【正文】 第五步：以體驗(yàn)式售樓中心和推廣吸引長(zhǎng)沙和長(zhǎng)沙周邊地區(qū)買家入場(chǎng) 為彌補(bǔ)現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)形體尚未呈現(xiàn)的缺陷，增強(qiáng)對(duì)整體商業(yè)的切身感受，建議設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)式售樓中心，即以高科技手段結(jié)合光盤影象帶體驗(yàn) 者進(jìn)入項(xiàng)目的商業(yè)模擬空間，有如入 其境的現(xiàn)場(chǎng)感受。在這里，作為一個(gè)完整的商業(yè)服務(wù)體系，客戶之間不是互相排斥，而是互相輝映，對(duì)外形成集群優(yōu)勢(shì)。 ★ 西北角規(guī)劃為溫州商城，以溫州小商品、鞋業(yè)、服裝等為地域特色主題； ★ 東北角規(guī)劃為娛樂(lè)特區(qū)，利用臨近撈刀河優(yōu)勢(shì)及環(huán)島景觀湖道，規(guī)劃有水上樂(lè)園、兒童反斗城、大型室內(nèi)娛樂(lè)中心歡笑天地、游戲、音 樂(lè)廳等； ★ 西南角規(guī)劃為女人街，通過(guò)細(xì)分最具消費(fèi)力的購(gòu)買決策群體量身定做，形成以美容、健身、美麗健康顧問(wèn)、休閑、女性桑拿、內(nèi)衣、婦嬰兒童用品店、珠寶首飾、精品、小飾品、時(shí)尚圖書、時(shí)尚屋 、培訓(xùn)、交流為主的商業(yè)結(jié)構(gòu)； ★ 東南角規(guī)劃為以大百貨、品牌名店、加盟店為主的品牌專區(qū)。 五、項(xiàng)目主題形象定位 長(zhǎng)沙至大、至全的國(guó)際化生活體驗(yàn)式商都。 本篇小結(jié) 大型綜合性商業(yè)中心的出現(xiàn)時(shí)機(jī)成熟，呼之欲出，一旦出現(xiàn)填補(bǔ)這一 空白的項(xiàng)目，將改變長(zhǎng)沙現(xiàn)有商業(yè)的格局，衍生無(wú)比巨大的商機(jī)。 項(xiàng)目市場(chǎng)篇》 本篇解決以下問(wèn)題：長(zhǎng)沙總體經(jīng)濟(jì)情況對(duì)項(xiàng)目的啟示？長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)的 突破點(diǎn)在哪里？從長(zhǎng)沙消費(fèi)者商業(yè)消費(fèi)行為分析找到商業(yè)的需求，從相關(guān)重要因素對(duì)本項(xiàng)目的影響分析中驗(yàn)證本項(xiàng)目最終的定位。 整體商業(yè)氛圍不濃厚：公共市政項(xiàng)目不多，居住人口無(wú)法保證，是該區(qū)域整體商業(yè)氛圍不濃厚的重要原因，而商業(yè)的特性在于成行成市，講究整體的互相烘托，本項(xiàng)目不具備這樣的有利條件。 醫(yī)療：醫(yī)療配套較為落后。 ： ； :； 群： 長(zhǎng)沙順天項(xiàng)目（星城國(guó)際）總體策劃思路 前 言 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)要上更高的臺(tái)階 擁擠的長(zhǎng)沙中心市區(qū)必須外拓 一北一南，中間的開(kāi)福區(qū)政府沿新世紀(jì)大道一線將起到 “承北啟南 ”的關(guān)鍵作用 開(kāi)福區(qū)寬廣的土地在北邊，土地存量占全市城區(qū)的一半以上，還有30 平方公里的土地可供城區(qū)開(kāi)發(fā)利用，這相當(dāng)于現(xiàn)在開(kāi)福區(qū)城區(qū)面積 的 。 商業(yè)：上檔次的商業(yè)基本處于空白，西北的湖湘文化藝術(shù)品大市場(chǎng)處于歇業(yè)狀態(tài)。 地理位置目前較偏：長(zhǎng)沙北邊目前在長(zhǎng)沙人心目中還處于郊區(qū)的概念，這里目前無(wú)論市政、公共設(shè)施還是居住人口都很缺乏。 一、長(zhǎng)沙總體經(jīng)濟(jì)情況分析 近年長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)如下特征： 經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)較快增長(zhǎng)。當(dāng)然，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的難度與機(jī)遇同樣巨大，對(duì)開(kāi)發(fā)商和代理商都是一個(gè)世紀(jì)挑戰(zhàn)。 它以生活的萬(wàn)花筒為您演繹一個(gè)中南地區(qū)商業(yè)的傳奇。 其它商業(yè)特色主題板塊包括錦繡中華大食街、文化音像民間收藏品市場(chǎng)等等。 與眾不同的建筑風(fēng)格：項(xiàng)目應(yīng)考慮引進(jìn)國(guó)際高水準(zhǔn)的專業(yè)設(shè)計(jì)公司，通過(guò)古典歐洲與現(xiàn)代歐洲的風(fēng)情演繹，加上現(xiàn)代科技對(duì)夜晚燈文化的精妙點(diǎn)綴，帶來(lái)長(zhǎng)沙前所未有的商業(yè)建筑之 美。從而促進(jìn)零售商客的購(gòu)買。 可行性： 在項(xiàng)目浮出水面并取得前期良好影響的前提下，更易取得政府和媒體的大力支持。 