xx項(xiàng)目——總體策劃報(bào)告(參考版)
2025-03-25 07:02本頁(yè)面
【正文】 租金及售價(jià)預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目住宅月租金定位在 5560元 /㎡ 之間 根據(jù)中原公司三級(jí)市場(chǎng)的成交記錄顯示 ， 項(xiàng)目所在的大皇崗片區(qū)小戶型住宅租金價(jià)格呈上升趨勢(shì) ， 目前該片區(qū)的小戶型租金為 4045元 /㎡ ， 眾多利好因素將帶動(dòng)價(jià)格上揚(yáng) ，根據(jù)較為合理的拉動(dòng)系數(shù)可預(yù)知 ， 本項(xiàng)目住宅的租金價(jià)位可達(dá)至 5560元 /㎡ 的水準(zhǔn) 。 ?從中原三級(jí)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn) ， 一房的投資回報(bào)率最高 ， 其次是單房 ， 再者是二房 。因此，我們提出： 生態(tài)商務(wù)，健康 . 詮釋：本產(chǎn)品的各項(xiàng)設(shè)計(jì)（尤其是硬件方面）都是以創(chuàng)造生態(tài)、健康的環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，務(wù)求營(yíng)造一個(gè)優(yōu)良的工作空間。 營(yíng)銷概念 目前，深圳市已經(jīng)有許多寫字樓都標(biāo)榜“ 5A” 、甲級(jí)等稱號(hào)，但實(shí)際上，這些寫字樓還沒有能夠提供真正的“生態(tài)環(huán)境”。 租金定位 根據(jù)各因素的修正原則調(diào)整系數(shù)計(jì)算： PX=ΣPiWi =PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE = /平方米 /月 根據(jù)市場(chǎng)比較法 ， 我司預(yù)測(cè)本產(chǎn)品租金能夠達(dá)到約 70— 75元 /平方米 /月 。 我司根據(jù)總建筑面積推算標(biāo)準(zhǔn)層平面面積約為 1300平方米 ， 按每個(gè)單元 50平方米 （ 含分?jǐn)偨煌娣e ） 計(jì)算 ， 可以布置約 26個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單元；標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)除去裙樓及架空層部分 ， 按層高 ， 可以布置約 30層 。 各單元之間可以根據(jù)需要隨意合并 ， 組合成為 100平方米 、 150平方米 、 200平方米甚至更大的單位 。 第四部分 商務(wù)公寓 目標(biāo)客戶分析 目標(biāo)客戶來源區(qū)域 目標(biāo)客戶特征描述 目標(biāo)客戶心態(tài)分析 檔次定位 —— 中檔偏高 ? 由于超高層建筑體位于深南路邊上 ， 有很好的昭示性 ， 如能樹立較好的形象 ， 將能為提升項(xiàng)目整體檔次奠定一定的基礎(chǔ)； ? 項(xiàng)目周邊缺乏素質(zhì)較高的辦公物業(yè) ， 導(dǎo)致很多中 、 小型公司租賃住宅物業(yè)用作辦公 ， 因此 ， 創(chuàng)造高質(zhì)素的辦公環(huán)境定能填補(bǔ)周邊辦公物業(yè)市場(chǎng)的空缺； ?本項(xiàng)目有相當(dāng)大的比例是外銷市場(chǎng) ， 外銷客戶對(duì)產(chǎn)品的檔次要求較高； ?定位高檔物業(yè)有助于提升發(fā)展商的品牌 。如：首次將國(guó)外先進(jìn)的“房地產(chǎn)證券化”的操作模式結(jié)合到深圳市場(chǎng)中來，提出“產(chǎn)權(quán)式商城”的投資模式；首次提出“商鋪銀行”的投資概念和模式。 ? 出色的推廣策略 ， 既實(shí)現(xiàn)快速銷售 ， 又合理控制推廣費(fèi) 。 ? 提供 8年 7％ 投資回報(bào) 。 成功解碼 ? 成功引進(jìn)友誼城百貨進(jìn)駐 。 ? 一個(gè)月實(shí)現(xiàn) 100％ 銷售率 。 保利城商場(chǎng)（友誼城） ? 位置：南山文化中心區(qū) ? 建筑面積： 7478M2 ? 銷售率： 100% ? 均價(jià)： 20300元 /M2 首層： 30000元 /M2 二層： 20220元 /M2 三層： 10000元 M2 ? 開售時(shí)間： 2022年 2月 驕人業(yè)績(jī) ? 提前 2日超過 100人排隊(duì)認(rèn)購(gòu) 。 ? 零售業(yè)客戶 ? 吉之島百貨 (Jusco) 家樂福 (Carrefour) ? 沃爾瑪 (WalMart) 深圳友誼百貨 ? 茂業(yè)百貨 屈臣氏 (Watson’s) ? 