xx項目總體策劃思路(已修改)
2025-08-02 14:54 本頁面
【正文】 ： ； :； 群： 長沙順天項目（星城國際）總體策劃思路 前 言 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)要上更高的臺階 擁擠的長沙中心市區(qū)必須外拓 一北一南，中間的開福區(qū)政府沿新世紀(jì)大道一線將起到 “承北啟南 ”的關(guān)鍵作用 開福區(qū)寬廣的土地在北邊，土地存量占全市城區(qū)的一半以上，還有30 平方公里的土地可供城區(qū)開發(fā)利用，這相當(dāng)于現(xiàn)在開福區(qū)城區(qū)面積 的 。 新的區(qū)政府和金霞新區(qū)的建設(shè) 表明政府對本項目所處區(qū)域必須做熱做旺做強(qiáng)的決心 則本項目的成功與否 不僅對順天集團(tuán)而且對開福區(qū)的后續(xù)發(fā)展具有特殊的戰(zhàn)略意義 不能立足于一個普通開發(fā)商開發(fā)一個常規(guī)地產(chǎn)項目 本項目的運(yùn)作必須站在對整個開福區(qū)政府發(fā)展起拉動作用的高度去考慮 同時它可以有效提升開福區(qū)及長沙商業(yè)在湖南、中南乃至全國的影響力 也就是說 在本項目橫空出世前 外界還不太知道長沙的開福區(qū)長沙的商業(yè)還只是在長沙出名 有了本項目 外界會因為本項目坐落在開福區(qū)而讓它在全國頻頻上鏡 同時因為有了本項目外界從 此不敢小看長沙的商業(yè) 提及長沙北提及開福必提及本項目 提及長沙商業(yè)必提及本項目 做現(xiàn)代商業(yè)的樣板和教科書 這就是本項目的高度 目 錄 《項目分析篇》 一、 項目規(guī)模 二、 項目地段及交通情況 三、 項目地塊地貌情況 四、 項目周邊環(huán)境情況 五、 項目周邊相關(guān)配套情況 六、 項目于所在區(qū)域地位 七、 項目商圈人口現(xiàn)狀及未來增長預(yù)測 八、 項目優(yōu)勢 九、 項目劣勢 十、 項目威脅 十一、 項目機(jī)會 《項目市場篇》 一、 長沙總體經(jīng)濟(jì)情況分析 二、 長沙商業(yè)市場分析 三、 長沙消費(fèi)者商業(yè)消費(fèi)行為分析 四、 相關(guān)重要因素對本項目的影響分析 《項目定位篇》 一、 項目商業(yè)定位的原則 二、 項目商業(yè)品質(zhì)檔次定位 三、 項目市場定位 四、 項目目標(biāo)客戶群定位 五、 項目主題形象定位 六、 項目主題形象的演繹 《項目規(guī)劃篇》 一、 項目開發(fā)節(jié)奏 二、 項目設(shè)計理念 三、 商業(yè)板塊功能分區(qū)與配置 四、 商業(yè)板塊建筑風(fēng)格 五、 商業(yè)板塊環(huán)境藝術(shù)設(shè)計 六、 商業(yè)板塊內(nèi)部交通組織設(shè)計 七、 項目全程創(chuàng)新體系及附加值提煉 《營銷推廣篇》 一、 總體原則 二、 操作步驟 三、 具體執(zhí)行時間安排 《項目效益篇》 一、 社會效益分析 二、 經(jīng)濟(jì)效益分析 后語 《項目分析篇》 本篇解決以下問題；是個什么樣的項目？項目自身情況如何？初步分析項目有何優(yōu)劣勢？ 一、項目規(guī)模：項目占地約 1100 畝，實際可使用面積約 900 畝（折合約 60 萬平方米） 二、項目地段及交通情況 目前及未來總體情況：項目位于伍家?guī)X以北，被火車道分隔為一個獨(dú)立的僻靜處，目前屬于城郊結(jié)合部的一個不起眼的地塊，但隨著東二環(huán)開通、新世紀(jì)大道即將建成、項目南邊家居城動工，特別是開 福區(qū)中心區(qū)的北移，本項目所在地有可能成為北商圈不可忽視的一個地方，由于該地塊目前還是一片空白 ，好畫最新最美的藍(lán)圖。 