七、項(xiàng)目全程創(chuàng)新體系及附加值提煉 全新業(yè)態(tài)組合：不同于長(zhǎng)沙眾多商業(yè)項(xiàng)目過(guò)于依賴單一主力商家的購(gòu)物城形式，而是在認(rèn)真研究長(zhǎng)沙消費(fèi)者行為及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的基礎(chǔ)上，進(jìn)行功能的有效區(qū)分和業(yè)態(tài)組合，實(shí)現(xiàn)最佳的商業(yè)功能配置。 在靠近道路四周的東西南北四個(gè)角規(guī)劃為四層的四個(gè)主題特色商業(yè)區(qū)。 （ 3）通過(guò)代理商吸引的溫州買家和廣州買家。 （ 3）綜觀長(zhǎng)沙，二環(huán)以內(nèi)占地 1000 畝以上的大型商業(yè)地塊，除了本項(xiàng)目已經(jīng)沒(méi)有第二個(gè)，這給本項(xiàng)目以很大的發(fā)揮空間。 本項(xiàng)目做商業(yè)要立足高遠(yuǎn)，確保成功，必須揚(yáng)長(zhǎng)避短，必須站在最大規(guī)模、最全業(yè)態(tài)、匯聚最多國(guó)內(nèi)外知名商家的高度來(lái)進(jìn)行突破，而相關(guān)條件也對(duì)本項(xiàng)目往這一方向突破有足夠的支持。 九、項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目周邊居住群尤其是高端居住群極其缺乏：由于項(xiàng)目周邊缺少大型高尚居住區(qū)和缺乏流動(dòng)人口集結(jié)的可能性，因此無(wú)論是常住消費(fèi)人口還是流動(dòng)消費(fèi)人口目前都是制 約該區(qū)域商業(yè)成功的關(guān)鍵，這也是目前該區(qū)域商業(yè)設(shè)施缺少的根本原因。 教育：往北有著名的周南中學(xué)。 新的區(qū)政府和金霞新區(qū)的建設(shè) 表明政府對(duì)本項(xiàng)目所處區(qū)域必須做熱做旺做強(qiáng)的決心 則本項(xiàng)目的成功與否 不僅對(duì)順天集團(tuán)而且對(duì)開(kāi)福區(qū)的后續(xù)發(fā)展具有特殊的戰(zhàn)略意義 不能立足于一個(gè)普通開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目 本項(xiàng)目的運(yùn)作必須站在對(duì)整個(gè)開(kāi)福區(qū)政府發(fā)展起拉動(dòng)作用的高度去考慮 同時(shí)它可以有效提升開(kāi)福區(qū)及長(zhǎng)沙商業(yè)在湖南、中南乃至全國(guó)的影響力 也就是說(shuō) 在本項(xiàng)目橫空出世前 外界還不太知道長(zhǎng)沙的開(kāi)福區(qū)長(zhǎng)沙的商業(yè)還只是在長(zhǎng)沙出名 有了本項(xiàng)目 外界會(huì)因?yàn)楸卷?xiàng)目坐落在開(kāi)福區(qū)而讓它在全國(guó)頻頻上鏡 同時(shí)因?yàn)橛辛吮卷?xiàng)目外界從 此不敢小看長(zhǎng)沙的商業(yè) 提及長(zhǎng)沙北提及開(kāi)福必提及本項(xiàng)目 提及長(zhǎng)沙商業(yè)必提及本項(xiàng)目 做現(xiàn)代商業(yè)的樣板和教科書 這就是本項(xiàng)目的高度 目 錄 《項(xiàng)目分析篇》 一、 項(xiàng)目規(guī)模 二、 項(xiàng)目地段及交通情況 三、 項(xiàng)目地塊地貌情況 四、 項(xiàng)目周邊環(huán)境情況 五、 項(xiàng)目周邊相關(guān)配套情況 六、 項(xiàng)目于所在區(qū)域地位 七、 項(xiàng)目商圈人口現(xiàn)狀及未來(lái)增長(zhǎng)預(yù)測(cè) 八、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 九、 項(xiàng)目劣勢(shì) 十、 項(xiàng)目威脅 十一、 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 《項(xiàng)目市場(chǎng)篇》 一、 長(zhǎng)沙總體經(jīng)濟(jì)情況分析 二、 長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析 三、 長(zhǎng)沙消費(fèi)者商業(yè)消費(fèi)行為分析 四、 相關(guān)重要因素對(duì)本項(xiàng)目的影響分析 《項(xiàng)目定位篇》 一、 項(xiàng)目商業(yè)定位的原則 二、 項(xiàng)目商業(yè)品質(zhì)檔次定位 三、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 四、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 五、 項(xiàng)目主題形象定位 六、 項(xiàng)目主題形象的演繹 《項(xiàng)目規(guī)劃篇》 一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏 二、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念 三、 商業(yè)板塊功能分區(qū)與配置 四、 商業(yè)板塊建筑風(fēng)格 五、 商業(yè)板塊環(huán)境藝術(shù)設(shè)