銅鑼灣百貨 百佳超級(jí)廣場(chǎng) (Park’N Shop) ? 華潤(rùn)萬佳 人人樂 ? 好又多（ Trust－ Mart） 歐倍德（ OBI） ? 百安居（ Bamp。 ?并與各大商家建立了長(zhǎng)期而良好的合作關(guān)系，了解各大商家的選址要求及發(fā)展動(dòng)態(tài)，搶先一步掌握深港商業(yè)的新動(dòng)態(tài) 。 中原優(yōu)勢(shì)及典型案例 ? 中原商業(yè)部擁有豐富的商場(chǎng)策劃、招商和銷售經(jīng)驗(yàn)。 建議操作方式： 采用 方案 （ 1） 對(duì)發(fā)展商較為有利 ， 引進(jìn)知名品牌經(jīng)營(yíng)管理公司擔(dān)綱經(jīng)營(yíng)管理 ， 并與發(fā)展商的品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 ， 加上項(xiàng)目在位置 、 硬件 、 包裝 、 經(jīng)營(yíng)組合的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì) ， 項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)上的成功機(jī)會(huì)極大 ， 且對(duì)項(xiàng)目住宅 、 商務(wù)公寓和商鋪的后期銷售帶來極大的附加值 。 劣勢(shì)： ? 需承受一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ， 但在項(xiàng)目的成功組合下 ， 風(fēng)險(xiǎn)較小 。 ? 可以有效地控制一樓經(jīng)營(yíng)商鋪的形象和二三樓的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) ， 能較有效地保證投資客的長(zhǎng)久收益 。 方案二： 由發(fā)展商組建一定的管理架構(gòu)，成立經(jīng)營(yíng)管理公司 優(yōu)勢(shì)： ? 商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)收入全部由發(fā)展商所得 ， 在經(jīng)營(yíng)理想的情況下收益巨大 。 劣勢(shì)： ? 在租金收益不足以彌補(bǔ)返租支出時(shí) ， 發(fā)展商需從銷售額上作一定的補(bǔ)貼 。 ? 知名品牌經(jīng)營(yíng)管理公司有豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn) ， 能在短期內(nèi)將 商場(chǎng)良性運(yùn)作 。 因此在營(yíng)銷概念推廣期要著重宣傳 “ 標(biāo)志 ” 、 “ 中心 ” 、 “ 財(cái)富 ” ， 最大限度地刺激投資者的眼球 ， 引起市場(chǎng)高度關(guān)注 ！ 銷售策略 ? 超長(zhǎng)返租，穩(wěn)定回報(bào) ? 舉行 “ 星河財(cái)富論壇 ” ，推出 “ 換代式商鋪 ” 投資概念 ? 讓項(xiàng)目成為萬眾期待之超級(jí)明星 ? 創(chuàng)造社區(qū)商業(yè)之奇跡，造就中心區(qū)商業(yè)之旗艦 ? 引導(dǎo)新投資概念，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流 銷售進(jìn)度 第一階段 2022315— 2022415 造勢(shì) 積累認(rèn)籌 第二階段 2022416— 2022515 公開發(fā)售 完成 70%銷售 第三階段 2022516— 2022616 全面銷售 完成 90%銷售 第四階段 2022616— 2022630 完成銷售 完成 100%招商 操作模式建議 方案一：引進(jìn)知名品牌經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理 優(yōu)勢(shì)： ? 發(fā)展商不需投入經(jīng)營(yíng)管理力量 。 招商策略 ? 以超強(qiáng)的商場(chǎng)硬件條件及商戶組合定位吸引商家 ? 針對(duì)不同商家實(shí)施彈性招商政策 ? 以周詳?shù)恼猩逃?jì)劃部署招商工作 。 ?為增加項(xiàng)目的特色，建議本項(xiàng)目在廣場(chǎng)、中庭、休閑區(qū)等處設(shè)置水景景觀、音樂噴泉等 ?以都市魅力所在來形容商場(chǎng)的形象，最能體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)定位、經(jīng)營(yíng)定位、項(xiàng)目之開發(fā)高度 經(jīng)營(yíng)定位 打造深圳中心區(qū)“吃喝玩樂購(gòu)”的第一站！
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