏把握如何？ 一、總體原則：高起點(diǎn)、大規(guī)模、大發(fā)展、大格局、大思路 二、操作步驟： 第一步：整體規(guī)劃與意向招商同步進(jìn)行 確定大規(guī)劃 與大思路，同各相關(guān)主力商家接洽，利用高標(biāo)準(zhǔn)定位，整合發(fā)展商和代理商資源優(yōu)勢，引入國內(nèi)外知名商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐本項(xiàng)目，簽訂意向合同。 特別的物業(yè)管理服務(wù)： 規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù) ——在符合項(xiàng)目整體要求和風(fēng)格的前提下，根據(jù)合作伙伴（租客和買客）的具體特殊要求，度身定造，令其滿意； 品牌服務(wù) ——不遺余力地打造順天及順天中南明珠的品牌； 信息服務(wù) ——建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) ,為合作伙伴（租客和買客）定期提供市場信息； 市場服務(wù) ——開辟更多便利的交通手段（如免費(fèi)專線巴士），不 斷策劃各種季節(jié)、各種主題的消費(fèi)者活動(dòng)，進(jìn)行廣告促銷宣傳； 后勤服務(wù) ——提供良好的物業(yè)維護(hù)管理、安全管理，完善公共服務(wù)和商業(yè)服務(wù)設(shè)施； 商業(yè)資源共享受服務(wù) ——順天集團(tuán)投資開發(fā)了寫字樓 \酒店 \住宅等多個(gè)項(xiàng)目，而且將繼續(xù)發(fā)展新的項(xiàng)目。 與眾不同的建筑風(fēng)格：項(xiàng)目應(yīng)考慮引進(jìn)國際高水準(zhǔn)的專業(yè)設(shè)計(jì)公司，通過古典歐洲與現(xiàn)代歐洲的風(fēng)情演繹，加上現(xiàn)代科技對夜晚燈文化的精妙點(diǎn)綴，帶來長沙前所未有的商業(yè)建筑之 美。 七、項(xiàng)目全程創(chuàng)新體系及附加值提煉 全新業(yè)態(tài)組合：不同于長沙眾多商業(yè)項(xiàng)目過于依賴單一主力商家的購物城形式，而是在認(rèn)真研究長沙消費(fèi)者行為及競爭對手的基礎(chǔ)上，進(jìn)行功能的有效區(qū)分和業(yè)態(tài)組合，實(shí)現(xiàn)最佳的商業(yè)功能配置。 六、商業(yè)板塊內(nèi)部交通組織設(shè)計(jì) 為滿足商業(yè)板塊需求，規(guī)劃車位約個(gè)，為節(jié)約有限的空間，建議在特色主題商業(yè)區(qū)設(shè)置 4層立體停車庫（圖示），這樣可保證 1~4層皆有充足的客流，而且由于其客流皆為消費(fèi)水平高的有車一族，可輕松達(dá)到層層皆 旺的目的。 沿?fù)频逗咏ㄔO(shè) “騎江觀光休閑長堤 ”，連通商業(yè)及住宅板塊，也給購物者和居住者提供一個(gè)極佳的休閑與浪漫之所。 五、商業(yè)板塊環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì) 西邊緊貼鐵道處以高大樹木隔成步行休閑道，既給商業(yè)區(qū)域提供一個(gè)公共游覽的空間，又可隔離火車的喧鬧。 外立預(yù)留位置，以統(tǒng)一規(guī)劃的廣告櫥窗強(qiáng)化整體商業(yè)氣氛。 圓的外形、尖的頂、流線型的線條、現(xiàn)代、簡約。北邊的涵洞（ 1）直通溫州商城，再以溫州商城為起點(diǎn)通過互通式走道到達(dá)各處；中間的涵洞（ 2）直通中心主題廣場，也可沿兩邊通往各主題商業(yè)區(qū)；南邊的涵洞（ 3）直通女人街，再以 女人街為起點(diǎn)通過互通式走道到達(dá)各處。 其它商業(yè)特色主題板塊包括錦繡中華大食街、文化音像民間收藏品市場等等。 在靠近道路四周的東西南北四個(gè)角規(guī)劃為四層的四個(gè)主題特色商業(yè)區(qū)。 第三圈規(guī)劃為圓形環(huán)島景觀湖道，以古木棧橋連通島內(nèi)外，既可帶活整個(gè)商業(yè)板塊，又以水形成特別的游覽景觀。 三、 商業(yè)板塊功能分區(qū)與配置 中心點(diǎn)規(guī)劃為下沉式主題廣場，既是公共景觀休閑所在，又可作匯演、放映、活動(dòng)的匯聚人流之地。 二、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念 總體設(shè)計(jì)理念：商業(yè)板塊規(guī)劃位于靠鐵路的項(xiàng)目地塊西邊，可利用鐵路涵洞導(dǎo)入人流，項(xiàng)目地塊東邊規(guī)劃為住宅，可最大可能地避免火車帶來的對住宅的不利影響，中間以產(chǎn)權(quán)式酒店和公共景觀將東西區(qū)連成彼此獨(dú)立又互為補(bǔ)充的一個(gè)整體。 一、 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏 總體開發(fā)節(jié)奏：整體性一次規(guī)劃到位，以大商業(yè)作為啟動(dòng)并快速回收資金，待商業(yè)打開項(xiàng)目知名度及積累人氣后，項(xiàng)目的住宅附加值得到提升，則住宅可望以更高價(jià)獲得更多利潤。
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