xx項(xiàng)目總體策劃思路-文庫(kù)吧
2025-06-18 14:54 本頁(yè)面
【正文】 隨著開(kāi)福區(qū)政府等辦事機(jī)構(gòu)落戶金霞新區(qū)，該區(qū)域高素質(zhì)人口將快速增長(zhǎng)，同時(shí)本項(xiàng)目所在地因東二環(huán)和新世紀(jì)大道將成為長(zhǎng)沙北開(kāi)發(fā)的熱土，加上開(kāi)發(fā)區(qū)將規(guī)劃的大規(guī)模高消費(fèi)力人口，在長(zhǎng)沙北地區(qū)需要大的商業(yè)配套來(lái)支撐該區(qū)域人口的經(jīng)常性消費(fèi)。 本項(xiàng)目如果順勢(shì)而出，未來(lái)將很容易成為長(zhǎng)沙北商業(yè)的龍頭， 從而與一批專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、物流市場(chǎng)形成伍家?guī)X北商圈。 七、項(xiàng)目商圈人口現(xiàn)狀及未來(lái)增長(zhǎng)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目所在商圈：伍家?guī)X商圈是長(zhǎng)沙目前的 8 大主要商圈之一，目前已有新一佳、華銀旺和、普爾斯馬特、麥德龍等大型超市形成的超 市集群。而伍家?guī)X北商圈在此指瀏陽(yáng)河以北的廣大區(qū)域，目前尚無(wú)大型購(gòu)物場(chǎng)所，已建成的湘繡文化市場(chǎng)是該區(qū)域最大的商業(yè)設(shè)施，但由于交通不便，人流不旺，雖然大多數(shù)商鋪已經(jīng)售出，但基本還沒(méi)開(kāi)始經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目北面是長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，面積達(dá) 12 平方公里的青竹湖外商城和依托霞凝港和長(zhǎng)沙火車(chē)北站新址的新港城，項(xiàng)目的東面目前已開(kāi)發(fā)的 項(xiàng)目所在商圈暫住及常住人口數(shù)據(jù)？ 項(xiàng)目所在商圈暫住及常住人口增長(zhǎng)預(yù)測(cè)？ 八、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 成本優(yōu)勢(shì)：可由發(fā)展商聯(lián)合開(kāi)福區(qū)政府合作開(kāi)發(fā)，由于地理位置偏離城區(qū)，拆遷成本較低，前期開(kāi)發(fā)成本可望得到有效控制，這樣本項(xiàng)目可為所有商業(yè)合作伙伴（租客買(mǎi)客）提供更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的租金和售價(jià)。另一方面，我們可以將更多的資金用于增加服務(wù)的質(zhì)量和內(nèi)容，讓項(xiàng)目的附加值大幅提升，從而實(shí)現(xiàn)來(lái)此消費(fèi)的消費(fèi)者滿意，反過(guò)來(lái)支持商家的經(jīng)營(yíng)。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：以項(xiàng)目占地 1000 余畝的規(guī)模，目前二環(huán)線以內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目無(wú)出其右，即使住宅項(xiàng)目 要達(dá)到這樣的規(guī)模也很少。 城市規(guī)劃促進(jìn)區(qū)域商業(yè)生存空間巨大：在項(xiàng)目所在的長(zhǎng)沙北邊，沒(méi)有形成成熟的商業(yè)圈是其弱點(diǎn)，同時(shí)反過(guò)來(lái)，正是由于該區(qū)域商業(yè)的空白，為本項(xiàng)目的生存空間增加了很重的砝碼，加上政府機(jī)構(gòu)和區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)往北的轉(zhuǎn)移，使本區(qū)域商業(yè)的可持續(xù)增長(zhǎng)空間無(wú)比巨大。 新世紀(jì)大道從旁經(jīng)過(guò)二環(huán)路開(kāi)通將使本項(xiàng)目交通不便的局面得到徹底改觀。 九、項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目周邊居住群尤其是高端居住群極其缺乏：由于項(xiàng)目周邊缺少大型高尚居住區(qū)和缺乏流動(dòng)人口集結(jié)的可能性，因此無(wú)論是常住消費(fèi)人口還是流動(dòng)消費(fèi)人口目前都是制 約該區(qū)域商業(yè)成功的關(guān)鍵，這也是目前該區(qū)域商業(yè)設(shè)施缺少的根本原因。 整體商業(yè)氛圍不濃厚：公共市政項(xiàng)目不多，居住人口無(wú)法保證，是該區(qū)域整體商業(yè)氛圍不濃厚的重要原因，而商業(yè)的特性在于成行成市，講究整體的互相烘托，本項(xiàng)目不具備這樣的有利條件。 地理位置目前較偏：長(zhǎng)沙北邊目前在長(zhǎng)沙人心目中還處于郊區(qū)的概念，這里目前無(wú)論市政、公共設(shè)施還是居住人口都很缺乏。 交通不便對(duì)商業(yè)人流的引入是很大的限制，火車(chē)道把本項(xiàng)目隔成一個(gè)幾乎與世隔絕的天地，正南邊沒(méi)有大橋與市中心連接，東邊目前道路還很原始，必須對(duì)以上缺點(diǎn)有 針對(duì)性的解決之道。 十、項(xiàng)目威脅： 綜合項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，項(xiàng)目的威脅既來(lái)自市區(qū)眾多商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，又來(lái)自自身區(qū)域商業(yè)的不成熟，必須找到一個(gè)超越以上兩大威脅的機(jī)會(huì)點(diǎn)，本項(xiàng)目才有可能成功。 