交通情況 全方位繞城交通干線：二環(huán)路、三環(huán)路 周邊南北走向主干道：金霞大道、芙蓉路 周邊東西走向主干道：新世紀(jì)大道、麗臣路 可達(dá)公交線路：？ 水路交通：湘江、霞凝新港（長沙最大水路港口）、湘江二橋從項目西南方向連接岳麓區(qū)，三汊磯大橋從項目西北方向接通二環(huán)路，月亮島大橋從經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)接通三環(huán)路。 火車：著名的京廣線從項目旁邊穿過，北邊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有火車編組站。 三、項目地塊地貌情況 項目地塊目前為魚塘，拆遷較為容易，整個地勢平整無遮擋。 項目北邊為撈刀河，但水位高過本項 目較多，由于用來阻隔河水的河堤沒有經(jīng)過市政整修，黃泥、河草雜亂，需要花大力氣整治，但規(guī)劃得好，則可為本項目帶來景觀方面的附加值。 項目西邊為鐵路與南北主干道隔開，這使本項目一方面受火車噪聲影響很大，另一方面由于只能通過鐵道路軌下的涵洞進(jìn)入本項目所在地，交通較為不便，必須在消除火車噪聲影響及多開拓涵洞入口、改善交通瓶頸方面下工夫。 項目南邊為大型家居市場和公園，可與本項目互相呼應(yīng)共聚人氣， 可在購物與游覽方面與本項目相互輝映。 項目東邊為寬廣的魚塘，規(guī)劃為二環(huán)北延線拆遷安置用地。目前人流方面沒 有保證，但隨著東二環(huán)與項目南邊新世紀(jì)大道的連接，加上開福氣區(qū)對該區(qū)域的重點(diǎn)開發(fā)，東邊將是吸引人流的主要管道之一。 四、項目周邊環(huán)境情況 除項目北邊具備撈刀河景觀之外，其余三面均無良好景觀，這讓本項目單純做住宅區(qū)變得困難，尤其是項目靠火車道的西邊，火車擾民成為做住宅的硬傷，而規(guī)劃為商業(yè)則受此影響不大。 項目西邊隔著鐵道為南北主干道金霞大道，為市區(qū)人流的引入提供了便利，而在金霞大道的西邊，則是開福區(qū)政府所在地及正在建設(shè)的臨（湘）江高尚居住區(qū)，將成為該區(qū)域商圈消費(fèi)的主力群體之一。 項目往北的西 北為長沙市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和高標(biāo)準(zhǔn)的霞凝新港，東北則是正在規(guī)劃建設(shè)中的青竹湖外商城（外商城將設(shè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，高爾夫球場休閑娛樂區(qū)，商務(wù)中心區(qū)，中高檔住宅區(qū)，物流配送中心等五大功能區(qū)），將為本項目高消費(fèi)力人流提供良好保障。 五、項目周邊相關(guān)配套 市政：西邊為開福區(qū)政府及其它政府辦事機(jī)構(gòu)所在地，北邊為開發(fā)區(qū)。 教育：往北有著名的周南中學(xué)。 醫(yī)療：醫(yī)療配套較為落后。 商業(yè)：上檔次的商業(yè)基本處于空白，西北的湖湘文化藝術(shù)品大市場處于歇業(yè)狀態(tài)。 旅游：項目較遠(yuǎn)的東邊有金鷹影視文化城、長沙海底世界等，人流較旺。 休閑：區(qū)域 休閑設(shè)施較少。 六、項目于所在區(qū)域地位 項目所在區(qū)域：處于開發(fā)較為緩慢的長沙北部，本方案中命名為伍家?guī)X北商圈。 區(qū)域目前商業(yè)現(xiàn)狀：沒有上檔次的商業(yè)，甚至可以說商業(yè)上還是空白。 區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展預(yù)測及本項目在該區(qū)域的地位
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