十一、項(xiàng)目機(jī)會(huì)： 必須站在一個(gè)非常的高度來(lái)思考本項(xiàng)目。它的出現(xiàn)，對(duì)開(kāi)福區(qū)整體發(fā)展乃至對(duì)長(zhǎng)沙的商業(yè)結(jié)構(gòu)都應(yīng)起到一種里程碑式的拉動(dòng)作用和影響。 要考慮本項(xiàng)目可以廣拓消費(fèi)源，不僅著眼于吸引長(zhǎng)沙還要著眼于吸引株洲、湘潭、汨羅等周邊地區(qū)的消費(fèi)群，這就要求本項(xiàng)目不僅是一個(gè)購(gòu)物的概念，還應(yīng)具有旅游、休閑、娛樂(lè)等概念。 以超越 長(zhǎng)沙所有商業(yè)項(xiàng)目、填補(bǔ)長(zhǎng)沙商業(yè)空白的高標(biāo)準(zhǔn)定位來(lái)規(guī)劃本項(xiàng)目，則可把該項(xiàng)目放在對(duì)所有長(zhǎng)沙消費(fèi)者一網(wǎng)打盡同時(shí)還可有效吸引長(zhǎng)沙之外的旅游性消費(fèi)者的絕對(duì)高度，從而杜絕把消費(fèi)群局限于項(xiàng)目區(qū)域（目前該區(qū)域消費(fèi)力不足）難以支持本項(xiàng)目的危險(xiǎn)，同時(shí)還可因成為長(zhǎng)沙乃至中南區(qū)商業(yè)旗幟而意外獲得長(zhǎng)沙以外周邊城市的旅游性消費(fèi)群的消費(fèi)支持。這是長(zhǎng)沙其它商業(yè)項(xiàng)目無(wú)法比擬的。 本篇小結(jié)： 項(xiàng)目大的規(guī)模體量為建設(shè)大型綜合商業(yè)城提供了保障。 項(xiàng)目地塊隨著開(kāi)福區(qū)北移有足夠空間和機(jī)遇被打造成北商圈的中心并借立體交通網(wǎng)輻射周邊城市。 項(xiàng)目得益于金霞大道、芙蓉路與東二環(huán)為引入市區(qū)客流提供了保證。 項(xiàng)目得益于二、三環(huán)與霞凝新港為吸引長(zhǎng)沙以外客流準(zhǔn)備了條件。 從周邊環(huán)境來(lái)看，本項(xiàng)目做商業(yè)項(xiàng)目比做住宅項(xiàng)目更具備條件。 項(xiàng)目所在區(qū)域人口未來(lái)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)對(duì)本項(xiàng)目作為商業(yè)的經(jīng)常性消費(fèi)有一定的支持。 本項(xiàng)目做商業(yè)要立足高遠(yuǎn)，確保成功，必須揚(yáng)長(zhǎng)避短，必須站在最大規(guī)模、最全業(yè)態(tài)、匯聚最多國(guó)內(nèi)外知名商家的高度來(lái)進(jìn)行突破，而相關(guān)條件也對(duì)本項(xiàng)目往這一方向突破有足夠的支持。 項(xiàng)目市場(chǎng)篇》 本篇解決以下問(wèn)題：長(zhǎng)沙總體經(jīng)濟(jì)情況對(duì)項(xiàng)目的啟示？長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)的 突破點(diǎn)在哪里？從長(zhǎng)沙消費(fèi)者商業(yè)消費(fèi)行為分析找到商業(yè)的需求，從相關(guān)重要因素對(duì)本項(xiàng)目的影響分析中驗(yàn)證本項(xiàng)目最終的定位。 一、長(zhǎng)沙總體經(jīng)濟(jì)情況分析 近年長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)如下特征： 經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)較快增長(zhǎng)。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步提升。 娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)和假日消費(fèi)快速增長(zhǎng)。 附：長(zhǎng)沙居民近兩年收入消費(fèi)情況一覽表 考量事項(xiàng) 20xx 年 數(shù)據(jù) 增長(zhǎng)幅度 20xx 年 數(shù)據(jù) 增長(zhǎng)幅度 居民家庭人均可支配收入 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 居民人均消費(fèi)類(lèi)支出 居民人均娛樂(lè)教育文化服務(wù)支出 居民人均假日消費(fèi)及旅游支出 居民人均 衣著支出 居民人均擁有汽車(chē)情況 二、長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析 長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特征： 商業(yè)市場(chǎng)整體的租售情況良好，商業(yè)穩(wěn)步健康發(fā)展 長(zhǎng)沙超大型商業(yè)項(xiàng)目不多 多以一兩個(gè)主力商家?guī)?dòng)整體商業(yè)銷(xiāo)售 業(yè)態(tài)較單一，缺乏集吃喝、玩樂(lè)、游覽、購(gòu)物于一體的全面綜合性商業(yè) 總體供求及商業(yè)現(xiàn)狀分析 商業(yè)名稱(chēng) 平和堂 王府井廣場(chǎng) 地點(diǎn) 總面積 容積率 停車(chē)場(chǎng) 功能分布 主力商家 出租率 租金 出售率 售價(jià) 長(zhǎng)沙商業(yè)代表個(gè)案重點(diǎn)分析 三、長(zhǎng)沙消費(fèi)者商業(yè)消費(fèi)行為分析 由隨機(jī)購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)向一站式購(gòu)齊的集 中購(gòu)買(mǎi)，這樣有更多的
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